大阪站北侧的旧梅田货运场址再开发项目名为“梅田开发”。 该项目第一期于2013年率先开发，以“格兰フロント大阪”之名开业。第二期（约17公顷区域）正推进大规模开发。第二期区域项目名称定为“格兰格林大阪（GRAND GREEN OSAKA）”，计划于2024年9月部分先行开放，并力争于2027年度全面开业。 开发主体在JR西日本、大阪市等所有者的合作下，通过公开招标选定的9家企业联合体（代表：三菱地所）负责实施，参与企业包括阪急电铁、三菱地所、大阪燃气都市开发、奥利克斯房地产、关电房地产开发、积水房屋、竹中工务店、三菱地所住宅、大林组出资的特定目的公司等行业龙头企业。 该区域毗邻大阪站，交通便利，可利用包括JR大阪站在内的7个车站和13条线路，是关西地区交通最为便利的区域。作为“大阪最后的黄金地段”——梅田北地区，该项目堪称国家级的城市空间再生活动。
城市规划的理念：“绿色”与“创新”的融合
梅田北地区第二期开发项目不仅限于单纯的商业再开发，而是秉承了更高的理念。其核心概念可概括为“绿色”与“创新”的融合枢纽。 大阪府与大阪市在2014年制定方针时，将第二期区域的城市建设目标定为“世界无与伦比的‘绿色’与‘创新’融合枢纽”，而开发事業者联合体（JV）也提出了“创造‘大阪绿色生活’”的愿景。
- 城市与自然的融合（绿色）： 格兰格林大阪的最大特色在于在市中心创造出压倒性的绿色空间。占地约一半、约4.5万平方米的“梅北公园”将成为西日本最大、世界领先的大型城市公园，位于西日本最大交通枢纽站前。 这一设计理念源于“景观优先（Landscape First）的城市规划”，即在建筑之前优先布局绿地，力求实现“在公园中建造城市”的 bold 设计。实际规划中，将种植约320种、1,500棵多样化的树木，并配备草坪广场和水景设施，使公园环抱整个城市。 整个开发区域包括道路空间等在内，计划创造约11.8公顷的绿地，真正实现了“在城市中心创造自然”的尝试。这片丰富的绿意将提升城市的品格与魅力，温暖地迎接来访者，同时有助于缓解都市热岛效应和促进生物多样性。 最重要的是，这些开放空间允许市民和游客免费坐卧，备受好评。实现“人人都能自由进入、人们活动丰富多彩的绿意盎然开放空间”本身，就是城市规划的核心目标。 针对传统再开发项目被批评为“面向入境游客”“面向富裕阶层”的设施居多，导致市民休憩场所减少的问题，梅田地区以巨大的公共绿地为核心，提供城市绿洲，重视向市民开放的包容性，这是其独特之处。
- 创新创造基地： 另一个核心是“创新”。梅田开发地区被定位为产学研知识集聚、培育新产业和新技术的创新基地。大阪市的方针中明确指出，要“吸引世界人才和技术，促进交流，创造新的产业、技术和知识产权，成为日本增长的引擎”，目标是成为引领世界的创新基地。 具体而言，计划在街区内设置供初创企业、大学研究人员、大型企业研发部门等交流协作的设施与机制，通过“知识交流”促进新产业的诞生。第一期的大阪格兰フロント已设立产学研合作基地“知识资本”，第二期也将在此基础上，建设推动开放创新的核心功能设施。 例如，将设立会员制交流基地“Syn-SALON（シンサロン）”和共享办公空间等设施，旨在打造一个从初创企业到大型企业等各类参与者汇聚的场所。此外，企业联合体（JV）将自行成立“梅田2期未来社会创造局（简称：U-FINO）”这一组织，通过推动产学官合作、吸引实证实验等软性措施，积极推动创新创造。 通过硬件与软件的双重布局，营造有利于新业务和新技术诞生的环境，该区域有望成为“引领大阪·关西地区发展、强化日本国际竞争力的全新枢纽”。
