亲爱的租房业主，您是否遇到过以下情况？ 我们在深夜接到租户的骚扰电话，说有陌生人在物业附近徘徊"、"我们接到报告，有人在停车场行迹可疑，但我们不知道如何应对"、"管理物业的邮箱遭到破坏，租户要求我们采取行动"。
对于自主管理的公寓和共有公寓的业主来说，可疑人员闯入物业 是 最难处理的问题之一。根据国家警察局的统计，出租房内发生的大多数犯罪都是由非法闯入引起的，而且很多案件都发展成了严重的情况。
本文将以 INA & Associates 收到的入侵者进入公寓和套房的案件为重点，解释自主管理的业主所面临的挑战，以及外包给管理公司所能获得的安全措施的好处。讲座将就如何实现安全租赁管理，同时履行保护租户安全的责任提供建议。
案例：佐藤先生（50 多岁，公司职员）在东京独立管理一套公寓（共 12 个房间）。
夏天的一个晚上 11 点半，佐藤先生的手机响了。这是一位女住户打来的紧急电话，她说停车场里有一个陌生男子在窥视每个房间的窗户。虽然她想立即前往该地区，但从她家到该物业需要 40 分钟的车程。
佐藤先生建议报警，并亲自赶往该物业，但当他赶到时，并没有看到可疑人员，几名住户已经焦急地跑到外面去了。警察也在场，但由于缺乏证据和证人，他们无法确认此人的身份。
当晚之后，一些住户要求在夜间采取安保措施，并安装监控摄像头。我们紧急订购了监控摄像头的报价单，但在确定安装摄像头的适当位置和数量时遇到了困难。最后，由于迟迟得不到答复，两个租户在三个月内以 "安全问题 "为由搬走了。
案例研究：田中女士（60 多岁，个体经营者）在神奈川县拥有一栋二手公寓楼（20 个单元）。
在田中先生管理的公寓里，每个房间都有一个自称是管理公司的可疑人员来访。事实上，田中先生是自己管理该物业，并没有管理公司。一名可疑的房客与田中先生联系确认情况时发现了这一点，但几名房客已被放行，因为他们被告知是来检查设施的。
幸运的是，没有造成刑事损害，但房客们说了一些难听的话，质问他们为什么不能防止可疑人员的入侵，为什么没有自动门锁。田中女士急忙向所有租户分发了书面警告，并分享了有关可疑人员的信息，但由于 "对管理制度的不信任"，与几位租户的关系恶化，有的租户因此被赶走。
在处理这种情况的过程中，田中女士对自己是否尽到了作为业主的安全注意义务感到焦虑，尤其是在一个单身女性众多的物业中，这也给她带来了沉重的心理负担。
山本女士（55 岁，公司职员）的案例研究，她在大阪府拥有两套楼龄 15 年的公寓（共 16 个房间）。
在搭建脚手架进行大规模维修工程期间，一名窃贼利用脚手架进入山本先生的公寓。由于在施工期间临时拆除了监控摄像头，因此无法查明作案人。
遭受损失的租户强烈抗议施工期间采取的安保措施不足，并以 "违反提供安全居住环境的义务 "为由进一步要求减租。
这一案例凸显了缺乏应对施工期间临时安全漏洞的措施，以及在紧急情况下管理风险的难度。
在处理可疑人员入侵等安全问题时，自我管理存在以下风险和局限性
出租物业的业主有 "注意安全的义务"，有责任为租户提供一个安全的环境。但是，在很多情况下，很难判断业主在应对可疑人员闯入时应承担多大责任。
例如，在某些情况下，如果判定业主知道可疑人员的信息，但没有采取适当措施，则可能要承担法律责任。此外，对可疑人员处理不当（如因误认而处理无辜者）也会导致其他问题。
对于自我管理的业主来说，要正确作出这些法律决定是极其困难的。
可疑人员的入侵往往发生在意想不到的时间，如深夜或清晨。在自我管理的情况下，业主必须亲自接听和回复所有此类紧急电话。
| 时区 | 自行管理时的应对措施 | 外包管理中的响应 |
|---|---|---|
| 白天（工作日） | 即使业主在工作时也需要响应 | 管理公司员工立即响应 |
| 夜间和深夜 | 业主自己检查现场或与警方合作 | 24 小时保安系统或合作保安公司响应。 |
| 节假日和长假期间 | 即使在节假日也需要紧急应对 | 节假日由管理公司值班。 |
这种 "永远不知道何时需要应急 "的精神负担是无法估量的，会大大降低业主自己的生活质量。
有效的安保措施需要专业的犯罪心理学知识和最新的安保技术。然而，对于许多自我管理的业主来说，要获得这些专业知识和掌握最新信息并不容易。
例如，除专家外，任何人都很难确定在何处安装何种性能和数量的监控摄像头最合适。此外，要为自动锁闭系统和警报系统做出最具成本效益的选择也并非易事。
在与租户共享可疑人员信息时，判断共享信息的数量和共享时间也很重要。应避免提供过于令人震惊的信息，但如果必要的信息没有得到适当的传达，就不能指望有效地预防犯罪。
此外，如果可疑人员确实造成了损失，就需要采取非常微妙的应对措施，如处理受害者、与其他住户共享信息、解释防止再次发生的措施等。如果没有经验和专业知识，这种危机管理沟通很难正常进行。
在涉及可疑人员入侵等安全问题时，外包给管理公司具有以下具体优势
