刚刚开始投资房地产的业主往往对出租物业管理业务和相关法律法规感到焦虑，不知从何下手。本文就房地产公司（建筑承包商）开展出租物业管理业务的基本框架和守法要点进行说明，以缓解这类新手业主的焦虑。本文梳理了《建设用地与建筑物交易业务法》（以下简称《建设用地与建筑物交易业务法》）和《租赁住宅管理业务法》这两部重要法律之间的区别，并指出了在说明重要事项和签订管理委托合同时应注意的要点。此外，还提出了加强合规性的具体清单。我们尽可能地分解了技术内容，并以尊重的态度认真总结了实践中有用的观点，希望这些信息对您有所帮助。
首先，我们总结了与租赁管理相关的代表性法律《建设用地与建筑物交易业务法》（《建设用地与建筑物交易业务法》）和《租赁房屋管理业务法》之间的作用和区别。
建筑地块和建筑物交易业务法》对作为房地产买卖或租赁中介（代理）或代理人的建筑承包商进行管理。其目的是确保建筑承包商（房地产公司）公平交易房产，保护交易各方（购房者和租房者）的利益。具体而言，该法规定，在介绍房产和最终签订合同时，建筑商有义务说明重要事项（使用重要事项说明进行事先说明），并在签订合同时出具文件（出具被称为第 37 条文件的合同文件），而且建筑商必须配备一名建筑地块和建筑物交易专家（具有国家资格的人员）。根据《建筑地段和建筑物交易业务法》，建筑承包商要在房产交易中说明重要事项，并以书面形式交付合同，从而防止租户或买方事后说没有被告知相关事项，确保交易可以放心进行。
另一方面，《出租房屋管理业务法》是一部相对较新的法律，对为出租房屋提供管理服务（如租户关系、租金控制、建筑维护等）的出租房屋管理公司进行规范，该法于 2020 年通过，并于 2021 年 6 月生效。该法律旨在优化业主与租赁管理公司之间的关系，提高管理服务的质量。在此背景下，转租（所谓通过批量租赁保证租金）问题层出不穷。过去曾出现过在签订合同时声称 "今后保证租金为 1,000 万日元"，但却未充分说明租金市场下跌的风险或租金下调的可能性，从而导致业主日后处于不利地位的情况。为了防止此类情况的发生，《房屋租赁经营法》要求事先向业主进行充分说明，并禁止夸大宣传和不当招揽。
随着《租赁住宅管理法》的实施，租赁管理公司开始实行向国土交通大臣注册的制度，尤其是管理 200 套以上住房的公司，必须进行注册。2022 年 6 月过渡期结束后，没有业务经理的公司将受到严厉处罚，如暂停业务运营。新法也适用于出租房屋管理业务。因此，《出租房屋管理经营法》可以说是侧重于管理公司的制度建设和对业主的保护。
这两部法律的主要区别可归纳如下：《建筑地块和建筑物业务法》对建筑承包商的工作进行了规范（如在签订合同时的说明义务），目的是保护租户和买家；而《出租房屋管理业务法》对管理公司的工作进行了规范（如事先说明和报告义务），目的是保护业主并确保管理业务的正常进行。两者的主要区别在于，《房屋租赁管理经营法》对管理公司的工作（如事先说明和报告义务）进行了规范，目的是保护业主和确保妥善管理。不过，两者也有相似之处。这两部法律都要求在签订合同前对重要事项进行说明，并在签订合同时交付文件，其共同目标都是确保交易的透明度。在实践中，很多房地产公司都同时从事租赁中介（建筑业务）和租赁管理，建筑承包商兼任业务经理的情况也很常见。因此，即使从业主的角度来看，该公司似乎是一家公司，但在幕后，基于《建筑地段和建筑物业务法》的工作（租户招募和签约工作）和基于《租赁房屋管理业务法》的工作（租赁管理工作）是相互合作开展的，了解这一点很有好处。
下面将从业主的角度说明 "重要事项说明 "和 "管理合同 "的注意事项，这在实际租赁管理中非常重要。在与承租人签订租房合同以及业主与管理公司签订管理合同时，每项说明都有要点。
在欢迎租户入住出租房时，在签订合同之前一定要对重要事项进行说明。这是根据《建筑地块和建筑物交易法》制定的程序，由房地产经纪人（不动产代理）向承租人（准承租人）说明有关房产和租赁条件的重要信息。例如，包括房屋的设施和条件、合同条款和条件、续约费用、禁止事项、房屋现状、缺陷和生命线状况等影响合同的事项。原则上，重要事项的说明应通过书面文件当面进行（重要事项书面说明），但近年来，国土交通省（MLIT）解禁了利用信息技术进行的在线说明（IT 说明），使远距离的当面说明成为可能。在这两种情况下，承租人都必须在充分理解内容后，使用由建筑承包商签字盖章的书面说明，才能着手签署合同。
