“2025年问题"是指2025年日本战后婴儿潮一代（1947年至1949年出生）全部达到75岁及以上的高龄者群体所引发的一系列社会问题的总称。随着高龄人口的急剧增加，养老护理、医疗费用等社会保障负担的加重以及劳动人口的减少备受关注，预计这将对房地产市场产生重大影响。 具体而言，预计将出现继承案件数量增加、购房或租房需求下降，以及住宅存量中的空置房增加等现象。这些结构性变化导致部分媒体报道了“房地产价格可能大幅暴跌”的极端观点。然而，专家指出，由于人口减少和老龄化,2025年房地产价格突然暴跌的可能性较低，反而预计会对市场产生长期缓慢的影响。 无论如何，2025年前后可能成为房地产市场的转折点，因此对于房地产所有者而言，这是一个需要进行谨慎情况分析的时期。
在这种环境变化下，房地产所有者特别关注的便是“次租赁公寓2025年问题”。首先，让我们整理一下次租赁合同（即所谓的“一括借り上げ”）的机制。 转租是指房地产管理公司等专业机构从业主处批量承租房产，再转租给第三方的合同形式。业主方可享受“无需担心空置风险，可获得稳定租金收入”“省去租赁经营的麻烦”等优势，因此对新手或消极型业主具有吸引力。然而，转租合同也存在特有风险与纠纷。 实际上，有不少案例是房东相信“30年一次性承租，长期稳定收入”等销售话术签订合同后，却在后期被提出大幅削减租金，甚至最终陷入租金拖欠的困境。 根据独立行政法人国民生活中心的数据,2022年度全国范围内关于租赁住宅（集合住宅、分售公寓）合同的咨询案件达1,337件，其中包括“次租赁公司停止支付租金”“无法解除合同并被要求支付违约金”等投诉。 在合同中，房东一方难以中途解除合同或出售房产的情况也较为常见。若房东拒绝减租，可能会被中介公司提出终止合同，导致房东陷入进退两难的境地。
此类次租赁纠纷在人口减少严重的地区尤为突出。地方地主为应对遗产税问题建设公寓并签订次租赁合同，但因租客不足导致经营亏损，被迫降低租金保证金，此类案例在各地频发。 国土交通省和消费者厅也对此表示关注，2020年12月，《转租新法》（《租赁住宅管理业法》修订案）正式实施。该法律规定，在签订转租合同时，中介公司必须向租客提供重要事项说明书，并禁止夸大宣传或以“长期租金保证”为噱头的误导性广告等，采取了一系列监管措施。 尽管采取了上述行政措施，但此类次租赁纠纷仍屡禁不止。
过去备受关注的问题案例包括以下情况：一是大型次租赁公司レオパレス21单方面下调合同租金的问题。该公司于2018年至2019年期间曝出施工质量问题，导致大量管理物业出现租户退租及维修需求。 由于公司经营陷入困境，无法继续履行对业主的租金保证，该公司以“最长30年一次性包租”的宣传口号与业主签订合同，随后陆续通知业主降低租金。部分业主以“合同内容与宣传不符”为由提起诉讼，但由于大多数合同中包含租金调整条款，业主面临不利局面。 另一个典型案例是著名的“南瓜马车”事件。该事件中，以女性共享公寓“南瓜马车”为业的房地产公司Smart Days向业主承诺“30年租金保障”并签订房产销售及转租合同，但该公司于2018年经营破产，租金支付中断。 由于许多房东为购买房产而贷款，租金收入中断导致无法偿还贷款，最终被迫申请破产，造成了严重的经济损失。由此可见，无论是在地方还是城市，转租合同都存在与最初设想不同的风险，已成为房东无法忽视的问题。
那么，此前主要在地方显现的次租赁租金下调问题，在人口密集的首都圈是否也会发生？结论是，我认为“首都圈也无法忽视”。 部分次租赁公司以“首都圈未来人口不会减少，因此无需担心”作为销售话术，但这种说法过于片面。虽然东京圈整体人口在2025年后仍将缓慢增长或保持稳定，且有预测指出东京市人口减少将推迟至2045年左右，但评估次租赁经营稳定性时，关键在于人口结构而非绝对数量。 租赁住宅的主要租客群体是大学生、单身职场人士等20至40岁人口，这一群体的动态将直接影响租赁需求。以东京为例，尽管总人口在未来一段时间内仍将由老年人口增长支撑，但关键的20至40岁人口已进入减少阶段。 实际上，未来推测显示，首都圈（主要指1都3县）20至49岁人口到2025年将减少约12%，东京圈内也难以避免因年轻至生产年龄层减少导致的租赁需求缩小。