东京都在 2020 年代急剧上升，2023 年达到 4802 万日元（平均 70 平方米当量）。与近畿和中部地区相比，该地区的涨幅更为突出，虽然 2024 年略有回落，但仍处于 4747 万日元的高位。可以看出，价格和交易量飙升的地区主要集中在东京市中心，而郊区和邻近地区则出现了明显的停滞和调整阶段，导致市场两极分化日益严重。
交易活跃
成交套数为 3,950套。成交套数为 3,950 套，同比 增长 21.5% ，连续第六个月增长，需求持续旺盛。
价格趋势
签约平方米单价 为 811.1 万日元/平方米。这是连续第 60 个月同比增长 （+3.9%）和环比 增长（+2.7% ）。
合同均价为 5 047 万日元。签约均价同比保持不变，为 +0.6% ，但月环比保持稳定，为 +2.1% 。
房产面积的变化
竣工房产的平均私人建筑面积为 62.22 平方米 ，同比 下降 3.2%。物业面积有略微缩小的趋势。
库存和供应情况
库存房产数量 为 44,008套。这是连续第 12 个月同比下降 （-4.4% ）。
每平方米库存单价保持在 871,600 日元/平方米的高水平 （同比 增长 21.5%），卖家继续采取看涨价格的立场。
| 指标 | 2025 年 4 月 | 同比 | 与上月相比 | 评论。 |
|---|---|---|---|---|
| 签订合同数 | 3,950 份合同 | +21.5 | -* | 需求明显增长 |
| 签约平方米单价 | 8,111,000/m2 | +3.9% +2.7 | +2.7 | 连续 60 个月增长 |
| 合同均价 | 5 047 万日元 | +0.6% +2.1 | +2.1 | 价格在持平范围内保持稳定 |
| 平均专属面积 | 62.22 平方米 | -3.2% -0.6 | -0.6% -0.6 | 紧凑程度不断提高 |
| 库存数量 | 44 008 件 | -4.4% -4.4% | -* | 供应持续紧缩 |
| 每平方米库存量 | 871,600/m2 | +21.5% +2.8 | +2.8% +2.8 | 卖家看涨 |
由于成交量的同步增长和库存量的缩减，供求关系依然紧张。
虽然每平方米的单价保持上升趋势，但平均价格增长的构成受到了专用面积缩减 的制约。
卖方的价格谈判空间有限，而买方则需要尽快做出决定 ，因为他们的房产选择正在减少。
(资料来源：东日本房地产信息网，《每月市场观察总结报告 2025.4》。）
近年来，东京二手公寓的价格持续稳步上涨。其中，东京 23 区的均价上涨至 7720 万日元（同比增长 9.4%），涨幅不断扩大，千代田区、中央区和港区等东京中心区的价格同比飙升 20% 以上。大幅上涨的背后，是东京经济圈强劲的实际需求，以及富裕人士和海外投资资金旺盛的购买需求。事实上，在公寓市场上，3A（麻布、赤坂、青山）等地区的塔式公寓引领了价格的双升，23 区 11-15 年房龄的销售额是新建时的 126%，16-20 年房龄的销售额是新建时的 122%，价格翻了一番还多。这可以说是在低利率的金融环境下购买力增强的结果，资金集中在稀缺的高价值房产上。
INA&Associates 的分析表明，由于市中心地区往往能吸引国内外的需求，不易受经济波动的影响，再加上供应量不足，市中心高端物业的价格很有可能会保持高位，甚至继续上涨。该公司认为，市中心高端区域的房价很有可能保持高位或继续上涨。事实上，2025 年 1 月 1 日至 3 月 3 日期间，东京 23 区的平均房价同比飙升 42.6%，达到 1.3448 亿日元，环比也上涨了 10.8%。许多人认为，在这些价格区，固定购房的比例很高，即使经济暂时下滑，也不太可能导致房价下跌。
另一方面，在多摩地区以及埼玉、千叶和神奈川等郊区，从 2024 年底到 2025 年，房价有明显的下降或下跌趋势。东京多摩地区 23 区以外的房价异常坚挺，截至 2025 年 3 月，每平方米均价上涨至 58.07 万日元（同比上涨 5.2%）。作为郊区的卧室城市，新楼盘供应量很少，需求稳定，但远离车站的旧房销售有些延迟。相比之下，在埼玉县，虽然交通便利的铁路沿线房产仍然很受欢迎，但由于郊区旧房存量增加，价格正在调整，每平方米的平均价格略有下降，为 42.09 万日元（同比下降 4.8%）。供应量的增加和不愿购买对近年来房价大幅上涨的反应已十分明显，甚至在该地区内部也出现了需求缺口。
千叶县（首都圈东部）的房价在 2024 年前持续上涨，但在 2025 年 3 月跌破了上一年的水平（平均价格为 372,600 日元/平方米，同比下跌 7.5%）。特别是在远离东京的地区，人们更加注重经济承受能力，在没有直接通往品川的便利条件的地区，也有一些未售出的房产。尽管如此，成交量本身仍在上升，与东京市中心直接相连的地区的需求仍然很大。在神奈川县，横滨/川崎地区也连续两个月出现下跌，平均价格为 61.64 万日元/平方米（同比下跌 4.3%），而横滨和川崎以外的偏远地区，如湘南和横须贺，则大幅下跌 39.67 万日元/平方米（同比下跌 9.2%）。这被认为是对郊区和度假区因日冕灾难而变得流行的一种反应。所有地区都进入了不调整价格就无法销售的阶段，横滨市和川崎市的签约数量增加（同比增加 33%），而宗铁沿线、藤泽、镰仓等地则出现了卖家在条件上妥协的情况。另一方面，川崎（尤其是武藏小杉地区）因其与东京市中心相似的便利性而需求旺盛，但尽管该地区位于 23 区之外，实际上却处于东京需求区内，其高价位区间虽然略有停滞，但据说中长期内仍将坚挺。
