近年来，日本房地产市场蓬勃发展，价格上涨趋势明显。根据国土交通省的官方地价调查，2025 年全国平均地价（所有用途）将连续第四年同比增长 2.7%，创下泡沫时期以来的最高涨幅。其中，城市住宅地价和商业地价均有所增长，住宅地价同比增长+2.1%，商业地价同比增长+3.9%。在此背景下，经济温和复苏和长期超低利率支撑了需求，市中心和生活便利地区的住宅需求依然强劲。此外，由于入境旅游人数激增，对商铺和酒店的需求增加，以及 Corona 趋同后对写字楼需求的回升，也为商业用途提供了支持，地价继续保持高位。事实上，游客数量的恢复和日元贬值刺激了全国各地对酒店和商业用房的投资欲望，据报道，2024 年，64% 的地点的地价将高于 Corona（2020 年）之前的水平。
然而，在强劲的市场表现背后，地区差距也在不断扩大。城市地区因房地产需求过剩而继续出现供应短缺，从而形成卖方市场，而农村地区则因人口减少而出现严重的住房过剩。根据总务省的住房和土地调查，到 2023 年，日本的空置房数量将达到约 900 万套，空置房占住房总量的比例达到 13.8%，创历史新高。这些空置房大多集中在需求较低的郊区和农村地区，导致房地产市场"两极分化"。另一方面，大都市地区和主要城市的需求旺盛，而优质房地产的新增供应有限，这就造成了供需缺口，从而推高了房价。近年来，由于建筑成本飙升，新房开工受到抑制，库存短缺，这也支撑了二手房和土地的价格。因此，日本房地产市场整体呈现出 "城市紧俏、农村供过于求 "的两重性，但对于高净值人士而言，投资目标主要集中在需求旺盛的城市和热门地区，市场走势总体坚挺。
金融环境也很重要。日本央行的长期货币宽松措施导致了低利率环境，从而提高了房地产投资的利润率。虽然房地产的预期收益率（资本化率）呈下降趋势，但与长期国债的收益率差（收益率差距）仍普遍超过 2%，这意味着与国债和存款这些安全资产相比，房地产可以获得相对较高的回报。例如，丸之内等市中心 A 级建筑的预期收益率较低，约为 4%，但与 10 年期国债利率（约 0.5%）的差距却高达数个百分点，这一收益率的吸引力一直是吸引国内外投资基金的因素之一。然而，自 2023 年起，日本央行开始调整长期以来的超宽松货币政策，开始逐步加息；2024 年下半年，负利率将取消，政策利率将上调，市场利率也呈上升趋势。因此，低利率带来的好处正在逐渐消失，人们对未来收益率（上限利率）的上升持谨慎态度，这可能会导致价格调整。不过，目前对房地产市场的影响有限。事实上，日本主要金融机构对房地产的贷款态度普遍有利，而且几乎没有人担心到 2025 年贷款态度会急剧收紧。因此，普遍观点认为，日本房地产市场虽然面临利率上升的挑战，但由于供需和金融环境的支持，目前仍将保持稳定。
对于高净值人士而言，房地产投资在资产配置中扮演着极其重要的角色。野村综合研究所（Nomura Research Institute）的研究表明，日本前 1%的高净值人士平均将其总资产的 77% 投资于房地产，明显高于全球高净值人士的平均水平（约 15%）。因此，日本的高净值人士倾向于将大部分资产投资于房地产，从而使房地产成为"富人资产保护的基石"。那么，高净值人群投资房地产的目的究竟是什么呢？主要目标包括
资产保值和抵御通胀：房地产是一种实物资产，其价格波动性相对较低，基础价值稳固。它不像股票那样每天都会受到市场波动的影响，因公司业绩或市场情绪而突然暴跌的风险很小，因此适合高净值人士作为财富保值手段。此外，由于房价和租金在物价上涨时往往同步上涨，因此被视为抗通胀阶段的资产。事实上，高净值人士将房地产作为 "通胀对冲工具 "的案例比比皆是，这有助于提高其资产的整体稳定性。