此外，即使在首都圈，地区差异也十分显著，东京市内中心部与周边地区的人口动态呈现明暗分化。 例如，在23区内，以“千代田区”“中央区”“港区”等都心湾岸地区为代表的区域，年轻人口呈现增长趋势，预计到2045年人口将比目前有所增加。然而，在“足立区”“江戸川区”等郊外区域，预计到2045年年轻人口将比目前减少15%以上。 東京都下多摩地区部分城市的人口减少率甚至可能达到30%至40%，到2025年,20至40岁人口较目前有所增加的地区仅限于极少数中心区域，这是当前的实际情况。 由此可见，即使首都圈整体人口得以维持，由于人口结构变化和区域分布不均，租赁需求下降不可避免，即使在首都圈，也无法乐观地看待次租赁租金下调的风险。
此外，还需关注首都圈的住宅供应趋势。自2015年继承税改革以来，即使在都心近郊，出于节税目的的公寓建设也变得活跃，新建成租赁住宅的供应量增加。此外，在东京奥运会（2020年）前，东京各地发生了再开发和建设热潮，地价大幅上涨，但其反作用导致市场状况恶化的风险也备受关注。 随着新建公寓和住宅供应在2020年代中期基本完成，预计租赁住宅竞争将进一步加剧。目前，以城市地区为中心，房地产价格持续高位运行，而全国空置房屋总数和空置率均创下历史新高，空置率上升趋势明显。
根据总务省《住宅·土地统计调查》数据，全国空置房屋数量从1978年的约276万户（空置率7.6%）持续增长，截至2023年最新数据已达约900万户，空置率升至13.8%。 如这条黑色曲线图（空置率变化趋势）所示，日本全国范围内住宅过剩现象加剧，“每四户中就有一户空置”的时代正逐渐成为现实。城市地区也不例外，由于人口减少和核心家庭化，继承的住宅直接成为空置房的案例增多，包括出租住宅在内，空置率上升的趋势令人担忧。 在租赁市场，空置率上升会对租金水平形成下行压力，从而影响次租赁运营商和房东的收益。特别是老旧住宅的空置风险更高，而在仅有老旧住宅供应的地区，供需平衡更容易失衡。 基于上述租赁需求减少（人口结构变化）与住宅供应过剩（空置率上升）的背景，预计首都圈的转租合同收支恶化风险也将上升。
最后，值得关注的因素是2025年前后的时机。这是因为，如前所述,2015年前后签订或建设的次租赁物业将迎来竣工10周年的节点。次租赁合同通常规定，自合同开始起数年至10年左右的租金保证金额固定，之后在合同更新时进行租金调整的情况较为常见。 随着物业使用年限超过10年，其吸引力（新颖性）开始减弱，为吸引租户不得不降低租金的趋势逐渐显现。同时，设备维修等维护成本也随之增加，对于次租赁运营商而言，这段时期容易面临当初预期利润率被压缩的压力。因此，10年后租金下调谈判频发的现象在行业内已广为人知。 实际情况是，预计在2025年前后迎来10年房龄的房产，将在这一时间点进行租金调整，次租赁公司将提出大幅削减租金保证金的要求。此外，如前所述的租赁需求减少（由于婴儿潮一代老龄化导致租客减少）将进一步加剧这一趋势，次租赁公司提出的减租压力预计将更加严峻。 因此，2025年问题的影响很可能波及首都圈的次租赁物业。特别是对于拥有2015年前建造的物业（2025年时已使用10年以上的物业）的业主，需对未来动向保持高度关注。
基于上述情况，我们将探讨房地产业主为应对2025年问题带来的次租赁合同风险可采取的具体对策。在未来不确定性加剧的局面下，业主应主动采取风险管理和战略调整措施，而非被动应对。以下列出主要要点。
源于“2025年问题”的次租赁合同收益恶化风险，根源在于日本社会少子老龄化这一结构性问题，因此完全避免其影响存在一定难度。然而，通过房地产所有者采取的各种应对措施，可缓解其影响程度，即使在严峻的市场环境下，仍有可能维持收益。 关键在于不被短期乐观或悲观情绪左右，而是以长期视野守护并提升资产价值。人口和社会变化虽缓慢但持续进行。房地产租赁业也必须与时俱进更新战略。通过提前绘制未来风险场景并及时采取行动，稳健进行资产运营，将是未来房地产所有者面临的挑战。 为此，建议参考本文提及的要点，为2025年及以后的稳定租赁经营做好准备。以长期视角为基础的稳健经营，正是应对重大环境变化时代的最佳风险对冲策略。