作为业主，必须注意管理公司或经纪人是否向租户适当解释了重要事项。如果对重要事项的解释不充分，日后就有可能因发现租户未被告知的事项而与租户发生纠纷。例如，如果有业主特有的物业规则（使用规则）或特殊条件，则有必要在重要事项说明和租房合同中单独告知。如果物业是由管理公司自己管理的，则很少会出现遗漏，因为该公司对每个细节都了如指掌，但如果是作为中介为其他公司管理的物业提供服务，则很可能最终只提供一份标准化的说明。建议使用核对表来确保没有遗漏，包括租金支付方式（银行转账和直接借记程序）和详细的使用规则（如废物处理和设施使用限制）。业主最好事先与管理公司会面，检查他们希望告知租户的事项是否已适当反映在重要事项说明和合同中。
将房屋委托给不动产公司管理时，房主和管理公司之间要签订租赁管理合同（管理合同）。根据《房屋租赁管理事业法》，在签订管理委托合同之前，管理公司有义务向业主说明重要事项。这与前面提到的对租户的重要事项说明容易混淆，但内容和当事人不同。现在，管理公司在与业主签订合同时，必须以书面形式详细说明管理服务和条件，并按程序取得理解和同意。重要的是，业主要仔细阅读在此阶段提供的解释材料，并毫不犹豫地提出问题，以澄清任何不清楚的地方。
管理协议将列出所有重要安排，包括管理服务范围、费用以及合同条款和条件。以下是与管理公司签订合同时应特别检查的要点。
管理任务的范围：确认外包给管理公司的任务范围（如租户招聘、合同程序、租金收取、投诉处理、参加搬出、清洁和检查等）。此外，检查管理公司是否可能将工作分包给其他公司也很重要。合同中将说明是否可以重新分包工作以及分包的条件。
管理费（佣金）和支付方式：检查支付给管理公司的管理费金额（如租金收入的 X%）以及支付方式和时间。此外，还要了解管理费中未包括的工作费用的负担情况（如设备故障时的安排维修费用、处理诉讼的费用等）。
如何管理租金和押金：检查管理公司如何存储和管理租户支付的租金和押金，并将其汇给业主。根据法律规定，管理公司有义务将租金和押金等业主财产与自有资金分开管理。因此，要检查是否有适当的资金管理方法，如将资金转入业主名下的账户或使用信托账户。
定期报告的方法和频率：检查你收到物业收支和租户状况报告的频率和方法。一般来说，汇款单和管理报告是在每月汇付租金时提供的，但重要的是要核实你是 否只能收到口头报告，还是可以收到书面或数据形式的报告供你记录。
租户关系政策：检查如何和由谁来处理租户的投诉和询问，以及对设备故障等作出紧急反应。同样重要的是检查是否有 24 小时联系电话，以及公司如何在深夜或节假日处理问题。由于管理公司作为业主的代理人与租户打交道，您可以期待他们礼貌而迅速的回应，但了解他们在这一领域的经验以及手册的准备情况也很有帮助。
合同期限和取消条件：确保您也了解管理合同的期限（如每年自动续约）以及中途取消合同时的取消条件。尤其不能忽视取消合同的方法和是否存在罚金。有些公司对解除合同收取高额罚金，而有些公司则在转租合同中规定了不允许业主在合同到期前终止合同的条件。请仔细检查终止条款，以免日后发现不利条件。
免责声明：如果有免责声明规定了管理公司不承担责任的范围（免责声明），请确保您也了解其中的内容。例如，"管理公司对自然灾害造成的建筑物损坏不承担责任"。此外，最好考虑采取必要的措施，如业主自己购买保险，为此类风险做好准备。
管理合同签订前的重要事项说明文件中会详细说明上述要点，实际合同中也会包括这些要点。在签订合同时，将逐一核对这些要点，并在合同上签字盖章，作为双方同意的证明。合同签订后，管理公司将向业主提供一份合同副本（与《建筑用地和建筑物经营法》第 37 条相对应的文件），业主必须收到并妥善保管。为了防止出现问题并确保遵守法律，必须保留书面协议，而不仅仅是口头解释。如果您在签订合同时仍有不清楚的地方，可能会给日后带来麻烦，因此，如果您有任何疑问，请在签订合同前进行核实，必要时可要求对合同进行修改或补充。值得信赖的管理公司会注意确保业主完全理解并同意合同内容。
