近年来，外国富裕投资者对日本房地产的投资迅速扩大。这一现象并非只是暂时的趋势，而是日本房地产市场独特吸引力和全球投资环境变化的必然结果。
对于外国投资者而言，日本房地产市场具有三大优势：高收益、政治稳定以及日元疲软带来的可负担性。
INA & Associates K.K.在房地产交易方面积累了丰富的经验，主要面向超高净值人士。在本文中，我们将结合专家意见，为海外高净值人士成功投资日本房地产提供全面指导。从投资注意事项、实际购买程序到长期资产管理策略，它都提供了详细、实用的信息。
东京房地产市场上的外国富裕投资者逐年增加。根据国土交通省的土地白皮书，2024 年海外投资者购买房地产的金额为 9,397 亿日元，比前一年增加了 63%。这一数字表明，外国投资者在日本房地产投资市场中的份额一直保持在 30% 以上，已不容忽视。
投资重点是来自大中华区（中国大陆、香港、台湾和新加坡）的高净值人士。他们中的许多人以 3 至 5 亿日元的现金预算购买房产，很少使用贷款。西方投资者也在增加，特别是私募股权基金和超高净值人士的大规模投资。
从各地区的投资趋势来看，以下特点非常明显
| 地区 | 特点 | 平均投资额 | 主要投资群体 |
|---|---|---|---|
| 港区（赤坂、六本木、青山） | 国际品牌力量、使馆区 | 3-8 亿日元 | 大中华地区、西方人 |
| 涩谷区（广尾、惠比寿、代官山） | 豪华住宅区、文化景点 | 2-6 亿日元 | 大中华地区，韩国后裔 |
| 千代田区（磐町、霞关） | 政治和经济中心 | 40-10 亿日元 | 欧洲、美国、中东 |
| 中央区（银座、日本桥） | 商业和金融中心 | 2-5 亿日元 | 大中华区、东南亚 |
在这些地区，120 平方米以上的宽顶层公寓尤其受欢迎，由于其稀缺性，预计将保持并提高资产价值。
日元从 2022 年开始大幅贬值，为外国房地产投资提供了巨大的顺风。以美元计价的日本房地产价格大幅下跌，为外国投资者创造了 "低价销售 "的机会。
具体来说，2022 年初，日元对美元的汇率约为 115 日元，到 2024 年暂时贬值到 160 日元的水平。因此，对于持有美元和港元等强势货币的投资者来说，购买日元资产是一个极具吸引力的投资机会。
例如，如果要购买价值 5 亿日元的房产，在 2022 年初需要投资约 435 万美元，而在 2024 年日元走弱时，购买同样的房产只需约 312 万美元。这一约 28% 的价格差异是直接影响投资回报的重要因素。
据估计，东京顶层公寓的假定收益率约为 3.5% 至 4%，与其他大城市相比属于较高水平。请参见下表比较。
| 城市 | 名义收益率 | 政治稳定性 | 流动性 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 东京 | 3.5-4.0 | 极高 | 高 | 租赁市场稳定 |
| 香港 | 2.0-2.5 | 不稳定 | 高 | 存在政治风险 |
| 新加坡 | 2.5-3.0% | 高 | 中等 | 有供应限制 |
| 纽约 | 2.0-3.0 | 高 | 极高 | 维护成本高 |
| 伦敦 | 2.5-3.5 | 中等 | 高 | 受英国脱欧影响 |
除了收益率优势外，日本租赁市场的稳定性（空置率低、租金稳定）也是寻求长期投资的富裕投资者的投资战略的重要因素。
在东京 23 区的住房租赁市场中，空置率一直保持在 3% 左右的极低水平，租金大幅下跌的风险有限。这是因为，由于人口持续流入和新增供应有限，供需平衡对投资者仍然有利。
日本房地产市场最重要的特点之一是对外国人购买房地产没有任何限制或规定。无论国籍、签证类型或永久居留身份如何，任何人都可以在与日本人完全相同的条件下成为土地或建筑物的所有者。
这种制度优势在全世界都极为罕见。许多国家对外国人购买房产都有一些限制，例如，可以购买的房产类型或所在区域可能受到限制，或者可能需要政府许可。但在日本，外国人可以拥有整栋建筑物，包括公寓、共有公寓、办公楼甚至土地，这对于投资日本房地产的富有外国人来说是一大优势。
在税收方面，外国人和日本人之间没有歧视。购置房产时（登记执照税和不动产购置税）、持有房产时（固定资产税）和出售房产时（转让所得税）的税收规定都与日本国民相同。这种平等大大降低了投资规划和收益计算中意外增加成本的风险。
此外，购买的房产可以自由出售、捐赠或继承，而且没有所有权的时间限制。因此，可以将日本房地产作为长期资产积累战略的一部分。
对于富有的外国投资者来说，日本稳定的政治和良好的社会秩序是极其重要的投资决策因素。特别是在当前地缘政治风险加剧的国际环境下，日本房地产作为 "安全资产 "受到高度评价。
良好的公共安全是投资日本房地产的主要吸引力之一。日本在全球和平指数（GlobalPeaceIndex）中一直名列前茅，确保了有形资产的安全。这是在海外持有实物资产（房地产）时需要考虑的一个重要因素。
