全面解析房屋翻新：定义、类型与优缺点

近年来，随着二手房市场的复苏，翻新一词也越来越多地被提及。但翻新到底是什么意思？它与经常被混淆的翻新有什么区别？

在这篇文章中，INA&Associates 根据其在房地产行业的丰富经验，以普通消费者易于理解的方式，从翻新的基本概念到实际操作方法等方面进行了阐述。

我们希望这篇文章能帮助那些正在考虑购买或翻新房屋或考虑利用二手房的人做出正确的决定。我们希望，对翻新的正确理解能帮助您迈出实现理想家居的第一步。

翻新的基本知识

翻新的定义和概念

翻新是指对现有建筑物进行大规模翻修，以改变其用途或功能，提高其性能或增加其价值。翻新委员会将翻新定义为 "以功能和价值再生为目的的翻新，全面涉及房屋的整个生命周期"。

正如这一定义所示，翻新不是简单的修理或恢复原状。在利用现有建筑框架的同时，还可以改变平面布局以适应现代生活方式，并安装最新的设备，从而使建筑的价值比新建时更上一层楼。

翻新 "一词源于英语 "renovation"，意为 "修复或更新"。在日本，翻新备受关注，尤其是在住房领域，被定位为有效利用二手房和提高住房质量的重要手段。

翻新与改建的区别

许多人往往会把翻新和改建混为一谈，但两者之间有明显的区别。下面的对比图对它们进行了详细说明。

翻新的主要目的是将破旧的设备和内部装饰恢复到接近新建筑的状态。例如，更换过时的厨房、墙纸，将榻榻米地板换成木地板。

另一方面，翻新的目的是在利用现有建筑结构的同时，通过大幅改变布局或安装最新设备，提高建筑的功能性和舒适度，使其超越新建筑。例如，拆除几个小房间，创建一个大客厅/餐厅，或将日式房间改为西式房间。

翻新的类型和特点

根据工程的范围和内容，翻新可分为几种类型。

全面翻新是范围最广的翻新类型，它将建筑物内部打造成一个骨架（仅为结构框架），从布局到设施都完全重建。虽然它提供了高度的自由度，可以实现一个理想的家，但也是最昂贵、最耗时的。

局部翻新是指只针对特定房间或设施的翻新。例如，只翻新供水系统，或只翻新客厅/饭厅。与全面翻新相比，部分翻新可以降低成本，而且可以在居住的同时进行施工。

改变用途翻新是指改变建筑物本身用途的翻新。这适用于将房屋改建为办公室或将商店改建为住宅的情况。需要充分核查《建筑标准法》和《城市规划法》等法律限制。

了解这些翻新类型有助于您选择最适合您的目标和预算的翻新方法。

翻新的优缺点

翻新的主要优点

翻新有很多优点，下表总结了其中一些最重要的方面。

成本效益是翻新的最大优势之一。与购买新房相比，购买二手房与翻新相结合，总成本可降低 20% 至 30%。这种效果在市中心的好地段尤为明显。

扩大地点选择范围是另一个重要优势。新房产通常建在郊区，这就限制了市中心好地段的选择。然而，通过翻新二手房，可以在靠近火车站和商业设施的便利地段建造住宅。

通过自由设计创造理想空间是翻新的独特魅力所在。可以根据自己的生活方式设计空间，而不受现有布局的限制。例如，可以拆除墙壁，创建一个开放式的起居室和用餐区，或者创建一个业余爱好室。

在提高资产价值方面，适当的翻新可以创造出超过购买时房产价值的资产价值。尤其是提高抗震性能和能源效率的翻新工程，有助于保持资产的长期价值。

翻新的缺点和注意事项

另一方面，翻新也存在以下缺点和注意事项

施工期间需要确保临时住所是主要缺点之一。如果是全面翻修，施工期通常需要三到四个月，在此期间需要另找住处。临时住所的费用和搬家费用也需要考虑在内。

此外，还有可能出现意外的额外施工费用。特别是对于较旧的房产，在拆除过程中可能会发现结构问题或设备老化，这可能需要进行比最初预算更多的工作。

在某些情况下，由于建筑结构的限制，可能无法实现理想的楼层规划。就公寓而言，由于结构墙和梁的位置，改变平面图会受到限制。此外，管道的位置也可能导致供水系统难以移动。

