2025 年，就投资价值而言，东京在全球房地产投资市场上位居第一，超过了纽约和伦敦等大城市。这一事实可能会让许多投资者大吃一惊。诚然，日元的历史性贬值对外国投资者来说是一个利好因素，但东京的吸引力并不仅限于此。稳定的经济、独特的金融环境和城市的成熟度使东京成为全球最具吸引力的房地产投资目的地之一。
在本文中，INA&Associates K.K.根据最新数据从多方面分析了东京房地产市场蓬勃发展的原因，并展望了 2025 年及以后的投资策略。为什么现在全世界的资金都流向了东京？我们对此进行了深入探讨。
近年来，东京房地产市场的发展势头得到了一系列数据的支持。根据房地产服务巨头 JLL 的研究，2025 年第一季度日本房地产投资额达到 29 520 亿日元，创下季度新高。同比增长率高达 23%。
推动这一市场的是外国投资者的旺盛需求：仅在 2025 年上半年，外国房地产购买就超过了 1 万亿日元，同比翻了一番。因此，东京在全球各城市投资排名中位居榜首，远远超过纽约和达拉斯-沃斯堡。
| 排名 | 城市 | 投资额（十亿美元） |
|---|---|---|
| 1 | 东京 | 110 |
| 2 | 纽约 | 73 |
| 3 | 达拉斯沃斯堡 | 63 |
资料来源：JLL（2025 年第一季度数据）。
这种热情也反映在房地产价格上：截至 2025 年 1 月 1 日，全国公开公布的地价平均同比上涨了 2.7%，这是自泡沫经济破灭后的 1992 年以来的最高增长率。特别是东京都内的二手公寓价格持续上涨，表明东京的资产价值在国际上受到高度评价。
那么，为什么如此多的外国投资资金集中在东京呢？这背后主要有三大吸引力。
首先是当前日元历史性贬值带来的价格低估感。例如，几年前日元对美元汇率为 110 时，1 亿日元的房产价格约为 91 万美元。然而，现在 1 美元兑 150 日元的汇率下，购买该房产的价格约为 67 万美元，按美元计算约便宜 27%。这种外汇优势为外国投资者提供了购买日本房地产的绝佳机会。
此外，对于那些希望保护其资产免受本国货币通胀和地缘政治风险影响的富有外国投资者来说，价值稳定的日本房地产，尤其是东京的房地产，被视为一种极具吸引力的资产保护手段。
其次，日本拥有独特的金融环境。在世界其他国家纷纷提高政策利率以抑制通胀的时候，日本央行已经取消了负利率政策，但仍然保持着极为宽松的金融环境。这些低利率使房地产投资的借贷成本保持在较低水平。
因此，投资的剩余回报率，即所谓的现金收益率，往往高于其他发达城市。这对于重视稳定收入收益的投资者来说，是一个巨大的吸引力。
第三个吸引力是日本政治经济的稳定和东京城市的成熟。日本拥有完善的法律体系和明确的产权保护，在国际上被视为低风险国家。对于长期持有资产的房地产投资而言，这是一个极其重要的因素。
东京也是世界上最大的城市之一，拥有高度发达的交通基础设施和良好的公共安全。丰富的文化、美食和高度的生活便利性为房地产租赁需求提供了稳定的基础。这些城市综合实力使人们对房地产价值的长期稳定性充满信心。
未来市场将如何发展？专家预测，外国投资者的立场将发生变化。虽然他们利用日元疲软的优势 "先卖后买 "的态度很明显，但预计他们今后会利用积累的投资资金（干粉）积极 "收购 "优质房产。换言之，市场极有可能进入"同时收购和出售 "的新阶段。
在区域方面，东京无疑仍将是重点，但大阪市场的增长潜力也备受关注。这不仅是因为人们对世博会的期待，还因为大阪的房价比东京更实惠，外国投资者也越来越意识到大阪作为一个城市的潜力。
在这种市场环境下，投资者应采取什么策略呢？一种是对资产价值稳定的物业进行核心投资，如市中心的优质写字楼和出租公寓，并进行长期投资。另一种是增值投资，收购入住率低或有重建潜力的物业，增加其价值，并争取在出售时获得收益。必须根据自己的投资目标和风险承受能力选择适当的策略。
本文通过数据说明了全球投资者关注东京房地产市场的原因。要点如下
东京房地产市场确实处于一个充满活力的阶段，全世界的目光都聚焦于此。然而，正因为如此，我们才有必要洞察先机，避免被表面信息所误导。成功的关键在于收集准确的信息，并与值得信赖的伙伴合作，做出符合您目标的投资决策。
在 INA & Associates K.K.，我们与每一位客户密切合作，为他们的个人资产状况和目标提供最佳的房地产投资解决方案。如果您对东京或日本的房地产投资感兴趣，请随时联系我们。
问 1：现在投资东京房地产还来得及吗？
答 1：尽管价格正在上涨，但鉴于日本的低利率环境、经济稳定性和未来增长潜力，东京房地产市场仍然是一个极具吸引力的投资目的地。不过，现在比以往任何时候都更需要具备专业知识，以准确选择有潜力的地区和物业。
问题 2：日元升值会带来哪些风险？
答 2：汇率波动是海外投资者应始终考虑的风险。如果日元升值，以美元计算的资产价值和租金收入就会减少。不过，房地产投资的基础是追求收入收益（即长期租金收入）和资本收益（即未来出售收益）。稳定的租金收入可以在一定程度上抵消汇率波动的风险。重要的是要有长远的眼光，不要被短期的汇率变动所左右。对冲措施是另一个可考虑的选择。
问题 3：在地区性城市投资如何？
答 3：某些地区性城市，如大阪，由于其自身的发展计划和不断增长的入境需求，具有很高的增长潜力。不过，一般来说，与东京相比，地区城市的市场规模往往较小，房地产的流动性（买卖的便利性）也较低。在考虑投资时，应仔细调查城市的人口结构、产业结构和再开发计划，并认真评估风险与回报之间的平衡。
问题 4：您推荐哪些投资领域？
答 4：这主要取决于投资者的风险承受能力和投资目标。如果稳定的现金流对您来说很重要，那么预期需求稳定的出租房就是一个不错的选择。另一方面，如果你想寻找更高的增长潜力，那么电子商务扩张背景下的物流设施和入境需求迅速恢复的酒店业将吸引你的注意。重要的是要了解每个行业的特点，为自己的投资组合做出正确的选择。
问题 5：要开始投资房地产，首先应该做什么？
答 5：最重要的第一步是找到一位值得信赖的专业人士。房地产市场是一个信息往往不对称的世界。从互联网和书籍中获取知识固然重要，但与一家能够为您提供最新市场趋势、非公开房地产信息以及专业法律和税务建议的房地产公司合作，将大大增加您的成功机会。何不从咨询几家公司开始，找到一位值得信赖的联系人，真诚倾听您的想法？