东京空置房数量创新高：现状、原因与对策分析

您知道东京的空置房数量已创下历史新高并将继续增加吗？根据 2023 年住房和土地调查，东京的空置房数量约为 90 万套，空置率达到 10.9%。即使是在人口集中的首都东京，空置房的分布也因地区和物业类型的不同而大相径庭。本文根据最新数据，详细介绍了东京都内空置房的现状、23 个区的排名、空置房增加的原因以及对策。对于那些对房产投资、继承措施和空置房问题感兴趣的人来说，这是一个重要的信息来源。

东京空置房现状

根据 2023 年住房和土地调查（总务省）的结果，东京的空置房数量约为 90 万套（89.8 万套），空置率为 10.9%。这些数字与 2018 年（2018 年）的约 81 万套和 10.6% 相比有所增加，而 2018 年的数字是有史以来最高的。

事实上，东京每十套房屋中就有超过一套 是 空置的。东京的住房总套数为 820.1 万套（2023 年），与五年前的 2018 年相比增加了 53 万套（6.9%），但空置房数量的增长速度却比这一数字更快。

从长期趋势来看，东京的空置住宅数量从 1993 年的 527, 000 套增加到 2023 年的 897,000 套，30 年间增加了约 1.7 倍。特别值得注意的是，长期空置或计划拆除的空置房（其他住房单元）约有 21 万套，也比 2018 年的约 18 万套有所增加。

与全国其他地区的比较

从全国来看，截至 2023 年，空置房数量达到 900 万套，空置率达到 13.8%，均创历史新高。

在各都道府县的房屋空置率排名中，东京排名靠后，为 10.9%，居全国第 44 位，但空置房屋数量却居全国首位，约为 90 万套。空置率最高的都道府县是德岛县，为 21.3%。

下表比较了各主要都道府县的空置房情况。

空置房屋的类型和特点

根据空置房屋的状况和用途，可将其分为四大类型。

1. 出租空置房：出租空置房
2. 空置出售住宅：空置出售的住宅
3. 二手住宅（如度假屋）：周末和节假日使用的住宅，平时无人居住。
4. 其他空置住宅：因上述原因以外的原因空置的住宅（如长期无人居住、计划拆除等）

对 2023 年东京空置住宅的分类显示，大部分是 "出租空置"，但也有约 21 万套 "其他空置住宅"（长期空置或计划拆除），其中许多住宅 极有 可能变得无法管理。

值得注意的是东京空置房的建造方式。在日本，超过 70% 的 "其他空置房 "是独栋住宅，而在东京，约 35% 的 "其他空置房 "是独栋住宅，63% 是公寓楼（共管公寓等）。这反映了东京独特的住房状况。

下表比较了日本和东京的空置房建造方式。

23 个选区的空置房屋

23 个区的空置房数量排名

东京 23 个区的空置房数量以区为单位，人口和住房数量较多的邻近区的空置房数量较多。空置房数量最多的区如下

1. 世田谷区：50 250 个单元
2. 大田区：48,000 套住宅
3. 足立区：40,000 套住宅

这些区的面积大，房屋数量多，因此空置房数量也多。

23 个区的空置率排名

另一方面，从空置房比例来看，位于市中心的各区位居榜首。

1. 丰岛区：13.3%。
2. 港区：12.4%。
3. 中央区：11.9%。

在 2018 年调查的 23 个区中，丰岛区的空置房率仍然最高，为 15.8%，虽然有所改善，但仍处于较高水平。。

从空置房屋类型来看，文京区、台东区、世田谷区、荒川区、江户川区和中央区的 "其他空置房屋"（如长期缺房）率明显上升。港区、墨田区、涩谷区、中野区和丰岛区的 "出租空房 "比率也在上升。

空置房屋增加的因素和背景

东京空置房屋数量增加的主要因素如下

人口老龄化和继承问题

东京约有 90 万套住房由 65 岁及以上的单身或已婚夫妇拥有，这些住房很可能在未来成为空置房的 "后备 军 "。

越来越多的住房因继承问题而空置，例如，子女在继承时住得很远，继承人无法协调意见，或者家庭住房无法出租以缴纳继承税等。

新房供应过剩，现有住房市场停滞不前

东京的新房供应量持续增加，从 2018 年到 2023 年的五年间，住房总套数将增加 53 万套。另一方面，现有住房的市场价值评估和流通体系还不够完善，导致二手房难以在市场上流通。

维修翻新障碍

旧房的维护和翻新费用高昂，是业主的一大负担。特别是对于继承的房产，情感价值与市场价值之间往往存在差距，因此很难以合理的价格出售房产。

东京空置房的措施和政策

东京都空置住宅对策实施政策 "概要

2023 年 3 月，东京都政府制定了 "东京空置住宅对策实施政策"，并设定了各区、町、村在 2030 财政年度结束前制定空置住宅处理计划的目标。该政策从以下三个方面制定措施：.

