您对房地产投资中的 "转租 "一词有何印象？
在强调 "无空置风险、租金收入稳定 "等诱人之处的同时，近年来 "单方面降低租金"、"无法解除租约 "等严重问题已成为一个社会问题。
本文以 INA & Associates Ltd.（INA & Associates Ltd.）为代表，从参与过大量房地产交易的专家的角度，对转租合同的结构和风险性质进行了详尽的解释。
我们的目标是通过直面 "稳定 "一词背后的现实，成为保护您宝贵资产的指南针。
转租是指房地产公司（转租人）从业主处批量租赁房产，并将其转租给租户的一种制度。
业主与转租人之间的合同称为 "主租赁合同"，转租人与租户之间的合同称为 "转租合同"（转租协议）。
这种双重结构使其成为一种商业模式，转租人通过从实际承租人处赚取的租金与向房主支付的保证租金之间的差额获利。
对业主来说，最大的好处是无论是否有空房，转租人每月都会支付固定的租金（保证租金）。
这就避免了租赁管理中最令人担忧的空置风险，使房主可以预期获得稳定的收入。
此外，转租对于那些希望不花时间和精力就能管理好自己的房产的人来说，也是一个很有吸引力的选择，因为大部分复杂的管理工作，如招聘租户、处理投诉和维护房产等，都可以外包给转租人。
此外，租户拖欠租金的风险也由转租公司承担，业主不必担心因拖欠租金而减少收入。
长期合同更容易规划未来的收入和支出，这也让房产投资新手放心。
然而，这些优势也要付出沉重的代价。
保证租金一般设定为正常情况下市场租金的 80-90%。
这意味着利润率要比实现满租时低 10%-20%。
此外，在许多情况下，合同中还包括一项条款，规定每隔几年对租金进行一次审查，这意味着最初承诺的租金在未来并不能得到保证。
相反，随着时间的推移，要求降低租金是一种常见的做法。
下表比较了典型的租赁管理和转租协议。
乍一看，转租似乎更稳定，但如果考虑到租金减少和取消的风险，其优越性就会被削弱。
| 项目 | 一般租赁管理 | 转租协议 |
|---|---|---|
| 盈利能力 | 全额市场租金（不包括空置） | 市场租金的 80-90 |
| 空置风险 | 业主承担 | 由转租人（正式）承担 |
| 管理服务 | 外包给管理公司（费用另计） | 由转租人实施 |
| 租金波动风险 | 与市场挂钩 | 分租户单方面减租的风险高 |
| 合同灵活性 | 相对容易终止 | 业主极难终止合同 |
| 对出售的影响 | 可按市价出售 | 往往比市价便宜 20% 左右 |
转租合同带来的风险不仅仅是利润损失。
还有一些更严重的问题会动摇合同的根基。
尽管签订合同时相信 "30 年租金保证 "等说法，但几年后要求大幅降低租金的情况层出不穷。
这是因为许多转租合同都是以 "标准租赁协议 "为基础的，而《土地和房屋租赁法》第 32 条从法律上保证了承租人（转租人）要求降低租金的权利。
即使合同中有不降低租金的条款，在该法律面前也被视为无效。
从保护消费者的角度来看，这是一个不容忽视的结构性问题。
据报道，有实际案例表明，最初签订的合同月租金为 100 万日元，但 5 年后租金降至 50 万日元。
这种急剧下降可能会打乱业主的收支计划，在某些情况下还会导致业主难以偿还贷款。
即使租金减少的业主提出解除合同，《土地和房屋租赁法》第 28 条也会成为解除合同的障碍。
出租人（房主）必须有 "正当理由 "才能终止合同，而仅以 "收支状况恶化 "等理由作为正当理由的情况极为罕见。
只有在业主本人或其亲属需要在建筑物内居住、因抗震标准过时而需要重建、或因重建项目或公共工程项目而需要出售等情况下，才可能被认可为正当理由。
实际上，合同一旦签订，业主就很难再以自己的理由终止合同，本应作为资产的房产也就成了负债。
