因此，本文为新手业主提供了一份如何选择租赁管理公司的清单。它系统地概述了在选择管理公司时应注意的事项，以避免犯错，同时还介绍了具体的注意事项以及在进行比较时应询问的问题。请将此作为参考，以便找到一个可以让您放心地将您的宝贵财富--您的房产托付给它的合作伙伴。
以下是选择租赁管理公司时应注意的事项清单。在比较管理公司时，重要的是要与几家公司交谈，以确定他们的服务和业绩记录。使用以下清单帮助你评估每家公司。
首先，理清您希望在多大程度上将工作外包给管理公司。租赁管理工作包括租户招募、合同程序、租金收取、投诉处理、楼宇清洁、设施检查和维修安排、租户搬出时物业恢复原状以及处理取消租约事宜等一系列工作。由于新手业主很难自己完成所有这些工作（自我管理），因此一般来说，将管理工作外包给专业物业管理公司是比较实际的做法。
管理公司不同，外包的范围和服务也不同。例如，有些公司在基本计划中只承担租金收取和租户服务，而清洁和定期物业检查则另行收费。请事先了解管理服务的范围，确定该公司是否能提供您所需的所有服务。如有必要，可在报价时询问公司能在多大程度上满足您的需求，并比较不同公司提供的服务。
要点： 如果工作范围很广，您可以将工作委托给公司，但这往往会导致管理费增加。反之，如果管理费过低，则有可能导致服务受限或质量下降。
在选择管理公司时，一定要对多家公司进行比较。仅凭一家公司很难判断优劣，也很难了解市场价格。每家公司都有自己的长处和短处，因此至少要与两三家公司交谈，比较管理费和服务内容之间的平衡。此时要注意，不要仅凭管理费低廉就做出决定。有人指出，管理费过低的公司可能在广告和管理方面花费不足。因此，他们可能不会花足够的精力招揽租户，最终可能无法填补空缺，或疏于对投诉作出回应。
收到各家公司的建议书和报价单后，请根据清单（另见下表）对以下项目进行比较。比较的要点不仅包括费用和其他成本，还包括他们招募租户的能力、管理记录、答复质量和其他许多因素。避免失败的关键在于综合判断，选择一家可靠的公司。
租赁管理公司种类繁多，有全国性的大型房地产公司，也有规模较小、在物业所在地有长期业绩的本地公司。并不能说 "大公司更安全"，它们各有利弊。大公司因其知名度和广泛的广告网络，往往能吸引更多客户。另一方面，本地管理公司与所负责的地区联系紧密，往往能很好地掌握政府部门的动向和当地的详细信息。在租赁管理方面，熟悉当地情况的本地公司更贴近物业和租户，据说也更适合长期管理。
要点： 在寻找管理公司时，既要考虑大公司，也要考虑小公司，选择熟悉物业区域并与您的专业领域相匹配的公司非常重要。例如，如果您拥有一栋公寓楼，那么就选择一家专门从事公寓管理的公司；如果您拥有一栋公寓楼，那么就选择一家专门从事公寓管理的公司，这样您就可以期待合适的建议和详细的支持。
管理记录也是衡量质量的一个标准。查看潜在公司过去管理过哪些物业，以了解其规模和擅长的物业类型。查看公司简介和建议材料，了解 "管理过 xx 个单位 "和 "成立 xx 年 "等信息，以确定公司是否经验丰富、值得信赖。
管理公司吸引客户（租户招募）的能力极为重要，因为空缺填补的速度直接影响到租赁管理的盈利能力。具体来说，应检查以下几点
入住率（空置率）：询问潜在公司所管理物业的平均入住率。入住率是指出租房间占所有管理物业的百分比，是衡量招聘能力的指标。如果不能立即得到答案，则说明该公司可能并不重视招租工作；如果该数字非常高，则应仔细评估是否可以信任该公司。如果一家公司在其网站上公布了出租率，那么可以肯定它对自己的管理很有信心。根据经验，入住率保持在95% 或以上的公司被认为是优秀的公司。
广告媒体和网络： 如今，大多数潜在租户都通过互联网搜索房产。因此，应检查网络广告工作的情况，如管理公司是否及时在主要物业门户网站（如 SUUMO、At Home 等）上发布物业信息，是否提供全套照片和平面图。公司在网站和社交网站上发布信息的能力也很有帮助。
