房地产投资是富裕阶层资产配置的重要选项之一。其中，折旧费用是影响租赁经营现金流和税负的重要因素。正确理解并运用折旧，是实现长期资产积累可持续性的关键。
折旧费用是指将建筑物、设备等随时间推移价值减少的资产（折旧资产）的取得成本，按照法定使用年限分摊并计入费用的支出。房地产的土地因时间推移价值不减，因此不属于折旧对象，但建筑物因老化而价值减少，其购置成本需逐步计入费用。 通过这种机制，可以将建筑物购置的巨额支出不一次性在购置当年计入，而是分摊到各年计入。
折旧费重要的原因主要有两点。第一，折旧费是不伴随现金支出的费用，具有压缩每年房地产收入（租金收入减去费用后的利润）的效果。 例如，从出租房产的收入中扣除折旧费用作为费用，相应减少应税所得，从而减轻所得税和居民税的负担。其次，通过折旧费用在会计和税务上反映建筑物的价值减少，可以准确把握账面上的资产价值。合理进行折旧有助于保持财务报表的可靠性，并有利于长期资产管理。
对于富裕阶层的投资者而言，折旧费用的运用是房地产投资中尤为重要的要素。高收入者税率较高（所得税与居民税合计最高可达55%），因此通过折旧实现的收入压缩效果更为显著。同时，从长期视角制定考虑资产价值减损的经营计划时，掌握折旧知识亦不可或缺。
根据日本税法，折旧被定位为法定必要费用。对于有房地产租金收入的案例，原则上必须通过折旧每年计提费用。取得当年一次性全额计提费用是不被认可的，需根据法律规定的耐用年限，按年分期计提折旧费用。 折旧费用在所得税法上被认可为房地产收入或营业收入的必要费用，通过适当计提可减少租赁经营的应纳税所得额。
根据法人税法和所得税法的规定，折旧方法和耐用年限有详细规定。法定耐用年限根据资产种类和结构由政令规定，例如建筑物附属设备（电梯等）和构筑物（围墙、路面等）各有不同的耐用年限。此外，折旧方法在税法上主要有两种：定额法和定率法。 个人房地产所得在未特别申报的情况下，原则上适用法定方法（即定额法）。
由于过去的税制改革，目前建筑物的折旧方法仅限于定额法。具体而言,1998年以后取得的建筑物不得适用定率法,2016年以后取得的建筑物附属设备和构筑物也废除了定率法，统一适用定额法。 因此，目前出租用建筑物的折旧采用每年计提相同金额的定额法。虽然这种法律规定简化了折旧费的计提，但需注意投资初期无法采用定率法这种一次性计提大额折旧的方法。
在税务处理上，折旧费用可通过产生房地产所得的亏损，实现与其他所得的损益相抵。若通过适当的蓝色申报产生房地产所得亏损，可将其从工资所得等其他所得中扣除。高收入群体（富裕阶层）越能充分利用此损益相抵的优势，折旧相关的节税方案也越被广泛采用。 然而，税制改革需特别注意，例如2020年度的改革中，对利用海外房地产的折旧损失抵消进行了限制，对过度避税措施进行了调整。作为税务制度，折旧虽是被认可的制度，但需在规定范围内诚实运用。
讨论折旧时，法定耐用年限和折旧方法（定额法、定率法）是关键概念。法定耐用年限指资产在税务上被视为具有经济价值的年限，建筑物因结构和用途而异。例如，主要住宅建筑的耐用年限规定如下：
同一建筑物若用途为办公、商店等商业用途，耐用年数可能比住宅用略长（如钢筋混凝土结构的办公用为50年等）。 耐用年限越长，每年折旧费用越少；耐用年限越短，每年折旧费用越多。
折旧方法分为定额法和定率法。定额法是将耐用年限平均分摊到每年进行折旧，每年折旧费用固定不变。 而定率法则是将取得残余价值乘以一定比率进行折旧，第一年折旧额最高，随后逐年递减。两种方法各有优缺点，但根据现行税法，建筑物仅适用定额法。因此，出租房地产的所有者需根据所购建筑物的耐用年限，每年计提相同金额的折旧费用。