法律制度的透明度也是让投资者放心的一个重要原因。日本的司法系统高度独立，确保所有权得到保护。在合同执行和争议解决方面，也可以期待公平和可预测的结果。
此外，虽然日本面临自然灾害的风险，但其备灾和恢复能力在世界上名列前茅。通过《建筑标准法》规定的严格抗震标准、完善的保险制度和快速的灾后恢复系统，自然灾害对资产价值造成损害的风险得到了充分管理。
由于中国房地产市场的不确定性以及西方国家与中国摩擦的增加，大中华地区的富裕人群正急于在地域上实现资产多元化。日本房地产投资被定位为这一资产多元化战略的重要组成部分。
分散投资日元资产既能降低货币风险，又能确保未来的定居地。特别是，考虑到子女的教育环境和老一代人的生活环境，投资越来越多地从长远角度出发。
日本高水平的教育、卓越的医疗保健系统和高质量的社会基础设施，不仅是单纯的投资目标，也为作为 "生活方式中心 "的日本房地产增添了价值。对于希望与家人长期居住在日本的高净值人士来说，方便的国际学校和先进的医疗设施是一个重要因素。
日本房地产市场相对成熟，价格突然波动的风险较低，这也增强了风险对冲效应。与新兴经济体的房地产市场相比，日本房地产市场因政策变化或经济冲击而导致价格大幅下跌的风险有限，这对重视稳定资产保护的富裕人士来说是一大吸引力。
日本房地产投资的最大风险之一是汇率波动的影响。虽然目前日元疲软对外国投资者有利，但未来日元升值可能会对投资回报产生重大影响。
例如，如果以 1 美元兑 150 日元的价格购买价值 5 亿日元的房产，投资额约为 333 万美元。但是，如果在出售时日元升值到 1 美元兑 120 日元，同样的 5 亿日元将价值约 417 万美元，这意味着即使以日元计算的价格保持不变，以美元计算的回报率将约为 25%。相反，如果日元贬值到 1 美元兑 180 日元，计算结果则显示损失约为 7%。
为了应对这种货币风险，许多外国投资者会考虑采用以下对冲技术
主要外汇套期保值技巧
不过，这些对冲技术都需要成本，对投资收益的影响也应慎重考虑。
日本相对容易发生地震、台风和洪水等自然灾害，这些风险是房地产投资中不可忽视的因素。特别是大地震造成的建筑物损坏或台风造成的洪水会直接影响资产价值。
不过，日本的《建筑法》拥有世界上最严格的抗震标准，1981 年后按照新的抗震标准建造的建筑物在发生大地震时安全性很高。
此外，日本还拥有广泛的保险体系，地震保险可以附加到火灾保险中，以弥补自然灾害造成的损失。尤其重要的是，要仔细考虑昂贵财产的保险金额和保险范围。
自然灾害风险防护要点
日语的特殊性和日本特有的商业惯例可能成为外国投资者的主要障碍。在房地产交易中，很多情况下都需要专业知识和日语技能，例如理解合同内容、掌握法律程序和进行税务申报。
特别是在以下情况下，专家的支持是必不可少的。
需要专家支持的情况
INA&Associates Ltd. 为海外投资者提供全面的支持服务，确保跨越语言障碍的房产交易顺利进行。我们的专业人员精通中英文，拥有丰富的海外项目经验，可提供从投资考虑到销售的全面支持。
为了避免因文化差异造成的误解和问题，我们会详细解释日本的商业惯例和法律要求，为投资者创造一个可以安心进行交易的环境。
外国投资者购买日本房地产的程序与日本人基本相同，但需要一些特殊文件和程序。标准购买流程如下。
购买日本房地产的基本流程
居住在国外的外国人在日本购买不动产时，除了日本国民通常需要准备的文件外，还需要准备特殊文件。
| 文件名称 | 日本人 | 外国人（居住在国外） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 身份证明文件 | 驾驶执照等 | 护照 | 原件和复印件 |
| 地址证明 | 居住证明 | 宣誓书 | |
| 印鉴证明 | 印鉴证明 | 宣誓书 | 签名证明也可接受 |
| 资金证明 | 余额证明 | 余额证明（英文） | 由金融机构出具 |
| 居住状况 | 不需要 | 不需要 | 购买无限制 |
宣誓书是外籍人士用来替代在留证明或印章的重要文件。该文件可证明个人身份和地址，必须由当地公证人或日本领事馆认证。
根据《外汇和外贸法》（《外汇法》），非居民在日本购买不动产时必须进行申报。必须在购买房地产后 20 天内向大藏省报告。
外汇和外贸法》报告概要
未申报可能会因违反《外汇和外贸法》而受到处罚，因此必须确保在期限内完成手续。
根据日本法律，不动产所有权转移登记是一项强制性程序。由于该程序比较复杂，需要专业知识，因此通常由司法书记官执行。
司法代书人在登记程序中的作用
通过选择在涉外事务方面具有丰富经验的司法代书人，您可以放心，语言问题和特殊程序将得到妥善处理 INA&Associates Ltd. 利用其熟悉外国投资者事务的司法代书人网络，为顺利办理注册手续提供支持。.