稳定的收入收益（租金收入）：房地产投资的主要吸引力在于出租业务带来的持续租金收入。只要能确保租户，每月就可望获得稳定的现金流，这就为富人的资产积累提供了不劳而获的收入支持。个人资金充裕的高净值人士可以通过投资单套公寓或多套房产，轻松享受规模经济效益，并可获得大量租金收入。与股票分红和债券利息相比，房产投资的收益率较高，而且租金通过合同稳定入账，是一种不易受经济波动影响的收入来源。这种稳定的收入使房产投资成为高净值人士的热门投资选择。
继承和税收优势（税收优惠）：高净值人士投资房产的主要动机之一是采取税收措施。与现金和证券相比，房地产在遗产税方面具有评估价值较低的优势。例如，土地的评估价值约为官方地价的 80%，就出租房产而言，评估价值大大低于实际价值的情况并不罕见，因为要扣除土地租赁的百分比和房屋租赁作为 "有租赁权的土地 "的百分比。建筑物也按财产税率（新建筑物约为建筑成本的 60%）进行评估，如果建筑物正在出租，还要扣除租赁权，评估值会进一步降低。此外，还有一种制度，即通过利用小块建筑用地等特殊例外情况，可在一定面积内大幅降低土地的评估价值。这样一来，拥有不动产就可以减少继承时的应纳税额，成为富裕人士有效的遗产税措施。此外，如果由于租金管理中的折旧和摊销而在账面上出现赤字，那么收入越高，所得税和居民税的负担就可能越低。由于日本的所得税实行累进税制，越富裕的人税率越高，通过记录支出减少应税收入的效果也越大。这种所得税也是房地产投资的一个重要作用。
杠杆效应和资产扩张：房地产投资使投资者可以利用金融机构的贷款，进行大额投资，争取获得超过自有资本的回报。高净值人士更能充分利用杠杆效应，因为他们可以凭借自己的高信用度和财务实力获得优惠的贷款条件。在低利率条件下，他们可以以较低的借贷成本投资于高收益的房产，从而提高股本回报率（ROE）。当然，必须兼顾借贷风险，但就高净值人士而言，他们有充足的还款资源和其他资产作为后盾，因此他们会采取战略性的杠杆方法来扩大资产规模。这可以加快其资产的整体增长速度。
如上所述，房地产投资是高净值人士在资产保全、管理和继承等各个方面的有用工具。房地产在资产组合中的地位极为重要，因为它不仅有助于资产积累，成为稳定的收入来源，还能减轻税收负担，促进资产向下一代顺利转移。事实上，从日本高净值人群的资产构成来看，与储蓄和股票等金融资产相比，房地产在其资产中所占的比例更高，这表明房地产具有 "富人实物资产保险 "的功能。然而，由于房地产投资涉及流动性低和管理麻烦等问题，高净值人士需要与可信赖的房地产公司和专家合作，精心挑选和管理房地产。
与股票和债券等其他资产类别相比，房地产的风险收益特征和作用截然不同。股票是高增长、高流动性的资产，但价格波动大，短期波动风险高。债券具有相对稳定的本金和预先确定的收益率，但回报水平低，易受通货膨胀的影响。在这种情况下，房地产可以被定位为一种 "中间资产"，其波动性不如股票，但收益却高于债券。