此外，耐用年数是指新建时的年数。对于购入的二手房产，需重新评估耐用年数（计算剩余耐用年数）。若购入的建筑物仍在耐用年数剩余期间内，则按“剩余年数=耐用年数-已过年数+已过年数的20%”的公式计算新的折旧期间。 另一方面，对于已超过耐用年限的二手房产，可采用简便法“耐用年限 = 原有耐用年限 × 20%”，即使是耐用年限已过的老旧房产，也可按一定年限（最低2年）进行折旧。 例如，一栋建造30年的木造公寓（新建时耐用年限为22年），由于属于耐用年限已超过的资产，新业主的耐用年限约为4年（22年 × 0.2 = 4.4年，四舍五入后为5年）。由此可见，折旧计划会因资产是二手还是新建、结构类型等因素而存在显著差异。
购买房地产时，通常以土地与建筑物合并的总价进行交易。然而，仅建筑物部分可进行折旧，土地不属于折旧对象。因此，在购买时需将总金额按建筑物价格与土地价格的比例进行分摊计算。通过合理分摊计算，可避免后续折旧费用计提及转让所得计算时出现问题。
按分计算的基本原则是“根据土地与建筑物的合理市价比例进行分配”。具体方法包括以下几种：
分户型公寓（购买公寓的一室）也需要进行按比例计算。在分户所有的情况下，需明确自己专有部分对应的建筑物评估额和土地（土地使用权）评估额，并将建筑物部分作为折旧资产的取得成本。通常可参考管理委员会发放的固定资产税课税明细中专有部分的土地和房屋课税标准额进行按比例分配。
正确进行取得费用的按分，可明确作为折旧费计算基础的建筑物取得价格。将该建筑物取得价格乘以后述的折旧率（根据耐用年数计算）即可求得年度折旧费。
使用实际数字，让我们看看折旧费的计算方法。这里假设一位富裕的个人投资者购买并持有用于出租的房地产。
案例：购买一栋10年房龄的木造公寓
1. 计算建筑物的剩余耐用年限：
自新建时起，耐用年数为22年，其中10年已过去。该房产仍属于有剩余耐用年限的二手资产，因此剩余耐用年限可按以下公式计算：
剩余耐用年限=（22年−10年）+（10年×0.2）
=12年+2年=14年
因此，作为新所有者的购买者将按14年进行折旧（小数点后舍去）。
2. 计算建筑物的年度折旧费用：
将建筑物取得价格6,000万日元按之前计算的耐用年限14年采用定额法折旧。计算公式如下：
年度折旧费=建筑物取得价格÷折旧年限
=6,000万日元÷14年=428.6万日元（估算值）= 6,000万日元 ÷ 14年 = 428.6万日元（估算值）
每年约可计入费用429万日元。需注意，税务计算中需使用折旧率（定额法对应14年的折旧率约为0.0714）进行计算。
以上为估算示例，其他案例的计算步骤相同。例如，购买一栋15年楼龄的钢筋混凝土结构公寓（耐用年限47年，总价3亿日元， 土地1.5亿日元、建筑物1.5亿日元）的案例中，剩余耐用年限为（47−15）+（15×0.2）=35年，建筑物1.5亿日元除以35年，得出每年约428.6万日元的折旧费用。 这样，建筑物价值÷耐用年限=年度折旧费用这一基本公式即可计算。
在实际计提折旧费用时，购置首年需按月分摊（从开始用于经营的当月至年末按比例分摊），且随着耐用年限的推移需进行微调，但基本思路如上所述。此外，部分情况下需将建筑物附属设备与建筑物主体分开单独计算折旧，但对于个人投资者的房地产所得计算，通常可将附属设备与建筑物一并作为建筑物进行折旧处理。
节税效果： 计提折旧费用的最大优势在于通过压缩所得税和居民税实现节税效果。对于高收入群体而言，由于适用较高税率档次，通过折旧费用计提压缩应税所得，节税效果将非常显著。 如前所述，年收入超过4000万日元的人所得税率为45%（连同居民税最高可达55%），但通过利用折旧可合法减轻这一高税负。具体而言，若能将房地产所得通过折旧费用转为亏损，即可与其他盈利所得进行损益相抵，从而降低整体应税所得，最终减少实际缴纳的税额。