- 国际交流与国际竞争力强化： 融合“绿色”与“创新”的枢纽，同时也是国际交流枢纽。 凭借丰富的城市环境与前沿产业集聚，吸引全球人才、企业及投资资金是该开发项目的核心目标。正如所示，“通过汇聚全球资本与优秀人才，催生创造性、创新性变革（创新）”，将大阪提升至世界级国际都市水平，并为日本整体注入新的国际竞争力，这是“梅田开发”所肩负的使命。 事实上，格兰格林大阪已引起海外企业及投资者的高度关注，大阪府和大阪市也提出了“国际金融都市大阪”构想，积极推进金融企业招商引资。 例如，美国投资基金贝恩资本日本法人于2023年在大阪（格兰フロント大阪）设立办事处，被报道为该计划的首个落户企业。包括此类举措在内，梅田开发被视为推动大阪向亚太地区商业枢纽及国际交流都市进化的催化剂。
格兰格林大阪的标志性设施与项目
格兰格林大阪的核心区域“梅田公园”拥有草坪广场、活动广场及丰富的树木，为市民和游客提供自由休憩的休闲空间。其背后矗立着格兰フロント大阪等梅田高楼群，新旧建筑和谐共存，形成独特景观。
格兰格林大阪规划了众多体现该城市建设理念的先进国际化设施。以下介绍其中部分项目。
- 梅田公园（Grand Green Osaka的“绿色”）：作为城市象征的都市公园，占地约4.5公顷，内设活动广场、草坪区域、潺潺流水道、咖啡馆、儿童游乐区等设施。2024年9月的先行开放中，公园率先向公众开放，举办了音乐会和植树节等活动。 公园内还设有商业楼宇，游客可在绿意环绕的休憩区或露台座位享受餐饮，实现“公园与商业的融合”。未来，公园将举办季节性市集、文化活动、技术验证实验等多元化活动，真正成为“绿色孕育交流”的舞台。 作为前沿技术实验场，无人机配送和自动驾驶测试也有可能在此进行，超越传统公园框架的未来导向型空间。
- 创新支持设施·办公群： 面向公园的建筑内将入驻初创企业及研究机构，设立促进跨行业、跨领域合作的“核心功能设施”。 具体而言，以前述交流枢纽“Syn-SALON”为核心，将配套建设共享办公空间、实验室、会议设施等，旨在将整个街区打造成开放创新的实验场。株式会社久保田已决定于2026年将总部功能迁至格兰格林大阪内的高层建筑“Park Tower”，并表示将“打造一个汇聚多元人才、促进交流的空间，并利用先进ICT技术推动工作方式改革”。 此外，本田技研工业（本田）的软件开发基地等国内大型企业相继决定入驻或参与，正逐步形成全城范围内的企业间合作与新业务创出机制。高层办公楼还期待吸引外资企业设立关西地区总部，若未来全球企业集聚，将有助于提升梅田地区作为国际商务中心的地位。
- 酒店群（国际高端酒店引进）： 格兰格林大阪已引进3家酒店，其中2家为希尔顿集团旗下的外资酒店。世界顶级酒店品牌的集结将使大阪的住宿环境实现飞跃式提升。为应对入境旅游的快速恢复及2025年大阪·关西世博会带来的需求增长，通过硬件设施强化“待客之道”体系是重要目标。 对于再开发开发商而言，引进日本首家、地区首家外资酒店将提升整个项目的品牌价值，因此在近期大型开发项目中，引进高级酒店已成为一种趋势。实际上，部分项目可享受容积率（建筑面积）放宽等优惠措施，希尔顿的引进在提升城市建设质量与规模方面均带来显著优势。
- 商业·文化设施： 第二期区域的商业区将出现大阪首家、日本首家的热门设施。其中最具代表性的是“Time Out Market 大阪”。该设施由全球知名城市指南杂志《Time Out》打造，是其首次进军亚洲的项目。Time Out Market汇聚了当地人气餐厅和名厨的美食，融合音乐、艺术等文化元素，打造体验型大型美食广场。 该项目已在伦敦、纽约、里斯本等全球各地取得成功，大阪版则被寄予厚望，将融合关西特色饮食文化与世界级娱乐体验。该设施的引进由阪急阪神不动产与Time Out公司（英国伦敦总部）签订合同，标志着大阪通过与海外企业合作，打造全新饮食文化发源地的典范。 此外，大型商业设施“格兰格林大阪商店与餐厅”将汇聚国内外个性鲜明的租户。除零售与餐饮外，还计划设置数字艺术展览和社区交流空间，打造超越传统购物中心的多元功能商业空间。
