转租公寓投资是个坏主意吗？专家深入解读风险与收益。

在考虑投资单间公寓时，您可能会经常听到 "转租 "一词。在介绍这一术语时，往往会提出 "租金有保证 "和 "没有管理麻烦 "等诱人的说法，但同时也会提出 "转租很危险 "和 "危险合同 "等警告。

在我从事房地产行业的多年时间里，在与许多投资者的交谈中，我看到了许多关于转租协议的误解和担忧。当然，转租协议也有需要注意的地方，但如果能正确理解和利用，转租协议对投资者来说不失为一种有效的选择。

在本文中，笔者将以房产投资专家的身份，详细介绍单间公寓投资中转租合同的结构、利弊以及签订合同时的注意事项。它为开始投资单间公寓的人和已经投资但正在考虑签订转租合同的人提供了决策信息。

什么是单间公寓投资中的转租？

转租合同的基本结构

转租合同是指业主将房产一次性租给转租公司（管理公司），再由转租公司将房产转租给租户的制度。这种合同形式也称为 "转租合同 "或 "分租合同"。

在正常的租赁管理中，业主直接与租户签订租赁合同，但在转租合同中，双方建立了以下关系

1.业主与转租公司之间：主租赁合同（具体租赁合同）

2. 转租公司与承租人之间：转租协议（分租协议）。

在这种安排下，无论是否有租户，业主都从转租公司处收取固定租金。承租人支付的租金由转租公司收取，然后由转租公司在扣除佣金后支付给业主。

与普通管理合同的区别

管理合同 "经常与转租协议混淆。清楚地了解两者之间的区别非常重要。

在管理合同中，业主直接与租户签订合同，只是外包管理服务。而在转租合同中，转租公司从业主手中租下房产，成为实际的出租人。

新《转租法》的更严格规定

2020 年 12 月生效的《房屋租赁适当性管理法》（俗称新《转租法》）使转租行业更加透明和适当。该法制定了以下法规

主要法规

1.禁止夸大宣传：禁止广告宣传使条件看起来比实际情况更优惠。

禁止不公平的招揽：禁止虚假陈述和故意不披露重要事项。

3.解释重要事项的义务：在签订合同前提供书面文件和口头解释的义务。

4.交付合同文件的义务：在订立合同时交付详细文件。

5.查阅文件的义务：应业主要求提供查阅文件的机会。

希望这些规定能改善之前存在的问题，即夸大宣传，如 "30 年租金保证"，以及对减租风险解释不足。

主租赁协议的法律性质

在转租协议中，业主与转租公司之间签订的主租赁合同在法律上是受《土地和房屋租赁法》管辖的租赁协议。这就形成了转租协议的一个独特方面。

土地和房屋租赁法》有力地保护了承租人（这里指转租公司）的权利，原则上不允许出租人（房主）单方面解除合同。这也是业主难以终止合同的原因之一。

此外，《土地和房屋租赁法》第 32 条规定，转租公司有权以经济条件变化和其他因素为由要求降低租金。这就是为什么即使声称 "保证租金"，租金实际上也可能会降低的原因。

