提高物业管理质量和安全的关键在于 建筑承包商 的专业技能，他们熟知法律法规和合同惯例。本文具体阐释了建筑承包商在租赁管理、公寓管理和销售经纪各个阶段所扮演的角色，并指出了将风险最小化和资产价值最大化的途径。对于希望同时追求合规性和客户满意度的业主和运营商来说，这是一本必读书。在文章末尾，您还可以找到 INA & Associates 高端物业管理服务的实例。
建筑地段和建筑交易商（一般简称为 "宅建士"）是具有专业资格的房地产交易商，根据《建筑地段和建筑物交易业务法》获得国家许可。在签订房地产买卖或租赁合同时，建筑承包商专门负责重要的法定职责，具体有以下 "三专职责"：
重要事项说明（交付第 35 条文件）：在签订合同前向房地产购买者和承租者说明与房地产和交易条件有关的重要事项。
签署并盖章重要事项说明文件：建筑承包商签署并盖章说明上述重要事项的文件（重要事项说明文件）。
在合同（第 37 条文件）上签字盖章：在签订合同时签发的文件上签字盖章，如销售合同和租赁合同。
这些都是只有建筑承包商才能执行的法定任务，房地产中介公司必须始终通过建筑承包商解释重要事项并交付合同文件。没有建筑承包商参与的合同程序是法律所不允许的，如果出现违约，合同有可能失效或受到行政处罚。因此，建筑承包商在房地产交易中是不可或缺的，对消费者保护和交易的适当性做出了重要贡献。
还需要注意的是，建筑承包商只有在各都道府县知事处注册并获得建筑承包商证书后才能工作，而不是简单地通过考试。2015 年的法律修正案将 "建筑总承包商 "的名称改为 "建筑地段和建筑交易商"，这也强调了该行业的职业道德和责任。建筑承包商被定位为房地产交易专业人士，负责利用其丰富的法律知识（如《建筑地块和建筑物交易法》、《民法》、《建筑标准法》、《城市规划法》）保护合同各方的利益。
在物业管理行业（物业租赁管理、管理机构等），建筑承包商在各种情况下也发挥着重要作用。例如，从为出租物业招募租户到签订合同。当物业管理公司受业主委托管理出租物业，并作为中介与潜在租户签订租赁合同时，必须由注册建筑承包商对租赁合同中的重要事项进行说明。无论是新建公寓还是出租公寓，招募租户和签订租赁合同的行为都属于建筑承建商的业务范畴，因此也属于建筑承建商的专有工作范围。
可以使用的具体情况如下
向租户解释重要事项：建筑承包商仔细解释房屋结构和设施以及合同条款（租金、押金、礼金、合同期、续约费、取消通知期等），并向租户提供书面解释。通过确保提供法律要求的解释，可以避免日后出现问题。如果建筑承包商熟悉物业和合同内容，解释中的遗漏和不足就不容易发生，租户就可以放心地签订合同。
代表业主：当所管理的物业出租给第三方时，管理公司代表业主（房东）签订租赁合同。在这种情况下，建筑承包商作为业主的代理人在合同上签字盖章，并对重要事项进行解释，从而代表业主履行法律程序。由于建筑承包商对房产状况和租赁条件有准确的了解，他/她的优势在于能够代表业主充分履行其责任。
处理索赔和问题：如果在租赁期间出现问题（如设备故障或合同违约），建筑承包商的知识可以派上用场。他们可以根据合同采取适当措施，并从法律角度为租户和业主提供建议，从而有助于友好解决纠纷。拥有建筑承包商的管理公司还能增强租户之间的信任感，从而产生一种安全感，相信公司会遵守规则并处理好相关情况。
房地产交易：有些物业管理公司不仅出租物业，还作为经纪人出售业主委托的物业，或处理投资物业的买卖。在这些物业买卖中，建筑承包商也是不可或缺的，他们负责从签订合同前的重要事项说明到签订合同的一切事宜。在管理物业的买卖中，有一些需要说明的具体事项，如租赁期间的合同关系和建筑物的状况等，拥有管理业务知识的建筑承包商可以准确地解释这些事项，从而使交易得以顺利进行。