针对空缺提出措施的能力： 比较每家公司在出现空缺时应采取的措施。例如，除了 "零押金和礼金 "或 "免租 x 个月 "等一般措施外，如果公司还能提出新颖的想法和建议，则会令人放心。如果管理公司能准确分析空置原因，并从业主的角度出发提出建议，如根据需要改造或增加设施，则更有可能长期保持较高的入住率。
支付给管理公司的管理费（管理佣金）会影响收入和支出，因此有必要了解适当的水平并进行比较。据说，租金管理费的市场价格约为租金的 5%。实际上，由于没有法律规定的上限，每家公司都可以自由确定自己的收费，因此在3%-10%之间不等。一般来说，将一整套管理任务外包的标准是5%左右，只收取租金等有限合同的标准是 3%左右，反之，有空置保证的转租合同的标准可高达 10-20%。
重要的是要做出全面的决定，不仅要考虑佣金的数额，还要考虑所处理工作的范围和质量。提供极低佣金的公司需要从其他地方获得收入，因此他们可能不愿意招募租户等，或者会收取很多额外费用。相反，即使收费较高，较高的入住率和高质量的服务也可能足以收回成本。
在比较成本时，要检查月管理费以外的成本。有的公司在招募新租户时会收取 X 个月的租金作为广告费，有的公司在续约时会收取续约费，在搬出时会收取安置管理费、24 小时紧急响应服务费等。在收到建议书时，一定要具体询问每年的费用是多少，并对总体管理费用进行比较。
要点： 在签订管理合同前，应索取报价单或重要事项说明，详细核对费用项目和金额。特别是还应核对修复费用的范围。例如，如果搬出时房屋清洁和修缮费用的计算依据不明确，就有可能在日后被收取更高的费用。向潜在公司询问腾空房屋时的预计修复费用也很有用。通过比较答案，您可以了解该公司的成本意识和对业主负担的考虑。
当你把物业委托给管理公司时，你不仅希望他们能招揽到租户，还希望他们能以保持租户满意度的方式管理物业。在您真正将物业委托给管理公司之前，很难完全了解租户关系和楼宇管理系统的质量，但事先检查以下几点将有助于您做出决定。
租户筛选标准：租入 素质低下的租户可能会导致拖欠租金和邻里问题，从而可能导致其他租户搬走。因此，请向潜在的管理公司了解他们筛选潜在租户的标准。通过询问他们筛选申请人的具体标准，如收入要求、是否有连带保证人、是否使用担保公司等，您可以了解管理公司在此问题上的立场。筛选过于严格可能会延长空置期，而筛选过于宽松则会带来风险。最好是能制定平衡的标准并努力防止出现问题的公司。
处理投诉和问题：处理问题的能力也是一个重要因素，例如处理租户对噪音、设备故障等问题的投诉，以及在发生欠费时对催款通知作出反应的能力；检查公司是否有 24 小时紧急联系电话和当地维修公司网络，以确保问题能迅速得到解决。一种了解情况的方法是询问他们过去处理过哪些投诉，以及他们是如何处理的。如果该公司诚实守信、反应迅速，就会赢得租户的信任，最终实现长期租赁。
建筑维护： 另一点需要检查的是定期建筑清洁和法定检查（如消防安全检查）的情况。如果公共区域始终保持整洁，这将改善租户对物业的印象，提高租户满意度，减少空置率。如果有可能进行实地考察，也可以要求查看候选公司管理的邻近物业，以亲自了解物业的管理情况。现有物业的清洁和维护情况是公司管理质量的良好晴雨表。
最后，实际联系人的个性和能力也是一项重要标准。租赁管理是一项长期业务，因此，如果您委托公司进行管理，您将与负责人建立长期的合作关系。管理情况因负责人的不同而发生重大变化是常有的事。
在初次见面和处理咨询时，应检查以下几点
沟通的及时性： 检查问题和沟通是否得到及时答复，电子邮件和电话是否得到及时回 复。例如，一个好的经验法则是，您应在下一个工作日收到对您询问的答复。如果联系人难以联系，在紧急情况下您可能会遇到麻烦。
解释的清晰度和诚意： 检查对方是否准确回答了您的问题，并详细解释了您不清楚的问题。判断对方是否可靠，要看他们是否能用简单的语言解释专业术语，是否愿意承诺查找任何不清楚的地方并稍后向您汇报。