即使次承租人同意终止合同，通常也会要求支付相当于 6 至 12 个月月租金的高额违约金。
随着时间的推移，建筑物逐渐老化，大修费用的负担往往会带来麻烦。
有报告称，转租公司牵头进行维修，并向业主收取高额费用，或要求支付相当于 6 个月至 1 年租金的高额违约金，作为接受终止合同的条件。
合同往往规定 "大修费用由业主支付"，业主几乎没有余地决定维修的必要性和金额是否合适。
出现意料之外的维修费用的情况并不少见，这导致从转租合同中获得 "稳定收入 "的最初目标完全落空。
在试图出售签订了转租协议的房产时，价格往往会比市场价格低 20%。
这是因为买方必须接手转租合同，并承担诸如租金下调和合同终止困难等风险。
此外，根据转租协议的内容，买方可能很难找到，出售期可能会延长。
在考虑退出战略时，售价的降低是一个不容忽视的重要因素。
遗产税法》修正案导致基本遗产税免税额大幅减少。
这导致作为遗产税措施的公寓建设急剧增加，其中许多涉及转租协议。
其中许多合同都有 10 年的固定租金保证期，由于这些合同都将在 2025 年左右同时到期续约，因此被称为 "转租问题"。
到了续约期的业主将面临被要求大幅降租或拒绝续约的风险。
特别是在人口减少、租金需求下降的地区，分租户要求减租的情况预计会更加严重。
这个问题不仅仅是个别人的麻烦，而且可能会迫使整个房地产业发生结构性变化。
为应对此类问题的高发态势，《租赁住宅妥善管理法》（《租赁住宅管理事业法》）于 2021 年 6 月全面实施。
该法规定分租户有义务
这项法律修正案是朝着保护业主迈出的重要一步。
但是，我们必须认识到，作为该法基础的《土地和房屋租赁法》的问题并没有得到解决，转租合同仍然存在固有的结构性风险。
房屋租赁经营管理法》只对不合理的招租和夸大宣传进行了规范，并没有从根本上解决诸如要求减租的权利和解除合同的困难等问题。
如果您在别无选择的情况下不得不考虑转租协议，请务必注意以下几点。
首先，确认转租人是否已在国土交通省注册为房屋租赁管理人。
如果他们已注册，则符合一定的标准，并有义务解释重要事项。
其次，检查合同细节，并咨询律师或其他专家，特别是关于租金审查条款、终止条款和维修费用的划分。
另外，协商是否可以签订 "定期租赁 "合同也很重要。
定期租赁合同可确保合同在合同期结束时终止，与标准租赁合同相比可降低风险。
不过，我们也应该认识到，在实践中，次承租人接受定期租约的情况极为罕见。
此外，还必须对分租商的财务状况和管理记录进行调查，以确定是否可以指望它提供长期稳定的管理。
如果建筑商破产，业主将接管与租户的合同，这可能会造成严重的混乱。
乍一看，转租协议似乎是获得稳定、可支配收入的梦想机制。
然而，现实情况是，它是建立在法律失衡基础上的对业主极为不利的合同。
尤其是知识和经验较少的房产投资新手，往往会落入这种甜言蜜语的陷阱。
重要的是，不要被眼前的 "稳定 "二字所误导，而是要正确理解合同的风险，从长远的角度考虑资产建设问题。
除了转租，还有其他几种选择，比如 "一般租赁管理"，即把业务外包给可靠的管理公司；或者 "空置保证"，即只有在房间空置时才向您提供保证。
成功的唯一途径是冷静地比较和考虑每种方法的优缺点，选择最符合您的投资策略的方法。
此外，如果您已经签订了转租协议，我们建议您重新确认协议条款，并在续约时间临近时尽快咨询专家。
INA&Associates 有限公司不拘泥于任何特定的解决方案，而是根据每位客户的具体情况提出最佳的物业策略。
如果您对转租协议或未来的物业管理有任何疑问，请随时联系我们。
我们承诺将以专业的知识和真诚的回应，竭尽全力支持您的资产建设。