房地产投资和房地产投资信托基金（REITs）都是以房地产为投资对象的投资工具，但两者在结构和特点上存在显著差异。本文解释了房地产投资与房地产投资信托的区别，并详细介绍了两者的基本知识、优缺点比较、对不同类型投资者的适用性、实用建议甚至最新市场趋势（收益率趋势）。对于那些关注"房地产投资差异"、"房地产投资信托投资比较"和"房地产投资与房地产投资信托 "等关键词的读者，我们将提供专家评论。
房地产投资是指购买公寓、单位、独立式住宅和办公楼等房地产物业，并通过出租和销售赚取利润的一种投资技巧。例如，您可以通过将房产出租给他人来赚取月租金收入，也可以通过将来出售房产来获取资本收益。由于您拥有的是实物资产--房产，因此在购买房产后，您需要对其进行管理和维护。具体来说，招租、管理租金、进行维修和翻新、纳税等都需要花费时间和精力，但其吸引力在于每月可以获得稳定的收入收益（租金收入）。
房产投资的另一个特点是可以利用贷款作为杠杆进行大额投资。如果您不仅使用自有资金，还从金融机构贷款购买房产，那么您就可以用较少的个人资金购置更昂贵的房产。由于租金收入既可用于积累资产，又可用于偿还贷款，因此它作为长期资产管理的收入来源和老年养老金的替代品而备受关注。事实上，越来越多的人在二三十岁时就开始投资房产，将其作为退休后获得稳定收入的一种方式和未来继承财产的一种策略。
房产投资也有两个主要收入来源。一个是租金收入，即收入收益，另一个是出售房产时的资本收益。在房地产市场强劲的时期，房产价格上涨，您可能会以比买入时更高的价格出售房产。但是，如果你长期持有房产，房产的价值可能会因年久失修而下降，因此你需要牢记房产价格波动的风险。
房地产投资信托基金（REIT，Real Estate Investment Trust）是一种金融工具，它向不特定数量的投资者募集资金，利用这些资金集体收购和管理办公楼、商业设施和住宅等多个物业，并将租金收入和销售利润分配给投资者。顾名思义，房地产证券化采用的是信托机制。投资者可以通过购买房地产投资信托基金单位（证券）间接成为各类房地产的所有者。
房地产投资信托基金分为两种：上市房地产投资信托基金（J-REITs）和非上市房地产投资信托基金（私募房地产投资信托基金）。上市房地产投资信托基金（J-REITs）在东京证券交易所上市，可以像股票一样在市场上自由交易。它们的特点是可以小额投资，普通个人投资者只需几万日元就可以参与一个房地产投资组合。与直接投资单一物业相比，房地产投资信托基金通过投资公司这一工具投资于多个物业，具有高度分散和专业管理的优势。此外，许多房地产投资信托基金还利用了这样一种制度，即如果将 90% 以上的利润分配给投资者，则无需缴纳公司税（优惠税收待遇）。因此，房地产投资信托基金也被称为高股息产品。
另一方面，非上市房地产投资信托基金（私募房地产投资信托基金）不在证券交易所上市，而是以私募形式管理，面向特定的机构投资者。私募房地产投资信托基金主要面向机构投资者，最低投资额为几亿日元，因此不是普通人可以随意参与的。此外，由于不能在市场上进行实时买卖，而是根据所持房地产的评估价值来确定基准价格，因此流动性较低，价格波动往往比较温和。本文比较了房地产投资与主要面向普通个人投资者的上市房地产投资信托基金（J-REITs）之间的区别。
从所有权结构到流动性、初始成本、管理工作、盈利能力和风险，房地产投资与房地产投资信托基金之间存在各种差异。主要区别如下。
| 比较项目 | 实物房产投资 （直接购买房产） | 房地产 投资信托基金投资（投资于房地产投资信托基金） |
|---|---|---|
| 所有权形式 | 投资者拥有房产所有权，是注册所有人。房产仍是他们的资产。 | 投资公司（基金）拥有房产，投资者持有股权。投资者不会成为单个物业的注册所有人。 |
