将房地产投资作为副业｜初学者如何获得稳定收入以及成功的关键。

物业投资作为副业的现状和潜力

房地产投资市场的最新趋势

2024 年，房地产投资市场将呈现极其稳健的增长态势。商业地产的投资额预计将远远超过 4 万亿日元，这表明市场环境对投资者依然有利。

尤其值得注意的是 2025 年的市场预测。金融机构的贷款态度预计将趋于稳定，从而为买卖双方创造有利的投资环境。这背后是货币政策的变化，从取消负利率政策到实行零利率政策，但预计将避免利率急剧上升。

副业房产投资的优势

确保稳定的租金收入

房产投资的主要吸引力在于月租金收入带来的稳定现金流。像股票投资那样，价格波动的风险相对较小，而且很容易预测长期收入。通过适当的房产选择和管理，可以获得长达 10 年或 20 年的稳定收入。

利用节税效应

在房地产投资中，建筑物折旧、管理费用、维修费用和贷款利息都可以作为支出入账。这样，您就可以将工作收入与房地产收入合计，从而减少所得税和居民税。这种节税效果对高收入者尤为有利。

通货膨胀对冲效应

现金和存款的实际价值会随着通货膨胀的加剧而减少。另一方面，房地产是一种实际资产，因此可以作为抵御通胀的保险。租金收入也往往会随着物价上涨而增加，有助于保持购买力。

资产积累效应

贷款型房地产投资可以利用他人的资金（贷款）形成资产。通过使用每月的租金收入来偿还贷款，这种结构实际上是租户付费的，您最终会拥有一套无负债的房产。

为什么适合公司员工

容易获得资金。

公司员工由于工资收入稳定，更容易从金融机构获得贷款。特别是上市公司和公务员在金融机构的信用等级较高，可以获得条件优惠的贷款。人们认为，从年收入约 600 万日元开始投资房地产是现实的，因此对许多公司员工来说，这是一个负担得起的投资选择。

通过外包给管理公司提高效率

在房地产投资中，租户招募、租金收取、投诉处理和维护等管理工作可外包给专业管理公司。这样，您就可以在不影响核心业务的情况下继续投资。管理费一般约为租金收入的 5%，但对于时间紧迫的公司员工来说，管理费是必要的开支。

时间限制较少的投资方法

无需像股票投资和外汇投资那样不断关注市场趋势。一旦您购买了合适的房产，并将其外包给可靠的管理公司，您就可以从日常管理任务中解放出来。这对公司员工来说是一大优势，因为他们可以在一周内专注于日常工作，在周末和节假日与家人团聚。

将房地产投资作为副业需要考虑税务问题。如果上班族投资房产作为副业，房产的规模必须小于 "五栋楼房十个房间"。请注意，如果超过这一标准，房产的规模将被视为商业性质，税务处理也将随之改变。

如何开始投资房地产--初学者完整指南

设定投资目标

在开始投资房地产之前，制定明确的目标非常重要。设定具体的数字目标，而不是模糊的 "我想赚大钱 "的想法，将有助于您制定适当的投资策略。

确定收入目标

首先，确定您的目标是每月赚取多少收入。例如，如果您的目标是每月赚取 50,000 日元的额外收入，那么表面收益率为 6% 的房产就需要您购买价值约 1,000 万日元的房产。不过，重要的是要明白，如果考虑到管理费、维修费和税费等其他费用，您实际上需要购买更贵的房产。