商务礼仪： 基本礼仪也很重要，如名片和文件的递送以及语言的使用。此外，还要检查他们在第一次会面时是否会做笔记，是否会倾听您的意见并努力了解您的需求。如果负责人在签订合同后信守对业主的承诺，不忽视与业主的汇报、沟通和协商，您就可以放心了。
如果您对负责人不放心，我们建议您重新考虑合同，即使公司本身信誉良好。以人评企就是一种有效的方法。
根据上述要点，我们编制了一份简单的清单，帮助您评估潜在的管理公司。请记下每个候选公司的每个项目，并进行综合评估。
| 清单项目 | 检查要点和重点 |
|---|---|
| 工作范围和服务内容 | 可外包的工作范围是否足够（如租户招募、收款、清洁、维修安排等）？ 是否有任何服务需要单独付费？ |
| 管理记录和可靠性 | 管理的单位数量和年限是否足够（公司是否有经验？ 管理的物业类型和区域是否与其自有物业相符？ |
| 当地知识/专业领域 | 是否熟悉当地信息，在物业类型（公寓/单位）方面是否有优势？ |
| 租户招募（吸引客户的能力） | 出租率是否处于较高水平，在出现空房时，招聘媒体（互联网发布、广告策略）是否充分？ |
| 提出防止空置措施的能力 | 除一般措施外，您对空置措施是否有独到见解？ |
| 管理费（成本） | 佣金率是否在适当范围内（X%），如果过低，是否存在服务质量下降的风险？其他费用（招聘时、续约时等）是否明确？ |
| 租户筛选和回应 | 租户筛选标准是否适当，处理投诉和欠费的政策是否令人放心？ |
| 楼宇管理和维修制度 | 定期清洁和检查的频率是否足够？ 是否有紧急联络系统和当地承包商网络？ |
| 负责人的可靠性 | 他们的解释是否清晰、真诚，是否给人留下良好印象，他们之间是否配合默契？ |
| 合同条款 | 管理合同的条款（期限、续约和自动延续）、取消条件和程序（如提前一个月通知取消）是否适当？ |
| 租赁管理公司的注册 | 如果公司管理的住房超过 200 套，则必须在国土交通大臣处注册为租赁住房管理公司。 |
综合评估各项内容，选择综合平衡性和可靠性最好的公司。在签订合同之前，一定要确认所有疑问，只有在满意的情况下才能签订合同。
在出租继承房产时，选择租赁管理公司是决定租赁管理成败的重要一步。如果您按照上述清单仔细比较各家公司，就可以避免在选择管理公司时出现重大失误。重点是要做出全面的决定，不仅包括工作内容和成本方面的差异，还包括 "难以察觉 "的方面，如公司的业绩记录和负责人员的反应能力。
以下是需要回顾的要点总结。
检查外包 范围： 检查工作范围和成本，确保可以承担您需要的所有工作。
比较多家公司： 从多家候选公司 获取建议书，并对服务项目、费用和业绩记录进行全面比较。
公司专长： 选择本地公司或大型公司，并在专长领域和管理业绩方面与您的物业相匹配。
吸引客户的能力和入住率： 通过入住率和广告方式等客观数据，了解公司是否有能力迅速填补空缺。
成本和合同条款： 根据管理费的市场费率（约 5%），不仅要查看低价，还要查看服务费和其他费用。
服务质量： 重点关注处理租户和问题的系统，以及负责人的反应和可靠性。
我们希望读者能将本文中的要点作为一份清单，帮助他们放心地选择管理公司。只要仔细比较，不急于求成，您就会找到最适合您的物业的合作伙伴。接下来要做的就是与您感兴趣的管理公司联系，索取一份具体的建议书，了解他们的服务和员工氛围。有了合适的管理公司，即使是新手业主也可以放心地开始他们的租赁业务。
作为未来获得稳定收入的第一步，请使用本文中的清单来确定一家可靠的管理公司，迈出成功租赁管理的第一步。
问 1：我可以自己管理出租物业（自我管理）而不外包给管理公司吗？
答：业主可以自己处理租户关系和楼宇管理。但是，租赁管理涉及的工作范围很广，需要专业知识和精力。具体来说，业主必须事必躬亲，包括刊登新租户广告、安排看房、起草合同、收取和提醒租户支付租金、在设备出现问题时安排承包商，以及在租户搬出时结清账目。这对于首次担任租赁经理、日常工作繁忙或居住地离物业较远的人来说，可能是一个沉重的负担。外包给管理公司会让你付出一定的佣金，但你可以把麻烦的工作交给他们，从而获得稳定的管理并节省时间。一种方法是先尝试小规模的自我管理，如果觉得有困难，再考虑外包给专业公司。
