相沼站重建项目：2025年启动及其房地产投资机遇

(改编自 PRTIMES）

川崎市宫前区相模站前正在进行的1 类城区再开发项目将于 2025 年冬季左右正式启动。该大型项目是近年来东急电车沿线最大规模的再开发项目之一，备受关注，预计将给当地房地产市场带来重大变化。

在本文中，INA & Associates Ltd 将从专业的角度详细介绍相模站地区 1 类城区再开发项目及其对房地产投资者和当地居民的意义。我们将以数据为基础，分析这个总投资数百亿日元的项目将如何影响该地区的房地产价值和未来潜力。

佐治沼站地区 1 类城区再开发项目全貌

项目的基本概况和背景

佐治沼站地区 1 类城区再开发项目是一个大型城区开发项目，占地约 2.3 公顷，位于川崎市宫前区佐治沼 1 丁目、3 丁目和 Kodai 1 丁目地区。该项目以公私合营的形式推进，由相模站城区再开发协会作为执行方，东急公司作为项目合作方。

川崎市将佐箕沼站周边地区定位为地区生活中心，目的是改变目前该地区遍布停车场等低利用率土地的状况，实现土地的高利用率。特别是该地区多山多坡的地形特点，意味着前往车站的交通往往依靠当地公交车，因此迫切需要应对公交车交通需求的增加。

项目推广背景和现状

该项目的推广历程如下。

主要里程碑

2024 年 11 月 11 日，根据《城市再开发法》第 11.1 条，批准成立城市再开发协会，目前正在进行全面开工的准备工作。

建筑计划的详细分析

重建项目将分为两个区域，即车站区和北区。两个区域的建筑规划详情如下

站前区建筑规划

在 Ekimae-Kaiku 区，将建造一座地上 32 层、地下 2 层的摩天大楼，高度约为 133 米。该建筑将成为川崎市宫前区最高的建筑。

北区建筑平面图

将在北区建造一座地上 19 层、地下 2 层、高约 89 米的建筑群，宫前区政府将搬迁至此。

两个街区的住宅单元总数约为 452 个，将在宫前区形成大规模的住宅供应。这一规模将对该地区的住房供需平衡产生重大影响。

通过车站区域的综合开发创新交通便利性

本重建项目的最大特点是与东急公司合作进行车站区域的综合开发。这使得传统重建项目难以实现的车站与重建大楼之间的直接连接成为可能。

车站改造项目的主要细节

1.新的地下直接检票口
将安装一个直接连接到重建大楼地下一层的新检票口，提供从车站到商业和公共设施的流线，而不会被雨水淋湿。

(2)新建一条南北向免费通道
将新建一条横跨车站的免费通道，以消除目前相模车站的南北分界线。这将使车站北出口与重建大楼之间的交通更加便利。

3.重建交通广场
开发交通广场，方便公交车、出租车等公共交通与铁路之间的换乘，从而强化交通节点功能。

4.优化商业设施布局
通过将商业设施布置在面向南北向免费通道的位置，将改善车站用户的流通，并在车站前创造一个充满活力的空间。

这些改善措施预计将大大提高佐治沼站日均乘客人数（约 40,000 人）的便利性，并从根本上改善车站周围的人流。

加强公共设施对当地价值的影响

重建项目将提供新的重要公共设施，包括宫前区政府。这些设施的布局直接关系到地区便利性和资产价值的提高。

新建或搬迁的主要公共设施

宫前区役所的搬迁是一项特别重要的决定，因为从该区的各个角落都可以到达。与目前的区役所相比，与火车站直接相连的位置将极大地方便区居民。这是提升周边房地产便利价值的重要因素。

商业设施布局策略及其对当地经济的影响

车站周边的商业设施对于提高该地区的商业集中度具有重要作用。目前，佐治沼站周边的大型商业设施有限，许多居民不得不到其他车站购物。

重建后的商业设施将具有以下特点

- 与车站直接相连的可达性：可从地下一层直接进入。
- 与南北向自由通道相连：方便乘客自然通行。
- 吸引各种商业：集中日常生活所需的各种服务。
- 以社区为基础的商铺布局：商铺构成符合居民需求