按揭限制也是需要注意的重要一点。在购买二手房的同时进行装修时，抵押审查和贷款执行的时间可能会比较复杂。可能需要为翻新工程提供特殊贷款，或考虑过渡贷款。

对周边居民的考虑也很重要。特别是在翻新公寓时，有必要就施工噪音和工作时间与管理协会和周边居民进行协调。施工前必须召开说明会，并遵守施工时间限制。

成本效益概念

为了正确评估翻新工程的成本效益，不仅要考虑初期投资，还要从长远角度考虑。

从生命周期成本的角度来看，必须做出全面的决定，包括翻新后的维护和管理费用以及未来的维修费用。使用高质量的设备和材料可能会导致初期成本增加，但也可能会抑制长期维护成本。

资产价值的维护和提升在很大程度上取决于地理位置条件、建筑结构和翻新工程。尤其是提高抗震性能和能源效率的翻新工程，对未来资产价值的保持大有裨益。

提高居住者满意度的质量效应也是一个重要因素。实现符合个人生活方式的理想居所所带来的满意度是无法用货币价值来衡量的重要影响。

翻新流程和持续时间

基本装修流程

要想装修成功，必须遵循适当的步骤。下表显示了每个阶段的基本流程和大致工期。

规划和咨询阶段的要点

安排各项要求的先后顺序是翻新工作取得成功的关键。重要的是要倾听所有家庭成员的意愿，明确他们的优先事项，并考虑到预算影响。如果在这一阶段就模棱两可，那么在后期过程中就需要做出重大改动，从而导致成本和时间的增加。

关于预算的制定，总预算不仅应包括建筑费用，还应包括临时住所费用、搬家费 用以及家具和电器的购买费用。一般来说，建议预留初步预算的 10%至 15%。

在选择承包商时，重要的是要从多个供应商处获得报价，不仅要全面评估价格，还要评估建议书、业绩记录和售后服务。特别是，查看以往的施工案例和客户满意度将有助于您选择一个可靠的承包商。

设计阶段的注意事项

现场勘察的重要性可决定翻新工程的成败。仅凭图纸无法确定的结构限制和设备状况需要进行详细调查，以确保设计的可行性。特别是，较旧的房产可能会暴露出比预期更多的老化和结构问题。

检查法律限制是另一个重要因素。需要检查各种法律限制，如《建筑标准法》、《消防法》和《公寓管理条例》，以确保设计合法。特别是涉及改变用途的翻修，可能需要申请建筑认证。

在考虑邻里关系方面，重要的是要从设计阶段就开始规划，尽量减少施工的影响。考虑到施工车辆的停放区域、材料的运送路线、降噪措施等，并提前取得周边居民的理解，将有助于施工的顺利进行。

施工阶段的质量控制

在拆除工程中，必须注意只拆除必要的部分，并确保应保留的结构部分不受损坏。如果发现石棉或铅等有害物质，必须妥善处理。

结构工程是决定翻新质量的重要工序。结构加固、抗震改造和隔热改造都要妥善实施，以提高建筑物的性能。在这一阶段偷工减料会导致日后出现重大问题。

在设施建设中，确保管道和线路的质量非常重要。尤其是给排水管道和电线，如果在竣工后出现故障，可能需要进行大修。因此，必须使用适当的材料并精心施工。

缩短工期

提前做好准备工作可以缩短工期。可以在施工开始前完成详细的设计图纸、提前订购材料和安排工匠，以确保工程顺利进行。

优化工序管理可以通过平行实施各工序和考虑有效的工作顺序来缩短整个施工周期。但应避免以牺牲质量为代价的不合理工序缩短。

促进沟通是另一个重要因素。客户、设计师和承包商之间的紧密合作可以及早发现问题并做出快速反应，从而缩短工期。

结束语

翻修要点总结

本文从基本概念到如何实际操作，对翻新进行了全面的阐述。下面将重申其中的要点。

翻新的本质是对现有建筑进行全面翻新，以提高其价值，使其超过新建建筑的价值，这显然不同于单纯以恢复建筑原貌为目的的维修或翻新。通过适当的翻新，可以实现理想的住宅，同时提高成本效益和资产价值。

