近年来，中国富豪和投资者对日本房地产，尤其是东京房地产的兴趣迅速增长，数据清楚地显示了这一趋势，根据 2024 年的一项调查，87.5% 的大中华区投资者表示现在是购买日本房地产的最佳时机。这一趋势从数据中也可见一斑。INA&Associates K.K.也收到了许多来自海外投资者（包括来自中国的投资者）有关东京房地产的咨询。
日元持续贬值以及从外国角度看日本资产价值被低估只是加速这一趋势的一个因素。其根本原因在于，人们对 "东京品牌 "这一更内在的价值深信不疑，这种价值已超越了单纯的价格吸引力。在本文中，房地产专家 INA & Associates Ltd.将从 "东京品牌 "的角度，深入探讨众多中国投资者关注东京房地产的原因，并用具体数据加以说明。我们希望这篇文章能帮助您做出重要的投资决策。
中国投资者对东京房地产市场的浓厚兴趣不仅是出于经济原因，还受到影响其资产未来价值的各种复杂因素的影响。在此，我们从专业角度解释东京成为首选投资目的地的五大原因。
日本房地产吸引中国投资者的最根本原因是资产所有权得到法律保障。这对于那些希望将资产传给后代的高净值人士来说至关重要。
在中国，土地是国家的财产，个人和公司只能获得一定期限的 "土地使用权"（住宅用途最长可达 70 年）。相反，在日本，外国人可以在与日本国民完全相同的条件下获得土地和建筑物的所有权。这种法律制度上的差异从根本上改变了人们对资产的看法。
| 比较项目 | 日本（东京） | 中国（主要城市） |
|---|---|---|
| 土地所有权 | 所有权 | 国有（使用权长达 70 年） |
| 资产继承 | 可自由代代相传 | 取决于使用权是否到期 |
| 资产价值稳定 | 以永久权利为后盾 | 受政策和使用权剩余期限影响 |
近年来，由于大型开发商的管理问题，中国国内房地产市场面临结构性挑战，前景愈发不明朗。在这种情况下，安全可靠地保存自己的资产并将其留给子孙后代的需求必然会增加。日本的房地产，尤其是在东京享有国际声誉的资产，被视为最佳的 "安全资产"。
在保护资产的同时，投资者自然也重视盈利能力。在这一点上，与中国主要城市相比，东京房地产市场显示出明显的优势。
目前，东京市中心住宅物业的平均表面收益率徘徊在3.5% 至 4.0% 之间。相比之下，北京和上海等中国大城市的收益率仅略低于 2.0%，这是一个非常有吸引力的水平。在稳定的租赁需求支持下，东京房地产作为一种可提供长期稳定收入收益（租金收入）的资产，具有很高的价值。
| 城市名称 | 平均表面收益率（住宅） |
|---|---|
| 东京 | 3.5% - 4.0 |
| 北京 | 约 2.0 |
| 上海 | 约 1.8% |
特别是我们的许多客户，即超高净值投资者，他们购买房产的预算在 3-5 亿日元之间，几乎 100%一次性付现。这就完全消除了借贷利率波动的风险，实现了纯收益的投资战略。这种以稳健为导向的投资风格与东京房地产市场的特点不谋而合。
东京品牌 "不仅仅是一个形象。它是世界领先机构根据客观数据对城市本身综合实力的评估。在森纪念财团城市战略研究所发布的 2024 年版全球城市综合竞争力排名（GPCI）中，东京连续九年被评为世界第三。此外，在英国咨询公司 BrandFinance 发布的《全球城市指数 2024》（GlobalCityIndex2024）中，东京排名世界第四，其品牌价值在国际上得到广泛认可。
| 排名名称 | 发布机构 | 东京排名（2024 年） |
|---|---|---|
| 全球城市综合竞争力排名（GPCI） | 森纪念财团城市战略研究所 | 第 3 名 |
| 全球城市指数 | 品牌金融 | 第四名 |
城市在经济、研发、文化和交流、宜居性、环境、交通和可达性等广泛领域的实力支撑了这些高评价。尤其是政治和经济的稳定、世界级的安全保障以及高度发达的城市基础设施，都是支撑房地产等长期资产价值的关键因素。中国投资者不仅仅关注单个房产，而是对房产所在的整个东京市的潜力和稳定性进行投资。这一点日益受到关注。
交易的透明度和法律稳定性是投资高价值资产的必要条件。在这方面，日本尤其是东京的房地产市场拥有世界上最高的可靠性。
如上所述，原则上对外国人在日本购买房产没有任何法律限制。从销售合同到登记（所有权正式登记）的整个过程都有明确的法律规定，司法代书人等专家的介入确保了交易的安全性和确定性。这使投资者最大限度地降低了出现意外问题的风险。
自 2024 年 4 月起，海外居民在日本成为房产所有人时，必须告知联系方式等，但这只是进一步提高交易透明度的措施，并不限制购买。相反，这种制度的不断完善本身就说明了市场的健康发展。对于中国投资者来说，与国内市场的复杂性和不确定性相比，这种可预见的稳定投资环境让他们倍感欣慰。
