截至 2025 年，东京房地产市场的价格年增长率为 6.72%，是一个高度稳定的投资目的地。即使是投资新手，也只需 300-500 万日元的自有资金就可以开始投资公寓单位，并可利用杠杆作用有效地建立资产。成功的关键不仅在于选择物业，还在于建立关系，而强调可持续增长的长远眼光则至关重要。明智的投资者不会一味追求高收益，而是会实施一项战略，全面评估地理位置、需求稳定性和未来潜力，以及灾害风险和空置风险。
房地产投资的两大收入来源可分为 "收入收益 "和 "资本收益"。收入收益是指每月从租金收入中获得的持续利润，而资本收益则是指出售房产时因房产升值而获得的利润。
租金收入减去支出和还贷就是 "现金流"，也就是每月实际到手的利润。投资决策的关键因素是 "表面收益率 "和 "实际收益率"。表面收益率是年租金收入除以房产价格，一般在广告中显示，但实际上，实际收益率应在扣除管理费和维修储备金等费用后才能判断。
杠杆效应是房产投资的一大特点。例如，用 1000 万日元自有资金购买 5000 万日元的房产，如果房产收益率高于贷款利率，那么自有资金的实际收益率就会大大提高。不过，高杠杆也会增加风险，因此，人们认为确保房产价格的 20%-30% 作为权益资本是安全的。
在东京的房地产投资中，不同地区的收益率存在明显差异：截至 2025 年，东京中心五区（千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区）的表面收益率普遍为 3.5%-4.5%，而城东区（墨田区、江东区等）的收益率为 4.5%-5.0%，外围 23 区的收益率为 5.5%-8.0%。在某些情况下，23 区以外也能获得 5.5-8.0% 的收益率。
空置是房地产投资的最大风险因素。最重要的对策是选择需求量大的区域。东京市中心、主要车站周边以及大学和企业集中的地区，入住需求比较稳定。特别推荐交通便利的地区，如山手线、中央线和东急线沿线。
适当的租金设置也很重要。设定略低于周边市场价格的租金可以缩短空置期。此外，将租赁开始时间定在需求高峰期的 2 月至 4 月也很有效。在设施方面，通过提供免费上网、定期更新设施等增值服务，保持物业的竞争力。
利率上升会导致偿还贷款增加，从而导致现金流恶化。利率类型包括固定利率、浮动利率和定期利率，各有不同的特点。固定利率的还款额稳定，但利率较高，而浮动利率的初始还款额较低，但存在未来波动的风险。
对策包括提高自有资金比例（约 20%-30%）、设定较长的还款期以减少每月还款额，以及确保有剩余资金以便在利率上升时提前还款。选择 "五年规则 "或 "1.25 倍规则 "的金融机构也很重要。
有必要制定计划，为因老化导致的设备故障、意外维修（如漏水、设备故障）和大规模维修（如外墙粉刷、屋顶维修）做好准备。
就公寓而言，每月预留约 5,000-6,000 日元的维修储备金非常重要，并根据楼龄和建筑结构进行审查。作为预防性维护，应通过定期检查和利用空置时间进行有计划的翻修，做到早发现、早应对。在分割所有权的情况下，检查管理协会的维修储备基金和大规模维修计划是否充足也很重要。
东京是地震和洪水的高风险地区，但采取适当的应对措施可以将损失降到最低。在选择房产时，重要的是要查看灾害地图，检查地面强度（液化风险），并选择符合新抗震标准（1981 年 6 月或以后）的房产。钢筋混凝土建筑被认为比木制建筑更能抵抗地震。
保险措施也很重要，可包括火灾保险（包含基本保险以及水灾和风灾条款）、地震保险（与火灾保险一起投保）和租金补偿保险（涵盖因损坏造成的租金收入损失）。通过在多个领域投资来分散灾害风险也很有效。
租户的选择极为重要。基本措施包括检查信用状况、确认稳定的收入来源、使用共同担保人或租金担保公司。
防止欠租的有效措施包括及早发现和及早应对（从第一个月开始联系）、灵活的付款方式（如分期付款）以及使用租金担保公司。此外，为防止腾空时出现问题，应记录入住时的房间状况照片，明确说明修复范围，并请第三方到场检查。