成功的关键在于事先的充分规划和准备。每个阶段的仔细考虑都很重要，包括明确要求、制定预算、选择可靠的承包商和检查法律限制。尤其是在结构限制和邻里关系方面，最好积极利用专家建议。

在成本效益方面，重要的是不仅要评估初始投资，还要全面评估长期生命周期成本和居住者满意度。适当的翻新不仅能改善居住环境，还有助于保持和提高资产的长期价值。

下一步行动

如果您正在考虑翻新，我们建议您按以下步骤进行具体研究。

首先，从整理您的家庭需求开始。与全家人讨论对现有住宅和理想居住环境的不满，并明确优先事项。在这一阶段达成共识将为以后的顺利进行奠定基础。

接下来，粗略估算预算。设定包括购房成本、装修工程成本和其他费用在内的总预算，并考虑融资方案。建议向金融机构咨询翻新专用抵押贷款和贷款的使用情况。

咨询专家是另一个重要步骤。通过利用房地产公司、设计事务所、建筑公司和其他专家在各自领域的专业知识，您可以制定出更好的翻新计划。

实现您的理想家园

翻新是为现有建筑创造新价值的一个极具吸引力的选择。通过适当的规划和执行，可以在良好的地理位置实现理想的住宅，而这在新建建筑中是很难实现的，而且成本效益很高。

然而，专业知识和丰富经验是成功翻新的必要条件。重要的是，要与可靠的合作伙伴一起进行细致而积极的研究。

在 INA&Associates K.K.，我们提供从房产选择到翻新规划的全方位支持，以实现您的理想家园。凭借我们丰富的经验和专业知识，我们可以为每位客户的需求提供最佳解决方案。如果您有任何关于装修的问题或疑问，请随时联系我们。我们将竭尽全力为您提供支持，实现您的理想家园。

常见问题

问 1：翻新和改建的费用有何不同？

答 1：翻新和改建的费用差异主要取决于工程的规模和内容。

局部翻新的费用在几十万日元到几百万日元之间，而全面翻新（面积在 70 平方米左右的房产）的费用，公寓在800万日元到 1400 万日元之间，独立式住宅在 800 万日元到 2000 万日元之间。(这取决于设备的等级）。

不过，从长远角度来看，翻新通常具有成本效益，因为它可以提高建筑物的性能和资产价值。重要的是要做出全面的决定，不仅包括初始投资，还包括未来的维护成本和资产价值。

问题 2：可以在居住的同时进行翻新工程吗？

答2：这取决于施工的规模和内容，但如果是全面翻新，则很难在居住的同时进行施工。

如果是局部翻新，可以分阶段施工，同时住在未翻新的房间里。但是，由于在施工期间将暂时无法供水，因此必须确保有其他的供水方式。

如果是全面翻修，则必须在施工期间找到临时住所。我们建议制定一个包括临时住宿费用在内的总预算。

问题 3：翻新公寓时有什么限制吗？

答3：在翻新公寓时，会受到结构性限制和管理条例的限制。

结构方面的限制包括因承重墙和梁的位置而限制楼层平面图的更改。此外，由于管道位置的原因，可能很难移动供水系统。事先通过详细的现场勘察确认项目的可行性非常重要。

管理规定中的限制包括施工时间限制、可使用材料的限制以及事先向邻里说明的义务。在某些情况下，施工开始前需要通知管理协会或获得其批准，因此有必要事先确认。

Q4.装修后的保修如何？

A4.装修工程的保修内容取决于施工承包商和施工工程。

一般来说，结构部分的保修期为 5 至 10 年，设备部分的保修期为 1 至 3 年。不过，重要的是在签订合同前要检查保修范围和条件的细节。

此外，最好考虑购买保修保险，并请第三方进行检查，以防建筑商面临破产风险。售后服务的质量也是选择建筑商的一个重要因素。

问题 5.如何为翻新费用融资？

答5.装修费用的融资有多种选择。

抵押贷款是一种将购买二手房和翻新工程作为一个整体进行融资的方式。利率低，还款期长，但筛选过程可能比较严格和耗时。

翻修贷款是仅用于翻修工程的贷款。与抵押贷款相比，审查过程更快、更容易，但利率通常较高，借款期限较短。

自筹资金是另一种选择。没有利息负担，也无需担心还款问题，但需要一大笔资金。

最佳筹资方案取决于个人情况，建议咨询金融机构和专家。