首先，从风险收益的角度来看，房地产是一种比股票风险低、收益中等的资产。房地产价格受企业业绩和投资者情绪的直接影响较小，房地产价格在短期内下跌一半以上的情况很少见。租金收入带来的定期收益也能缓解总回报的波动。另一方面，与债券相比，它们的价格波动风险更大，但租金收益率（或房地产投资信托的分配收益率）因此高于政府债券等安全资产。房地产投资者预期的收益率一般在每年百分之几的范围内，而日本的长期利率多年来一直保持在 0% 的范围内，因此现金流收益率远高于债券。例如，日本房地产投资信托基金（J-REITs）的平均分配收益率约为 3%-4%，近年来与 10 年期政府债券利率的差额（收益率差）仍在 4%左右。与欧美主要城市相比，这一利差更大，这也是日本房地产收益率相对具有投资吸引力的原因之一。在超低利率时期，债券的实际收益率有时为负，因此房地产被高净值人士视为可靠的对冲通胀的收益产品，并被纳入继股票和债券之后的第三大支柱（甚至更为重要）。
在流动性和时间跨度方面也存在差异。由于房地产买卖需要时间和成本，其流动性低于股票（可立即买卖）和债券（可在市场上买卖）。相反，它可以长期持有，从而获得稳定的收入，而不必担心市场的短期波动。高净值人士拥有大量闲置现金，因此他们倾向于将房产作为长期稳定的资产，而不一定注重快速的现金转换。在整个投资组合中，必要时持有股票和投资信托等流动性资产，同时持有房地产，增强资产的整体稳定性。
相关性和多样化效应不容忽视。一般来说，房地产价格和租金收入的走势与股票市场并不完全相关。虽然它们有一些相同的影响因素，如经济增长和利率趋势，但房地产的价值也受到当地供求关系和内在实际因素的影响。因此，在仅有股票和债券的投资组合中加入房地产，可以降低整体资产组合的价格波动风险，提高夏普比率（单位风险收益）。特别是高净值人士，他们通过将大量资产分散到不同类别来管理风险，而房地产作为另类资产（替代资产）占据了重要地位。近年来，对冲基金、私募股权、黄金和艺术品作为另类资产也备受关注，但与这些资产相比，房地产能更好地兼顾稳定性和收益性，并且具有实物资产带来的安全性。例如，黄金可以对冲通胀，但并不产生收入，而艺术品则只能在价格上涨时获得收益。相比之下，对于高净值人士来说，房地产是一种攻守兼备的资产，因为他们可以同时追求租金收入和价格收益。
不过，房地产投资也有其弱点。最大的问题就是前面提到的流动性低和管理负担大，很难像股票和债券那样及时买卖或分期处置房产。此外，每套房产的投资额很大，而且往往比较集中，因此除非在地区和用途方面寻求多样化，否则某项资产的失败会对整个投资组合产生重大影响。此外，房地产还存在地震和台风等固有风险（有形损坏风险），在做出投资决策时需要将这些风险考虑在内，尽管这些风险可以通过保险得到保障。由于这些特点，房地产一般与其他金融资产互补组合持有。高净值人士持有股票、债券、现金及现金等价物、房地产和其他替代资产等形式的多元化资产，并根据市场情况进行再平衡，以实现资产的长期增长和保护。在这种情况下，由于回报稳定且相关性低，房地产投资可以说是投资组合的稳定器。
从宏观经济因素来看，未来几年日本房地产市场有理由保持谨慎乐观。整体经济继续温和增长，企业盈利和就业环境保持弹性。通胀率正接近日本央行的目标，国内部分地区的工资水平也在提高，因此在温和通胀的环境下，房地产需求有望保持强劲。与此同时，货币政策的转变是人们关注的焦点。央行开始探索从 2024 年起分阶段退出宽松货币政策，超低利率时代即将结束。不排除利率在 2025 年进一步上升的可能性，这可能会对房地产投资的盈利能力造成不利影响。贷款利率上升是导致投资者收益率下降的一个因素，而收益率水平的全球审查（上升）将导致房地产价格的调整压力。不过，目前投资者情绪和市场基本面都很平静。根据日本不动产研究所（JREI）的一项投资者调查，超过 90% 的投资者表示，尽管金融环境不断变化，他们仍将继续积极投资房地产，保持看涨态度。在最近的调查中，预期收益率（投资者追求的收益率）也没有明显上升，即使在加息阶段，与房地产收益率的利差似乎也很有限。这证明投资者仍然看重日本房地产市场的稳定性和盈利能力。