理想情况下，您应准备好房产价格 20%-30% 的个人资金，以便开始房产投资。在东京投资公寓单元，个人资金至少需要 300-500 万日元。
各金融机构的贷款条件各不相同，但截至 2025 年的利率如下
贷款筛选的重点是个人的还款能力（年收入、工龄、其他借款条件）、房产的盈利能力和抵押物价值，以及房产的位置和房龄等条件。融资策略的关键在于 "低、长、大"，即利率低、还款期长、贷款额度低，从而最大限度地减少所需的个人资金。
在选择房产时，必须从多个角度对房产进行评估，包括地理位置、建筑状况、盈利能力和未来潜力。在东京 23 区，尤其是距离主要车站 30 分钟车程以内的地区，预计会有稳定的需求。
至于不同物业类型的特点，公寓的投资金额较小（约 1,000 万至 3,000 万日元），且相对易于管理；而独栋公寓/共有公寓的投资金额较大（5,000 万日元起），但可分散空置风险，总体收益率往往较高。
选择房地产时应注意的事项包括位置（与火车站的距离、周边环境、生活设施）、建筑（结构、年限、抗震性、设施状况）、盈利能力（表面收益率、实际收益率、现金流）和未来潜力（重建计划、人口动态、需求预测）。
选择可靠的房地产公司的重要标准包括业绩和经验（交易数量、管理年限）、信息披露（房地产信息的透明度、详细的收支模拟）、后续行动（购买后的管理支持系统）和专业知识（投资建议的质量、税务知识等）。
选择管理公司的关键因素包括招租能力、管理制度（对问题和维修的反应速度）、佣金结构和信息提供。外包管理有两种形式：一般管理合同和转租合同，各有利弊。
为有效招揽租户，必须制定适当的租金，使物业具有吸引力（清洁、装修、更新设施），并制定广告策略（使用多个经纪人、在线广告）。
预防性措施（选择优质租户、定期沟通、定期更新和维修设施）和出现空置时的应对措施（及时恢复和维修、租金审查和考虑、提供特别优惠）都是防范空置风险的有效措施。
此外，有计划的维修可以保持资产价值，提高租户满意度，从而取得长期运营的成功。同样重要的是，要了解维修支出与资本支出之间的区别，以及如何在税收方面进行有利处理。
截至 2025 年 5 月，东京房地产市场持续增长。不同地区的价格差异很大，最昂贵和最经济实惠的社区之间相差 20 多倍。
按区域划分，价格高、收益低的市中心区（如千代田区、中央区和港区）需求稳定，房产升值空间大，而价格中等、收益中等的半中心区（如目黑区、世田谷区和中野区）作为均衡的投资目的地很受欢迎。价格低、收益高的郊区（如足立区、葛饰区和江户川区）也适合以现金流为导向的投资者。
远程办公的普及也在改变着人们对房产的偏好。具体而言，对配备专用工作空间的宽敞房产的需求正在增加，安静的郊区生活环境更受青睐，配备高速互联网接入的房产也越来越受欢迎。吉祥寺、自由之丘、武藏小杉和二子玉川等高端郊区住宅区受到特别关注。
适合投资的地点包括正在进行再开发的高轮门户周边地区（将于 2025 年至 2027 年间完成大规模开发）、虎之门和麻布台地区（森 JT 大厦竣工后正在持续开发）以及涩谷站周边地区（涩谷溪流和涩谷争夺广场扩建开发）。
实物资产的资产保护效应 房地产作为实物资产，与股票和其他资产相比，具有抗通胀能力，价格波动往往较小。特别是位于东京黄金地段的房地产，其资产价值可望长期稳定。
利用杠杆，投资效率高 由于可以用四至五倍于自有资金的金额购买房地产，因此可以用少量自有资金管理大额资产。如果房产收益率超过贷款利率，自有资金的实际收益率就会大幅提高。
稳定的现金流 每月的租金收入相对稳定，是固定的收入来源。预计出租率较高，尤其是在东京的高需求地区。
税收 优惠 可享受各种税收优惠，包括折旧节税和房产收入损失可转入就业收入的制度。
流动性低 房地产出售需要时间，因此在突然需要资金时很难将其转化为现金。
管理麻烦，责任重大 各种管理任务，如处理租户、维修和报税。可以将这些工作外包给管理公司，但成本较高。
