投资房产（创收房产）是指以房产投资为目的而拥有的土地和建筑物。换言之，它包括所有不供业主自住，而是用于出租管理和未来出售时获得资本收益的房产。典型的投资对象包括公寓和公寓单元、公寓楼、用于出租的独立式住宅、办公楼和商业楼宇、酒店、仓库和停车场。根据房产的规模和用途，有多种投资形式，从批量投资（购买整栋楼）到分段产权（如单间），可根据个人资金规模和投资政策进行选择。
稳定的收入和资本收益：投资房产有两个收入来源：租金收入（收入收益）和出售利润（资本收益）。在市中心地段和热门地区，空置率低，容易获得稳定的租金收入，适合退休养老金规划和长期资产积累。如果在房地产价格上涨时出售，还可以争取到较大的价格收益。
通胀保值效应：土地和建筑物等实物资产具有抗通胀能力，不会因价格上涨而贬值。将房地产纳入投资组合被认为是一种风险对冲，因为 "当通货膨胀发生时，储蓄账户会贬值，而房地产的价值不会下降，反而会上升"。
节税效应：记录折旧支出的能力可以节省所得税和住宅税。例如，根据建筑物部分的使用年限，每年可以计入大笔费用，如果财产收入出现亏损，可以通过损益与就业收入等其他收入一起减少应税收入。高所得税率的投资者，如富有的工薪阶层，更容易从这种效应中获益。
稳定性和多样化：与股票相比，房地产作为一种实物资产，价格波动较小，价值突然下跌的风险较低。如果长期持有，资产价值可望相对稳定地增长，因此将其作为投资组合的一部分可分散整体风险。
空置风险：在租赁管理中，只有在没有租户的情况下才能产生租金收入。即使在好地段，空置率也会因经济状况和竞争物业的增减而波动。如果招租工作没有按计划进行，收入可能会低于预期。
利率和还款风险：由于许多投资者利用杠杆作用（贷款），利率上升会加重还款负担。特别是在浮动利率的情况下，利率波动会直接影响现金流，而高借贷比率可能会打乱还款计划。
流动性风险：需要注意的是，房产一般流动性较差，当你想出售时无法立即转换成现金。房产价格很高，从几千日元到几亿日元不等，因此很难进行证券化，而且签订购买协议往往需要几周或几个月的时间。因此，与股票或投资信托相比，出售所需的时间更长，而且房产有可能无法以预期价格出售。
管理和维护成本：建筑维修和管理成本是另一个风险因素。随着公共区域和设施的老化，需要对其进行大规模的维修，还需要定期检查和建筑维修费用。这些费用可能比预期的要高，并可能对投资收益造成压力。
市场和监管风险：经济停滞、土地价格下跌、税收制度变化和监管收紧也是令人担忧的因素。例如，创收型房产的贷款条件更加严格，税收更加严格，这些都可能影响流动性和盈利能力。
近年来，高净值投资者对市中心的高端物业表现出了特别的兴趣。地段优越的塔式公寓和顶层公寓受到国内外富豪的青睐。特别是最近日元贬值，来自中国大陆、香港和大中华其他地区的高净值人士积极购买东京的高端物业，其收益率估计在 3% 至 4% 之间的高盈利能力也备受关注。同时，市中心物业的空置风险较低，容易被选为长期资产保值目的地。
JLL 报告称，到 2024 年，日本的房地产投资将达到 360 亿美元（约 5.5 万亿日元），其中与酒店相关的活动尤为活跃。高净值人士也开始关注度假胜地和旅游胜地的公寓，以及海外主要城市（如纽约、伦敦、新加坡）的房地产，通过海外资产实现投资组合的国际多元化也在取得进展。此外，房地产投资信托（J-REITs）和私募基金等金融工具也日益受到关注，这些工具是在低利率时代发展起来的，允许投资者以相对较小的金额投资房地产。投资者可根据自身的风险承受能力和目标，考虑从高端城市房地产到海外房地产和基金产品等多种选择。
INA & Associates K.K. 是为高净值人士提供上述房产投资的一站式服务合作伙伴。INA & Associates K.K.专门从事面向高净值人士的房地产咨询业务，通过统一的人员体系提供买卖、租赁和管理等各方面的支持，自 2020 年成立以来，已处理了众多国内外银行的转介业务，并采访了数百名业主，积累了专业知识。例如，我们为大型投资项目组建项目团队，从策划到执行全程陪同，同时还能满足高净值人士的复杂需求。
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