如上所述，建筑承包商作为合同和法律方面的专家，在物业管理中也发挥着积极作用，并在合同活动中起到关键作用。建筑承包商的参与可以确保系统地向业主和租户作出解释，并确保交易透明和令人信服。事实上，物业管理公司通过宣传由合格的工作人员处理，更容易获得客户的信任，而 "因为有建筑承包商，所以我们很安全 "的声誉也直接关系到企业的价值。
从事房地产业务的公司有法律义务设立一定数量的建筑承包商。建筑地块和建筑物交易业务法》规定，每个办事处每五名员工必须至少有一名建筑承包商（专职建筑承包商）。每个办事处必须至少配备一名全职建筑承包商，否则将无法获得营业执照。如果缺少建筑承包商，必须在两周内更换，否则将受到严厉处罚，如停业、吊销执照和最高 100 万日元的罚款。因此，设立建筑承包商是房地产企业的法定要求，也是企业管理中最重要的合规问题之一。
另一方面，在物业管理行业，除了注册建筑承包商之外，还有两个相关的资格是必须具备的：首席行政官和出租物业经理。两者与建筑承包商的区别和设立标准比较如下。
| 资格和职位 | 工作范围 | 设立义务（标准） | 主要专属职责 |
|---|---|---|---|
| 房地产交易代理（宅建士） | 房地产销售和租赁中介（建筑施工业务的所有方面） | 每个办事处每五人至少一名（每个办事处至少一名） | 重要事项的说明（第 35 条）、文件的交付、合同的签署和盖章（第 37 条）等（与买卖合同和租赁合同有关的职责） |
| 管理服务总管 | 共有公寓管理服务（共有公寓单位所有权下的共有公寓管理） | 每个办事处每 30 个管理协会至少一名 | 解释管理合同中的重要事项、在合同上加盖名称和印章等（与管理合同有关的工作） |
| 出租房业务经理（业务经理） | 出租房管理（出租房业主委托管理） | 每个事务所至少一名（*管理单位超过 200 个时必须登记）。 | 解释租赁管理合同中的重要事项，监督租赁房屋管理业务（履行向业主报告的义务等） |
如上所述，建筑承包商和行政主管/出租房管理人在工作任务和相关法律法规方面具有不同的资质。注册建筑承包商一般从事房地产交易（买卖和租赁中介），而首席管理员则专门从事公寓管理。根据《公寓适当管理法》，公寓管理公司必须任命一定数量的总管，在与管理协会签订合同时，总管必须对重要事项进行说明。这相当于租赁交易中建筑承包商的角色，可以说是通过让公寓管理领域的合同专家也参与进来，来保护管理协会（客户）利益的一种机制。
近年来，根据《租赁物业管理经营法》，新近国有化的租赁物业管理人（俗称 "出租物业管理人"）已成为租赁物业管理人的必备资格。管理一定数量单位（超过 200 个）的出租物业经理有义务在每个办公室至少配备一名获得认证的出租物业经理作为业务经理。业务经理负责与出租房业主解释管理合同中的重要事项，并监督整体管理工作。虽然有过渡性措施允许建筑承包商在具备一定工作经验和参加培训课程后担任业务经理，但有专家指出，今后这一职位可能会合并为出租物业业务经理。
总之，物业管理方面的每项资质都有以下特点
法定义务：建筑承包商必须是建筑承包商，首席管理员必须是公寓经理，出租物业经理（业务经理）必须是一定规模以上的出租物业经理。
职责范围：建筑承包商负责销售和租赁的经纪合同，首席行政官负责公寓管理合同，租赁物业经理负责租赁物业的管理合同。
专职职责：二者均专职负责核心合同活动，如解释合同中涉及的重要事项、签署合同文件等。
人数：建筑承包商的人数根据雇员人数确定，总监管人的人数根据管理协会的人数确定，出租物业经理（业务管理员）的人数根据管理单位的人数确定。
建筑承包商和总监管人有很多共同点，如考试范围中的法律知识，通过获得双证，他们被承认为可以处理从物业交易到建筑管理等广泛工作的人员。在实践中，房地产公司同时从事租赁中介和租赁管理的情况很多，根据《租赁管理事业法》，建筑承包商兼任事业管理人的情况也很常见。公司必须确保每个合格人员都在正确的位置，以遵守法律并提高服务质量。
获得并持有建筑承包商资格对公司和个人都有很大好处。
对公司的好处：.
