近年来，日本国内居住的外国人数量呈现增长趋势，据报告,2023年该数量首次在全国范围内突破300万人。 在人口减少和老龄化加剧的背景下，接受外国租户已成为空置房対策的重要一环，对房地产所有者而言是不可忽视的议题。另一方面，由于语言、文化和生活习惯的差异，许多所有者对与外国人签订租赁合同感到不安。然而，通过适当的应对措施和充分的考虑，这些不安可以得到缓解，甚至可以认为接受外国租户有助于实现稳定的租赁经营。 事实上，作为租赁管理专业机构的INA也认为，接纳老年人、外国人等住房保障优先群体的重要性将日益凸显，通过活用租金债务担保等适当措施，可实现安心出租。本文将从积极视角出发，解析房地产业主在与外国人签订租赁合同时需特别注意的关键点，以及预防纠纷的实用对策。
与外国人签订租赁合同时需注意的关键点
接受外国人租客时，与接受日本人租客相比，需要采取不同的考虑和准备。以下是与外国人签订租赁合同时需特别注意的主要事项。
- 语言障碍与合同内容理解： 签订租赁合同时，需要签署合同书、重要事项说明书等大量文件。如果这些文件仅以日语书写，对于日语理解不足的外国人租客来说，掌握内容将非常困难。合同内容理解不足可能成为纠纷的主要原因。 因此，建议在条件允许的情况下，提供多语言版本的合同文件或安排专业翻译，并详细解释合同条款和规则，确认对方理解。通过消除语言障碍，可有效防止因误解引发的纠纷。
- 合同惯例（礼金、敷金、更新费等）的差异： 日本的租赁合同中存在海外没有的“礼金”和定期收取的“更新费”等独特惯例，这些制度对外国人来说尤其难以理解。此外，关于合同签订时收取的敷金的处理方式（如退租时用于原状恢复费用等），若未向不熟悉日本规则的外国人充分说明，也可能导致误解。 实际上，许多外国租户误以为押金在退租时会全额返还，对日本独特的原状恢复费用结算规则缺乏理解。在签订合同前，需详细说明礼金、押金、更新费等金钱条款以及退租时的原状恢复原则，并确保对方充分理解并同意，可有效预防后续金钱纠纷。
- 生活习惯与文化差异的考量： 垃圾分类方法、对邻居的噪音考量、退租时的清洁标准等生活规则与礼仪因国家和地区而异。在日本视为理所当然的规则，对外国人租客而言可能不熟悉且难以遵守。例如，在日本，退租时将房间打扫得比入住时更干净是常见做法，但这一习惯在海外并不普遍。 为避免因生活习惯差异导致的误解，建议在入住时准备多语言版本的指南，明确说明垃圾分类投放的具体日期和方法、安静时段、禁止事项（如禁止养宠物、转租等），并提前与租客共享。通过理解文化差异并明确规则，可营造双方都能安心生活的环境。
- 连带保证人及支付能力的保障： 租赁合同通常要求租客提供在日本居住的连带保证人，但外国人租客往往难以找到合适的保证人。过去，这一问题曾是外国人通过入住审核的障碍。然而，目前通过利用租金保证公司（租金债务保证），老年人、留学生及外国人也能更容易签订租赁合同。 担保公司承担连带保证人的角色，因此房东在降低拖欠风险的同时，也能接受更广泛的租客群体。与外国人签订租赁合同时，务必考虑使用担保公司，并确保租金支付有保障。
- 在留资格及身份确认： 在签订租赁合同前，务必确认租客的在留资格（签证类型及有效期限）和身份。接收外国人租客时，需通过护照或在留卡确认在留期限，确保其在合同期间内合法居留。同时，需提前明确入住人数及是否存在同住者。 部分国家或地区存在单身公寓多人合租的常见情况，为防止未经许可的超员入住，需在合同签订前明确约定入住人数（包括同住者）。此外，了解银行账户开设情况及紧急联系电话（如手机号码）等信息，对于确保租金转账及沟通渠道畅通至关重要。通过严格核实上述事项，可有效降低合同签订后出现意外纠纷的风险。
