日本住房市场已进入一个 20 年以上 "旧房 "占市场 60% 以上的时代。许多业主可能都有这样的担忧：老旧房产的价值正在下降，他们担心如何处理空置问题。但我们相信，只要正确认识市场变化，采取适当的策略，旧物业有可能转变为 "高利润资产"，甚至比新建物业更具吸引力。
在这篇文章中，我，INA & Associates 有限公司，一位房地产专家，将详尽解释即使是旧物业也能高价出租的物业的共同特点。从基于数据的市场分析到高性价比的翻新技术，再到实际租赁管理的成功案例，我们提供了具体而实用的信息。将本文读完，您就能最大限度地发挥房产的潜在价值，找到稳定的租赁管理之路。
根据日本总务省统计局发布的《2023 年住宅与土地调查》，到 2023 年，20 年以上的房产将占日本住宅总量的 64%。这一事实清楚地表明，旧房在市场上不再是特例，而是 "大多数"。这是由结构性因素造成的，如 20 世纪 90 年代住房的大量供应以及随后新增供应数量的减少。市场上的房产不可避免地越来越老。
另一方面，我们认为不必悲观地看待房产老化这一现象。相反，它代表着一种新的商机。近期材料和劳动力成本的上涨推高了新建物业的价格，从而使物业投资的收益率难以提高。在这种市场环境下，翻新价格相对更低的旧物业，作为一种更现实、更有利可图的选择，正在引起人们的关注。
此外，现代租户的价值观也越来越多样化。越来越多的人开始主动选择经过翻新的物业，以增添自己独特的个性和韵味，而不是千篇一律的新建物业。这表明，租户的需求正在从 "新 "这一单一的价值标准向 "创造独一无二的生活方式 "转变。
根据我们多年的经验，我们发现可以高价出租的旧物业有明显的共性。这些共同点是：位置、装修和管理。与其单独优化这些因素，不如将它们作为三位一体进行战略提升。
地段 "是决定房产价值的最普遍、最有力的因素。这一原则在老旧物业中丝毫没有动摇。事实上，随着楼龄的增长，建筑物本身的吸引力相对下降，这就增加了地段的重要性。
步行 10 分钟内到达车站是一个基本要求，但除此之外，是否拥有超市、便利店、医院和公园等便利设施也会对租户的评价产生重大影响。从宏观角度把握未来的城市规划和再开发趋势，评估整个区域的未来潜力，对于保持和提高资产的长期价值也至关重要。
可以高价出租的旧物业无一例外都会进行与时俱进的翻新。这里的关键是要超越单纯的 "修复"。必须准确把握租户的潜在需求，力求 "创造附加值"，这是其他同类房产所不具备的。尤其是厨房和浴室等用水设施，对租户来说是最重要的一点，也是翻新中性价比特别高的投资目标。
| 投资目标 | 具体翻新细节 | 预期效果 | 大致费用 |
|---|---|---|---|
| 用水区 | 更换为系统厨房，更新单元浴室，安装热水清洗马桶座和独立洗脸盆 | 大幅提高租户满意度，尤其是吸引女性租户。 | 500,000 - 2 百万日元 |
| 室内装修 | 改用实木地板，使用有设计感的装饰布，采用间接照明 | 通过区分物业和改进设计，改善看房时的印象。 | 300,000 - 1 百万日元 |
| 设施 | 引入免费 Wi-Fi、安装快递箱、更换带监视器的对讲机 | 提高便利性和安全性，提供安全感。 | 100,000 - 500,000 日元 |
无论地理位置多么优越，装修多么精良，如果忽视日常物业管理，租户永远不会满意。公共区域是否打扫得干干净净，是否遵守垃圾处理规定，是否及时处理设备问题？这些看似简单的管理工作积累起来，就能培养租户对物业的信任和感情，进而实现长期租用。
