您是否对房地产投资感兴趣，但因为是初学者而感到困难重重，或者不知从何下手？近年来，由于对未来养老金的担忧，房产投资不仅在富人之间蔓延，也在普通上班族中流行起来。事实上，国土交通省在 2019 年进行的一项调查发现，有房地产投资经验的人中，约有 41.5% 是公司职员。换句话说，房产投资是越来越多新手上班族开始采用的资产管理方式。
本文详细解读了房产投资的基本结构和定义、主要类型、优缺点（风险）以及新手入门时的要点。虽然其中包含一些技术性内容，但我们还是尽量让初学者容易理解。我们希望通过掌握正确的房产投资知识，了解房产投资的收益和风险，帮助您迈出建立未来资产的第一步。
房地产投资，顾名思义，就是"投资房地产"。具体来说，它是一种投资技巧，通过购买公寓、单位和独立式住宅等房产，然后出租给第三方以获得租金收入，或在未来出售房产以获得利润。与股票投资和外汇等纸面资产投资不同，这种投资方法的特点是它涉及的是房地产这一有形资产。
房产投资的收入主要有两种：月租金收入（收入收益）和出售房产的资本收益（资本收益）。虽然您可以通过出租房产获得稳定的租金收入，但如果房产的价值在未来比您购买时有所提高，您也可以通过出售房产获利。但需要注意的是，根据市场情况和对房产的需求，出售房产的收益可能会有亏损的风险。
由于房地产是实物资产，价格波动的风险相对较低，资产价值稳定。它不像股票和汇率那样容易受到市场突然波动的影响，而且在通货膨胀时期，房产价值和租金往往会同步上涨，这可以减少像现金存款那样因通货膨胀而导致价值下降的风险。在许多情况下，可以利用银行和其他金融机构的贷款为购房提供资金，即使在现金储备不足的情况下也能轻松入手。因此，房产投资作为一种长期资产积累的手段备受关注，只要有正确的知识和规划，即使是初学者也能获得稳定的收入。
有几种不同类型的房产和房产投资方法。本节将介绍个人投资者进行房产投资的典型类型。每种类型都有不同的初始成本和风险/收益特征，因此了解其特征并选择最适合自己的方法非常重要。
分段式公寓投资是一种通过购买公寓或套房的一个房间（分段所有权部分）并将其出租来赚取租金收入的方法。例如，您可以在市中心购买一套单间公寓，然后出租给他人。由于只购买一个房间，而不是整栋楼，因此初始成本相对较低，即使个人资金不多也能轻松上手，深受新手欢迎。尤其是许多单间型公寓价格低廉，管理简单，因此往往被选为房产投资的入门级产品。
投资公寓单位的优势在于初始投资小，管理成本相对较低。由于只有一个房间，物业管理和与租户打交道的范围有限，即使是初学者也很容易上手。另一个优点是在出售时，比单一物业更容易找到买家，流动性更强（更容易出售）。
另一方面，其缺点是收入来源取决于单个租户：如果你只有一个房间，如果该租户搬走或不支付租金，你在此期间的租金收入将为零。与此同时，还要继续支付贷款还款、管理费和物业税，因此在出现空房时，收支有可能会暂时恶化。此外，共管公寓单元的收益率（投资回报率）往往低于拥有整套房产的情况，因为整块土地的权益较小。这是由于公寓单元所有权所特有的成本，如管理费和维修储备金，以及土地的资产价值收益较小。但总体而言，由于所需资金较少，可以说是一种低门槛的房产投资新手方法。
单一单元投资是指购买整栋公寓或公寓楼并管理所有房间出租的方法。例如，您可以购买整栋木制公寓楼（X 个单元）并成为业主，也可以购买整栋钢筋混凝土公寓楼。与公寓单元投资相比，初始成本较高，需要数千万至数亿日元，因此在许多情况下，在购买时必须从金融机构获得贷款。
单栋楼房的优势在于收益规模较大，因为可以从多个房间赚取租金收入。如果所有房间都有人居住，每个月都能获得大量租金收入，因此预期收益率会比公寓高。此外，由于有多个房间，可以分散空置的风险。即使一个房间空置，其他房间也有租金收入，因此很容易避免出现没有收入的情况（但必须注意确保贷款偿还的协调性）。
缺点是初始投资大，管理工作量增加。拥有整栋大楼意味着你要负责整栋大楼的维护和管理，需要考虑的事情也更多，如公共区域的管理和整栋大楼的维修计划。自然，维护成本也往往很高，因为整栋大楼的物业税和火灾保险费也要收取。此外，需要注意的是，同时出现多个空房会大大减少租金收入。由于贷款偿还数额较大，空置对收入和支出的影响比公寓投资更大。