从更长远的角度来看，人口结构的变化是一个不可回避的主题。日本出生率下降、人口老龄化和人口减少将对房地产需求结构产生重大影响。根据日本国立人口与社会保障研究所的未来预测，日本的家庭总数预计将在 2030 年左右达到顶峰，约为 5 773 万户，之后将开始逐渐减少。此前的预计是在 2023 年达到峰值，但由于单身家庭数量的增加，峰值略有推迟。不过，据预测，到 2040 年，家庭数量将比 2020 年减少约 5%，从长远来看，住房需求的绝对量极有可能缩小。因此，从长远来看，房地产市场也很可能面临供需宽松的压力。这将对房地产价格产生下行压力，尤其是在人口大幅减少的农村和郊区。另一方面，在城市地区，为了适应出生率下降和老龄化社会，紧凑型城市发展和城市再开发正在推进，预计人口将继续向交通便利的地区集中。需求也将发生质的变化，如老年人和单身家庭对城市住房的需求，以及为适应新的工作方式（如远程工作）而产生的郊区需求。在房地产投资方面，着眼于这些人口结构变化的选择性投资将变得更加重要。高净值人士预计会长期持有资产，因此他们应大力投资于未来需求依然强劲的地区和用途（如市中心的住宅物业、满足老年人需求的设施、重建区的商业物业等）。相反，对于那些因人口减少而需求必然萎缩的地区的房地产，即使目前的收益率很高，也应谨慎评估。
外国投资者的动向是影响日本房地产市场的另一个重要因素。在过去几年中，外国资金为寻求低利率和稳定的市场环境而流入日本房地产市场，从而在酒店、办公楼和物流设施方面进行了一系列大规模投资。然而，从 2023 年下半年开始，在欧美利率上升、海外房地产市场停滞不前的背景下，出现了外国投资者出售部分日本房产以锁定利润的举动。事实上，一项调查显示，在 2023 年下半年，外国投资者对日本国内房产的销售四年来首次转为抛售。日本央行也在《金融系统报告》中指出，"2023 年下半年出现了变化，外国投资者四年来首次转向超卖，因为在中心商业区出现了局部性的定价过高现象"。尽管出现了这种暂时的调整，但 2024 年下半年，外国基金再次出现了一系列大额交易，外国资金的投资额达到了历史新高。这背后的原因是，由于日元走软、日本房地产收益率与欧美国家相比相对较高，以及对日本市场稳定性的信任（法律制度和合同的稳定性、政治风险低），日本资产的价值似乎被低估了。特别是，日本房地产被亚洲邻国的富裕个人和机构投资者视为安全的投资目的地，从东京和大阪的大型写字楼到北海道二世谷的度假房产，外国买家越来越多地出现在各种资产类别中。虽然今后需要关注外国投资资金的动向，但基本情况是，虽然可能会因金融环境的变化而出现暂时的资金流入和流出，但从中长期来看，海外对日本房地产的需求仍将保持强劲。虽然短期温度会随着汇率和海外经济趋势的变化而变化，但日本市场的透明度和稳定性仍然具有吸引力，其结构不太可能出现大规模的资金外流。然而，任何全球房地产市场状况的恶化或金融市场的调控都会通过基金间接波及国内市场，风险不为零。作为富有的投资者，必须密切关注外国投资者的动向，注意市场过热的迹象。
总体而言，日本房地产市场有望朝着"在经济温和增长和结构性变化中保持稳定，同时变得更具选择性"的方向发展。从宏观经济角度看，市场将面临利率上升的挑战，但如果租金上涨和需求旺盛，则有望避免重大调整。人口减少的长期挑战将继续通过人口向城市集中和创造新需求来克服。从外国投资者的角度来看，日本市场仍将是一个极具吸引力的投资目的地。在这种情况下，高净值人士需要在自己的资产配置战略中保持并适当调整房地产投资比例。必须以长远的眼光看待市场趋势，同时考虑到房地产作为资产保护堡垒和收入驱动力这两个方面。
