在将物业租赁管理外包给专业公司时，物业管理费的市场费率是业主关心的一个重要问题。一般认为，管理费 "约为租金收入的 3-5%"，但实际上，根据地区、物业类型和所提供服务的不同，管理费有很大的差异。本文将解释管理费市场费率的依据和背景，如何确定适当的水平以及进一步的谈判要点。文章还介绍了如何选择物业管理公司以及长期提高物业收益的要点，以便您在租赁管理中参考。
首先，让我们牢记支付给物业管理公司的管理费的市场标准。一般来说，租金管理费的标准是租金收入的 5%左右。例如，如果月租金收入为 100 000 日元，则月管理费约为 5 000 日元。不过，实际佣金率差别很大，许多房地产公司将佣金率定在租金收入的 3%-8%之间。佣金率差异较大的主要原因包括地区差异、物业类型和外包工作范围。
地区（区域）差异：城市和农村地区的市场费率存在差异。在城市地区，由于物业数量多、竞争激烈，管理费往往较低（百分比较小）。而在农村地区，由于管理公司数量有限，在某些情况下佣金率较高。换句话说，地区之间可能存在差异，例如同样的服务，东京和其他城市地区的佣金率为 4%-5%，而农村地区则超过 5%-6%。建议您在签订合同前了解您所在物业区域的市场费率。
物业类型和特点的差异：物业类型和特点不同，管理费也会不同。对于普通住宅和公寓而言，上述费率属于市场费率范围，但对于高端物业或有特殊设备的物业而言，佣金费率可能会高于通常费率，因为这些物业需要花费更多时间和精力进行管理。例如，在极少数情况下，对于配有电梯、特殊安全系统和其他设备的物业，管理费可能会达到 10%或更高，因为这些设备需要特殊的专业知识来维护和管理。相反，如果管理范围有限，如单栋独立式住宅，佣金率可能较低。物业的规模（单元数量）也有影响，对于单元数量较多的大型物业，可以通过批量管理提高效率，从而谈成较低的佣金率。
因此，物业管理佣金率并不是统一的，而是受各种因素的影响而有高有低。但基本前提是，日本没有关于管理费上限和计算方法的明确法律规定，管理费由市场原则决定。因此，与其说 "X% 是绝对公允价值"，不如根据地区和物业了解适当的范围，并做好准备，通过比较多家公司的报价做出决定。
管理费的金额因外包服务的性质（服务范围）不同而有很大差异。一般来说，可外包给管理公司的服务越多，佣金率往往越高。让我们来看看哪些服务会影响佣金率的具体情况。
管理公司提供的主要租赁管理服务
一般来说，管理费中包含的基本服务包括
租金收取和汇款管理：每月向租户收取租金，并管理向业主的汇款。这通常包括在发生欠租时提醒租户。
租户关系/投诉处理：为租户的咨询和投诉提供 24 小时联络服务，并在出现问题时予以解决。有些公司还在夜间和节假日提供应急服务。
安排楼宇和设施的维护：定期巡楼、安排公共区域的清洁、在设备出现故障时安排维修公司、安排检查等。适当的维护和管理直接关系到租户的满意度和资产价值的维护。
与合同有关的程序：包括与租赁合同有关的任务，如招募和筛选新租户、起草和签订租赁协议、解释入住时的重要事项等。续租程序和续租费用结算也可能包括在内。
搬出处理和修复：在租户搬出时提供服务，安排和协调押金结算和修复工作。有些管理公司还提供装修建议，为下一次招租做准备。
以上是一份具有代表性的任务清单，但不同管理公司的服务套餐各不相同。重要的是在签订合同时要确认基本工作包括多少。例如，如果该公司只充当 "收租代理"，佣金费用就会很低，但其他服务，如与租户打交道和设施管理却不包括在内。因此，有必要确定外包范围与佣金之间的平衡。
管理类型不同，佣金率也不同
根据外包工作的范围，佣金费率大致如下
只外包收款和汇款管理时：只外包收款和汇款管理的市场费率约为租金收入的 3%。在这种形式下，业主必须自己处理物业投诉和设施管理问题，或单独提出要求。这样佣金率较低，但需要注意的是，即使出现拖欠或空置，也会产生一定的固定成本（佣金）。