合法合规和业务稳定：如上所述，建筑承包商是业务运营的基本要求，拥有足够数量的建筑承包商可减少对行政处罚等问题的担忧。反之，如果数量不足，合规管理不到位，风险就会增加。有了合格的员工，就能确保稳定的运营，并能通过完整的系统开设新的办事处和扩大业务。
提高客户信任度：公司内部拥有一名合格的建筑承包商本身就是一种信任的象征。如果由有资质的人员来处理承包情况，客户就会感到放心，因为他们掌握在专业人员手中。建筑承包商可以根据其法律知识提供适当的意见和建议，这也能提高客户满意度。作为企业形象，您可以提出 "由合格的专业人员提供服务"，从而将自己与其他公司区分开来。
扩大工作范围：如果员工拥有建筑承包商资格，就能扩大建筑承包工作的范围，如物业销售和租赁中介。例如，如果一家专门从事租赁管理的公司也能处理自己的租赁中介业务，就可以提供一站式服务。此外，如果公司内有足够多的建筑承包商，就可以同时处理大量合同，从而避免错失商机。
加强合规制度：合格的员工熟悉《建筑承包商法》和相关法律法规，有助于提高公司内部的合规性。如果利用建筑承包商的知识检查合同文件和工作流程，就可以消除非法合同条款，审查工作程序，从而降低诉讼风险和索赔数量。在某些情况下，建筑承包商还可以作为内部审计和员工培训的指导者。
个人方面的优势
就业和转行的优势：建筑承包商在房地产行业非常受重视，几乎被视为一项基本资格。在房地产公司，"几乎每个人在进入公司后都必须取得资格证书"，如果你已经取得了资格证书，在招聘和晋升时很可能会得到优待。即使在房地产以外的行业，如金融、建筑和保险业，房地产知识也很受重视，建筑承包商在招聘时往往占有优势。各行各业都高度重视资格证书持有者，将其视为知识和信任的象征。
职业发展和增加收入：许多公司为持有建筑承包商资格证书的员工提供 "资格津贴"，有时每月可增加数万日元的工资。此外，建筑承包商有时会被视为未来管理职位的候选人，有时也是晋升办公室销售经理或经理职位的条件之一。即使您的目标是自己创业，建筑承包商资格也是获得房地产营业执照的必要条件，这为您开办自己的房地产公司打开了大门。
获得广泛的知识：通过学习资格证书获得的房地产法律、税收、建筑和土地知识在日常生活中的某些情况下非常有用。在自己买卖或租赁房产时，您可以利用这些知识进行有利的谈判，避免出现问题。此外，在处理金融产品（如房地产投资信托和反向抵押贷款）时，也可以利用建筑承包商的知识，在与房地产关系密切的领域拓展自己的活动领域。
拓展职业道路：以建筑承包商为起点，获得其他资格的双证也很受欢迎。例如，如果您获得了 "注册建筑承包商 + 总管理人 "或 "注册建筑承包商 + 出租物业企业管理人"，您就会成为从物业交易到租赁管理和公寓管理等各方面都能胜任的人才。此外，还有人将自己的资格与财务规划师（FP）和房地产评估师的资格结合起来，开创了自己的顾问事业。通过围绕自己的资格发展专业知识，他们可以为将来长期的职业生涯奠定基础。
如上所述，建筑承包商资格对公司和个人来说都是 "信任的象征 "和 "扩大机会的关键 "*。对公司来说，合格专业人员的存在可以帮助他们赢得客户和顾客的信任，发展业务；而对个人来说，资格证书可以增加他们的工作选择，使他们能够发展稳定的职业生涯。事实上，各大房地产公司比以往任何时候都更热衷于招聘建筑承包商，并对有资质的承包商给予优待。众所周知，房地产行业是建筑承包商通往成功的大门，这也是众多人以成为建筑承包商为目标的原因。
在物业管理工作中利用建筑承包商，可以实现整体业务的高级化（提供高级服务）。这在三个方面尤为有效：合规（遵守法律）、满足客户需求和降低合同风险。
确保合规：作为法律专家，建筑承包商了解与物业管理有关的各种法律法规（如《土地和房屋租赁法》、《住房质量保证法》、《消费者合同法》、《个人信息保护法》等）。这使他们能够仔细审查租赁协议和管理合同的内容，检查是否存在非法约定和缺陷。有了建筑承包商，公司就能采取预防措施，防止违法行为的发生，并在出现问题时迅速制定适当的应对措施。此外，有了建筑承包商，就能更快地跟上日益复杂和频繁的法律变化（如发票制度或《民法》修正案引起的合同惯例变化），并通过内部培训提高整个组织的合规水平。有人指出，部署建筑承包商是降低合规风险的有效手段，而不部署建筑承包商则可能导致合规管理不足和风险增加。