设定投资期限

房产投资以长期投资为基础。投资期的设定要综合考虑贷款偿还期、房产的使用年限以及未来出售房产的时间。一般来说，公寓单位投资的长期持有期应为 20-35 年。

检查您的风险承受能力

投资有风险。事先了解自己对各种风险的承受能力，如空置风险、租金下跌风险和利率上升风险。根据自己的风险承受能力，决定投资房产的类型、位置和贷款条件。

准备必要的资金

房产投资的个人资金标准金额约为房产价格的 20%。除此之外，您还需要支付各种费用（登记费、中介费、火灾保险费等），约为房产价格的 7-10%。

按年收入计算的大致投资潜力

下表显示了按年收入计算的大致投资潜力。

不过，这些数字仅供参考，根据个人的信用状况、雇主、服务年限等，融资条件可能会有很大差异。

融资方法

如果您没有足够的个人资金，可以选择以下融资方式。

最基本的方法是利用储蓄。有计划地储蓄和准备必要的个人资金。这是最安全的方法，尽管会推迟投资的开始时间。

向亲戚借钱或捐款也是一种选择。但应充分考虑赠与税问题和对家庭关系的影响。

一些金融机构可能会提供全额或透支贷款，即使你的个人资金很少。不过，利率可能较高，筛选过程也更为严格，因此需要慎重考虑。

选择房产的要点

地点的重要性

位置是房产投资中最重要的因素之一。俗话说 "地段、地段、地段"，好地段的房产空置风险低，租金下降缓慢。

基本原则是选择一个交通便利的地段。理想情况下，地段应距离主要车站在 10 分钟步行范围内，可通往多条火车线路，并靠近商业和医疗设施。

未来的发展计划也是一个重要的决定因素。计划重新开发的地区和计划开通新车站的地区有望在未来提高房产价值。

选择房产类型

对于新手来说，建议投资公寓单位，尤其是单间公寓。与单套房产相比，投资金额较低，管理也不费时。

新建房产的优点是设施新、初期维修成本低，但价格往往较高，收益率也较低。二手房价格较低，收益率较高，但维修成本可能较高。

产量的计算方法

表面收益率（总收益率）是每年的租金收入除以房产价格。然而，要确定实际收益率，需要计算实际收益率（净收益率）。

实际收益率=（年租金收入-年支出）/房产价格 x 100

年度支出包括管理费、维修储备金、房产税、城市规划税、管理费、火灾保险费等。

评估未来潜力

在评估房地产的未来潜力时，要考虑以下因素

人口分析很重要。调查该地区的人口是否在增加，年龄结构如何，单身家庭的比例如何。

交通基础设施的发展也是一个重要因素。计划开通的新线路、车站改造工程和公交线路的改善都会提高房产的价值。

还应关注周边环境的变化。大学和公司的搬迁、商业楼宇的开发以及公共设施的建设都会对租金需求产生重大影响。

如何利用融资优势

如何选择金融机构

许多金融机构都提供房地产投资贷款。城市银行、地区银行、新金银行和非银行都各有特点。

城市银行往往提供较低的利率，但对年收入和工作地点有一定的要求，需要经过更严格的筛选。地区银行和新金银行则更多以社区为基础，可能更加灵活。非银行的筛选程序相对宽松，但利率往往较高。

