今天，作为一名房地产专家，我将就人口减少社会中的 "有价值的地段 "这一话题进行阐述。
据报道，截至 2025 年 5 月 1 日，日本的总人口为 1.2334 亿人，同比减少了 60 万人。人口减少的大趋势开始对房地产市场产生重大影响，许多人可能会担心未来的房地产价值。
然而，人口减少并不意味着所有房产的价值都会下降。相反，在社会结构发生变化的情况下，保值或增值的房产和不保值的房产之间的两极分化变得更加明显。而影响价值的最重要因素就是地理位置。
本文以数据为基础，解释了人口减少时代的房地产市场现状，并从专业角度出发，明确阐述了识别 "有价值地段 "的七个具体要点，这些地段在未来将使房地产保值或增值。将本文读完，您将获得所需的知识，从而着眼于未来，做出明智的房产选择。
要正确理解人口减少对房地产市场的影响，首先必须客观了解日本的人口结构以及由此带来的市场变化。
根据日本总务省统计局的数据，日本总人口已连续 16 年减少，尤其是日本人口，截至 2025 年 5 月，每年减少 89.2 万人。更为严重的是在经济活动中发挥核心作用的劳动适龄人口（15-64 岁）的减少。根据国家人口和社会保障研究所的估计，到 2040 年，许多地区城市的劳动适龄人口预计将减少 30%以上。这种人口结构的变化与住房需求的下降直接相关，尤其是在地区范围内，并正在显著改变房地产市场的结构。
人口减少并没有导致全国房地产价值的一致下降。相反，它正在加速房地产市场的两极分化。一方面，在东京等人口持续流入的大都市地区，在住房需求旺盛的背景下，房地产价格持续上涨。另一方面，在人口大幅减少的地区，由于需求下降，房地产价格持续下跌。
这种两极分化的象征就是全国空置房数量不断增加的问题。
近年来，"城市海绵化 "现象已成为城市地区的一个问题。所谓 "城市海绵化"，是指空置房屋和空地虽然位于城市中心，但却像昆虫一样遍布城市各个角落，像海绵一样填满城市空间。
这种 "海绵效应 "导致行政服务效率低下，宜居性降低，进而削弱了整个地区的吸引力。为了在这种情况下保持资产价值，必须从战略角度出发，确定未来将 "选择 "的地点。
即使在人口减少的社会中，所有房地产的价值也不一定会降低。相反，符合某些标准的地段由于其稀缺性，有可能保持甚至增加价值。在此，我们将为您介绍七个关键点，帮助您识别具有高房地产价值的 "有价值地段"。
交通便利是衡量房产价值的最基本因素。距离最近的火车站的距离尤为重要，一般来说，步行 10 分钟以内的距离价值较高。可通往多条铁路线的车站以及通往市中心的良好交通条件为通勤者提供了极大的便利，因此预计会有稳定的需求。其价值在未来不太可能出现大幅波动。
步行范围内是否有日常生活所必需的商业、医疗和教育设施，也在很大程度上影响着地段的价值。这些生活服务设施的可持续运营需要一定的商贸区人口。
| 设施类型 | 大致标准商贸区人口 |
|---|---|
| 城市便利店 | 约 3,000 人 |
| 食品超市（面积 2,000-3,000 平方米） | 10,000 - 30,000 人 |
| 药店（面积 1,000-1,500 平方米） | 10,000 - 30,000 |
预计人口密度较高的地区，即使人口减少，也足以维持这些设施，这些地区有可能提供较高的生活便利性，并保持房地产价值。
目前，日本许多地方政府正在根据国土交通省推行的 "紧凑型城市政策 "制定适合当地的规划。该计划旨在通过将住宅区和城市功能（商业、医疗、福利等）集中在特定区域来创建可持续发展的城市，以应对人口减少的问题。
该计划定义了两个主要区域
您考虑购买的房产是否位于市政府规定的这些区域内，对于预测未来房产价值而言是极为重要的信息。如果房产位于规划区内，则未来更有可能保持行政服务和生活便利。
车站前规划有重建或大规模基础设施建设的地区，可望增加未来城镇的吸引力和便利性，物业价值可望上升。这是因为重建将增加该地区的潜力，例如通过创建新的商业设施和改善道路网络。通过查看地方当局发布的城市规划信息，密切关注重建趋势非常重要。特别是涉及放宽容积率的重建项目，可以大大提高土地的使用价值。
如上所述，一定的人口密度是维持生活服务设施的必要条件。在《区位适宜性规划》中设置住宅区的目的正是为了维持这种人口密度。在人口稀释的地区，商店更有可能撤离，行政服务也会减少。能否在未来保持稳定的人口密度，是一个地块是否可持续发展的晴雨表。
除了地理位置，建筑本身的质量对资产价值也有重大影响。特别是，由于从 2025 年起新建住宅必须符合节能标准，人们对节能性能的关注与日俱增。除了满足目前隔热性能 4 级的标准外，性能达到 5 级或更高的房屋（未来很可能成为标准）在保持资产价值方面将更具优势。这也关系到申请抵押贷款扣减的条件，因此在购买前必须检查这一点。