在高净值人士的房地产投资中，决定投资区域极为重要。即使在日本国内，各地区的增长潜力和稳定性也存在差异，资产价值的未来前景也不尽相同。本节概述了各地区的趋势和前景，大致分为东京首都圈、主要地区城市和高端度假区。
东京首都圈是日本高净值人士进行房地产投资的最重要地区，尤其是在东京市中心。东京 23 区，尤其是东京中心三区（千代田区、中央区和港区）以及涩谷区和新宿区，是众所周知的对房产保值或增值期望极高的地区。事实上，近年来富人对东京市中心高端住宅区的住房需求一直很旺盛，品牌区域的公寓销售价格在高价区持续温和上涨。由于土地供应极为有限，开发商纷纷进场拿地，因此黄金稀缺区域的地价依然坚挺，未来不太可能出现大幅崩盘。东京也是日本的经济中心，写字楼和商业需求稳定。从租赁市场来看，市中心的写字楼空置率因科罗娜灾难而暂时上升，但随后转为下降，而且需求稳定，尤其是对高档楼宇的需求。在基础设施方面，许多再开发项目正在进行中，随着东京站常盘大桥、虎之门赤羽台项目等高层综合体的竣工，城市的吸引力也在不断提高。2020 年代末，线性中央新干线（东京至名古屋，*开通日期待定）也即将开通。东京地区的中长期发展潜力仍然很大。对于高净值人士来说，东京房地产是 "资产价值稳固的安全资产"，即使收益率稍低，但出于资产保护的目的，持有东京房地产也是有意义的。事实上，东京优质房产的表面收益率很低，约为 3%-4%，但买家仍然对其青睐有加，因为他们预期会获得综合回报，包括未来的增值以及继承时估值降低的影响。东京地区仍将是高净值人士最重要的投资区域，他们尤其青睐市中心的高档住宅、市中心的商业楼宇和独栋出租公寓。
主要地区城市（大阪、名古屋、福冈等）：高净值人士对东京以外的大都市地区越来越感兴趣。大阪在国内外都备受瞩目，有许多亮点，如 2025 年的大阪-关西博览会，以及计划于 2029 年开业的综合度假村（IR，包括赌场）。大阪市的房地产价格也在上涨，2024 年的商业地价同比增长 7.1%，是三大都市圈中增长最强劲的。不过，大阪市的房价仍然比东京便宜，有人说单间公寓的价格 "几乎是东京的一半"。这种价格差距吸引了越来越多的东京都富豪到大阪购房。如果资金继续流入大阪，由于价格趋同，大阪房产的资本收益可期。世博会的经济效应以及因 IR 开幕而增加的游客预计将刺激对大阪地区房产的需求，预计这种需求将从写字楼、酒店和商业设施广泛扩散到住宅。名古屋也拥有坚实的经济基础，特别是在汽车行业，预计线性中央新干线的开通将吸引越来越多的关注。名古屋地区的商业地价已经以每年 +7% 的速度上涨（2024 年），作为三大都市圈之一，预计将继续保持稳定增长。福冈是法令指定城市中人口增长率最高的城市之一，年轻人大量涌入，市场前景广阔。福冈市的人口约为 165 万（截至 2025 年），预计到 2040 年左右人口将继续增长，住房需求旺盛。福冈市的地价增长率在地区城市中名列前茅，商业区和住宅区都在稳步增长。福冈毗邻亚洲，国际航线四通八达，吸引了越来越多的海外投资者。札幌和仙台等区域中心城市预计也会出现一定程度的需求，尤其是札幌，由于北海道新干线延长线将于 2030 年开通，其交通便利性和旅游需求都将得到改善。不过，与东京相比，地区城市的规模较小，流动性较弱，因此需要谨慎选择这些城市作为高净值人士的投资目标。基本上，人口增长或保持增长且经济基础稳固的城市（大阪、名古屋、福冈等）是投资的主要候选城市，而其他地区城市则应根据个别房地产的吸引力（是否存在再开发项目、位置的独特性等）进行仔细考察。