空置风险 在找不到租户期间，收入会停止，但贷款偿还、管理费和其他支出会继续。
利率上升风险 对于浮动利率贷款，存在还款额因未来利率上升而增加的风险。
灾害风险 存在因地震或洪水等灾害而导致房产价值大幅下降的风险。保险范围有限。
折旧制度 建筑物的购置成本可在其使用年限内划分并计入费用。使用寿命取决于建筑物的结构：木质建筑物为 22 年，钢筋混凝土建筑物为 47 年。这种方法可以在没有实际现金支出的情况下记录支出，从而节省税款。
损益抵消 如果财产收入出现亏损，可以用其他收入（如工作收入）抵消。在投资的最初几年，折旧率较高，节税效果尤其明显。
小型住宅房产的特殊规定 如果符合要求，出租房产（用于贷款业务的住宅用地）的遗产税评估价值最多可减少 50%（不超过 200 平方米）。
土地和房屋租赁法》 《土地和房屋租赁法》 保护租户，并对无正当理由拒绝续租或要求取消租约等事项作出规定。
建筑标准法》和《城市规划法》 《建筑标准法》 规定了建筑物的安全和土地的使用，包括抗震标准以及对容积率和建筑占地比的限制。
民法典》修正案对租赁合同的影响 《民法典》（《义务法》）于 2020 年 4 月进行了修订，修改了共同担保人制度（必须设定最高金额），并明确了将房产恢复原状的义务。
东京特有的法规 东京 的 23 个区都有自己的法规，如《一室公寓条例》，其中规定了最低居住面积（一般为 25 平方米以上，但各区有所不同）以及拥有家庭式居住单元的义务。
案例 1：高收益房地产的失败 虽然该公司在当地城市投资了一套单身公寓（房龄 25 年，购买价 3 000 万日元，表面收益率 12%），但空置率从 30%飙升至 70%，而且由于年久失修，维修费用增加。结果，公司每月亏损 20 万日元，最终以 2,000 万日元的价格出售了该房产，损失达 1,000 万日元。这是由于错误地选择了人口减少的地区，并且对房产的老化程度估计不足。
案例 2：对 新建单间公寓的投资失败 虽然该公司在东京郊区投资了一套新建单间公寓（购买价：2 500 万日元），但 5 年后租金从最初的 8 万日元降至 6.5 万日元。管理费和维修储备金的负担也很重，导致每月损失 2 万日元，房产出售时损失 500 万日元。这是因为售价相对较高，而且 "新建溢价 "消失后竞争力下降。
与优质的房地产中介、管理公司和租户建立相互信任的关系，是取得长期成功的关键。尤其是新手投资者，通过与经验丰富、业绩良好的房地产公司和管理公司建立良好关系，可以从市场信息和物业选择建议中获益。
与租户的良好关系也能带来长期租约，并通过口碑吸引新租户。通过倾听租户的意见并进行适当的维护，可以提高物业价值，并预期获得稳定的收入。
重要的是要注重保持和提高长期资产价值，而不是短期的高收益。虽然东京房地产市场在某些方面可能过热，但明智的投资者不会被暂时的市场波动所左右，而是会从 10 年或 20 年的长远角度做出投资决策。
适当的物业选择、有计划的维修和翻新以及确保稳定的租户对于可持续的房地产投资至关重要。要实现这些目标，必须紧跟市场趋势和法律法规的变化，绝不能忽视信息收集和学习。
技术的应用也是现代房地产投资的一个重要成功因素。人工智能和大数据能有效收集和分析房地产信息，而随着信息技术工具的引入，租赁管理也变得更加高效。
尤其是利用数字技术的差异化战略，如在线预览、普及信息技术加权宣讲和引进智能家电等，都能有效吸引年轻租户。技术的力量可以消除房地产投资中的信息不对称，使投资更加透明和高效，这将是未来几年成功的关键。
东京房地产投资是一种投资技巧，如果掌握正确的知识和策略，有望获得稳定的收入和资产积累。尤其重要的是，不仅不能忽视对房产本身的投资，也不能忽视对人际关系和信息收集的投资。成功的捷径是注重可持续增长和全面风险管理，而不是被短期高收益所困扰。
建议初学者从小额投资开始，随着经验的积累，逐步扩大投资规模。由于房地产投资是一种 "投资"，因此必须始终注意收益与风险之间的平衡，并做出冷静的决定。