近年来，富人对房地产投资的兴趣迅速增长。野村综合研究所（Nomura Research Institute）的最新研究显示，日本的富裕家庭和超富裕家庭总数约为 165.3 万户，其金融资产净值高达 469 万亿日元。
尤其值得注意的是，在资产超过 1 亿日元的高净值人群中，有 83.6% 投资于房地产。这绝非巧合。高净值人士之所以选择投资房地产，是因为房地产具有其他投资方式无法比拟的独特优势和战略价值。
作为 INA&Associates 的一员，我们每天都与超高净值客户打交道，并意识到房产投资不仅仅是一种资产管理手段，更是全面财富战略的核心。在本文中，我们将通过具体的数据和案例分析，全面介绍高净值人士的房产投资策略，包括节税优势和资产管理优势。
| 分类 |
家庭数量 |
持有的净金融资产 |
| 富裕家庭 |
153.5 万户 |
1 亿及以上但低于 5 亿日元 |
| 超级富裕 |
118,000 个家庭 |
超过 5 亿日元 |
| 总计 |
165.3 万户 |
469 万亿日元 |
高净值人士选择投资房地产的七大原因
单纯的盈利能力并不是高净值人士将房地产投资作为资产管理核心的唯一原因。我为超高净值客户服务多年，对高净值人士的独特投资需求与房地产投资之间的亲和力有着深刻的理解。
确保稳定的可支配收入
对于高净值人士来说，最重要的因素之一就是确保稳定的收入。房产投资以租金收入的形式每月定期产生现金流。与股票投资的股息或债券利息相比，房产投资的租金收入相对稳定，而且不受通货膨胀的影响。
事实上，在一段较长的时期内，地段好的出租物业每年可望产生约 3-5% 的稳定收入。这符合高净值人士的基本投资政策，即在不减少资产的情况下增加资产。
投资组合多样化效应
如今的高净值人士已深刻认识到分散风险的重要性。通过将房地产这一实物资产与金融资产相结合，他们可以有效地分散整个投资组合的风险。
尤其值得一提的是，房地产与股市之间的相关性很低。即使股市大幅下跌，房地产价格也会保持相对稳定。这就增强了整体资产对市场波动的抵御能力。
利用税收优惠
房产投资具有许多其他投资工具所不具备的税收优惠。最重要的是折旧的节税效果。建筑部分可根据其结构在一定期限内折旧，从而在账面上产生亏损。
这种亏损可以通过损益抵消就业收入或营业收入，从而大大节省所得税和住宅税。富人的年收入越高，这种节税效应的好处就越大。
作为遗产税措施的有效性
遗产税措施是高净值人士面临的一个重要问题。房地产投资是一种极为有效的遗产税筹划手段。
通过将现金转化为房地产，可以大大降低遗产税评估价值。一般来说，房地产的遗产税评估价值约为其市场价值的 80%，因此仅此一项就能使评估价值降低 20%。此外，如果是用于出租的房地产，还可以通过评估用于出租的土地来实现额外的减免。
利用杠杆效应
富人在金融机构的信用度高，因此可以以优惠条件获得房地产投资贷款。这样，他们就可以利用杠杆效应，用少量自有资金实现较大的投资效果。
例如，如果用自有资金 2 000 万日元和借款 8 000 万日元购买价值 1 亿日元的房产，按自有资金计算，实际投资效益将大大提高。在当前的低利率环境下，这种杠杆效应尤为有效。
价格波动风险相对较低。
与股票和外汇等金融工具相比，房地产的价格波动风险相对较低。从 "资产保护 "的角度来看，这是一个非常重要的因素，也是高净值人士关注的重点。
房地产价格受短期市场情绪的影响较小，它是在人口趋势和经济增长等中长期基本面的基础上形成的。因此，价值突然受损的风险较低，可以安心持有房产。
通货膨胀保护效应
作为一种实物资产，房地产具有极佳的对冲通胀功能。当通胀率上升时，房地产价格和租金一般都会上涨。
由于高净值人士关注的是资产的长期保值，因此防止通胀降低资产的实际价值至关重要。房产投资是应对这一挑战的有效方法。