选择合适的房产是海外高净值人士成功进行日本房产投资的最重要因素。必须仔细考虑三个方面：地点、物业类型和潜力。
地点选择的重要性
即使在东京市中心，不同地区的投资特点也大不相同。必须全面评估以下因素
特别是港区、涩谷区和千代田区的黄金地段具有很高的国际知名度，预计未来其房产价值将保持不变或有所提高。
按物业类型划分的特征
| 物业类型 | 估计收益率 | 流动性 | 易于管理 | 适合投资者 |
|---|---|---|---|---|
| 豪华公寓 | 3.0-4.0 | 高 | 简易 | 适合初学者 |
| 单身公寓 | 4.0-6.0% | 中等 | 适中 | 适合有经验者 |
| 办公楼 | 3.5-5.0% | 低 | 困难 | 针对高级用户 |
| 商业建筑 | 4.0-7.0% | 低 | 困难 | 专业人士 |
对于国际投资者而言，建议从豪宅开始投资，这样便于管理和资金周转。
建立一支可靠的专家团队是成功进行日本房地产投资的关键。通过与以下专家合作，可将投资风险降至最低，将收益最大化
所需专家及其作用
INA&Associates 有限公司利用其专业网络为海外投资者提供全面支持。我们的管理理念以 "人力资本 "和 "信任 "为核心，旨在实现各方满意的交易。
在财富投资战略中，重要的是注重长期资产的积累和保值，而不是追求短期利润。我们建议在制定投资战略时考虑以下因素
设定持有期限
退出策略多样化
构建投资组合
对于富有的外国投资者而言，投资日本房地产是一个绝佳的投资机会，它具有三大吸引力：高收益、政治稳定和制度优势。特别是当前日元贬值，对海外投资者来说是一个绝佳的投资机会。
另一方面，也存在外汇波动风险、自然灾害风险以及语言和文化障碍等挑战。妥善管理这些风险并利用专家的支持，可以大大提高成功的概率。
对于考虑投资日本房地产的高净值人士，我们建议首先咨询值得信赖的专业人士--INA & Associates KK 为国际投资者提供免费咨询，并可根据您的投资目标和预算推荐最佳投资策略。INA&Associates 是为外国投资者提供投资建议的领先机构。
作为一家 "人力资本投资公司"，我们将客户的成功放在首位，并致力于与客户建立长期合作伙伴关系。如果您对日本房地产投资有任何问题或疑问，请随时联系我们。
可以，外国人在日本购买房产没有任何限制。无论国籍、签证类型或永久居留身份如何，他们都可以在与日本国民相同的条件下购买房地产。可以获得土地和建筑物的所有权，也可以自由出售或继承。
根据投资房地产的不同，金额差别很大，但对于东京市中心的投资性公寓而言，金额一般在 3,000 万至 1 亿日元之间。来自海外的高净值人士通常会投资价值 3 亿至 5 亿日元的高端房产。通常采用现金购买，但也可根据条件提供贷款。
对于外籍投资者来说，外包给可靠的物业管理公司是很常见的做法。他们可以在租金管理、建筑维护和租户关系方面提供全面支持。标准管理费约为租金的 5%。
可以。购买房产不需要签证。但是，仅仅拥有所购房产并不能获得日本居留签证。如果您希望在日本逗留较长时间，请考虑单独申请 "经营管理签证 "或类似签证。