近年来，日本全国的空置房屋问题日益严重。根据总务省的《令和5年住宅·土地统计调查》，截至2023年，全国空置房屋总数已达900万户，空置率高达13.8%，创历史新高。与2018年的849万户相比，增加了51万户，这一趋势预计将持续下去。
空置房屋的增加虽是社会问题，但对投资者而言却是机遇。尤其在地方和郊外地区，存在以低成本获取房产的可能性，通过翻新改造提升资产价值或实现收益化值得期待。
本文将基于具体数据和案例，解析空置房屋投资与翻新投资的潜力与挑战。为寻求房地产投资新选择、或正考虑活用继承空置房屋的读者，提供有益信息。
日本空置房屋问题日益严重。根据总务省最新数据，截至2023年，空置房屋总数达900万户，空置率为13.8%。与2018年的849万户相比，增加了51万户，这一趋势预计将持续下去。
空置房屋增加的主要原因包括人口减少、老龄化、继承问题、住宅过剩等因素的综合作用。尤其在地方地区，由于人口外流，空置房屋数量显著增加。
分类 空置房屋数量 空置率
全国（2023年） 约900万户 13.8%
全国（2018年） 约849万户 13.6%
三大都市圈 约363万户 12.0%
地方地区 约486万户 15.1%
空置房屋根据用途和状态可分为以下几类：
作为投资对象，特别值得关注的是“其他住宅”类别。该类别包含大量继承后空置或被遗弃的房产，通过适当的翻新改造，有望大幅提升其价值。
2015年全面实施的空置房屋对策特别措施法（正式名称：空置房屋等对策推进特别措施法）旨在应对日益严重的空置房屋问题。该法律明确了房屋所有者对空置房屋的适当管理责任，并赋予地方政府对特定空置房屋进行入户调查、指导及下达命令等权限。
2023年12月，该法进行修订，新增了“管理不善空置房屋等”这一分类。此举进一步严格了特定空置房屋等的指定标准，强化了对管理不善空置房屋的监管措施。特别值得注意的是，被指定为管理不善空置房屋等后，将不再适用住宅用地特例，固定资产税可能最高增加约6倍。
该法律对空置房屋所有者具有促进适当管理或出售、利用的效果，并对房地产投资市场产生影响。对于投资者而言，考虑出售的房屋所有者增加可能扩大获取房产的机会。
空置房屋银行制度 是由各地方政府收集管辖区域内的空置房屋信息，并为希望利用者进行匹配的机制。全国约1,000多个地方政府正在运营该制度，旨在解决地区空置房屋问题并促进人口迁移。
对于投资者而言，空置房屋银行是获取难以在市场上流通的房产信息的宝贵信息源。特别是地方房产通常难以在普通房地产市场上流通，通过空置房屋银行可发现独特的投资机会。
利用空置房屋银行时的注意事项如下：
利用步骤 内容 注意事项
信息收集 查阅多个自治体的空置房屋银行 确认更新频率及信息详细程度
房产调查 实地考察并确认周边环境 详细检查房产老化程度及维修必要部位
确认自治体支援 调查补助金及支援制度 提前掌握申请条件及时间
与所有者谈判 直接谈判或通过自治体 注意与当地社区的关系构建
空置房屋投资 指以低于市场价格购入空置房屋，通过翻新和适当管理提升资产价值，从而获得租金收入或出售收益的房地产投资方法。
空置房屋投资具有以下优点和缺点：
优点 缺点
初期投资额较低 翻新费用可能高昂
预期收益率较高 受地理位置限制需求有限
可享受税收优惠 建筑老化风险较高
可获取稀缺性较高的房产的可能性 火灾保险费用可能较高
竞争较少的市場也可能存在 退出策略可能受限
特别是节税效果方面，通过房地产投资可实现“所得税、居民税”“赠与税”“继承税”的节税。通过将折旧费、维修费等作为费用计入，可降低对租金收入的征税。
选定高收益空置房屋的关键点如下：
收益性分析可参考以下指标：
指标 计算方法 参考值
表面收益率 年租金收入÷投资总额×100 8%以上为理想
实际收益率 (年租金收入-运营成本)÷投资总额×100 5%以上为理想
资本回收期 投资总额÷年现金流 15年以内为参考
ROI (出售价格-购买价格)÷购买价格×100 因物业特性而异
翻新投资 是通过大幅改变现有建筑的结构和布局，创造新价值的投资方法。与单纯的维修（翻新）不同，其特点在于通过改变布局、用途或提升设计性等，从根本上提升房产价值。
翻新类型及费用标准如下：
翻新范围 费用标准（独栋住宅） 费用标准（公寓） 内容
最小限的翻新 300万～500万日元 200万～400万日元 室内装修及部分水电设施更新
一般翻新 500万～1,500万日元 400万～1,000万日元 布局调整、设备更新
全面翻新 1,500万～2,500万日元 800万～1,500万日元 全面刷新、高规格设备更新
结构翻新 2,000万～3,000万日元 1,000万～2,000万日元 除结构体外全部刷新
衡量翻新成本效益的指标是“翻新收益率”。这是将翻新带来的租金上涨额除以工程费用所得的数值，一般以10～12%以上为理想目标。
例如，500万日元的翻新工程使月租金上涨5万日元：