| 流动性（可变现性） | 低（出售房产需要时间和程序）。房产交易流动性差，难以迅速变现。 | 高（可随时在证券市场上买卖）。与股票一样，市场价格不断波动，必要时可在短时间内赎回。 |
| 最低投资额 | 大（需要几百万至几千万日元的资金）。可以贷款，但需要个人资金和信用。例如：东京一套一室公寓的价格约为 2000 万日元或更高。 | 小户型（最低几万日元即可购买）。您可以通过经纪公司投资一个单元的单位，可以从小额开始投资房产。 |
| 运营所需的时间和精力 | 昂贵（需要物业管理）。在租赁经营中，无论是自己还是外包给管理公司，都需要花费时间和精力处理租户、物业维护和管理、税务手续等问题。 | 非常低（由专业人员管理）。投资者只持有证券，由管理公司代为管理和经营物业。 |
| 收入来源/收益率 | 租金收入 + 销售利润。收益率因房地产市场条件和房地产选择而异。市中心许多住宅物业的表面收益率低于 5%，如果使用贷款，剩余收益率可能更低。 | 分配+销售收益；J-REIT 分配收益率一般约为 3-5%。虽然收益率会因房地产类型和经济状况而波动，但由于投资组合较为分散，收益率往往趋于平均水平。 |
| 主要风险 | 空置风险、租金拖欠风险和灾害风险。就单一房产而言，如果租户搬走，就会有零收入的风险。此外，当利率上升时，还贷负担也会加重。房产价格下跌和流动性低也是风险。 | 市场和利率波动风险；房地产投资信托的价格随股市波动，本金有可能损失。如果经济衰退导致租金下降或空置率上升，还存在分配减少的风险。此外，还有基金本身的信用风险，如投资公司破产或退市的风险。 |
从以上比较可以看出，房地产投资和房地产投资信托基金各有利弊。实物不动产 "可以将不动产作为自己的资产持有"，"可以利用贷款获得杠杆效应"，但存在资本障碍、管理麻烦、流动性低等限制。而房地产投资信托基金则具有 "可以用少量资金投资多处房产，而且不麻烦"、"流动性强，可以立即买卖 "等优点，但也存在因市场价格波动而损失本金的风险，而且是由其他人（专业人士）管理，自己无法控制。
例如，在初始成本方面，实物房地产需要几百万日元的个人资金（外加贷款）才能购买一处房产，而房地产投资信托基金的入门门槛较低，因为你可以从证券公司账户中的几万日元开始购买。就流动性而言，实物房地产可能需要数月或数年才能出售，而房地产投资信托基金可以每天在股票市场上买卖，因此在需要时更容易将其转换成现金。另外，在所有权方面，直接投资时，你是房产的合法所有人，资产仍然存在；而房地产投资信托基金投资者拥有的是基金的权益，而不是房产本身，你的名字不会出现在登记簿上。基于这些差异，选择一种适合自己财务资源和投资目标的方法非常重要。
让我们分别从投资目标和生活方式的角度来考虑适合房地产投资和房地产投资信托基金的投资者类型。下面举例说明一般的适用性。
重视长期稳定收入的人：适合希望以月租金收入的形式获得稳定收入来源的人。特别是，对于那些希望获得长期可支配收入作为"养老金替代"的人来说，房产租金收入是一种令人放心的支持。
希望采取税务措施并保全资产的人：如果房产收入因支出（折旧等）而出现赤字，则可与其他收入合并计算，以减少所得税和居民税。对于税负较重的高收入阶层和考虑未来遗产税措施的人来说，房地产投资是一个有效的工具。
旨在利用杠杆作用积累大量资产的人：贷款能力是房地产投资的优势。它也适合那些希望通过购置超出自有资金的房产来扩大资产规模的人，或希望将带有团体信用人寿保险的贷款作为人寿保险（如果贷款人去世，房产将留给未亡人，且没有未偿债务）的人。
