忙碌律师为何应考虑房产投资的五大理由

作为律师，日常工作繁忙，如何有效利用高收入是律师面临的重要问题。特别是近年来，由于税负加重和未来的不确定性，许多律师将目光转向了房产投资。

本文详细介绍了繁忙的律师应该考虑房产投资的五个原因。文章还提供了有关融资条件和投资策略的具体信息，以利用律师独特的高素质和法律知识。

律师的年收入和当前税负

律师平均年收入数据

根据日本律师协会联合会的最新调查，律师的平均年收入为2 558 万日元，收入中位数为 1 437 万日元。另一方面，《工资结构基本调查》（2021 年版）报告称，男性律师的平均年收入为 970 万日元，女性律师的平均年收入为 879 万日元。。

这些数字的差异是由于调查对象和编制方法的不同造成的，但无论如何，律师都被定位为高收入职业。其中，工作年限在 25 年至 30 年之间的律师的平均收入达到 4 699 万日元，收入中位数为 3 000 万日元，与其他职业相比，这是迄今为止的最高水平。

高收入带来沉重的税收负担

然而，高收入也伴随着相应的税收负担。日本的所得税制度以累进税制为基础，即收入越高，税率越高。现行所得税税率如下

当应税收入约为 1,500 万日元时，实际税率达到43%。这意味着大约一半的收入要缴税。

为了减轻这一高额税负并实现高效的资产积累，许多高收入律师开始通过房产投资来采取节税措施。

繁忙律师投资房地产的五大理由

原因 1：利用高属性获得有利的融资条件

律师是被金融机构评为"高素质 "职业的代表。他们与医生、税务会计师一样，被定位为可望获得长期高收入的职业，在评估房产投资贷款时享有极为优惠的条件。

具体来说，可享受以下优惠

• 较高的全额贷款批准率（提供 100%的房产价值贷款）
• 有可能获得超额贷款（融资包括所有费用）
• 低利率融资的可能性
• 无需首付即可开始投资

普通工薪阶层的标准贷款额度是年收入的 7-10 倍，但律师能够获得年收入 15-20 倍的贷款也很常见。一名年收入为 1,500 万日元的律师可以投资 2 亿多日元购买房产，从而在短时间内实现大规模资产积累。

原因 2：通过折旧节省大量税收

房产投资的最大优势之一是折旧的节税效果。随着时间的推移，建筑部分的价值会被视为减少，减少的部分可以作为费用入账。

本节将结合具体实例解释折旧的原理：

如果一位年收入为 2 000 万日元（应税收入为 1 500 万日元，税率为 33%）的律师购买上述房产：

年节税额 = 64 万日元 x 33% = 约 21 万日元

此外，购买二手房还可以缩短摊销期，节省更多税款。以一套房龄为 20 年的 RC 公寓为例，剩余使用年限为 27 年，每年的折旧费增加到约 111 万日元。

年节税效果 = 110 万日元 x 33% = 约 37 万日元

这一节税效果是通过将房地产收入赤字时的损失与就业收入相加而实现的。换句话说，通过折旧可以大幅降低实际税负，而无需任何现金支出。

原因 3：通过法律知识进行风险管理

律师所掌握的专业法律知识是房地产投资的一大优势。普通投资者往往忽视的法律风险可以提前规避，使投资更安全、更有利可图。

具体使用情况：

审查合同的能力。

• 确认买卖合同中的责任条款。
• 判断租赁合同中特殊条款的合法性
• 谈判管理合同的条款和条件

处理问题的能力

• 迅速解决与租户的法律纠纷
• 处理与邻居的边界争端
• 发现并处理违反《建筑标准法》的房产

应对法律修订

• 评估《民法典》修正案（2020 年 4 月实施）对租赁合同的影响
• 发现因《建筑标准法》修订而存在的不合格房产
• 因税制修订而审查投资战略

有了这些知识，就有可能以合理的价格收购一般投资者倾向于回避的"有理由的房产"，并通过解决法律问题获得可观的收入。事实上，有许多报道称，存在继承问题的房产或尚未完成地界确定的房产都通过律师的专业知识得到了解决，并以市场价格的 70-80% 的价格收购。

原因 4：时间效率和与核心业务的兼容性

对律师而言，最重要的因素之一是时间效率。通过外包给合适的管理公司，物业投资几乎可以完全作为被动投资来管理。

通过外包管理实现工作自动化

管理外包费用约占租金收入的 5%，但支付这些费用后，每月只需 1-2 个小时的检查工作即可继续投资。

与股票投资的比较

因此，对于"忙碌的律师 "来说，房产投资是最合适的投资选择。它可以让您专注于日常工作，同时确保获得稳定的额外收入。

理由 5：对冲通胀，实现资产长期保值

最近的全球通胀趋势导致现金和存款的实际价值减少。房产投资可以对冲通胀，对长期资产保值极为有效。

租金收入的稳定性

房产投资的一大优势是租金收入稳定。与股票股息或债券利息不同，租金不易受经济波动的影响，可提供长期稳定的收入。

实际收益数据：

一位年收入 2000 万日元的律师，如果将 1 亿日元投资于房地产，每年可获得 600 万日元的租金收入（收益率 6%），这相当于其核心业务收入 30% 的稳定收入。

