您可能至少听过一次 "买房省税 "这句话。当然，房产投资在某些方面可以减轻税收负担。但是，我们要提出警告，不要仅仅为了短期的节税利益而持有房产。
在这篇文章中，我们提出了一个新的视角，即不仅仅将房产视为一种 "节税措施"，而是将其视为一种 "家族战略"，以保护家族的未来并将资产代代相传。我们将以通俗易懂的方式，结合专家的知识，从长远的角度讲解资产价值最大化的具体方法，而不是一味追求眼前利益。
房地产与节税联系在一起的主要原因是其特殊的税收结构。其中尤为重要的是 "折旧 "和 "损益"。
房地产的建筑部分会随着时间的推移而贬值，根据这一理念，贬值部分可以作为年度支出记入 "折旧 "账目。折旧的主要特点是它是一种 "会计支出"，实际上不涉及任何现金支出。
从物业管理收入（如租金收入）中扣除包括折旧在内的支出后，账簿上可能会出现赤字。这一赤字可与其他正收入（如工作收入）相抵消，以减少应纳税的收入总额。这就是 "通过房地产节税 "的基本机制。
| 项目 | 金额（日元） | 备注 |
|---|---|---|
| 租金收入 | 5,000,000 | 年度 |
| 必要开支 | 1,500,000 | 管理费、维修费、物业税等 |
| 折旧和摊销 | ▲ 4,000,000 | 无实际支出 |
| 房地产收入 | ▲ 500,000 | 账面赤字 |
在上述例子中，500,000 日元的赤字可以从就业收入和其他收入中扣除。
不过，这种节税方法也有很多需要注意的地方。为轻松节税而购买房产可能导致 "负房地产"，从而在未来造成巨大损失。
可计提折旧的期限是有限的，根据建筑物结构确定的法定使用寿命计算。尤其是二手木制房产等可以在短期内大量折旧的房产，看似节税，但效果并不持久。折旧期结束后，账面上的支出会大幅减少，在很多情况下，房产收入会突然转为盈利，税负也会随之增加。
此外，退出策略，即错误地出售房产，可能会导致意想不到的高税率。转让所得税是针对出售房产获得的利润（转让收入）征收的，但税率因房产所有权期限的不同而有很大差异。
| 所有权期限 | 分类 | 税率（所得税、居民税和重建特别所得税的总和） |
|---|---|---|
| 5 年以下 | 短期转让收入 | 39.63%（所得税、居民税和重建特别所得税的税率） |
| 5 年以上 | 长期转让收入 | 20.315%. |
我们认为，房地产不应被视为个人的短期节税措施，而应被视为整个家庭资产长期发展和顺利转移给下一代的战略工具。
从这个角度看，房地产可以从单纯的投资品升华为 "家庭资产"，既能稳定家庭生计，保护资产价值不受通货膨胀影响，又能让家庭将资产和情感传承给亲人。
那么具体有哪些技巧呢？下面我们介绍三种典型的利用技巧。
这是一种在自己身体健康的情况下，有计划地将不动产赠与下一代，以减轻未来遗产税负担的方法。赠与税有各种特殊制度，可以利用这些制度在转移资产的同时减轻税负。
| 制度名称 | 概述 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 日历年赠与 | 每年最高 110 万日元的赠与可免税。 | 可从小额赠与开始，并可长期持续进行，有望节省大量税款。 | 在捐赠人去世前的一定时间内进行的捐赠可计入继承财产。 |
| 继承税制 | 2,500 万日元以下的赠与免征赠与税，但在继承时，赠与的财产将被计入继承财产，并计算继承税。 | 便于一次性转移大量财产。如果赠与的是有收入的不动产，以后的租金收入归受赠人所有。 | 一旦做出选择，就不可能再回到日历年赠与。需要支付房地产购置税和登记税等费用。 |