年租金上涨额60万日元 ÷ 500万日元 × 100 = 翻新收益率12%
为了最大化翻新投资的效果，需要根据投资区域和物业类型制定战略性的翻新方案。以下是提升投资效果的关键点：
特别有效的翻新要素包括以下内容：
进行空置房投资时，需注意以下法律法规及产权关系：
关于这些法律法规及权利关系，建议咨询专业人士（律师、司法書士、建筑师等）。
空置房屋及翻新投资的资金筹措方式包括以下几种：
筹措方式 特点 适用情况
自有资金 无利息负担，自由度高 拥有充足储蓄的情况下
住房贷款 低利率，可长期偿还 兼具居住目的的情况下
房地产投资贷款 专门用于投资房产 纯粹投资目的时
翻新贷款 专门用于翻新费用 已拥有房产时
空置房屋专用贷款 专门用于空置房屋利用的融资 部分地区金融机构提供
申请融资时需注意以下要点：
空置房屋及翻新投资中潜藏的风险及应对措施如下：
风险 内容 应对措施
结构问题 老化、白蚁损害等 事前由专家进行调查并采取适当加固措施
租户不足 因地区需求低迷导致空置期延长 彻底进行市场调查并实施差异化战略
资金周转 意外维修费用发生 制定充足的资金计划并确保备用资金
法律法规变更 建筑基準法修订等带来的限制 收集最新法律法规信息
灾害风险 地震、水灾等灾害造成的损失 购买适当保险并实施抗震及防灾措施
特别重要的是，需提前制定退出策略。主要选项包括以下内容：
可用于空置房屋利用或翻新的主要补贴与补助金如下：
补贴名称 实施主体 补贴内容 条件
空置房屋再生等推进事业 国土交通省 部分改修费用（最高1/3） 符合地区活性化事业的条件
空置房屋对策综合支援事业 国土交通省 空置房屋的活用或拆除费用 需制定空置房屋对策计划
住宅及建筑物耐震改修事业 国土交通省 部分耐震诊断及改修费用 需符合耐震标准
各地方政府独自的补助金 各地方政府 部分改修费或拆除费 因地方政府而异
申请补助金和助成金时需注意以下几点：
在税收方面，存在对空置房屋转让所得的3,000万日元特别扣除（继承空置房屋出售时）以及转让低利用土地等时的长期转让所得100万日元特别扣除等制度。由于这些制度的要求非常严格，建议咨询税务师等专家。
日本的空房问题预计将在未来进一步加剧，到2033年空房率将达到18.3%。这种情况一方面是社会问题，另一方面也是投资者的新机会。
空房投资和翻新投资的主要要点：
未来，随着对SDGs关注度的提升及工作方式改革的推进，预计地方迁移和双城生活将增加。这些社会变化将成为推动适度翻新空置房屋需求增长的因素。
此外，2023年的法律修订进一步明确了空置房屋的管理责任，所有者无法妥善管理的房产进入市场的可能性也将增加。对于投资者而言，信息收集和市场分析将变得愈发重要。
空置房屋及翻新投资不仅是单纯的收益获取手段，更是一种具有社会意义的投资方式，可为地区活性化和居住环境改善做出贡献。以长期视角和对地区特性的理解为基础开展投资，有望实现可持续的投资成果。
计划进行空置房屋投资或翻新投资的投资者，建议通过咨询专业人士并实地考察实际房产，构建符合自身资金实力和投资目标的策略。
A: 空置房屋投资中最重要的是“选址”和“房产的结构安全性”。无论价格多低，若位于需求不足的地区或存在结构问题的房产，都很难实现收益。此外，事先详细计算翻新成本与预期收益的平衡也至关重要。根据INA&Associates的经验，距离车站步行15分钟以内、生活便利设施齐全的房产成功率特别高。
A: 提高翻新工程成本效益的关键在于“明确目标群体”和“合理分配预算”。例如，将预算重点分配到与居住满意度直接相关的部分（如水电设施和保温性能），而室内设计则采用通用性强、简洁的设计等。此外，从多家施工公司获取报价，并比较施工内容和价格也非常重要。
A: 活用空置房屋银行时，需注意“信息新鲜度”和“房屋状况确认”。存在信息过时或详细房屋信息（尤其是缺陷部位等）不足的情况。建议务必进行实地调查，如有可能，最好请建筑专业人士陪同。此外，各地方政府对空置房屋银行的运营方式及支援制度存在差异，因此提前详细确认相关信息也至关重要。
A: 2023年空置房屋特别措施法的修订新增了“管理不善空置房屋等”分类，并严格了特定空置房屋等的指定标准。此次修订后，所有者面临适当管理、出售或活用房屋的压力将增加。对于投资者而言，虽然市场上可供投资的空置房屋可能增加，但同时也需认识到购置后管理责任将进一步强化。缺乏适当管理计划的投资可能带来未来风险。
A: 空置房屋投资的资金筹措方式因投资规模和目的而异。对于小额投资，自筹资金是理想选择；而对于较大规模的投资，可考虑利用空置房屋专用贷款或房地产投资贷款。此外，部分地方政府还设有专门针对空置房屋利用的低息贷款制度。关键在于充分评估物业的收益性和还款计划的平衡，确保资金筹措的可持续性。
如果您正在考虑空置房屋投资或翻新投资，INA&Associates也提供个性化咨询服务。从房产选择、翻新计划到资金筹措，我们将提供全程支持，欢迎随时咨询。