在房地产投资和资产利用方面，"如何提高所拥有房产的价值 "是一个普遍的主题。许多人试图通过 "增加 "一些东西来实现增值，比如增加新设施或进行大规模翻修。然而，我们专业人士认为，物业活化的精髓在于 "挖掘 "物业的内在潜在价值。在本文中，我们将以普通消费者易于理解的方式，解释我们所实践的房地产活化中 "挖掘价值 "的概念和具体方法。
房地产活化是指通过适当改造，恢复和提高因年久失修或市场需求变化而价值下降的房地产的价值。这不仅仅是翻新和改造。关键是要认识到房地产在历史、位置和结构等方面的内在潜力，并制定出充分利用这些潜力的战略。
举例来说，对老房子进行改造。如果只是 "锦上添花"，安装最新的设备，可能会失去老房子的独特氛围和历史价值。相反，"彰显 "房产原有魅力的观点，例如利用老式柱子和横梁的品味，同时确保隔热和抗震性符合现代生活方式，将带来独特的价值，即高利润和资产增值。
物业修复有三种主要方法。重要的是要了解每种方法的特点，并根据物业的情况和业主的目标做出最合适的选择。下文概述了每种方法及其优缺点。
| 方法 | 概述 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 翻新 | 通过更新内部装修和设备或改变布局来提高现有建筑物价值的一种方法。常用于空置建筑的利用和旧房改造。 | 比重建节省成本。 施工期相对较短。 可利用建筑物的历史和特点。 |
可能仍然存在结构限制。 在解决基本问题（如抗震性）方面有局限性。 |
| 重建 | 拆除现有建筑并建造新建筑的方法。当需要应对法规变化或希望有更大的设计自由度时，可选择这种方法。 | 设计自由度高。 符合最新的抗震和节能标准。 如果建筑符合相关规定，可最大限度地提高容积率。 |
往往最昂贵。 施工周期长。 需要拆除现有建筑。 |
| 资产重组 | 一种出售自有房地产并利用所得资金购买新的创收房地产的方法。当你想从根本上重新考虑地段和房产类型时，这种方法很有效。 | 可以改变区域和房产类型。 可以换成管理成本更低的房产。 可作为一种有效的继承措施。 |
需要放弃对自己感情深厚的土地。 买卖时机难以把握。 产生转让税等税费。 |
要成功进行房产修复，首先必须准确掌握当前房产的价值。为此，需要进行房产估价。估价方法有多种，但收入资本化法尤其适用于评估创收型物业的价值。
收入资本化法是一种根据物业未来产生的收入（如租金收入）计算物业价值的方法。计算公式表示为 "年收入÷资本化率"，而 "资本化率 "是一个重要指标，是根据附近类似物业的交易实例和市场趋势得出的。通过这一评估，可以预测修复后的盈利能力，判断投资计划是否合适。
本文从 "提取 "价值而非 "增加 "价值的角度阐述了物业改造的艺术。关键在于识别物业的内在价值，并制定最大化其价值的战略。应重申以下几点
房地产是一种高度个性化的资产，没有两处房产是相同的。这就是为什么需要为每栋房屋量身定制改造计划，而不是采取一刀切的方法。为什么不重新审视一下您房产的价值呢？通过挖掘潜力，可以创造新的资产价值。
INA&Associates 可根据每位客户的具体情况，为其量身定制最佳的物业振兴计划。如果您对此感兴趣，请随时联系我们。