此外，房地产作为遗产税措施也极为有效。现金遗产按面值计价，而房地产的遗产税评估值为市场价值的 70%-80%，可以预期会产生显著的节税效果。

为律师推荐的房产投资策略

初学者：投资公寓单位

对于初涉房产投资的律师来说，建议从公寓单位投资开始。它可以用相对较少的资金入手，而且只需最低限度的管理努力。

推荐房产的条件

中级投资者：投资单一公寓或公寓楼

在积累了一定经验后，可以考虑投资单一房产。您可以期待更多的节税和盈利。

投资单一楼宇的优势

• 包括土地在内的资产价值增加
• 通过多个单位稳定收入
• 有权决定整栋大楼的管理和运营政策
• 更多折旧带来的节税

对于高级投资者：商业地产和开发项目

对于财力雄厚、经验丰富的律师来说，投资商业地产和开发项目也是一种选择。

商业地产投资的特点

• 高收益率（7%-12）
• 通过长期合同实现稳定性
• 利用专业知识与租户进行法律谈判
• 大量节税

常见问题

问 1：房地产投资真的节税吗？

答 1：是的，如果操作得当，可以产生显著的节税效果。不过，应纳税收入越高，节税效果就越大。年收入在 1,000 万日元或以上的律师可以享受到足够的节税优惠。

重要的是，投资的主要目的是长期资产积累，而不仅仅是节税。成功的秘诀在于将节税视为次要利益。

问题 2：我担心自己太忙，无法管理自己的物业，该怎么办？

答 2：通过外包给管理公司，您每月只需花 1-2 个小时检查物业，就可以继续投资。许多律师投资者在不影响日常工作的情况下投资房产。

选择管理公司的要点

• 以社区为基础，业绩良好
• 24 小时响应系统
• 超过 95% 的入住率
• 高度透明的报告制度

问题3.我可以从多少钱开始？

A3.如果您利用律师的高资历优势，您可以从低至 100 万日元的押金开始。但是，为了安全起见，我们建议您的保证金为房产价格的 10-20%。

按年收入建议的投资规模：

• 年收入 1,000 万日元：价值 3,000 万至 5,000 万日元的房产
• 年收入 1,500 万日元：价值 5,000 万至 8,000 万日元的房产
• 年收入 2,000 万日元：年收入 8,000-1.2 亿日元的房产

Q4: 我担心空置风险，该怎么办？

答 4：选择合适的地段可以大大降低空置风险。选择距离车站步行 10 分钟以内、人口下降较少的地段，可确保长期的租赁需求。

此外，拥有多个单位可以使您的收入多样化，即使有一个单位空置，也能将整体影响降至最低。

问题 5.如何应对利率上升的风险？

答 5：以固定利率借款，并提前考虑利率上升时提前还款的策略，这一点非常重要。由于律师的收入稳定且较高，即使利率略有上升，也不太可能对继续投资构成重大障碍。

此外，不断上涨的房地产价格也将确保通过再融资或出售的退出策略成为一种选择。

结论。

对于繁忙的律师来说，房地产投资是一种极为有效的资产积累工具，原因有以下五点

1. 利用高信用度获得有利的融资条件--可能获得全额贷款和透支
2. 通过折旧节省大量税收--每年可节省数十万至数百万日元
3. 通过法律知识进行风险管理- 通过专业知识实现安全投资
4. 时间效率和与核心业务的兼容性--每月只需管理 1-2 个小时即可获得稳定收入
5. 通货膨胀对冲和资产长期保值--应对现金资产减少的对策

预计 2025 年的房地产投资市场仍将对买卖双方有利。利用这一机会，既能减轻税负，又能通过有计划的房地产投资积累资产。

不过，房产投资也存在风险。在考虑投资时，寻求专业建议并制定适合您财务状况和投资目标的策略始终是非常重要的。

下一步。

建议对房地产投资感兴趣的律师首先采取以下行动

1. 整理您当前的财务状况--了解您的年收入、资产和负债情况
2. 明确投资目标--节税、收入目标和投资期限
3. 咨询信誉良好的房地产投资公司--获得专业建议
4. 物业考察和市场调研--核实实际投资目标

在 INA&Associates 有限公司，我们支持律师的房地产投资策略，以充分利用他们的高收入。请随时联系我们，进行单独咨询。