1. 促进现有住房市场的分配
2. 将空置房屋作为地方资源加以利用
3. 对预计无法利用的空置房进行退房等处理。

具体支持措施

东京都政府正在实施以下措施，为空置住宅提供具体支持。

支持现有住房市场的发展和振兴

• 为翻新优质二手房的私营企业提供补贴。
• 推广检查（建筑状况调查）和现房销售责任保险。
• 利用翻新样板房传播信息。
• 提供继承空置房屋的销售信息。

支持将空置房屋作为地方资源加以利用。

• 与市政府合作，促进地区改造。
• 通过 " 东京模式支持项目 "利用先进技术
• 出版《东京空置房屋指南》和《现有房屋指南》。
• 支持空置房库的管理和匹配

支持退房和妥善管理

• 为家庭用品分类和处理方法咨询公司提供补贴。
• 编制 "住房清理指南 "并提高其认识。
• 市政当局为处理和使用空置场地提供补贴。
• 为调查空置房屋和制定行动计划提供财政支持

税收措施

在国家层面，为促进空置房治理措施，采取了税收措施。

1. 财产税等特别措施：土地财产税优惠措施，以促进空置房屋的拆除和翻新。
2. 空置房屋转让收入的 3000 万日元特别扣除：这是一项特别措施，允许在出售继承的空置房屋时，从转让收入中扣除最多 3000 万日元。

总结

本节总结了有关东京空置房现状和措施的要点。

• 东京的空置房数量约为 90 万套，空置率为 10.9%，而且还在不断上升。
• 在空置房屋中，约有 210 000 处 "其他空置房屋"，其中越来越多的房屋极有可能无法管理。
• 在 23 个区中，世田谷区、太田区和足立区的空置房数量最多，而丰岛区、港区和中央区的空置房比例最高。
• 人口老龄化、继承问题、新建住房供过于求以及现有住房市场停滞不前是空置住房数量增加的主要原因。
• 东京都政府制定了 "东京都空置房对策实施政策"，从分配、利用、支援等多方面推进空置房的拆除工作。
• 在国家层面，有财产税特别措施和转让收入特别扣除等税收支持措施。

由于东京人口结构和住房市场的变化，预计空置房问题在未来会发生变化。空置房屋的所有者必须考虑尽早采取行动，同时利用地方当局提供的支持措施。他们还应该系统地管理自己的房屋并为未来做好规划，包括潜在的 "空置房屋储备"。

常见问题

问 1：东京哪个区的空置房数量最多？

答 1：空置房数量最多的区是世田谷区，约有 50,000 套。其次是大田区（48 000 套）和足立区（40 000 套）。由于这些区的面积大、人口多，空置房数量也必然较多。

问题 2：空置房率高的区有什么特点？

答 2：空置率最高的区是丰岛（13.3%）、港区（12.4%）和中央区（11.9%）。这些区有大量的公寓和单间公寓出租，入住率的波动被认为影响了空置率。

问题 3：如果我继承了一套空置房，我该怎么办？

答 3：如果您继承了空置房屋，您有三种选择：1）利用它（自用或出租）；2）出售；或 3）拆除。我们建议您首先咨询当地政府的空置房屋咨询服务机构，并向税务会计师和房地产公司等专家寻求建议。此外，还可以利用税收优惠，如转让收入的 3000 万日元特别扣除。

问 4：如果我未能管理好空置房产，会发生什么情况？

答 4：如果继续管理不善，房产可能会被指定为 "特定空房等"。如果房产被指定为 "指定空置房"，房产税的优惠措施将不再适用，政府将发出维修和拆除房产的建议和命令，最终可能会通过行政执法强制拆除。此外，还会对周边环境和犯罪预防问题产生负面影响。

问 5：东京都政府的空置房库是怎样的？

答 5：东京都空房银行是一个由各区、市、町、村运营的系统，用于提供空房的出售和出租信息。它的作用是为业主和潜在用户牵线搭桥。东京都政府支持各区、市、町、村运营空置房屋银行，并促进空置房屋的有效利用。

参考信息

• 东京都住宅政策本部空置住宅信息网站
• 总务省统计局住宅土地调查部
• 国土交通省空置房屋对策
• 关于促进空置房屋对策的特别措施法

INA&Associates 提供有关空置房屋的咨询和买卖支持。如果您正在为空置房屋烦恼，请随时与我们联系。