这些标志性设施群的共同关键词是“融合”与“先进性”。 通过公园与商业的融合、国内企业与海外企业的合作、传统文化与前沿潮流的融合等形式，格兰格林大阪正成为多元价值交汇的舞台。在设计层面，该项目还汇聚了全球与本地智慧，邀请了世界知名建筑师事务所SANAA（妹岛和世等）及美国景观设计公司GGN参与设计。 这正是堪称“未来都市”的先进项目。
海外资本与海外企业的参与情况及背景
梅田开发项目中，如前所述，已有外资酒店及海外企业主导的设施等多种形式的海外资本参与。以下整理其参与情况、背景及目标。
- 海外资本与企业参与情况： 目前最显著的是海外企业在酒店运营和商业领域的发展。希尔顿集团运营的两家高端酒店（沃尔多夫·阿斯特里亚和坎普里）以及英国《Time Out》杂志运营的食品市场是典型案例，均被定位为关西地区及亚洲首家旗舰店。 此外，全球企业还参与了街区内租户招募及运营管理。例如，JLL（仲量联行）集团受托运营商业核心设施“JAM BASE（贾姆基地）”的租户管理。在房地产投资领域，预计海外基金在项目竣工后将收购办公楼，或通过REIT（房地产投资信托）进行投资。 事实上，近年来大阪地区的房地产投资额创下历史新高,2024年有望首次突破1万亿日元，成为日本市场的领头羊。这一背景源于海外投资者对日本大型开发项目兴趣的提升，而像梅田2期这样达到世界级水平的项目，正被视为“值得投资的优质资产”。此外，办公领域也正迎来海外企业的进驻潮。 大阪府已将吸引30家外资金融机构入驻作为2025年度目标，美国贝恩资本在大阪设立办公室为具体举措拉开序幕。随着格兰格林大阪的完工，大阪站前将形成最先进的办公环境，这有望成为外资企业从东京一极集中向大阪分散布局的契机。 随着国际会议场馆和酒店的完善，商务旅客的接待能力也将得到巩固，“商务选择大阪”这一选项将逐渐成为现实。
- 海外资本进入的背景与目的： 从开发主体和行政部门的角度来看，积极吸引海外资本的背景在于提升国际竞争力。 大阪要与世界竞争，不仅需要国内资本，还必须吸引全球资本、企业及人才，创造新的商业机会和就业岗位。幸运的是,2025年大阪·关西世博会和综合度假区（IR）引进计划等世界级项目即将启动，这些项目将带动大阪知名度急剧提升。 开发区域周边还开通了直连关西国际机场的铁路新线，进一步提升了访日商务旅客及游客的交通便利性。大阪正抓住这一机遇，推进“现在正是吸引全球投资进入大阪”的战略。其核心目标不仅在于筹集资金，更在于通过引入海外的先进经验与网络，加速创新进程。 例如，吸引的外资酒店将带来世界级的服务标准，而像Time Out Market这样的设施则为大阪引入国际潮流信息。此外，海外设计公司的参与也提升了城市景观的品质。这种“与世界智慧的协作”正是提升城市附加值的源泉。另一方面，从海外视角来看，大阪也成为具有投资吸引力的市场。 与东京相比，大阪的房地产价格相对较低，但增长潜力巨大；拥有关西经济圈这一庞大市场，潜力巨大；此外，行政部门的招商引资政策（如税收优惠、一站式服务窗口等）也改善了商业环境。特别是近年来日元贬值趋势和低利率长期化，使日本的房地产资产对全球投资者更具吸引力。 因此，大阪与纽约、伦敦并列，成为备受关注的“投资良机”地区。格兰格林大阪吸引海外资本的案例，正是双方利益契合的结果。
城市规划与海外资本的关系及其影响
梅田开发中的城市规划与海外资本的关系，既产生了许多积极效果，也蕴含着需关注的课题（负面影响）。以下整理主要影响。
- 积极影响：