适当的维护和管理，如公寓的管理协会管理和独立式住宅的定期维护，也是资产保值的关键。如果楼房的维修历史和未来的维修计划清晰明了，而且这些信息被作为 "房屋历史信息（即卡鲁特）"储存起来，在出售时可能会很有利。这是因为良好的管理状况能让买方放心。
在人口不断减少的社会中，不仅要将房产视为居所，还要将其视为未来的租赁资产，这一点极为重要。本节将介绍着眼于未来租赁需求选择地段的策略。
虽然日本的总人口在减少，但从家庭数量上却可以看出不同的趋势。据日本国立人口与社会保障研究所估计，日本的家庭数量将在 2023 年达到顶峰并开始下降，但单人家庭的比例将继续增加，到 2040 年将达到所有家庭的 40% 左右。以 65 岁及以上老人为户主的家庭同样在增加。
家庭构成的这种变化意味着租赁市场需求的质变。从传统的以家庭为中心的需求向单身和老年人的紧凑型住宅需求转变的速度预计会加快。
为了满足这些需求变化，提供符合目标群体需求的平面布局和设施非常重要。单身人士和老年人倾向于选择功能齐全、易于管理的紧凑型单元。
| 目标群体 | 推荐的平面布局和设施 |
|---|---|
| 单身 | 一室一厅公寓 免费上网 送货上门箱 全面安保（自动门锁、监控摄像头） |
| 老年人 | 1LDK, 2DK 无障碍设计（扶手、降低台阶高度） 电梯 紧急呼叫系统 与附近的医疗和福利设施合作。 |
这些设施可以提高租户的满意度，实现稳定的租金管理。特别是安全和无障碍方面的考虑将成为未来租赁市场的重要区分因素。
如果您希望在未来将房产用作出租物业，那么选择在人口不可能减少、交通和生活便利的城区或城区附近是一条铁律。上述 "识别有价值地段的七个要点 "与租赁需求旺盛地段的条件直接重合。
随着人口老龄化的加剧，能够方便地获得家庭护理和其他上门服务的地段也越来越受到重视。附近有护理办公室和方便的服务提供商的地区是老年人安全的居住环境。从长远角度出发，选择一个能够应对社会结构变化的地点，是保持和提高房地产资产价值的明智策略。
本文从七个具体要点出发，阐述了在人口减少的重大社会变革中，如何识别可望保持和提高资产价值的 "有价值地段"。
除了交通便利、生活服务设施质量等传统的重要因素外，还必须具备一种视角，即解读未来再开发的潜力以及与国家和地方政府未来发起的紧凑型城市政策的一致性。建筑本身的质量和维护状况也是确保其长期价值的重要因素。
人口减少并不意味着房地产市场整体悲观。相反，我们生活在这样一个时代，人们在选择居住地时有了更明确的标准，被选中的地点和未被选中的地点之间的差别也越来越明显。我们深信，以本文介绍的七点为指南针，着眼未来，明智地选择房产，将能保护和培育您的宝贵资产。
对许多人来说，购买或出售房产是人生中最大的决定之一。为了根据您的实际情况做出最佳选择，专家的客观建议会对您有很大帮助--INA & Associates 有限公司是房地产方面的专业人士，我们可以根据您的具体情况提出最佳建议。如果您有任何关于房地产的问题或疑虑，请随时联系我们。
问 1：即使人口减少，房地产投资仍然是有效的资产积累工具吗？
答 1：可以。但是，选址比以往任何时候都更加重要。即使人口减少，人口向城市地区集中和单身家庭增加等趋势预计仍将持续。如果能在有这种需求的地区选择和投资优质物业，就能获得稳定的收入和资产价值。
问题 2：农村地区的房产会无一例外地贬值吗？
答 2：不一定。即使在农村地区，作为交通枢纽的都道府县首府或地区中心城市等地段，由于可以预期周边地区会有大量人口涌入，因此往往会保持其价值。地方政府在其区位适宜性规划中指定为 "居住区 "的地区也值得注意，因为这些地区有望在未来保持宜居性。
问题 3： 在哪里可以查看市政府的 "区位适宜性计划"？
答 3：各市（自治市）的网站上都有公布。尝试搜索关键词，如"（市政府名称）区位适宜性规划"。该计划通常用不同颜色显示城市功能区和住宅区，因此您可以查看您考虑购买的房产属于哪个区。
问 4：什么是房屋的 "节能性能等级"？
答 4：它是建筑节能性能的一个指标，采用两个等级进行评估："隔热性能等级 "和 "一次能耗等级"。等级越高，隔热和节能性能越好，不仅能降低水电费，还能在房产价值评估中占据优势。
问题 5.个人如何才能保持现有房产的资产价值？
A5.首先，要注意适当的维护和管理。对于独立式住宅，要定期检查和维修外墙和屋顶；对于公寓，要积极参与管理协会的活动，确保长期维修计划得到妥善实施。通过翻新或改造更新布局和设施，以适应现代生活方式，也有助于保持和提高资产价值。