对于高收入群体而言，典型的折旧利用方法是“利用耐用年限较短的二手房产进行节税方案”。例如，购买法定耐用年限已过的木造公寓或海外房产等，通过在短期内集中计提大额折旧费用，在数年内集中产生折旧损失。此举可压缩高额收入，从而享受节税效果。 实际案例中，某模拟计算显示，通过使用耐用年限已过的二手公寓（总价1亿日元），在4年内每年计提约300万日元的折旧费用，累计实现1,200万日元的收入压缩（节税）。此类方案因折旧周期短，可与出售房产的计划相结合，实现节税与投资回收的双重目标。
注意事项： 虽然利用折旧进行节税具有吸引力，但需注意以下几点。首先是税法和制度变更的风险。近年来，利用海外房地产进行折旧节税的手段被封堵，针对富裕阶层热门的塔式公寓节税（通过购买高价公寓以降低遗产税评估价值）的监管也趋严，过度节税策略容易受到监管限制。 节税方案并不保证永久有效，因此需持续关注税制改革信息。
其次，需明确折旧费用仅为账面上的费用。折旧并不会直接减少现金流，但房产本身会随时间老化，未来将产生维修等支出。 通过折旧节税的部分，建议留作未来大规模维修或重建的资金储备。尽管账面上价值接近零，但实物仍继续存在，若疏于维护，可能导致资产价值下降或租户满意度降低。因此，切勿因追求节税而忽视物业的日常维护管理。
此外，还需考虑出售时的税负。进行折旧后，账面上的建筑物价值（账面价值）会相应降低。 在实际出售房产时计算转让所得时，需从购置成本中扣除累计折旧额，这可能导致出售收益大幅增加。因此，可能产生转让所得税（长期转让约20%）的税负，出现“原本以为节税了，却在出售时缴税”的情况。然而，大多数情况下无需过分担忧。 这是因为，折旧带来的节税效果是在高所得税率下实现的，而出售时的税率（长期转让约20%）较低，因此税率差导致最终获益的案例较多。例如，若所得税和居民税合计税率为43%的纳税人，通过折旧每年节税，随后出售房产时缴纳20%的税，则扣除后实际减少23%的税负。 简而言之，“折旧节税额 > 出售时的增税额”的情况较多，这可以被视为通过税款递延和税率差异实现的永久性节税。然而，由于房产价格下跌或出售时机不当等因素，实际结果可能与预期不符，因此不宜过于乐观，需提前进行模拟计算。
资产规模较大的富裕层投资者越是善于利用折旧，越容易陷入某些误解或风险。以下列举典型案例。
通过避免上述误解和风险，可以实现将折旧费用正确定位的稳健房地产投资。特别是对于富裕阶层而言，由于影响金额较大，因此需要以诚实态度对待每一个决策。
最后需要强调的是，不依赖节税效果的投资决策的重要性。虽然折旧带来的节税效果具有吸引力，但若将其作为投资目的本身，则本末倒置。应重视长期可持续性和社会价值，而非短期收益。富裕阶层越是需要以这种诚实视角看待投资。
具体而言，需从综合角度评估房地产投资，包括物业的收益能力、未来发展潜力、对所在地区贡献度，以及对人才（将人才视为财产的理念）的溢出效应等。折旧节税的优势仅是评估项目之一。 即使折旧节税效果减弱，只要通过提升房产自身价值、确保稳定现金流以及建立良好人际关系等手段，仍能获得足够回报的投资，从长期来看可视为成功。
相反，如果仅以节税为目的选择盈利能力较低的房产，虽然税负减轻，但本金缩水的风险会增加。我们追求的是在优化税负的同时保护并提升资产价值的可持续资产管理。为此，请始终将“这项投资未来能为自己、家人和社会带来何种价值”这一问题放在心上，而不仅仅关注“折旧能节省多少税”。 节税只是手段，而非最终目的。透过数字看到本质，积累诚实的判断，这正是富裕阶层投资者的责任。
本文内容仅供一般信息参考，具体税务判断请务必咨询税务师等专业人士。