最后，这里有一份清单，帮助业主在租赁管理业务中加强法律合规性，安心经营。业主自己可以通过定期检查以下几点来防止违规行为并保持信任关系，而不是由管理公司来决定
检查管理公司的执照和注册情况：确保您签约的管理公司持有建筑承包商执照，且该执照有效。此外，如果管理的单元数量较多，则应检查出租房管理公司的注册号（根据 2021 年生效的《出租房管理业务法》，管理 200 个单元以上的公司必须在国土交通大臣处注册）。执照号码和注册情况可在公司网站、名片和办公室内张贴的标志上查询。
重要事项是否得到适当说明：检查建筑承包商在签订合同前是否以书面形式向租户说明重要事项。虽然近年来信息技术指导已经普及，但如果事先对重要事项进行书面说明和解释，就像业主亲自与租户见面一样，是没有问题的。当业主与管理公司签订管理合同时，要回头看看是否向业主提供了重要事项的书面说明，以及是否向其进行了充分解释。如果考虑签订转租协议（一次性租约），根据法律规定，业主有义务事先收到关于减租风险的详细说明（重要事项说明），因此要确保风险和条件以书面形式呈现，而不仅仅是口头说明。
合同内容和保管：确保您了解租赁协议和管理合同的所有内容。确保没有不确定因素，尤其是在费用、合同条款和终止条件等重要事项上。有无取消合同的违约金也是需要检查的重要一点。签约盖章后，双方应各保留一份合同文件。业主也应将收到的文件存档，必要时可立即查阅。
资金管理的适当性：检查属于业主财产的资金，如租金和押金，是否由管理公司妥善隔离和管理。检查每月汇款对账单和账户查询，查看租户支付的款项是否按约定汇给业主。如果出现任何延误或短缺，应立即询问并确认原因。可靠的管理公司会将业主的资金和公司的运营资金明确分开，并及时报告和解决任何问题。
接收定期报告：检查管理公司是否按照合同规定提供定期报告。检查是否按时收到月度报告和租金汇款单，是否有不清楚的地方。如果对报告有任何不足或疑问，不要听之任之，应询问负责人，必要时获取补充信息。业主认真检查报告的态度有助于管理公司保持紧迫感，从而有助于加强合规性。
检查租户的回应情况：还应监督管理公司对租户投诉和要求的回应情况。要求他们在定期报告和通信中不时分享发生过哪些询问或问题，以及他们是如何处理的。如有必要，业主最好进行一次租户调查，了解管理公司的应对措施是否存在问题；如果签订了24 小时应急服务合同，则应了解其具体内容（如漏水或钥匙丢失后的初步应对措施），以便管理公司在紧急情况下能迅速做出反应。
内部系统和对法律变化的反应：确定管理公司的内部合规系统（如运营经理的检查）是否正常运行也很重要。您可以放心的是，公司已建立了一套系统，通过公司内部多人的参与来防止错误和非法活动的发生，而不是由负责人来决定。此外，还要留意物业行业的法律变化信息。例如，近年来出现了一系列重大法律变化，如取消了对电子合同的禁令。以电子方式提供重要项目说明和合同的能力简化了合同签订程序，但即使在这种情况下，也有必要检查程序是否符合法律规定。业主需要了解最新趋势并做出回应，而不是由管理公司来决定，以防止违规行为并确保合理的租赁管理。
本节介绍了《建筑用地和建筑物业务法》与《租赁住宅管理业务法》在不动产租赁管理方面的基本框架和区别，以及签订合同和提供说明时应注意的事项和清单。虽然一开始可能会觉得很难，但了解了这些要点，就能减轻您对租赁管理的焦虑。遵守法律法规不仅是为了避免当局的指导，还直接关系到保护业主自身的资产以及与租户建立信任关系。事实上，《出租房屋管理经营法》的宗旨也是 "保护房东（业主）和租户双方的利益，以实现双方共赢为目标"。通过加强合规管理，可以更接近这种双赢的租赁管理。
对于新手业主来说，只要使用本文提供的清单，并与可靠的房地产公司或专家合作，逐一采取措施，就不会有问题。如果有不确定的地方，可以咨询管理公司负责人、租赁物业业务经理或物业顾问，以积累相关知识。幸运的是，房地产行业有完善的法律体系，在大多数情况下，只要按章操作，就能避免出现重大问题。如果业主、管理公司和租户之间的良好关系是建立在合法合规的基础上，那么您就离通过稳定的租赁管理来确保利润的目标更近了。我们希望您能在踏实经营之前掌握好基础知识，实现安全无忧的房地产业主生活。