中国富人投资日本房地产不仅仅是为了经济回报。特别是对于有家庭的投资者来说，子女的教育环境和生活质量是极为重要的标准。
东京提供多样化的教育选择，拥有众多国际知名大学和国际学校。此外，东京还被誉为世界上最安全的城市之一，并提供便捷、清洁、优质的医疗服务。对于希望孩子健康快乐成长的父母来说，这些优越的生活条件是无可替代的吸引力。
事实上，越来越多的市中心高端公寓，尤其是 120 平方米以上的大型顶层公寓，被购买作为在日本逗留期间的第二居所或子女的教育中心。
中国投资者在选择东京房产时，目光往往集中在少数优质区域，尤其是市中心。本节将介绍选择哪些特定区域的原因，以及哪些类型的房产是首选。
所谓的 "东京中心三区"--港区、涩谷区和千代田区--是特别受欢迎的投资目标。每个区域都有自己的品牌形象和特色，并能满足中国富人的不同需求。
| 区域 | 主要区域 | 特点 | 平均购买价格范围（富裕人群） |
|---|---|---|---|
| 港区 | 赤坂、麻布、六本木、青山 | 国际氛围浓厚，大使馆和外国公司云集，商业设施先进 | 3-5 亿日元 |
| 涩谷区 | 广尾、惠比寿、代官山、城东 | 精致的高级住宅区，引领潮流的区域，宁静的生活环境。 | 2-4 亿日元 |
| 千代田区 | 磐町、麹町、纪尾井町 | 毗邻皇宫，政治和经济中心，历史悠久、声誉卓著的住宅区 | 3-6 亿日元 |
港区是以六本木新城和东京中城为代表的国际商务和商业中心，麻布和广尾地区集中了众多大使馆和高端国际学校。这里有成熟的外国社区，是追求国际化生活方式的投资者最青睐的地区。
涩谷区以惠比寿（Ebisu）和代官山（Daikanyama）为代表的时尚、精致的街区极具吸引力。该区受到追求独特而轻松的生活环境的人们的青睐。特别是庄户区，是著名的高级住宅区之一，拥有城市中心难以想象的宁静和绿色。
千代田区是日本的中心，是皇宫和国会大厦的所在地。作为历史悠久的住宅区，万町区的历史和声望可追溯到江户时代，受到了重视地位的投资者的大力支持。
这些地区的共同点是交通便利、房产价值高、品牌效应强，"居住在这里 "本身就是一种身份的象征。
在热门地区，中国投资者在寻找房产类型方面也有自己的特点。
塔式公寓（高层住宅）：位于高层且视野开阔的顶层公寓和角落房间尤其受欢迎。丰富的公共设施（健身房、游泳池、礼宾服务等）和严格的安保系统可满足富人对舒适度和安全性的要求。海湾地区的塔式公寓也因交通便利、视野开阔而备受关注。
单栋创收型物业：以获得稳定租金收入（收益增益）为目的的投资通常涉及购买市中心的公寓或单栋公寓。对于资产规模较大的投资者来说，这是一个具有吸引力的选择，因为它是构成投资组合核心的稳定资产。
如上所述，最常见的投资策略是一次性现金购买，以避免外汇风险和利率波动风险。这体现了中国投资者重视快速决策和交易确定性的风格。购房目的也大相径庭，既有纯粹的投资（资本利得和收入利得），也有用作第二居所、子女教育基地，还有着眼于未来移民的实际需求。
本文从多个角度阐述了中国投资者对东京房地产产生浓厚兴趣的原因。其本质在于对更深层次的综合价值--"东京品牌"--的信任，这种信任超越了日元疲软和表面高收益率所带来的单纯可负担性。
让我重申一下要点。
绝对的资产安全：在日本，土地和建筑物的所有权是有保障的，资产可以代代相传。
稳定的收益率：预计可获得3.5% 至 4.0% 的稳定投资收益率，超过中国主要城市。
国际信誉：东京作为国际大都市，在世界城市排名中一直名列前茅，其品牌影响力为资产价值提供了支持。
高度透明的市场：完善的法律体系和市场环境，让外国人可以放心交易。
卓越的未来规划：高标准的教育和生活条件，以及商业签证移民的可能性，都为家庭的未来提供了支持。
这些因素结合在一起，使 "东京房地产 "不仅仅是一项投资，更是保护、培育并将您的资产传承给下一代的完美平台。
当然，投资有风险。需要关注的趋势也在不断变化，例如未来的汇率波动，以及出于安全目的收紧外国人购地规定的讨论。因此，必须有一个可靠的合作伙伴，熟悉当地的最新信息，并能针对每个客户的具体情况提出最合适的策略。
在 INA&Associates 有限公司，我们相信人力资源是公司最重要的资产，我们最重视与客户建立长期的信任关系。我们希望成为客户的合作伙伴，而不仅仅是促成物业交易，为客户的资产建设和未来规划做出贡献。如果您想讨论东京房地产投资的任何方面，或想了解更多信息，请随时与我们联系。我们期待您的来信。