- 经济活性化与就业创造： 海外投资资金的流入，以及高级酒店和新办公楼的开业，将创造大量就业机会。除了建设阶段的连锁效应外，开业后对运营人员和相关服务业的需求也将扩大，从而提升大阪及关西地区的经济。事实上，包括格兰格林大阪在内的再开发热潮使大阪房地产市场创下历史最高投资额，成为经济增长的引擎。
- 提升国际竞争力与城市品牌： 吸引世界级品牌酒店入驻及建设国际化设施，将提升“大阪”的知名度与品牌力。由于像沃尔多夫·阿斯特里亚（Waldorf Astoria）这样的超豪华酒店进驻的城市有限，大阪将因此成为备受瞩目的国际都市。 此外，Time Out Market大阪的开业意味着大阪将成为全球美食文化趋势的发源地，为日本带来多元化的城市魅力，打破东京一极的格局。这种世界级城市空间将吸引海外优秀人才，进而形成良性循环，促进企业招商和国际会议的举办。
- 技术与知识的引进与创新： 通过与海外资本和企业的合作，最新技术和商业模式将被引入地区。例如，外资酒店的进驻将促进与日本式服务的竞争与融合，提升整体服务水平；海外初创企业若在大阪设立据点，与本地企业合作有望催生新服务。 实际上，梅田地区已聚集了众多海外发源的多元化服务，整个城市有望成为创新实验场。此外，即便是在公园建设方面，也充分运用了海外的景观设计经验，这将在景观设计领域对日本其他城市的发展产生积极影响。
- 城市环境质量的提升： 由民间主导、精心管理运营的大型公园和精致的街区景观，将有助于提升市民的生活质量（QOL=Quality of Life）。如前所述，免费享用的绿色空间和多样化的文化活动，无论是否涉及海外资本，都将为市民带来巨大福祉。 特别是“景观优先”的理念在日本的再开发中具有开创性，若取得成功，将成为全国城市再生模型的关注焦点。也就是说，作为大阪发起的全新城市建设模型，有望对全国产生波及效应。
- 负面因素与挑战：
- 地域性稀薄化与同质化： 海外资本和全球企业占据主导地位可能导致开发区域的个性化被削弱。 如果到处都是全球连锁店和品牌，可能会失去“大阪特色”。然而，开发商合资企业也意识到了这一点，通过让本地企业（如阪急阪神、大阪燃气等）参与合资，并在时间限制市场引入大阪知名店铺等措施，努力实现地区魅力与开发之间的平衡。未来，保持海外元素与大阪特色之间的平衡至关重要。
- 对富裕阶层和访日游客过度倾斜的担忧： 高级酒店和部分高端商业设施的增加，可能引发“最终成为只为有钱人和外国游客服务的城市”的批评。事实上，梅田地区近年来持续进行针对富裕阶层的再开发，导致普通市民轻松休闲的场所减少。 然而，格兰格林大阪通过设置广阔的公共公园，确保了市民休憩的场所。这种优先考虑公共性而非商业性的做法值得肯定。但为确保未来继续保持“对所有人开放的城市”的特性，需在运营层面采取更多措施，例如避免在公园内举办过多商业活动、制定公平的使用规则等。
- 利益外流与经济波动风险： 若海外投资基金持有项目，其股息或出售收益将流向海外。短期投机资金的流入可能引发房地产泡沫风险。此外，受全球经济波动影响，项目变更或撤资的可能性也存在不确定性。针对这些风险，行政部门与运营商合资企业需以长期视角确保稳定运营。 幸运的是，目前参与的海外资本主要为酒店和商业的运营商（运营方），他们有意在大阪建立品牌，因此短期内撤离的可能性较低。然而，若未来房地产所有权转移至海外投资资金，为确保对地区社会的回馈及负责任的业务持续，应提前建立相应框架（例如强制参与区域管理组织等），以增强保障。
- 周边地区影响与地区差距： 超大型开发项目顺利推进的同时，周边中小型商店街及现有设施的竞争风险值得关注。从梅田地区整体来看，建立双赢关系的可能性较高，但若新设施吸引大量人流导致老字号商店街衰落，则本末倒置。 开发商联合体（JV）和行政部门已采取与周边地区协作的集客策略（提升区域流动性）及租户招募措施（积极采用本地品牌店铺等），但仍需持续关注“区域整体和谐发展”。此外，大阪府内应避免北ヤード周边地区过分集中关注，需制定平衡的城市政策以防止与其他地区差距过大。