单栋楼宇投资虽然有可能带来丰厚的回报，但对资金能力的要求也很高，因此适合个人资金充裕、收入较高、容易通过贷款审核的人士。由于门槛过高，初学者难以贸然涉足，因此有很多人从投资公寓开始，积累经验，扩大资产，最终接受投资独栋房产的挑战。
独立屋投资是一种购买现有独立屋或新建待售独立屋，然后将整个房屋出租作为出租物业的方法。形象地说，您将成为出租房屋的业主，而不是出租公寓的业主。这样做的好处是，独立式房产的主要需求群体是家庭，而租户在独立式房产中居住的时间往往比公寓长，因此一旦租户入住，就可望获得长期稳定的租金收入。
此外，根据不同的房产，二手独立屋可能会以非常低的价格出售，如果您能找到便宜的房产，也许就能以较低的成本入手。与其他投资方式相比，有些房产的表面收益率（年租金收入除以购买价格）较高，有些人主要在农村和郊区投资独立式住宅。
不过，投资独立式住宅也有一些注意事项。首先，房屋空置的风险与公寓单元投资类似，最终取决于单一租户。如果独立式住宅没有租户，同样会导致零收入。此外，独立式住宅往往具有较高的建筑失修风险，因为其中许多都是木质结构。老房子容易出现大修，如维修屋顶和外墙、更换给排水设备等，维修费用可能比预期的要高。也有失败的案例，比如买了一套价格便宜的老房子，但由于维修费用的增加，总成本也随之增加。
还必须指出的是，独立式房屋的租赁市场是有限的。在很多人喜欢住公寓的城市地区，单身人士和老年人有可能会避而远之，导致房屋长期空置。因此，地段的选择极为重要，在选择房产之前，需要仔细评估周边环境（是否有学校和超市、交通是否便利等）。
以上是房产投资的主要类型。除此之外，还有一些间接投资房地产的产品，如房地产投资信托基金（REITs）和房地产众筹；REITs 允许您以小额资金投资房地产市场，但与直接投资房地产不同的是，REITs 是通过证券市场进行买卖的。本文主要讨论的是涉及购买和管理实物房产的房地产投资，但重要的是要记住，根据你的投资立场，还有其他方法可以利用这些金融工具。
房地产投资具有其他资产管理策略所不具备的一系列优势。本节将介绍初学者应牢记的主要优势。
来自持续租金收入的稳定收入：管理出租物业的主要吸引力在于每月以租金收入形式出现的稳定现金流。只要能保证租户，即使不工作，也能获得固定收入（不劳而获的收入），这可以在年老时补充养老金，或提供额外收入，使经济更加宽裕。与股票分红不同的是，租金是根据合同按月支付的，便于财务规划，适合长期资产积累。
资产增值潜力（资本利得）：房产在购买后还可以增值。特别是，如果房产位于市区的好地段，或者位于因重建而需求增加的地区，那么将来出售房产的价格可能会高于购买价格。如果在出售时获利，您将与曾经赚取的租金收入一起赚取一大笔总利润。不过，由于房地产的价值取决于经济和供求关系，增值并不总是有保证的。其优势仅在于资产价值可以在中长期内保持或提高。
抗通胀实物资产：房地产被视为抗通胀资产。现金存款在通胀上升时会失去实际价值，而房地产的租金和评估价值往往会随着物价上涨而增加，因此更容易避免资产因通胀而减少。事实上，即使在过去的通胀时期，也有地价和租金水平上涨的例子，房地产投资的优势之一就是可以作为 "通胀对冲"（通胀保护）。此外，房地产是一种实物资产，因此不必担心在破产时成为废纸。
杠杆效应使您可以投入比自有资金更多的资金：房地产投资的特点是可以投入比自有资金更多的资金，因为您可以利用金融机构的贷款。例如，即使个人资金只有 500 万日元，也可以贷款购买价值 2,000 万日元或 3,000 万日元的房产。由于可以用租金收入偿还贷款，因此利用他人资金（杠杆）积累资产的能力是房地产投资的一大优势。如果从少量资金开始，随着时间的推移偿还贷款，就可以建立最终属于自己的高价值资产。不过，只要你借了贷款，就有偿还的义务，因此你需要注意利率波动的风险，下文将对此进行讨论。如果能在合理的范围内适当使用杠杆，就能有效地扩大资产规模。