家族信托是业主（受托人）将财产的管理、运营和处置委托给值得信赖的家庭成员（受托人）的协议。它对于防范因痴呆等原因造成的资产冻结风险尤为有效。
例如，如果财产所有人患有痴呆症，他或她的银行账户可能会被冻结，出售财产或大修等法律行动也可能无法进行。但是，如果事先签订了家庭信托协议，受托管理房产的家庭成员就可以继续按照业主的意愿灵活管理房产。此外，还可以在信托协议中明确规定去世后财产的继承人和继承方式，信托协议也可以像遗嘱一样发挥作用。
如果您拥有多处可产生收入的房产，或者您的收入超过一定数额，成立公司是一个可行的选择，即成立一家资产管理公司，由一家公司拥有房产。
| 比较项目 | 个人所有权 | 公司所有权（资产管理公司） |
|---|---|---|
| 税率 | 累进税（税率随收入增加，最高可达 55） | 公司税（收入超过一定数额后，税率几乎不变，约在 30% 之间） |
| 收入多样化 | 不可能 | 可通过让家庭成员担任董事并向其支付高管薪酬来分散收入，这可能会增加整个家庭的实得收入。 |
| 支出确认范围 | 有限 | 可确认为开支的范围扩大了，如人寿保险费、退休福利和董事公司住房的租金。 |
| 继承 | 继承房地产本身（评估价值往往较高）。 | 继承公司 "股票"（股票价格措施可能会降低评估价值）。 |
与作为个体经营者赚取房地产收入相比，成立公司可望提供各种优势，如利用税率差异和扩大支出范围。另一个好处是，当遗产继承时，继承的将是公司股份，而不是房地产本身，这样就更容易分割遗产和防止纠纷。
不应仅从 "立即节税 "的短期角度来判断财产所有权。应将其视为一项长期的 "家庭战略"，着眼于自己和家人的未来。
折旧的节税效果只是暂时的，如果退出策略不对，就有可能造成巨大的税务负担。另一方面，通过结合生前赠与、家族信托和公司注册等方法，并根据您的家庭结构和资产状况建立最佳投资组合，房地产可以成为不可替代的 "家族资产"，为子孙后代持续创造价值。
如何才能最好地利用房地产这一强大工具为您的家族服务？为什么不从长远角度考虑呢？我们 INA&Associates K.K. 将与您密切合作，根据您的具体情况帮助您制定最佳资产战略。请随时与我们联系。
答 1：首先要明确自己的资产状况和未来生活计划。然后，我们建议您确定房产投资的目的（例如，是为了盈利还是资产继承），并咨询值得信赖的专业人士。明智的做法是，考虑用少量资金就可以开始的投资，或由专家精心挑选的房产，而不是一开始就投资昂贵的房产。
答 2：不，绝不可能。用其他收入抵消财产收入损失的制度仍然是一种有效的策略。重要的是要了解节税效果不是永久性的，并模拟总的现金流，包括折旧期结束后增加的税负和出售时的转让所得税。
答 3：对于应该从多少资产开始考虑，并没有明确的标准。例如，如果您除房屋外至少还有一处创收财产，并且担心将来会因痴呆症而冻结资产，那么就值得考虑家族信托。至于公司注册，有一条准则是，一般来说，当个人应纳税收入超过 800 万至 1000 万日元时，公司税率在很多情况下会变得更加优惠。
答 4：两者各有利弊。市中心的房产资产价值稳定，租赁需求旺盛，但往往价格较高，收益率较低。另一方面，农村地区的房产价格可能更实惠，收益率也更高，但空置和资产价值下降的风险比市中心更高。重要的是要根据自己的投资策略和风险承受能力做出选择。
答 5：最重要的是明确自己的资产状况，以及自己希望以何种方式将房产留给谁，并与家人沟通。此外，以合法有效的方式做好准备工作，如起草遗嘱、使用生前遗嘱、设立家庭信托和使用人寿保险，将有助于友好地继承您的资产。