问 2：支付给租赁管理公司的管理费的市场价格是多少？
答：一般说来，管理费的市场费率约为租金的 5%。例如，如果月租金为 100,000 日元，标准为每月 5,000 日元左右。不过，法律并没有规定最高限额，实际佣金比例因公司而异，从3%-10%不等。还应注意的是，费用不仅取决于佣金率，还取决于工作范围。适当的佣金率也因合同是只外包基本服务还是包括 24 小时服务和建筑检查而不同。如果佣金率低于市场价格，则应检查服务范围；如果佣金率高于市场价格，则应检查所提供服务的质量和数量。此外，在吸引新客户时，通常还会产生广告费（如一个月的租金）等额外费用，因此在签订合同前最好先估算一下每年的总费用。
问题 3：什么是转租合同？有哪些优缺点？
答： 转租合同又称 "总价租赁"，是转租人（房地产公司）整体租赁物业并继续向业主支付固定租金的合同。这样做的好处是，无论房产空置与否，业主每月都能获得固定的租金收入。另一个好处是，转租公司直接处理与租户的合同和通信，大大减少了管理的时间和精力。
另一方面，缺点是租金低于市场价格，而且即使在合同期内，转租人也可以要求审查（降低）保证租金。事实上，过去曾出现过许多声称租金 "XX 年固定不变"，但后来又降低租金的情况，或者在签订合同时没有充分说明风险，从而导致问题的发生。因此，2020 年对法律进行了修订，规定在签订转租合同前必须说明租金下调风险等重要事项。虽然转租对新手来说也能降低空置风险，但长期收益率比普通委托出租更容易下降，因此在签订合同前一定要了解利弊。如果您不确定，不妨先签订正常的管理合同，待业绩稳定后再考虑转租。
问题 4：与租赁管理公司的合同期有多长？我可以中途更换管理公司吗？
答：与管理公司的合同期限取决于公司和合同内容，但大多数情况下，合同会在一年或两年后自动续签。合同有多种类型，如基于标准租赁合同和外包合同的合同，但在所有情况下，合同中都会注明期限和续约方式。基本上，可以在租赁期间终止合同，但很多情况下都有附加条件，如至少提前 X 个月书面通知终止合同。虽然会产生罚款的情况很少，但如果是转租合同，由于是长期合同，可能会对中途解约有所限制。在签订合同之前，请确认一下取消合同的条件（如果您想取消合同，该怎么办），如果您有任何疑虑，请询问负责人。
万一您对服务不满意或签订合同后仍有问题，可以选择更换管理公司（转让）。在更换管理公司时，必须终止与当前管理公司的合同，新的管理公司必须接管合同，但业主有权这样做。事实上，如果继续将物业委托给不合适的管理公司，反而会失去更多机会，因此可以考虑更换一家自己信任的公司。不过，在交接前后会涉及一些实际问题，如通知租户和上交押金等，因此最好在问题变得严重之前尽快行动。
问题 5：我应该选择大型管理公司还是本地管理公司？
答：很难说哪个更好。两者各有优势，正确的选择取决于物业的位置和业主的政策。大型管理公司拥有遍布全国的广告网络和品牌力量，在吸引客户方面通常很有优势。它们还拥有组织结构、标准化的合同文件和制度以及安全感。另一方面，有人指出，由于物业数量庞大，分配给每个个案的时间有限，公司往往以统一的方式作出反应。
另一方面，以社区为基础的管理公司熟悉所负责地区的详细信息，可望灵活应对当地潜在租户的需求。在很多情况下，作为一家与物业和业主关系密切的公司，它们还能为 20 至 30 年的长期管理提供友好的支持。不过，由于规模小，他们的员工和广告预算有限，在招揽人才方面可能不如大公司。
总之，建议与各大公司和当地公司的候选人进行交流，并根据与物业的兼容性和负责人的素质做出决定。如上所述，重要的是要进行广泛的比较，而不仅仅局限于大公司。例如，如果您想快速填补市中心公寓的空缺，那就选择大公司；如果您想长期、密切地管理农村地区的公寓，那就选择本地公司。最后，根据所提供的服务、成本和可信度之间的平衡做出总体决定。