税收优势（税收优惠）：房产投资还具有一些税收优势。例如，购买房产后，您可以记录建筑物的年度折旧以及其他费用，如贷款利息、管理和维修费用以及房产税。如果这些支出大于收入，房产收支出现赤字，还可以通过将收支与其他收入（如工作收入）相加来减轻税负。换句话说，当房产投资出现亏损时，受薪雇员就业收入的所得税和居民税可按该数额减免。此外，由于购房时的各种支出和贷款利息也可以计入支出，因此对高收入者的吸引力在于，他们可以在采取税收措施的同时拥有资产。不过，如果为了税收措施而继续亏损经营，那就真的是一种损失，因此只能将其视为在盈利经营过程中可以获得的附带利益。
团体信贷的人寿保险替代效应：还有人指出，财产投资可以替代人寿保险。这是因为在贷款购买投资性房地产时，很多情况下都会包括团体信用人寿保险（丹信）。团体信用人寿保险是一种在贷款人死亡或严重残疾的情况下，用保险金一次性偿还剩余债务的制度，许多金融机构都在住房贷款和房地产投资贷款中附加了这种保险。这意味着，一旦贷款人发生严重事故，贷款债务不会留给遗属，而作为资产的房产仍在手中。这类似于以人寿保险的形式提供死亡抚恤金，因此有人说 "房产投资是人寿保险的替代品"。此外，由于可以以租金收入的形式与保险分开赚取收入，在某些情况下，这比继续支付保险费更有利。如上所述，房产投资的好处还在于它既能提供保障，又能积累资产。
这些都是房产投资的典型优势。当然，虽然有很多优点，但也要注意一些风险。下面我们就来看看与缺点相对应的房产投资风险和注意事项。
只关注优势可能会导致意想不到的错误。在进行房地产投资时，还应充分了解以下风险和注意事项。
空置风险和租户风险：空置风险是租赁管理中不可避免的一部分。如果物业没有租户，就不会产生租金收入。特别是，如果收入来源依赖于单一租户，如公寓单元或独立式住宅，那么一旦该租户搬走，收入就会归零。即使是有多个单元的单一单元房产，如果空置率增加，收入也会减少，可能需要用主营业务的收入来偿还贷款。应努力降低空置风险，方法是确定该地区是否有较高的租赁需求，将房产开发成有吸引力的房产，想方设法吸引租户，并制定适当的租金。即使有租户，也存在租户问题的风险，如拖欠租金、夜间逃跑和损坏设施。如果继续拖欠，就无法获得预期的收入，而且还要承担诉讼和其他程序的相关费用。为防范此类风险，可考虑采取严格筛选租户、使用租金担保公司和购买欠租保险等措施。
房产价格下跌的风险（市场波动风险）：房产也是一种受市场波动影响的资产，其评估价值有可能在未来下跌。如果购房后经济立即恶化或该地区的需求下降，房产的资产价值可能会下降，房产出售时可能会出现亏损。例如，在雷曼兄弟倒闭期间，房产价格暂时大幅下跌，在某些情况下，房产只能以远低于购买价的价格出售。此外，由于所谓的 "新建溢价 "被取消，新购公寓单位的价格在购买后立即下跌数个百分点也很常见。从根本上说，重要的是要采取长期持有房产的立场，不要受短期价格波动的影响，但要牢记，如果出售时市场处于下跌阶段，就有可能无法获得计划中的回报。
利率波动和贷款偿还的风险：如果您有贷款，利率波动会对您的收支产生重大影响。如果您有浮动利率贷款，那么贷款偿还额（利息部分）就有可能随着市场利率的上升而增加，从而对您手头的利润造成压力。虽然近年来利率一直保持在较低水平，但如果未来利率进入上升阶段，则应谨慎行事。另外，只要有贷款，就必须确保每月还款。即使租金收入不如预期那么高，也要继续还款，最坏的情况可能会导致破产或拍卖。在贷款时，必须模拟利率上升的情况，并制定自己能够承受的还款计划。考虑应对利率风险的措施，如转为固定利率或通过提前还款减少债务。
年久失修和维修费用风险：建筑物会随着时间的推移而老化。老旧房产不可避免地要进行昂贵的维修工作，如更换供水管道和排水管道、维修屋顶和外墙、更新电梯等。这些增加的维修成本是一个重大风险，会给房地产投资回报带来压力。即使是新建的房产，几十年后也肯定需要维修，因此，从长远角度来看，预留维修储备基金或备用金非常重要。特别是较老的木制房屋和旧公寓，维修费用可能会高于预期，因此需要采取购房前的建筑诊断和购房后的早期维护等措施，以防止房屋老化。