以上几点需特别注意，与外国人租客在签订合同前充分沟通并达成相互理解，是实现顺畅租赁经营的第一步。无论国籍如何，均需进行公平的入住审核并进行充分说明，在双方达成一致的基础上签订合同，这是最为重要的。
外国人租赁纠纷预防要点
基于上述注意事项，以下将介绍几种有效预防与外国人租客发生纠纷的措施。通过适当的准备和应对，许多纠纷可在事前预防。实践以下外国人租赁纠纷预防措施，房东也可安心将房屋出租给外国人。
- 积极利用租金保证公司（租赁保证）： 如前所述，使用保证公司在与外国人租客签订合同时几乎是必不可少的。如果将加入保证公司作为入住条件，即可应对租金拖欠或租客突然回国等突发情况。实际上，保证公司的使用率近年来显著提升,2020年时约97%的租赁合同均采用了该服务。 通过担保公司建立租金回收机制，房东可确保稳定的租金收入，并预防因拖欠租金引发的纠纷。
- 严格进行入住审核（确认居留期限及入住人数）： 虽然无需对外国人租客进行特殊歧视，但建议在签订合同前比对日本人租客更为谨慎地进行入住审核。具体而言，需确认居留资格类型及居留期限，评估租客是否具备履行合同期限的条件。 此外，需掌握所有入住计划者的姓名及关系，并约定禁止未经许可的他人入住。在合同中明确居住范围，对追加同住者实行事前许可制等措施亦有效。同时，务必实施基本审核，如要求提交收入证明、核实雇主或学校在读情况等。通过严格审核，可提前消除纠纷隐患。
- 委托具备外国人入住应对能力的专业公司： 为防止因语言和文化差异引发的纠纷，可考虑委托具备外国人入住支持体系的房地产管理公司或中介机构。具备丰富外国人入住应对经验的公司，可在合同签订时用英语等其他语言顺畅说明重要事项，并解释入住后的生活规则。业主难以应对的细致沟通或投诉处理，也可通过委托专业公司管理来确保安心。 例如，若管理公司能在运营中的物业配置双语工作人员，即可用租客母语回应咨询，从而扩大目标租客群体。借助专业人士的协助，既能减轻业主负担，又能实现纠纷预防与快速响应。
- 国土交通省的指南及多语言工具的活用： 政府也正在制定促进外国人顺利入住民间租赁住宅的政策。国土交通省制定的《外国人民间租赁住宅入住便利化指南》中，总结了出租方和房地产中介在实际操作中的要点，并公开了多种语言版本的检查清单。 例如，供外国租客填写入住条件的“入住条件检查表”、用于告知入住时及退租时规则和礼仪的“入住约定检查表”（附多语言版房屋规则说明资料）、以及入住审核所需文件清单等，均已翻译成英语等主要外语。利用这些官方工具，可弥补语言差异导致的说明不足，促进租客与房东之间的信息共享。 建议房东也先浏览一下指南，将可用的资料纳入合同实务中。利用官方指南是应对外国人租赁的有力支持。
采取上述措施，可以大幅减轻与外国人租客签订租赁合同带来的风险，实现安心稳定的租赁经营。
总结
与外国人签订租赁合同，最初可能会因语言和制度差异感到困惑。 然而，以诚实积极的态度与对方沟通，并采取上述适当措施，大多数问题都可以预防。与日本租客一样，以公平的标准进行审核和签订合同，并努力实现相互尊重立场和文化的沟通。积极接受外国租客不仅可以降低空置风险，还有助于稳定租赁经营。 在 globalization 不断推进的时代，把握社会需求，将与外国人租客的租赁合同视为新的商业机会，积极尝试如何应对，或许是一个值得探索的方向。只要业主以诚恳的态度应对，便能超越国籍的界限建立互信关系，实现双方共赢的租赁合同。最后，作为房地产业主，希望您能具备专业知识与灵活的应对能力，为外国人租客提供安心的居住环境，从而实现与外国人租客的顺畅租赁关系。