| 原因 |
具体好处 |
预期结果 |
| 稳定的收入 |
定期的租金收入 |
年利率约为 3-5 |
| 投资组合多样化 |
风险分散效果 |
稳定资产价值 |
| 税收优惠 |
通过折旧节税 |
所得税率节税 |
| 继承措施 |
估值降低效应 |
最多可减少 80 |
| 杠杆效应 |
通过借贷提高投资效率 |
提高投资回报率 |
| 低价格波动风险 |
稳定的资产价值 |
资产保护效应 |
| 通货膨胀保护 |
通过实物资产保值 |
保护购买力 |
富人房产投资的节税优势
房产投资最吸引人的特点之一是其出色的节税效果。特别是对于高收入者来说，这种税收优惠是他们做出投资决策的一个重要因素。在向客户提供建议时，我通常会讨论在盈利的同时强调节税的策略。
通过折旧节省所得税和住宅税
折旧是房地产投资节税的核心。就建筑部分而言，折旧可在建筑物的使用年限内进行，使用年限根据建筑物的结构而定。
木质建筑的法定使用寿命为 22 年，钢筋混凝土建筑的法定使用寿命为 47 年。这种折旧是一种不涉及实际现金支出的费用，因此可以在账面上造成赤字，而不会损害现金流。
例如，如果您购买了一栋建筑价值为 3 000 万日元的钢筋混凝土公寓，那么每年的折旧费用（为简便起见简化计算）约为 64 万日元（3 000 万日元 ÷ 47 年）。如果折旧导致不动产收入出现赤字，可以通过将亏损额与就业收入和营业收入相加，大幅减 少所得税和居民税。
遗产税措施的具体方法
房地产投资作为遗产税措施极为有效。通过将现金转化为不动产，可以大幅降低遗产税的评估价值。
第一个基本效果是，房地产的遗产税评估价值约为其市场价值的 80%。这是以路边地价和房产税评估值为基础的估价方法。换句话说，如果用 1 亿日元现金购买 1 亿日元的房地产，仅此一项就可将遗产税评估价值降低到约 8000 万日元。
此外，出租房产还有额外的减税效果。出租楼房的租金评估值可减少约 30%，而楼房所在的土地，即楼房的建筑用地，可减少约 21%。两者相加，遗产税评估值可比现金减少约 50%。
小型建筑用地例外的使用
在遗产税规划中，使用小型建筑用地的例外情况尤为重要。这一例外情况允许大幅减少死者用于居住或商业用途的住宅土地的面积，但最多不超过一定的面积。
就住宅建筑用地而言，面积不超过 330 平方米的可减免 80%。对于出租的住宅用地，面积不超过 200 平方米的，可减免 50%。
高净值人士房产投资的具体策略
高净值人士进行房地产投资需要采取与普通投资者不同的战略方法。虽然可以利用丰富的资金和高信用度来获得更大的投资回报，但适当的风险管理也是必不可少的。以下是我们向客户建议的一些具体策略。
选择投资物业的标准
房产选择是高净值房地产投资成功的最重要因素。您需要评估整体投资价值，而不仅仅是简单的收益率。
首先要考虑的最重要因素是地段。俗话说 "地段决定一切"，地段好的房产有望保持长期的资产价值和稳定的租金需求。
具体来说，选择距离主要车站步行不超过 10 分钟、可通往多条火车线路、周边商业和教育设施齐全的地段非常重要。尤其是东京市中心和大阪市的主要区域，人口不断涌入，可望保持长期稳定的租赁需求。
建筑物的结构、楼龄和管理状况也是重要的选择标准。钢筋混凝土结构的房产耐用性强，折旧期长，适合长期投资。
此外，选择有适当维修计划和健全管理协会的物业，可以降低未来大修费用的风险。
除了表面收益率，还需要对实际收益率和内部收益率（IRR）进行详细分析。在评估实际收益率时，要考虑到各种费用，如管理费、维修储备金、物业税和保险费等。
此外，考虑到未来租金下跌风险和空置风险的保守盈利预测也有助于做出安全的投资决策。
最大限度地发挥杠杆效应