梅田开发对大阪、关西乃至日本的意义
大阪梅田第二期开发“格兰格林大阪”并非单纯的地区再开发，而是对大阪、关西地区乃至日本整体产生重大影响的项目。以下总结其意义。
- 大阪、关西经济的引擎： 格兰格林大阪被定位为关西经济的新增长引擎。 梅田作为关西地区最大的商业中心，通过本项目完成后，其集聚力将进一步提升，有望增强作为与东京一极集中对抗的经济圈的存在感。事实上，根据JLL的调查,2024年大阪地区的商业房地产投资额首次突破1万亿日元，大阪引领了日本房地产投资市场。 这正是梅田开发吸引国内外资本的成效体现。此外，关西地区还即将举办世博会，未来国际综合度假区（IR）也计划开业，这些项目有望产生协同效应，成为构建“大阪·关西时代”的催化剂。
- 国际都市大阪的实现：大阪府和大阪市长期以来以“亚洲中的国际都市”为目标，如今硬件和软件设施正逐步完善。 格兰格林大阪拥有可接待世界VIP的酒店、可举办国际会议和活动的空间，以及满足海外企业需求的办公基础设施。此外，在决定城市魅力的生活环境方面，绿意盎然的公园和精致的街景将提供高品质的都市生活（Osaka MIDORI LIFE）。这些都是国际都市应具备的城市基础设施，将吸引外国人产生“想住、想来、想工作”的愿望。 事实上，大阪市的企业招商网站也将“吸引外国人想来访、想工作的城市”“打造在全球范围内通用且令人向往的大阪品牌”作为梅田地区的目标。随着格兰格林大阪的完工，大阪将具备与东京、新加坡比肩的国际都市飞跃发展的基础。
- 新的城市建设模式的提出： 梅田第二期被定位为日本城市再生领域的模型案例。在高度经济增长期后的再开发中，以“建筑优先”为导向的案例较多，而格兰格林大阪则以“景观优先”为原则，重视公共空间，以促进人际交流、健康和环境为重点，实践了“以人为本的城市建设”。 这一理念在SDGs时代城市发展方向上备受关注。日本政策投资银行（DBJ）的报告中，也对梅田第二期“格兰格林大阪”这类“以绿色为核心的城市建设”的社会效益进行了分析，并尝试量化市民幸福度（Well-being）和环境价值提升等指标。 也就是说，本项目不仅重视经济回报，还注重社会价值的创造，其成果有望成为全国城市政策的参考模型。官民合作进行公园管理、企业利用整个城市开展创新活动等机制，均为先进案例，期待其向其他城市推广。
- 对日本全国的波及效应： 大阪焕发活力将带动日本整体活力提升。 作为继东京之后的第二大都市圈，大阪在全球舞台上展现存在感，从日本风险分散和区域均衡的视角来看也具有重要意义。梅田开发积累的经验可应用于其他地方中心城市（如名古屋、福冈等）的再开发，若“城市与自然共生”“官民合作创新”等理念在日本各地普及，将提升日本整体的城市竞争力和国际吸引力。 此外，通过让参加世博会的全球游客体验“格兰格林大阪”，日本将有机会展示其前沿的城市建设理念。这种评价有望成为吸引投资和旅游的催化剂，形成良性循环。
结语：展望未来
大阪·梅田第二期开发“格兰格林大阪”历经约20年的构想与准备阶段，终于即将迎来城市启幕。其城市建设理念超越了单纯的经济开发，蕴含着面向未来的愿景。 以“绿色”象征的可持续且宜居的城市环境，与以“创新”象征的充满创造力的产业与交流枢纽的有机结合——这正是大阪在本土实现下一代城市模型的宏伟尝试。梅田开发在引入海外资本合作的同时，正以全球标准推进城市建设，备受期待与关注。其成功不仅将推动大阪的繁荣，更可能对日本全国的城市政策产生深远影响。 正如“格兰格林大阪”所示，未来的城市建设将是一个追求经济、社会、环境和谐，汇聚国内外智慧的时代。我们期待大阪市中心萌芽的丰富绿意与创新种子，能为大阪、关西乃至日本的未来描绘出一幅绚丽的画卷。