管理公司的最大优势之一是 其 24/7/365 全天候响应系统。无论白天还是黑夜，他们都能对可疑人员的信息或租户的紧急呼叫做出快速反应。
许多管理公司都有以下系统
例如，如果在深夜收到可疑人员的信息，管理公司的呼叫中心将做出主要反应，根据情况，合作保安公司的工作人员将进行现场检查。必要时，他们还会代表业主向警方报案，这样业主本人就不必在深夜匆忙应对。
管理公司拥有具备犯罪预防和安保专业知识的员工，他们将 根据 物业的特点和周边环境，提出并实施最合适的安保措施。
具体来说，可提供以下支持
特别是在安装监控摄像头时，需要专家对隐私考虑和预防犯罪效果之间的平衡以及成本效益做出判断。管理公司可根据其在众多物业中积累的经验提出适当的建议。
收集、分析和共享可疑人员信息是预防犯罪措施的基石。管理公司通过以下方式管理信息
经验丰富的管理公司员工还负责在实际发现可疑人员时与租户打交道。通过收集必要的信息，采取适当的应对措施，同时防止出现恐慌，让住户更有安全感。
在可疑入侵者造成损失的情况下，必须明确决定如何应对以及责任归属。对于外包管理公司，应建立以下风险管理制度
特别重要的是能够证明业主在其 "安全责任 "范围内采取了适当的应对措施。管理公司保存适当应对措施的记录，并有一套在出现法律问题时做出适当应对的系统。
适当的安全措施是提高租户满意度和提高物业竞争力的重要因素。外包给管理公司有哪些好处？
事实上，有数据显示，配备监控摄像头和自动锁等安保设施的物业，其租金可比同等条件下的物业高出 5-10%。
如果您重视可疑人员的应对措施和安保措施，那么在选择管理公司时一定要注意以下几点。
识别管理公司安全响应能力的要点如下：
夜间和节假日的响应系统尤为重要。不要只说该公司 "每天 24 小时提供服务"，而要检查具体的人员结构和他们的应对方式。
这是确定管理公司建议的安保设备是否合适的关键：
询价时，不仅要比较价格，还要比较建议书的质量和具体内容。重要的是，要选择一家能清楚解释为何需要设备以及预期效益的管理公司。
安全问题直接影响到租户的担忧。关键是要确定公司与租户沟通的能力：
租户满意度和实际管理物业的口碑也很有帮助。在安全响应方面评价较高的管理公司很可能已经与租户建立了信任关系。
检查管理公司成本结构的要点：
| 成本项目 | 检查要点 |
|---|---|
| 基本管理费 | 是否包括安全响应费？ |
| 应急响应费 | 非工作时间支持是否需要额外费用 |
| 设备安装费 | 安装安保设备费用的百分比 |
| 维护费用 | 说明定期检查和维护费用。 |
重要的是 "额外费用 "的存在和程度。租用平面监控摄像头的基本费用可能较低，但如果每次应急响应都会产生额外费用，则应比较总费用。
对于自我管理的业主来说，可疑入侵者进入出租物业的安全问题是一大负担，他们必须面对一系列挑战，包括提供 24 小时响应的难度、专业知识的缺乏以及与租户打交道的复杂性。
外包给管理公司是应对这些挑战的有效选择。可以建立一套全面的安保系统，包括由具备专业知识和经验的工作人员 24 小时提供服务，提出建议并安装适当的安保设备，与租户沟通并进行风险管理。
虽然单从成本方面考虑，自我管理似乎更有优势，但保护租户安全的责任 以及 由此 带来的物业价值提升，使外包管理公司的专业管理非常值得投资。
近年来，租户们越来越意识到安全的重要性，而良好的安全措施是吸引租户和续约的重要因素。如果您想长期保持并提高租赁业务的稳定性和资产价值，就必须建立一个包括安全措施在内的综合管理系统。
答： 业主 有 "注意安全的义务"，有责任为租户提供安全的居住环境。可疑人员闯入本身并不会立即导致法律责任，但在以下情况下，您可能需要承担责任
如物業外判予管理公司，管理公司會記錄有關建議和實施適當保安措施的情況，以及對意外作出的適當回應，這有助證明業主已履行其照顧安全的責任。
答：安装 监控 摄像头当然需要考虑隐私问题。以下几点可以最大限度地减少隐私问题，同时最大限度地提高安保效果：
管理公司有在许多物业安装这类摄像头的经验，可以提出适当的建议，在隐私和预防犯罪之间取得平衡。
答：无论 物业 规模大小，都会出现安保问题。即使是小型物业，24 小时保安的重要性也会增加，尤其是在以下情况下
对于规模较小的物业，也可以低成本引入 24 小时支持服务。通过与保安公司合作以及对多个物业进行集体管理，可以采取成本效益高的安保措施。
答：在 大修 期间，由于脚手架的存在，安全风险比平时更高。以下措施是有效的
答： 保安 措施的费用取决于物业的规模和位置，但一般准则如下
外包给管理公司时，一些安保服务已包含在基本管理费中，因此最好对整体性价比进行判断。此外，从投资回报的角度考虑也很重要，因为安保措施可带来更高的租金和更低的空置率。
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