自然灾害风险：日本自然灾害频发，如地震、台风、洪水和暴雨造成的山体滑坡。作为业主，不能忽视因灾害造成的财产损失和价值损失风险。如果建筑物在大地震中倒塌，或因洪水损坏而被迫长期空置，都会造成重大损失。购买火灾和地震保险非常重要，在购买房产时也要查看危险地图，避免选择风险过高的地点。即使无法避免灾害本身，也要选择低风险地区并购买适当的保险，尽量减少损失。
流动性风险（变现能力低）：房产不像股票或投资信托那样可以迅速转化为现金。寻找买家和签订出售合同都需要时间，而且您急需用钱并不意味着您可以立即按市价出售房产。在某些情况下，价格可能会降低，房产最终可能会被卖掉，这就使其在转换成现金之前的速度和确定性方面不如其他金融资产。因此，用剩余资金进行投资，为流动性风险做好准备，并单独设立应急储备基金非常重要。由于不能立即兑现，因此应从长期投资的角度制定理财计划，假设短期内就能出售的投机性购买是有风险的。
奸商和信息匮乏带来的风险：在房地产投资领域，也有一些奸商以知识匮乏的初学者为目标，试图向他们出售价格过高的不合理房产。例如，他们会甜言蜜语地告诉你，你现在一定能赚到钱，或者夸大其词地告诉你，该房产的租金有保证，而且很安全，但实际上空置风险很高，从而试图让你全额贷款购买一套昂贵的新单间公寓。如果在缺乏足够了解的情况下签订合同，日后可能会出现亏损，损失惨重。为避免此类风险，必须学习和掌握相关知识，并有一双慧眼来判断承包商是否值得信赖。自己要对房产的市场价格、收益率和水下风险信息进行研究，有任何问题都要毫不犹豫地提出来。在签订合同之前，向第三方专家（财务规划师或其他房地产公司）寻求第二意见也很有用。要警惕那些匆忙签订合同的中介；重要的是要愿意考虑问题，直到自己满意为止。
如上所述，房地产投资涉及许多风险。但是，如果事先了解这些风险并采取措施加以规避，就不必过分担心。以下章节介绍了初学者在开始房产投资时应注意的事项。请将其作为参考，帮助您管理风险，明智起步。
本节为想要开始投资房地产的初学者讲解了一些要点，特别是如何做好准备和行动。与其在黑暗中起步，不如牢记以下几点，降低失败风险，安心迈出第一步。
首先，学习基础知识：在开始投资房地产之前，确保对相关基础知识有充分的了解。首先要了解其运作方式、术语、如何计算收入以及上述收益和风险。您应该对收入和资本收益的区别、如何计算收益率以及融资的基本知识有起码的了解。初学者有很多信息来源，如[书籍、研讨会和专家博客]，因此要花时间输入这些信息。如果开始时知识不足，就会如上所述，增加无法识别恶意律师或因收支规划不当而失败的风险。另一方面，正确的知识可以成为帮助您选择和管理房产的有利武器。
明确投资目标和预算：接下来，要明确投资房产的目标。设定具体的目标，如 "我想每月有 XX 万日元的额外收入"、"我想用作未来的养老金 "或 "我想在 XX 年内积累 XX 万日元的资产"，而不是含糊地说 "因为看起来有利可图"。您选择的投资方法和房产类型取决于您的目标。例如，如果您的目标是在退休后拥有稳定的收入，那么在假设您将长期持有房产的前提下，应重点关注收益率；如果您的目标是在几年后出售房产获利，那么应将目标放在发展中地区的二手房产上。您还应该确定一个预算，其中包括自有资金和可获得的融资金额。根据您目前能够准备的个人资金以及您可以从金融机构借到的贷款额度（根据您的年收入和信用信息模拟出大致的贷款额度），确定合理的投资规模。如果在没有预算的情况下就开始寻找房产，很容易买到无穷无尽的高价房产，因此必须要有一个标准，比如 "自筹资金不超过 xxx 万日元，加上贷款不超过 xxx 万日元"。一旦有了目标和预算，您自然就有了寻找什么样的房产的指导方针，您的投资计划也会变得更加具体。
咨询可靠的房地产机构或专家：初学者很难独自做出所有决定，因此可以考虑寻求有良好记录的房地产机构或专家的帮助。一家在房产投资方面实力雄厚的公司可以从专业角度提供最新的市场趋势、优质房产信息和融资建议。在房产选择和贷款建议方面，专业知识尤为重要，因此，获得经验丰富的公司的支持大有裨益。不过，如上所述，市场上存在恶意公司，因此您需要谨慎选择顾问。此外，建议您多比较几家公司，查看他们的声誉和过往业绩（客户成功案例和口碑）。重要的是，在咨询过程中要诚实地表达自己的愿望和情况，不要犹豫提出任何问题。有诚意的公司不仅会向您解释优势，也会向您解释劣势和风险。如果您能找到一个可靠的合作伙伴，即使是初学者也会对自己的投资感到放心。