希望省心、省力、省钱地管理资产的人：房产管理虽然费时费力，但从另一个角度看，也有发挥自己聪明才智和自由裁量权的空间。对于那些希望通过自己的判断来管理物业的人来说，从物业选择到装修和租金设定，直接投资房地产都是一种有益的体验。
希望以少量资金开始房地产投资的人士：即使您没有大量的个人资金，也可以以低至数万日元的价格购买房地产投资信托基金，因此适合作为房地产投资的入门。虽然购买房产本身是一个障碍，但它们适合那些希望以少量资金开始体验房地产市场的人。
重视流动性、希望在自己选择的时间买卖的人士：由于房地产投资信托基金可以像股票一样按市价买卖，因此他们可以在需要时尽快赎回资金。房地产投资信托基金更适合追求短期交易收益的投资者和希望根据市场情况灵活调整投资组合的投资者。
希望通过分散投资降低风险的人：房地产投资信托基金比投资单个物业更能分散风险，因为一个投资单位可以投资于多个物业。它们适合那些希望通过投资写字楼、住宅、商业和物流设施等各种类型的物业来降低空置风险和区域偏差风险的人。
希望避免复杂管理任务的人：由于物业的所有运营管理都交给了专业人士，投资者自己无需处理管理物业的麻烦事。房地产投资信托基金非常适合那些忙于日常工作的工薪投资者，也非常适合那些对房地产没有专业知识、希望避免麻烦、只想享受房地产收入的初学者。
以上是总体趋势，但最终适合的方法将取决于您的投资目标、可接受的风险以及所涉及的麻烦程度。例如，以 "资产的长期稳定增长 "为首要目标的人倾向于选择实物房地产，而重视 "流动性和灵活管理 "的人则更喜欢房地产投资信托基金。请根据个人情况考虑最佳选择。
在实际做出房地产投资或房地产投资信托基金的投资决策时，还应该注意以下几点在制定战略时，必须考虑到不同的税收方面、经济环境和房地产市场趋势。
在直接投资房地产的情况下，利用税收优惠的能力不容忽视。折旧和其他费用可以在购买房产时入账，这就减少了纸面上的房地产收入，降低了所得税和居民税负担。特别是对于折旧费用较大的房产，如新建公寓或 RC 公寓，由于支出超过租金收入，在最初几年记录亏损有可能带来税收优惠。此外，如果投保人在偿还贷款期间死亡，贷款余额会被团体信用保险降至零，因此剩余房产可以作为死亡抚恤金，给继承人留下一笔无负债资产（遗产税评估价值也往往低于市场价值）。
另一方面，房地产投资信托基金的分配作为金融工具的股息收入征税。日本上市房地产投资信托基金的分配基本上要缴纳预扣税，税率为 20.315%（所得税 + 居民税），如果您进行最终报税，还可以适用股息扣除和盈亏合并。不过，由于您本人没有贷款，因此不能使用利息支出和折旧等税收计划。因此，高收入者为税收优惠而投资房地产的动机并不适用于房地产投资信托基金（事实上，由于房地产投资信托基金属于金融工具，其增税风险与股票投资相同）。在税收方面，两者的区别在于房地产投资信托基金只是对分配的资产征税，而实物房地产投资可以采取积极的税收措施，如记录支出和减少遗产评估。请根据自己的纳税情况考虑投资方式。
经济状况和利率趋势对房地产投资和房地产投资信托基金的表现也有重大影响。一般来说，利率上升会对这两种投资工具造成不利影响，但影响的表现形式有所不同。就实物房地产而言，如果您拥有浮动利率贷款，还款额会随着利率上升而增加，从而对您的实得收入造成压力。另外，在房地产市场上，如果购买需求因利率上升而下降，则可能会对价格产生下行压力。不过，租金价格波动相对较慢，因此房地产价格和租金的变化往往没有金融市场那么快。