改善客户服务：在租赁管理业务中，对作为业主的业主和作为租户的租户的服务质量都很重要。当建筑承包商利用自己的知识应对客户时，他们与客户打交道的能力就会大大提高。例如，如果准租户对物业或合同条款有疑问，建筑承包商可以根据合同条款和法律背景提供清晰的解释。他们还可以就租金修订和退房结算（押金结算）的谈判向业主提供建议，向他们展示法律上适当的结算水平，从而保持信任关系，达成共识。在处理投诉时，"合格负责人 "的诚实解释会大大增强客户的安全感和满意度，从而维护客户对公司的信任。总之，建筑承包商的知识和资质成为客户关系的武器，并提高了服务质量本身的水平。
降低合同风险：物业管理中可能出现的许多风险都源于合同。在许多情况下，问题是由于合同不完善或对重要事项的解释有遗漏造成的。如果涉及到建筑承包商，则可以在签订合同之前确定风险因素并采取适当措施。例如，如果房产存在隐患，可以在重要事项说明中提前告知，或在租赁合同中作为特别条款加以规定，以防止日后出现纠纷。建筑承包商还可以在法律允许的范围内，提出双方都同意的合同条款，使合同内容得到合理调整。此外，如果建筑承包商对管理业务也很熟悉，那么就可以根据合同内容预见到实际风险，如拖欠租金的风险、设备故障时的责任分界点等，从而直截了当地应对突发情况。作为风险管理者，建筑承包商从合同阶段开始就参与其中，并在出现问题时为防止纠纷和减少损失做出贡献。
提高服务的可靠性和附加值：建筑承包商在公司中的存在可以让客户相信 "我们公司是由具有专业资格的人员管理的"，从而提高服务本身的可靠性。这正是物业管理服务的先进性所在。此外，在引进新方法时，例如最近流行的重要事项信息技术说明（重要事项在线说明），房屋建筑商可以在这一过程中发挥核心作用，并提供安全感。通过建立一个既能利用技术又能让建筑承包商在关键点上进行检查和跟进的系统，您可以提供既高效又可靠的新一代管理服务。因此，您将能够为客户提供其他公司所不具备的附加值，从而在市场上赢得竞争优势。
如上所述，可以毫不夸张地说，适当使用建筑承包商是提高物业管理服务质量的一个步骤。建筑承包商具有从传统的经验管理发展到以法律知识为支撑的科学管理和战略管理的推动力。物业管理公司一定要将建筑承包商的知识纳入公司内部，以实现合理、合规的管理，并提供客户满意度高的服务。
像房地产技术公司INA&Associates 有限公司这样的公司应从多个管理角度将建筑承包商作为人力资产加以利用。
具体来说，可以考虑以下措施和角度
有计划地分配和培训建筑承包商：管理层应根据公司的业务量和服务扩展计划，有计划地分配所需的建筑承包商数量。例如，如果因业务扩张而要设立新的地点，公司应提前招聘和培训人员成为建筑承包商，以便在开业时顺利分配专职建筑承包商。
设计工作，最大限度地发挥建筑承包商的技能：应给具有建筑承包商资格的员工安排工作，让他们充分展示自己的专业技能。例如，建筑承包商可被任命为一个项目的负责人，负责审查与合同相关的工作流程，并利用其知识规范合同格式和推广信息技术的使用；或者他/她可担任内部合规培训的讲师，为提高所有员工的水平做出贡献。从管理的角度看，赋予作为人力资产的建筑承包商权力和责任，将重要任务交给他们，可以提高他们的积极性，防止人员流失。
与技术相结合：INA&Associates 自诩为 "技术驱动型人力资本投资公司"，利用技术开发下一代房地产服务。利用这一优势，公司的战略可以是将建筑承包商的知识与技术相结合。例如，建筑承包商将参与开发基于人工智能的合同检查系统，他们的实践知识将反映在算法中；将创建一个系统，建筑承包商可以在在线客户服务系统上提供聊天咨询；合格的员工将参与最新的服务，如 VR 预览和电子合同，以消除用户的顾虑。这些都是其中的一些举措。从管理的角度来看，将建筑承包商作为人力资源的专业知识与技术相结合，可以创造出其他公司无法模仿的独特服务质量。只有利用公司内部的合格员工，才能通过人与技术的融合实现创新。