总体而言，在郊区和近郊，房价已从 2024 年前的飙升阶段转变为 "以真实需求为导向的合理价格"。ATHOME 的调查报告还指出，"埼玉县（埼玉市/其他）和千叶县（西部/其他）的房价继续同比下降"，而 "东京都（23 区/市中心）、神奈川县和其他县的房价达到了 2017 年 1 月以来的最高水平"。简而言之，现在的情况是 "东京市中心和川崎市等回归市中心的主要地区极为活跃，但偏远地区和以旧物业为中心的市场正在降温"。
大都市的需求趋势也受到人口流动的影响。根据最新的统计数据，年轻人正加速涌入东京（尤其是 23 区），2024 年整个东京都将新增约 13.6 万居民，其中仅东京 23 区就新增 5.88 万人。二三十岁的年轻人正涌向东京，恢复到科罗娜事件之前的水平。与此同时，邻近的神奈川县、埼玉县和千叶县等同年龄组人口较多的县市，也出现了各数万人的人口转移潮，通勤便利性较高的铁路沿线的家庭也在增加。与此形成鲜明对比的是，大量老年人迁入地区，东京的年轻人越来越集中。就人口而言，"年轻人向东京都集中 "是促进住房需求的一个因素，尤其是在市中心。
在金融方面，由于迄今为止的超低利率政策，浮动利率贷款处于历史最低水平，但从 2025 年 4 月起，大型银行将开始逐次上调固定抵押贷款利率，这表明它们正在进入上调阶段。另一方面，日本央行依然保持宽松政策，需求不太可能突然降温。不过，也有人指出，在面向年轻人和低收入者的郊区市场，人们担心利率上升可能会导致预算缩水，购房者开始犹豫不决。换句话说，尽管由于供应不足，目前市场是卖方市场，但根据未来的利率和经济趋势，有可能出现软着陆调整。
在最近的市场条件下，交易量又开始活跃起来：2025 年 3 月，东京首都圈的二手公寓签约数量为 4 991 套，与去年同期相比大幅增加了 31.0%，连续第五个月实现同比增长。交易量的增加似乎是受到了新财政年度前需求的刺激。从地区来看，几乎所有地区的成交量都有所增加，其中东京 23 区的成交量为 2,217 套（+28.4%），神奈川横滨/川崎的成交量为 843 套（+33.2%），这表明整个市场正在蓬勃发展。
在价格方面，东京首都圈的签约均价约为每套 4 945 万日元（同比增长 2.6%），每平方米单价为 79.01 万日元（同比增长 4.1%），保持了五年多来持续上升的趋势。然而，各区之间存在明显差异，23 区的签约平方米价格大幅上涨，而郊区则出现下降。
库存状况依然紧张：2025 年 3 月的新登记量为 16,844 套，与去年同期基本持平，而库存总量为 43,941 套，同比下降-5.2%，这已是库存连续第 11 个月下降。新登记的每平方米单价（按报价计算）飙升至 902.11 万日元（同比增长 22.2%），报价阶段的高价十分明显。总体而言，流通中的房源数量正在减少，热门房源趋于提前结束，价格上涨，销售期可能会缩短。
根据三木商事和 Xymax 研究所的最新数据，东京市中心五区（千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区）的写字楼租赁市场供需趋紧。平均空置率连续第二个月下降，降至 3.73%（月环比-0.13 个百分点），东京商业区的整体空置面积也有所下降，因为竣工时间不足一年的大型楼宇也在收缩。新建楼宇的空置率降至 26.26%（同比-0.28%），除一些大型项目外，市场条件正在趋紧。平均租金为每坪 20,755 日元，同比上涨 4.7%（月环比上涨 0.55%），连续 15 个月保持上涨趋势。
与此相呼应，Xymax 研究所的季度报告（2025 年第一季度）也显示，东京 23 区的整体空置率连续第七个季度下降，降至 2.33%（比上一季度下降 0.44 个百分点），要价面积率也降至 3.50%（下降 0.49）。签约租金 DI 为 +26（与上一季度相比 +4），连续第四个季度实现正增长，因为新签约租金的房产比例也在增加，租金上涨的趋势正在整个市场蔓延。另一方面，许多配套服务继续提供免租金服务，52.9%的合同提供免租金服务（平均 2.7 个月），中介机构在促进租金供应的同时也在继续调整条款和条件。
总之，首都圈（包括写字楼市场）需求强劲，供应紧张，租金和价格很可能继续上涨。投资资金继续轻松流入新建筑供应量较少的市中心高价值物业，而郊区和供过于求的地区则开始出现调整。投资者和业内人士发现，制定地区战略越来越重要，要考虑到每个市场的供需平衡和宏观因素（利率和人口）。