就房地产投资信托基金而言，利率上升会从两个方面影响价格。一是由于房地产投资信托基金本身是通过贷款获得房地产的，因此担心利息成本上升会导致利润减少；二是从投资者的角度来看，收益率的相对吸引力会降低，从而产生抛售压力。事实上，近年来，当美国和日本的长期利率上升时，J-REIT 指数下跌，分销收益率上升。在经济衰退阶段，实体房地产可能会出现空置率上升和租金下降的情况，而在房地产投资信托市场，则会出现对经济敏感的投资情绪恶化导致抛售和价格明显下跌的情况。此外，房地产投资信托市场很容易受到外国投资资金的影响，必须牢记全球金融趋势（如美国利率和汇率变动）会对日本房地产投资信托的价格产生连锁反应。
有鉴于此，应对经济形势的灵活策略可以是：在利率低时，利用杠杆扩大实物房地产；在利率高时，避免不合理贷款，享受房地产投资信托基金的高收益。在经济不确定的时期，通过分散投资两种类型来取得平衡也是一个好主意。
在抵御通货膨胀方面，房地产投资与房地产投资信托基金有异曲同工之处。房地产通常被视为抗通胀的资产。这是因为土地和建筑成本往往会随着价格上涨而上涨，而房地产价格本身也往往会随着价格上涨而上涨。此外，租赁合同在续约时可以根据价格和市场进行修订，因此，如果通胀温和，租金收入也会增加。因此，持有实物资产可以对冲现金价值的缩水。
房地产投资信托基金还能抵御通货膨胀，因为它们最终是由实物房地产支持的。如果持有房产赚取的租金收入增加，分红也可能增加。但应注意的是，如上所述，与通货膨胀相关的利率同时上升会对房地产投资信托的价格产生负面影响。换句话说，即使房地产本身的价值随着通货膨胀而增加，房地产投资信托的市场价格也可能在与利率的拉锯战中下跌。因此，在通胀阶段投资房地产投资信托时，也有必要关注利率上升的趋势。总的来说，可以说实物房地产作为对冲通胀的资产更直接有效，而房地产投资信托基金则更间接，更依赖于市场因素。
在这两种情况下，如果你在通胀上升阶段借了款，你的债务就会真正减少。如果你以固定利率借贷并拥有房产，通胀会减轻你的实际债务负担，增加你资产的相对价值。这是实物资产投资的一大优势。另一方面，极端的通货膨胀和利率飙升有可能扰乱房地产和房地产投资信托市场，因此要密切关注经济指标和中央银行的货币政策。
最后，值得一提的是房地产投资信托收益率的最新市场趋势。从近几年（2020 年代初）的趋势来看，日本房地产投资信托市场的收益率呈上升趋势。这是因为在日本央行修改负利率政策和全球利率上升的背景下，房地产投资信托价格走软。事实上，东证房地产投资信托指数从 2021 年左右开始下滑，当时达到了科罗纳事件后的暂时高点，到 2024 年底，该指数从最高点下跌了近 -30%。因此，目前平均股息率已达到 5%左右的高水平。这大大高于同期东证指数股票的平均股息收益率（约 2-3%），从而提高了房地产投资信托基金的相对盈利潜力。
不过，收益率上升也意味着市场对房地产投资信托持谨慎态度。利率上升带来的未来不确定性以及写字楼需求的变化（如对远程办公普及导致空置率上升的担忧）正在影响投资者的情绪，并造成抛售压力。专家分析认为，尽管分配本身呈上升趋势，但价格却在下降，收益率在上升，因此从中长期角度来看，有些人认为这是一个被低估的投资机会。如果根据未来的利率趋势和经济环境对房地产投资信托市场进行重新评估，价格就有可能回升。
另一方面，从实体房地产市场来看，日本的住宅房地产仍然以收益率在 3-5% 左右的房产为主，收益率很难出现大幅波动。在城市地区，由于房价上涨，表面收益率有所下降。在考虑房产投资时，建议比较此类直接投资房产和房地产投资信托基金的收益率，决定哪种更适合您的预期收益和风险承受能力。
总之，房地产投资和房地产投资信托基金都是各有利弊的投资方法。重要的是要正确理解它们之间的区别，并选择一种符合自身资产状况和目标的方法。直接持有并赚取投资收益 "与 "通过证券化产品间接赚取收益 "虽然都是利用房地产这一共同的基础资产，但两者的方法不同，体现在风险/收益和所需付出的努力不同。我们希望本文介绍的比较要点、最新趋势和建议能帮助您做出明智的投资决策。