稳定管理的基石是了解 "自我管理 "和 "外包管理 "的优缺点，"自我管理 "是指业主自己管理物业，而 "外包管理 "是指将物业外包给专业管理公司，并根据自身情况建立最佳的管理系统。
| 比较项目 | 自行管理 | 外包管理 |
|---|---|---|
| 费用 | 无需管理费，在现金流方面具有优势。 | 管理费约为租金收入的 5%。 |
| 时间和精力 | 需要自己招聘租户、处理投诉、清洁、排除故障等。 | 专业公司可代您执行复杂的任务。 |
| 专业化 | 需要一定的知识和经验来应对法律变化和解决专业问题。 | 可以利用积累的专业知识和网络 |
| 推荐理由 | 房产位于附近、有足够时间进行租赁管理的业主 | 偏远地区的业主、拥有多处房产的业主以及忙于主业的业主 |
不仅要从理论上学习，还要从实际成功案例中学习，这一点非常重要。
| 成功要点 | 说明 |
|---|---|
| 明确目标 | 对租房对象有一个具体的印象，并确保房产与这一角色产生共鸣。 |
| 选择和集中 | 将目标受众的需求放在首位，确定投资的优先顺序，而不是试图让一切都焕然一新。 |
| 成本效益验证 | 进行具体模拟，确定投资资本可在多少年后通过提高租金收回。 |
| 使用专家 | 在设计和施工方面，请咨询在改造旧物业方面拥有丰富经验的翻新公司和设计师。 |
正如本文所述，要想高价出租旧物业，就必须从管理角度出发，将"位置"、"翻新 "和 "管理 "这三个要素优化为三位一体。最大限度地发挥房产的内在潜力，并根据时代租户的需求不断完善其价值。我们坚信，这是未来租赁管理成功的关键。
通过战略性地创造价值，而不是因为老旧而放弃，您的物业将转变为市场上首选的 "高利润资产"。
INA&Associates 曾参与过众多老旧物业的修复工作。我们为您提供一站式服务，从诊断物业潜力到提出最合适的改造计划，再到建立可靠的管理系统。如果您对自己的房产有任何疑问，或希望讨论房产投资事宜，请随时联系我们。我们将根据您的具体情况提出最佳解决方案。
答1: 根据规模和内容的不同，费用差别很大，但一般来说，单间公寓的装修费用为 50 万至 300 万日元，家庭式公寓的装修费用为 200 万至 800 万日元。不过，重要的不是考虑预算，而是事先详细模拟是否能通过租金上涨和提高入住率收回投资。
答 2：法定使用年限（木结构 22 年，钢结构 34 年，RC 结构 47 年）只是税法规定的折旧标准，并不表示建筑物的实际使用年限。建筑物的状况在很大程度上取决于其管理方式。如果持续进行适当的维修和保养，即使建筑物已远远超过其法定使用年限，它也可以成为很好的创收财产。重要的不是建筑本身的年限，而是专家对建筑结构框架状况和供排水管道老化情况的正确诊断。
答 3：首先要客观分析物业空置的原因。我们会从多个角度寻找原因，如租金是否与周边市场价格不符、是否在网络广告媒体上向潜在租户充分宣传了物业的吸引力、看房时对房间的印象如何等。然后，重要的是要从最具成本效益的措施入手，如调整租金、重新拍摄广告照片和进行装修等。
答 4：选择一家经验丰富的公司当然很重要，但更重要的是选择一家能认真倾听您的要求，并根据自己的专业知识提出积极建议的公司。我们建议您向几家公司询价，比较他们的答复、建议和报价的透明度。或者，您也可以咨询像我们这样的房地产咨询公司，他们可以向您介绍符合我们严格标准的可靠的合作公司。
答 5：是的，在规划您的租赁管理时纳入 "退出战略 "极为重要。您需要决定在翻新方面投资多少，同时考虑到未来出售物业时的预期价格和市场时机。成功进行房产投资的明智做法是时刻准备在最佳时机出售房产，这样您就能灵活应对房产市场条件的变化和自己的人生规划。