高净值人士在金融机构的信用度较高，因此能够以优惠条件获得贷款。利用这一优势的杠杆战略非常重要。
一般来说，借款额度约为房产价值的 70-80%，这样既能控制风险，又能达到适度的杠杆效应。将资产比率设定在 20%-30% 左右也会受到金融机构的高度重视，并能使您获得优惠的利率条件。
重要的是要考虑浮动利率和固定利率之间的平衡，并为利率上升的风险做好准备。在当前的低利率环境下，您可以通过部分长期固定利率借款来规避未来利率上升的风险。
现金流稳定后，战略性地提前还款可以减少还款总额，提高投资效率。不过，必须考虑税务影响并确定最佳时机。
风险管理的重要性
在高净值房产投资中，适当的风险管理和追求盈利是必不可少的。
分散投资多处房产，而不是集中投资一处房产，可以降低空置和灾害风险。按物业类型（单间、家庭、写字楼等）分散投资以及按地域分散投资也很有效。
必须购买综合保险，包括火灾和地震保险以及租金保证保险和房舍责任保险。保险费可以作为支出，这也有税收优惠。
根据市场情况的变化，定期评估所持有物业的价值，并在必要时对投资组合进行审查。一个重要的策略是考虑出售盈利能力下降的房产。
构建投资组合的要点
在高净值物业投资中，重要的是建立战略性投资组合，而不是一次性购买物业。
一个有效的方法是从相对较小的物业开始，随着经验的积累逐步扩大投资规模。这样既能积累房产投资的专业知识，又能限制风险。
必须全面管理每处房产的现金流，以确保整体收益稳定。这样做的目的是，即使部分物业出现暂时亏损，整个投资组合仍能保持盈利。
虽然长期投资是房地产投资的基础，但同样重要的是制定退出策略，以便在适当的时候出售，以应对市场环境或个人资产状况的变化。特别是在考虑继承时，有必要全面考虑如何将房产传给下一代。
| 风险因素 |
影响程度 |
应对措施 |
注意事项 |
| 空置风险 |
高 |
地点选择和管理公司选择 |
租金需求调查 |
| 利率上升风险 |
中 |
选择固定利率和提前还款 |
监测利率趋势 |
| 灾害风险 |
中等 |
保险/抗震确认 |
灾害图确认 |
| 流动性风险 |
低 |
易于销售的物业选择 |
适销地点 |
| 法律变更风险 |
低 |
信息收集和专家咨询 |
税制变化趋势 |
结论。
上文详细阐述了高净值个人房地产投资策略的吸引力和具体方法。房地产投资不仅仅是一种资产管理手段，更是一种重要的投资技巧，是全面财富战略的核心。
对于高净值人群来说，房产投资是一项极具吸引力的投资选择，原因有七：稳定的可支配收入、投资组合的多样化、税收优惠的利用、遗产保护、杠杆效应的利用、相对较低的价格波动风险和通胀保护效应。
特别是在节税效应方面，通过折旧带来的所得税和居民税节税效应、作为遗产税措施的评估价值降低效应以及小型住宅区特别条款的使用，富人的税收负担大大减轻。年收入越高，这种节税效应的好处就越大。
成功的房地产投资需要正确的房地产选择、最大限度地发挥杠杆效应、全面的风险管理和战略性的投资组合构建。其中，地段选择尤为重要，绝不能为了保持资产的长期价值和确保稳定的租金需求而妥协。
此外，利用高净值人士的独特优势--高信用度，以优惠条件获得融资，也能大大提高投资效率。不过，重要的是不要忽视适当的风险管理，并将风险管理与分散投资和保险保障结合起来。
房地产投资是一个高度专业化的投资领域，还需要具备税务和法律方面的知识。要想取得成功，必须得到值得信赖的专业人士的支持。
INA&Associates 有限公司专门为超高净值客户提供房地产投资咨询服务。我们根据每位客户的资产状况和投资目标，为其提供最佳投资策略。
如果您正在考虑投资房地产，请联系我们了解更多信息。我们将凭借丰富的经验和专业知识，为您的资产积累和财富传承提供坚实的支持。