外包一般管理：从招聘租户到处理空置，物业一般管理外包的标准费率约为 5%。许多业主选择这种形式的一般管理，这样他们就可以把精力集中在自己的核心业务上，把所有日常细节都交给管理公司。工作范围越广，佣金往往越高（约 6-8%）。特别是，如果提供慷慨的担保服务，如欠款担保和设备担保，佣金率可能会提高。例如，如果提供了在一定时期内拖欠租金的担保选项，佣金率可能会提高 1 到 2 个百分点。
在转租合同中：在转租合同中，管理公司（转租人）将整个物业出租并转租给第三 方，向业主保证的租金低于市场租金。实际上，管理佣金率通常较高，约为租金的 10%-20%。在转租过程中，管理公司负责从租户招募到租金保证的所有工作，因此业主的工作量大大减少，但要为此扣除高额佣金（租金减少）作为风险溢价。在考虑签订转租合同时，你需要权衡零空置风险的好处与这笔费用负担。
免管理费的情况：近年来，一些物业管理公司开始提供 "免管理费"（0 日元）的服务。这对希望尽可能降低每月费用的业主来说似乎很有吸引力，但当然，没有收入来源就没有服务。这些公司可能会在招募租户时单独收取广告费，或者作为一种选择收取续约费，从而获得收入。因此，在抓住机会享受 "零日元 "优惠之前，一定要充分了解基本费用中包含哪些服务项目，以及有哪些可选费用。虽然您是被 "免费 "所吸引而签了合同，但还是要小心，不要因为增加了必要的服务项目而导致总费用增加......
如果只看管理费的数字，很容易让人联想到要找最便宜的公司。然而，在租赁管理中，真正重要的是最大限度地稳定总收入和总支出。即使管理费略高，但如果服务内容充实，就可以缩短空置期，维护资产价值，进而提高业主的财产收入。反之，如果因为选择了一家只图便宜的公司，导致租户因管理不善而离开，长期来看，空置和频繁离开可能会增加成本。因此，在选择管理公司时，必须在 "佣金率 "与 "服务质量和范围 "之间找到平衡。
为了确定适当的管理费水平和选择可靠的管理公司，应重点关注以下几点
检查服务与费用之间的平衡：对照所提供的费用，详细检查包括哪些服务。要清楚哪些是基本服务，哪些是额外费用。例如，"是否包括清洁巡视？"或 "租户搬出时安排修复的费用如何？如果您不确定，请提前询问。即使收费较低，如果服务范围狭窄，也会产生额外费用，最终可能会导致服务费用相对较高。相反，如果服务范围过大，包括不必要的项目，收费标准可能会更高。重要的是要确定计划是否适合你所要求的工作范围。
查看往绩、声誉和入住率：每家管理公司的往绩（管理单位数量和当地经验）和入住率也是重要的考虑因素。拥有多年经验和管理大量物业的公司往往积累了专业知识，更有能力处理问题和吸引客户（客户吸引力）。此外，最好询问您考虑管理的公司在保持其他物业的入住率方面做得如何，以及他们采用了哪些方法来防止空置。对空置风险有良好应对措施的公司更有可能带来长期稳定的收益。此外，业主之间的网络口碑和声誉也会有所帮助。不过，由于口碑是主观的，因此最终还是要与负责人见面，以确保他或她值得信赖，并且您对他或她的解释感到满意。
收费结构的透明度：还要检查除管理费以外的其他费用是否解释清楚。收费结构透明的公司值得信赖。例如，检查公司是否仔细披露了未来可能产生的费用，如 "签订合同时的广告费为一个月 "或 "续约管理费是多少"。如果公司有很多不明确的费用项目，或者不能清楚地回答你的问题，就要提高警惕了。合同中还会包含详细的费用条款和条件，因此一定要仔细阅读，并检查不清楚的地方。尤其重要的是，要确保不包括在管理费中的费用范围透明，如安排维修时的承包商利润，以及定期清洁和检查费用的处理。
响应速度和报告制度：同样重要的是，要检查公司是否能及时、礼貌地回答租户的询问，是否经常、准确地向业主报告。检查公司是否能在深夜 24 小时对紧急问题做出反应，以及反应联系制度。另一个检查点是信息共享系统，如是否提供月度收支报告，是否在维修时用照片报告。虽然在实际签订合同之前无法完全了解这些响应性因素，但即使在签订合同之前，也可以从他们回答问题的速度和建议书的内容中看出一些端倪。一个礼貌、迅速的管理公司是值得信赖的。