比较贷款条件

在比较贷款条件时，不仅要考虑利率，还要考虑贷款期限、贷款金额、担保费和管理费。

选择浮动利率还是固定利率也很重要。浮动利率的初始利率较低，但有未来利率上升的风险。固定利率可避免利率上升的风险，但初始利率较高。

通过筛选程序的技巧

以下几点对于通过贷款审查非常重要

最重要的是稳定的收入证明。用工资单、预扣税单和报税表证明您有持续稳定的收入。

记录自己的信用记录也很重要。信用卡欠款、消费信贷使用记录等都会对筛选过程产生负面影响。

自筹资金储备也会影响筛选过程。自有资金越多，在金融机构的信用度就越高，获得贷款的条件也就越优惠。

成功进行房地产投资的策略和要点

实用的单间公寓投资

为什么建议新手投资

对于房产投资新手来说，投资单间公寓是最简单的投资方式。由于投资金额相对较小，管理工作量也较少，因此适合有日常工作的公司员工。

由于单身家庭数量增加，对单间公寓的需求稳定。特别是在市中心，年轻上班族和搬迁到其他地区的上班族对公寓的需求持续增长，他们更看重通勤的便利性。

对于新手来说，另一个好处是，由于大楼是单元式的，管理协会负责管理整栋大楼，个人投资者只需考虑私人区域的管理问题。

成功案例分析

大多数成功的投资者都有以下共同点

选址是重中之重。他们会选择距离车站步行不超过 10 分钟、可通往多条火车线路、周边环境良好的房产。即使价格稍高，他们也会选择长期稳定的物业。

选择合适的管理公司也是一个重要因素。通过与能够招募租户并迅速做出反应的管理公司签约，我们可以最大限度地缩短空置时间。

坚持定期维护是成功的另一个关键。及早进行小修小补，就能避免大修小补，保持房产的价值。

注意事项

投资单间公寓应注意以下几点

只投资一个单元，如果单元空置，则有零收入的风险。在可能的情况下，必须考虑对多个单位进行分散投资。

对于老旧物业，由于设施老化，维修成本可能会增加。购买前应彻底调查建筑物的状况，并确认未来的维修计划。

风险管理的重要性

房地产投资存在各种风险。了解这些风险并采取适当的应对措施是成功的关键。

主要风险和对策

下表总结了房地产投资的主要风险以及如何应对这些风险。

降低空置风险的措施

空置风险是房地产投资的最大风险。以下措施可有效降低这一风险。

选址最重要。选择租金需求高的地段，如火车站附近、市中心或人口不断增长的地区，可以大大降低空置风险。

设施质量也是一个重要因素。提供租户需要的设施，如空调、洗脸盆、独立洗脸盆和自动门锁等，可以提高您的竞争力。

制定适当的租金也很重要。与周边市场相比，租金定得过高会延长空置期。应定期进行市场调查，以保持适当的租金水平。

应对利率上升的风险

如果贷款利率是浮动的，则需要特别注意利率上升的风险。

选择固定利率可以避免利率上升的风险。不过，由于固定利率高于浮动利率，还款总额可能会增加。

您可以通过提前还款来减少贷款余额，从而降低利率上升的影响。如果您有剩余资金，应积极考虑提前还款。

监测利率趋势也很重要。必须定期查看银行的货币政策、经济指标和市场利率趋势，必要时考虑重新贷款。

使用保险

可以利用各种保险来降低房地产投资的风险。

火灾保险必不可少。它不仅包括火灾，还包括水灾、风灾和盗窃。保险金额以建筑物的重置价值为基础。

地震保险与火灾保险一起购买。日本是地震多发国家，因此必须做好应对地震风险的准备。不过，地震保险的最高保额为火灾保险的 50%。

设施责任保险承保因建筑物缺陷对第三方造成损害的责任。就公寓而言，通常由管理协会投保，但也值得考虑为个人投保。

税收措施和节税

使用折旧

房产投资最大的节税优势是可以将建筑物折旧作为一项支出入账。

根据建筑物的价值会随着时间的推移而减少这一理念，购房价格除以建筑物的法定使用年限就可以每年计入费用。钢筋混凝土住宅楼的法定寿命为 47 年。

二手房的剩余使用年限较短，这意味着每年的折旧费用较高，从而增加了节税。不过，折旧期缩短也意味着折旧结束时间提前。

费用记录要点

以下支出可记入房地产投资支出

管理费和维修储备金是用于公寓楼公共区域的管理和维修。由于每月支付的金额固定，这些费用很容易入账。

房产税和城市规划税是因拥有房产而产生的税费。每年的税额除以 12，记为每月支出。

贷款的利息部分可以记为支出，但本金部分不能。您必须在还款计划中将利息和本金分开。

管理费是支付给管理公司的费用。一般约为租金收入的 5-10%。

修理和维护费用是用于维护和修理房产的费用。不过，提高房产价值的装修不属于维修成本，而是资本支出，需要计提折旧。

报税注意事项

如果您有财产收入，就必须报税。如果房地产收入超过 20 万日元，即使是工薪族也必须申报所得税。

不动产收入的计算方法是从总收入中扣除必要的费用。如果出现亏损，可将收入和亏损额与工作收入相加，领取所得税退税。

如果您选择提交蓝色申报表，则可享受蓝色申报表特别扣除（最高限额为 650 000 日元）。但是，如果不是商业规模的企业（5 栋建筑，10 个房间以上），扣除额为 100,000 日元。

必须编制和保存账簿。必须准确记录收入和支出，并妥善保存收据和其他凭证。

常见问题