组织内部的知识共享和多技能：建筑承包商不应只专注于业务的某一部分，他们还应该能够在整个组织内传播自己的知识。例如，像INA&Associates这样的公司，其业务领域非常广泛，如租赁代理、租赁管理和销售代理等，因此在各部门之间共享专业知识以创造协同效应非常重要。例如，由合格的建筑承包商牵头组织学习班，向租赁管理部门的员工传授《建筑施工企业法》的要点，而经纪人则学习管理实践，这样的相互教育可以提高整个员工队伍的技能。从管理的角度来看，可以通过建立一个多技能的团队来创建一个灵活而强大的组织，同时确保知识不仅仅属于特定的个人。
因此，高层管理者必须制定明确的政策和措施，充分利用房屋建筑商这一人力资产。培养一种对资质持有者进行适当评估和晋升的企业文化，将形成一种良性循环，鼓励员工不断完善自我，进一步吸引优秀的建筑承包商人力资本。
随着出生率下降、人口老龄化、人工智能技术发展等社会环境的变化，预计未来建筑承包商在物业管理市场中的角色也将发生变化和发展。总之，未来仍将需要建筑承包商。本节将从几个方面总结其发展前景和社会意义。
人工智能时代建筑承包商的价值：近年来，房地产科技的发展带动了自动合同创建工具和人工智能聊天机器人的实际应用，以应对咨询。虽然一些日常工作可能会被人工智能取代，但诸如解释重要事项、与客户建立信任等建筑承包商的职责，却是人工智能难以取代的领域。根据客户的情况做出决定，以法律知识为后盾，并在面对面的环境中提供保证，这些工作只能由人类建筑承包商来完成。事实上，信息技术的使用将增加建筑承包商用于实际工作的时间，使他们能够提供更细致的客户服务。人们认为，通过技术与建筑承包商的合作，物业管理服务将在效率和复杂性方面继续发展。
法律制度的变化和建筑承包商责任的增加：随着《租赁住宅管理事业法》（2021 年）的颁布和 IT 加重说教禁令的解除，国土交通省正在促进房地产行业的健全和完善，围绕建筑承包商的制度也在发生变化。今后，有可能明确区分建筑承包商和出租房管理者的工作范围，并制定协作制度。例如，在角色分工上，可能会像过去一样，在签订租赁合同时，由建筑承包商对重要事项进行说明，而在签订管理合同时，由租赁物业经理对重要事项进行说明。即使在这种情况下，建筑承包商作为整个房地产交易的总协调人和责任人的地位也不会改变。从交易到管理，建筑承包商都必须以专业人士的身份始终如一地参与其中，从而为更加安全可靠的房地产分销市场提供支持。
市场需求和对建筑承包商的需求：由于日本人口减少，房地产需求预计将萎缩，但新的市场需求正在出现，如解决空置房问题、刺激现有住房的分配、两地居住和租房需求的多样化等。物业管理的重要性与日俱增，预计对建筑承包商的需求也将随之保持稳定。例如，物业知识对于新的金融产品（如作为利用老年人财富的一种方式的反向抵押贷款）至关重要，而建筑承包商正日益成为这些产品的桥梁。在物业管理市场，建筑承包商在解决转租的合理性和租赁合同的适当性等社会问题方面的作用将越来越重要。由于行政指导和监督也在不断加强，企业将继续寻求有能力的建筑承包商。
社会意义：安全放心居住环境的守护者：建筑承包商在社会住房生活安全网中扮演着一定的角色。房地产交易是很多人一生中都不会经历多次的昂贵交易，也是由于专业知识的差异而导致信息严重不对称的领域。这正是建筑承包商发挥社会作用的地方，他们充当中间人，保护往往处于弱势地位的消费者，实现公平交易。在物业管理领域，建筑承包商还充当租户与业主之间的协调者和公平规则的执行者，为确保居民的稳定和业主资产的保值做出贡献。适当的租赁合同和顺畅的管理是安全居住环境的基础。建筑承包商支持住宅生活中的 "安全和信任基础设施"。这也符合公众利益，今后，建筑承包商的社会意义将越来越大。
总之，在未来的物业管理市场中，建筑承包商将被定位为"应对变化的不断发展的专业人士"。即使行业正在经历数字化转型（DX），但作为人们对住宅安全保障的最后堡垒，对建筑承包商的需求仍将保持稳定。事实上，知识在新领域的应用以及与其他资格证书的合作将扩大建筑承包商的活动领域，从长远来看，建筑承包商仍将是一个前景广阔的资格证书。
建筑承包商是从事物业管理的公司和人员不可或缺的合作伙伴。本着社会使命感，建筑承包商自身也将通过进一步学习和深化专业知识，为整个房地产业的信誉和发展做出贡献。人们对建筑承包商在物业管理市场的未来寄予厚望。