如果从上述角度出发，您就能选择一家物有所值的公司，而不仅仅是一家管理费低廉的公司。此外，向多家管理公司索取资料和报价并进行比较也很有效。比较他们的优势、劣势和建议，找到最适合您的物业的合作伙伴，才是明智之举。
一旦找到符合您要求的潜在管理公司，请尝试就合同条款和佣金进行谈判。管理费并不是完全固定的，可以根据物业情况和业主的条款和条件进行谈判。以下是一些关于如何在管理费谈判中取得优势的建议。
成功谈判管理费的要点
提前研究市场费率：如上所述，有资料显示市场费率约为租金的 X%，但重要的是要了解与你的物业规模和面积相匹配的市场费率。如果您还能查询其他公司的管理费，并给出具体数字，如 "其他管理公司的收费似乎都很高......"，这将是一个很好的讨价还价筹码。理由充分的要求更容易被接受。
明确要提供的服务：作为谈判的先决条件，了解您希望要求的工作范围和目前提供 的服务。然后，最好提出一个建议，如 "这个工作范围的脂肪百分比是合适的"，或者具体询问是否可以通过省略不必要的 00 项服务来降低佣金。管理公司也可以妥协，因为如果减少提供的服务，成本就会降低。
向几家管理公司询价：比较几家公司的条款和条件比只与一家公司谈判更有利。一种方法是引用其他公司的报价，询问 "我们非常愿意与贵公司合作，但贵公司是否愿意考虑更多的条款和条件"。但是，如果你在价格谈判中过于咄咄逼人，可能会破坏对方的印象。要从对双方都有利的立场出发，礼貌地进行谈判。如果你提出的建议也能让对方受益，比如 "我想获得批量折扣，因为我同时委托给你几处房产 "或 "我正在考虑签订一份长期合同，你能否重新考虑一下你的佣金率？
利用合同续签或审查的时机：如果你已经与管理公司签订了合同，那么合同续签的时机就是谈判的好时机。在续约时，再次审查服务内容和费用，并询问他们是否愿意根据当前的入住率和收入/支出情况审查费用。如果物业的收入情况发生变化（如大修后价值增加），或您考虑更换另一家公司，也可以进行谈判。谈判定期审查合同条款和条件应作为业主的一项权利适当行使。
谈判时，不仅要强行要求降价，还要保持良好的关系。租赁管理是一种长期的合作关系，因此要坦诚沟通，这样才能在合同签订后顺利合作。同样重要的是，切记要交换书面条款和条件，不要只停留在口头承诺上。最后，以双方都能同意的形式签订合同，建立信任关系，从而放心地委托物业。
管理费的适当水平不能用一个简单的数字来决定，重要的是要考虑服务内容和质量之间的平衡。正如本文所讨论的，市场费率（约 3-5%）只是一个参考，便宜并不代表好，高也并不代表差。重要的是要选择一家能成为业主租赁管理最佳合作伙伴的管理公司。如果将物业委托给一家可靠的管理公司，即使佣金率略有不同，但由于降低了空置风险和长期稳定的收益，业主的收益会更大。
那么，究竟什么是 "可靠的合作伙伴 "呢？INA&AssociatesK.K.是一家以东京和关西地区为中心的综合性房地产公司，拥有丰富的物业管理经验，可提供充分利用最新技术的新一代租赁管理服务。例如，该公司通过基于人工智能的最佳租金设定建议、强化全天候租户支持以及通过基于云的管理系统实现高透明度的信息共享，将效率和服务质量结合起来。此外，通过消除传统浪费的业务设计，我们以业内最低的统一费率提供与大型企业同等的优质服务，为业主提高盈利能力做出了贡献。在维修安排方面，INA还确保成本透明，例如尽可能消除中间利润，以合理的价格开展工作。凭借这种态度和良好的记录，INA & Associates 是最值得信赖的物业管理公司之一。
对于业主来说，没有什么比以合理的管理费获得优质的服务更让人放心的了。我们希望本文的观点能帮助您找到最适合您的物业的合作伙伴，同时考虑到物业管理费的市场价格。选择合适的合作伙伴是长期提高和稳定物业收益的关键。