这些商业设施的发展有望促进该地区的消费，刺激当地经济。商业设施的完善也将有助于改善生活环境，这将是增加住房需求的一个因素。

房地产投资者应注意的市场影响分析

对周边房地产价格的预测影响

相模站地区重建项目预计将对周边房地产市场产生多层次的影响。对过去类似案例的分析表明，大型重建项目一般会表现出以下价格波动模式

重建对房地产价格的影响因素

1.改善交通便利程度
由于开发了与车站直接相连的功能，车站步行范围内的物业价值将会提高。尤其是步行 5 分钟范围内的现有公寓和独立式住宅，预计会增加便利性溢价。

(2)改善商业和公共设施
日常生活便利性的提高将增加该地区作为居住环境的吸引力。这将刺激住房需求，特别是家庭的住房需求，从而达到提高住房需求的效果。

3.提升地区形象
川崎作为地区生活中心的定位将得到明确，从而有望提高该地区的品牌价值。

4.新住房供应的影响
约 452 套新住房的供应在短期内可能会成为一个竞争因素，但从中长期来看，预计会对整个地区的住房需求产生刺激作用。

作为投资目标的吸引力分析

在将重建项目附近的房产作为投资目标进行评估时，应考虑以下因素。

积极因素

- 确立区位优势：直接通往火车站的稀缺地段
- 鼓励人口流入：由于新的住房供应和便利性的改善，人口增加。
- 稳定租赁需求：公共设施工作人员和商业雇员的住房需求
- 资产价值的未来增长：区域发展的完成带来价值的长期增长

风险因素

- 施工期间的影响：由于 2025 年至 2035 年的长期施工，环境会暂时恶化
- 来自新供应的竞争：来自约 452 个新住房单元的竞争
- 初始投资成本增加：预期重建效应导致价格上涨

对租赁市场的影响和盈利能力分析

从租赁物业投资的角度来看，重建项目预计将产生以下影响

租赁需求的变化

1.公共设施相关方的需求
随着宫前区役所的搬迁，区役所职员和相关工作人员的住房需求预计将集中在车站周边地区。

2.商业设施员工的需求
新商业设施的员工对租赁住房的需求预计将增加。

重视交通便利的人群的需求
由于直接连接车站，重视通勤便利性的单身家庭和 DINKS 家庭的需求预计会增加。

对租金水平的预期影响

在过去许多类似的重建项目中，周边地区的租金在项目完成后的 3-5 年内上涨了 10%-20%。在佐治沼站前地区的重建中，由于以下因素，预计租金将上涨

- 由于很少有直接通往车站的道路，因此地段优势明显
- 商业和公共设施的便利性带来的便利溢价
- 当地品牌的提升带来的形象溢价

项目进度和投资时间

重建项目的详细时间表如下

项目进度表

投资时间考虑

1.目前（2025 年）：可能以开工前的价格水平收购 2.
2.2026-2030 年：随着建设的进展，价格逐步提高 3.
3.2031 年以后：随着车站区的完工，价值全面提升。
4.2035 年以后：整个项目完工后最终确定价值

为了最大限度地提高投资效率，从开工前到 2026 年左右的收购被认为是最有利的。不过，投资决策需要考虑到施工期间居住环境暂时恶化的风险溢价因素。

总结：佐纪沼站前地区再开发带来的新投资机遇

相模站前地区 1 类城市再开发项目是一个开创性的项目，将从根本上改善川崎市宫前区的城市功能。项目的特点及其对投资的影响概述如下。

项目的核心价值

1.实现综合车站城开发
通过与东急集团合作，该项目将创造一个与车站直接相连的稀有且极具价值的地段。

2.公共设施的战略性配置
包括宫前区政府在内的重要公共设施的集中将确立该地区的中心地位。

3.增强交通枢纽功能
通过新建一条南北向免费通道和一个交通广场，提高整个地区的交通可达性。

4.强化商业功能
与车站直接相连的商业设施将大大改善居民的居住环境。

对房地产投资者的建议

根据 INA & Associates K.K. 公司的分析，认为该重建项目具有中长期投资价值，理由如下。

投资建议理由
- 川崎市的政策支持使项目具有确定性
- 东急集团的参与保证了项目的质量
- 电越线沿线罕见的大规模开发项目
- 公共设施集中，需求基础稳定

建议的投资时机
最佳投资时机是 2025 年至 2026 年的早期建设阶段。在此期间进行收购可能会最大限度地提高再开发的效益。

下一步行动。

建议考虑对该重建项目进行投资的人采取以下步骤： 1.

1.进行实地考察：在施工开始前检查现状
2.对周边物业进行市场调查：确定价格趋势和供应情况
3.制定财务计划：根据建设周期制定投资计划； 4.
4.咨询专家：税务和法律方面的详细审查

INA & Associates 有限公司提供个人咨询。作为超高净值客户资产建设战略的一部分，我们可以从专业角度提供建议。如需了解更多信息，请随时联系我们。