在 INA & Associates K.K.，我们以人力资本和信任为管理核心，注重与客户的长期合作关系。我们将房地产投资视为一种建立可持续资产的手段，而不是对利润的一时追求，并帮助客户实现未来财富。
我们的目标是通过技术与人力的融合，创造传统房地产行业所不具备的新价值，打造各方满意的投资环境。我们承诺以负责任的态度呵护高净值人士的宝贵资产，实现最佳投资效果。
常见问题
以下是我们经常收到的高净值客户关于房地产投资的一些问题的答案。
问 1：高净值人士的最低房产投资额是多少？
答 1 ：高净值人士的房地产投资一般起点为 5000 万日元或以上。但是，对于最低投资额并没有明确的标准。
重要的不是投资规模，而是占客户总资产的适当比例。一般来说，建议将总资产的 20%-30% 左右用于房地产投资。例如，对于一个总资产为 5 亿日元的人来说，房产投资规模在 1 亿至 1.5 亿日元之间是比较合适的。
另一种有效的方法是，不要一开始就进行大额投资，而是从价值约 3000 万日元的房产开始，随着经验的积累，分阶段扩大投资规模。
问题 2：预期可在多大程度上节税？
答 2： 根据年收入和投资规模的不同，节税效果也有很大差异，但如果房地产投资设计合理，每年可望节省几十万至几百万日元的税款。
如果一个年收入为 2,000 万日元的人投资于建筑价值为 6,000 万日元的钢筋混凝土房产，仅折旧费一项每年就可节省约 128 万日元。这样，每年可节省所得税和住宅税共约 70 万日元。
不过，还应注意的是，节税效果仅限于折旧期，出售房产时可能需要缴纳转让税。重要的是，投资策略应强调盈利性和节税效果之间的平衡，而不是仅仅为了节税而投资。
问题 3：在风险管理方面，我应该注意什么？
答 3 ：在房地产投资的风险管理方面，应特别注意以下几点
防范空置风险的措施至关重要。可以通过选择黄金地段、制定适当的租金和选择可靠的管理公司来尽量缩短空置期。
可以通过设定适当的借款比率和以固定利率借入部分贷款来规避利率上升的风险。确保有提前还款的资金也很重要。
对于灾害风险，选择抗震能力强的房产、购买综合保险和查看灾害地图都是有效的办法。
至于流动性风险，重要的是选择易于出售的地点和房产类型，并投资于具有较高销售能力的房产。
问题 4：对抗遗产税最有效的方法是什么？
答 4 ：最有效的遗产税措施是将现金转化为出租物业。
具体来说，如果用 1 亿日元现金购买一套出租公寓，遗产税评估价值可降至约 5000 万日元。这是由于以下估价减少效应。
土地部分，由于除了路边土地价值评估（约为市场价值的 80%）外，还对出租土地进行了评估，因此可减少约 21%。对于建筑物部分，除了房产税评估（约为市场价值的 70%）外，由于出租房屋评估，可减少约 30%。
此外，如果可以利用小型住宅用地的特殊例外情况，出租住宅用地最多可减免 50%，面积不超过 200 平方米。与现金相比，这些措施的组合可以大大降低遗产税的评估价值。
不过，由于遗产税措施可能会受到税制变化的影响，因此必须定期审查并咨询专家。
问题 5：何时是开始投资房产的最佳时机？
答 5 ：房产投资没有 "最佳时机"，但以下条件被认为是开始投资的有利条件
前提条件是个人资产状况稳定。理想情况下，个人资金充足，收入稳定，在房产投资之外还有足够的生活费。
从市场环境来看，目前的低利率水平更容易发挥杠杆效应。不过，也应考虑到房地产价格的走势，不应在价格相对较高时进行投资。
为了最大限度地享受税收优惠，时机选择也很重要。在收入较高的时候开始投资，可以最大限度地从折旧中节税。
最重要的是，在充分了解情况并做好准备后再开始投资。虽然很难完全把握市场时机，但只要有正确的准备和策略，就能在任何市场环境中增加成功的机会。
我们可以根据每位客户的具体情况，建议开始投资的最佳时机。请随时与我们联系。