高端度假村和旅游胜地：高净值人士也对日本和国外的度假房地产感兴趣，以满足他们的实际需求。在日本，一些度假胜地近年来已获得国际认可，特别是北海道的二世谷。二世谷是一个以优质粉雪著称的滑雪胜地，这引发了以澳大利亚富人和亚洲人为主的房地产投资热潮，土地价格在过去 15 年中大幅上涨。这对周边地区产生了连锁反应，该地区也被称为"第二个新雪谷"。例如，在北海道富良野市北之峰町，2024 年住宅用地的官方地价比前一年上涨了 31.3%，为全国最高。这是由于投资资金的流入，加上作为仅次于二世古的滑雪胜地受到关注，以及日元疲软带来的海外需求。富良野和新雪谷的酒店和公寓建设仍在继续，来自日本和海外的度假屋买家和投资者正在该地区寻找房产。据当地的房地产中介介绍，需求增加的一个原因是 "日元疲软使海外游客的负担能力增强"，而且在过去 10 年中，外国过夜游客的数量增加了 4.2 倍，预计今后仍将保持较高的增长率。因此，北海道的高端度假胜地正经历着一种泡沫式的崛起，成为吸引富人投资和拥有的地区。
长期以来一直深受日本富人青睐的其他避暑胜地和温泉胜地，如轻井泽（长野县）、箱根和热海（神奈川县和静冈县），也仍然很受欢迎。度假屋需求旺盛，在日冕灾难之后，随着远程办公的普及，富人在城市附近的度假胜地长期居住的人数增加，一些地区的房价也随之上涨。轻井泽的度假屋价格开始上涨，交易也变得更加活跃。冲绳的度假房产也备受关注，在恩纳村、宫古岛等地开发的高端公寓项目正被日本和海外的富人购买。旅游业的复苏和入境旅游人数的增加带来了一股尾流，度假村出租和私人住宿业务的潜在收入也增加了这些房产作为投资目标的吸引力。
虽然高端度假物业的价格走势与城市地区不同，容易受到经济和外国游客趋势的影响，但对于高净值人士来说，它们是一种独特的选择，既能享受拥有资产的乐趣，又能获得投资回报。可以灵活使用，如在自己使用房产的同时，争取资产增值，或出租房产获取收入。但是，流动性有限，市场参与者也有限，因此必须考虑退出策略，谨慎决策。不过，日本度假胜地的国际声誉正在不断提高，新雪谷的成功就是一个象征。对于高净值投资者来说，豪华度假村是值得考虑的资产，可以为他们的部分投资组合增添色彩。
正如我们在上文按地区划分的那样，高净值投资者进行房地产投资的基本策略是"以东京为核心，同时关注有潜力的区域中心城市和度假胜地"。应将东京地区作为房地产价值的核心，并根据需要增加大阪、名古屋和其他有发展空间的城市的房地产，如果有空间，还可以增加度假胜地的房地产以实现增值--这种多方面的区域多元化将加强高净值人士的资产组合。可以说，这种多层面的地区多样化会加强高净值人士的资产组合。重要的是要密切关注各地区的经济趋势、发展计划和基础设施，并做出最合适的投资决策。
从资产配置的角度来看，房地产投资仍然是日本富人的重要支柱。虽然目前国内房地产市场依然强劲，但也面临着利率和人口结构变化的挑战，但高净值人士可以根据自己多年的经验和知识，在妥善应对的同时，实现资产的保值增值。房地产将实物资产的稳定性和盈利能力与其他资产类别无法比拟的吸引力结合在一起。但与此同时，它也需要关注市场环境的变化和个别风险，并以全面的态度来确定区域和物业，在不过度自信的情况下分散投资。资产管理必须以合理、无误的决策为基础，同时参考可靠的官方数据和专家知识。房产投资在高净值人群中的地位将继续保持其作为资产保值和增值手段的重要性，并将随着国内市场的发展趋势而不断发展。