慎重选择房产并进行全面调查：毫不夸张地说，房产投资的成败取决于您选择的房产。在选择房产时，要慢慢来，货比三家。检查房产时要注意以下几点
考察地段：俗话说 "地段决定一切"，因此选择合适的地段非常重要。要彻底检查与车站的距离、是否有陡峭的山坡、周围的生活环境（商业设施、医院、学校、治安等）以及是否有租赁需求。从人口是否增长、附近是否有大学和公司、未来是否会有租房者等角度来判断该地区是否有长期需求。
收入/支出模拟：如果您对某处房产感兴趣，请模拟预期租金是否与购买价格相称。不仅要计算表面收益率（年租金除以价格），还要计算实际收益率，其中要考虑到各种支出，如管理费和维修储备金（单位）、房产税、空置期、管理费和保险费。选择一个不太乐观的房产是比较稳妥的，即使按照严格的假设计算也会有收益。如果不计算收支就购买房产，日后可能会发现剩下的钱比想象的要少。
检查房产状况：无论是新房还是二手房，都要确保房产本身状况良好。如果可能，请与专业人员一起参观房产，检查房龄和结构（木质、钢质或 RC）、是否具有抗震性、是否有漏水或白蚁破坏的迹象，以及设备是否处于良好的工作状态。如果是二手房，则要检查过去的维修历史和未来的维修计划。重要的是要找出隐藏的缺陷和未来的维修风险，而不是仅凭外观或收益数字就贸然出手。
研究附近的租赁市场：了解物业附近有哪些类型的物业可供出租，价格如何。要客观，检查是否有太多的竞争物业，或者人们是否试图以过高的市场租金价格购买。在租房申请网站上搜索条件相似的房产，有助于您了解市场行情。
如果您能综合考虑这些因素，选择符合您的目标和预算的优质房产，您就离成功的房产投资更近了。一定要花时间和精力选择合适的房产。
制定合理的财务计划和风险管理措施：初学者很容易陷入 "乐观计划 "的陷阱。重要的是，在制定财务计划时一定要考虑到最坏的情况。例如，"即使房产空置六个月，也要确保有足够的存款来偿还贷款"，"为提前还款或利率类型的变化留有余地，这样即使利率上升，也不会延迟还款"。购买房产后，不要因为有了租金收入就放松警惕，而应将一定数额的资金作为维修和空置的储备金，这样在收益好的时候，可以放心地为将来积累储备金。此外，在运营期间要定期检查收支情况，发现问题要尽快处理。例如，如果您在寻找租户方面遇到困难，可以考虑重新考虑租金和招聘条件；如果利率可能上升，可以考虑重新融资以获得固定利率。时刻关注形势，积极应对风险，这对长期稳定的管理至关重要。只要在合理的计划下操作，房产投资永远不会是一件可怕的事情。
只要根据以上几点做好准备并付诸行动，即使是初学者也能在避免重大失误的同时开始投资房产。不要急于求成，一步一个脚印，稳扎稳打。
房地产投资是一种资产管理方法，通过购买、出租和管理公寓、单位和独栋住宅等房地产，赚取租金收入和利润。近年来，越来越多的工薪族和个人开始从事这项投资，它已成为初学者的选择之一。房产投资有多种优势，如每月有稳定收入的长期资产积累、利用贷款的杠杆效应、房产是抗通胀的实物资产、税收措施的影响以及团体信贷提供的保障等。另一方面，也有许多需要注意的地方，如空置或拖欠租金导致收入中断的风险、房地产价格和利率波动的风险、老龄化或灾害导致成本增加的风险、流动性低的风险以及由于缺乏知识而被利用的风险。
重要的是，在有计划地进行投资之前，要正确理解收益和风险。尤其是初学者，应从以下五点入手：提前学习和详细的收支规划、可靠专家的支持、谨慎选择房产和合理的财务计划。起初，这似乎是一个障碍，但随着知识和经验的逐步积累，房地产投资将成为一个令人放心的盟友，在未来的岁月里为你提供稳定的收入。
房地产投资不是一个 "轻松赚钱的故事"，但如果从长远角度稳步管理，它却是一个稳步增加资产的途径。我们也鼓励初学者参考本文内容，迈出房地产投资的第一步。有了正确的信息和真诚的态度，房产投资一定会帮助你积累资产。何不从您能负担得起的开始，迈出您未来保障的第一步呢？