单间公寓投资转租的 5 大优势

转租协议固然存在风险，但如果利用得当，也能为投资者带来巨大收益。本节将详细介绍工作室公寓投资转租合同的主要优势。

1.大幅降低空置风险

投资单间公寓最担心的问题之一就是空置风险。尤其是单身公寓，租户更换频繁，空置期间的租金收入会降至零。

在转租协议中，转租公司直接租赁物业，无论实际入住情况如何，都会向业主支付固定租金。这样可以让业主放心

降低空置风险的具体好处。

在租户搬出后的空置期间继续获得收入。

收入稳定，受繁忙期和冷清期的影响较小

减轻当地租金需求波动的影响。

更容易进行长期收支规划。

不过，我们应该明白，这种 "租金保证 "不是永久性的，可能会因合同条款和市场条件的变化而进行调整。

2. 确保稳定的租金收入

转租协议可确保业主每月获得固定的租金收入。这种稳定性对以下投资者特别有利

可以享受稳定收入的投资者。

初涉房地产投资并希望避免收入波动的投资者。

希望通过与其他投资相结合来稳定投资组合的投资者。

退休后希望将房产作为稳定收入来源的人。

希望更轻松地完成金融机构的还款计划。

更容易预测现金流，因为即使实际市场租金出现波动，您也能在合同期内收到承诺的租金。如果您使用融资进行投资，这一点尤为重要。

3. 完全摆脱租赁管理任务

在正常的租赁管理中，业主需要参与以下管理工作

正常租赁管理中出现的管理工作。

招聘和筛选租户

签订租赁合同

收取租金并提醒租户

处理租户的投诉

在租户搬出时上门服务，并将物业恢复原状

安排设备和设施的维修和更换。

根据转租协议，所有这些工作都将移交给转租公司。业主以几乎 "不劳而获 "的形式获得租金收入，从而可以专注于自己的核心业务。

当业主的房产位于偏远地区或拥有多处房产时，减少管理工作量的效果尤为显著。

4. 完全避免拖欠租金的风险

与个人租户直接签订合同，始终存在拖欠租金的风险。一旦发生欠租，业主不得不处理以下问题

处理拖欠租金的任务，包括

联系租户并与之协商

联系担保人

考虑并执行法律程序

提起退租诉讼

提交强制执行申请

这些程序费时、费钱、费精神。在转租协议中，转租公司有义务向业主支付租金，从而完全避免了租户拖欠租金的风险。

5.大大简化报税程序

财产收入报税需要详细记录收入和支出。正常的租赁管理需要经过以下复杂的流程

正常租赁管理的报税处理

-按月记录租金收入。

处理一次性收入，如礼金、续约费等。

管理费和维修费等支出的分类

折旧计算

空置期间的收入调整。

签订转租协议后，只需记录转租公司的付款，因此报税程序大大简化。此外，许多转租公司会出具年度付款记录，使税务处理更加简便。

这些优势使得转租协议成为一种极具吸引力的选择，尤其是对于房产投资新手和没有时间从事管理工作的投资者而言。然而，同样重要的是要明白，这些优势换来的是一些风险和限制。

让单间公寓投资转租成为 "馊主意 "的五大风险

之所以说转租合同 "危险"、"有风险"，原因之一是投资者在没有充分了解合同的情况下签订合同的情况比比皆是，从而导致后来出现问题。在此，我们将详细解释转租合同的主要风险，并阐明为什么要谨慎行事。

1.转租公司有权决定继续还是终止合同

转租合同的最大风险之一是合同的连续性问题。许多投资者误解了 "30 年租金保证 "等说法，认为合同绝对会持续 30 年。

合同终止的现实情况

土地和房屋租赁法》规定，转租公司（承租人）终止合同相对容易。另一方面，业主（出租人）实际上很难终止合同，因为需要 "正当理由"。

转租公司要求解除合同的主要原因有

周边地区的租赁需求下降。

房产破旧导致竞争力下降

分租公司的经营政策发生变化

盈利能力下降。

实际问题案例

消费者事务局接到了以下案例的报告。

我签订了一份为期 10 年的租金保证合同，但在第三年，转租公司单方面通知我将终止合同。我不得不自己寻找新的租户，我的预期收支计划出现了巨大的失误"。

为了避免出现这种情况，必须详细检查合同中的终止条款，提前了解在什么情况下可以终止合同。

2. 确定租金的权利和减租风险

保证租金 "一词往往会让许多投资者认为租金在合同期内是固定的。但实际上，《土地和房屋租赁法》第 32 条赋予了转租公司要求降低租金的权利。

降低租金的法律依据

土地和房屋租赁法》第 32 条规定，出于以下原因可以要求降低租金

1.土地或建筑物价格下跌

2.与周边类似建筑的租金比较

3. 经济情况发生变化

4. 其他情况变化。

减租的实际情况

在实际转租协议中，租金通常会在以下时间下调

减租谈判的现实情况

虽然理论上业主可以拒绝转租公司的减租要求，但在实践中，业主往往出于以下原因被迫接受这种要求

法律纠纷带来的时间和费用负担。

转租公司终止合同的风险。

难以找到其他管理公司。

租金与市场租金之间的现实差距。

3. 维修和翻新费用的负担结构

根据转租合同，业主拥有物业的所有权，因此原则上大修和设施更新的费用由业主承担。在这方面，存在发生意外费用的风险。

业主承担的主要费用

大型维修费：外墙粉刷、屋顶防水、给排水设备更新等。

设备更换费用：更换空调、热水器、对讲机等。

修复费：腾空时的清洁和内部维修。

改建费：更新设施以保持竞争力。

费用负担问题

转租合同中可能会出现以下问题。

1.维修费用不够透明：由于由转租公司指定的承包商施工，费用可能相对较高。

2.维修要求过高：以保持市场竞争力为由要求进行不必要的维修。

3.事后接受紧急维修：以事后接受紧急维修为由要求支付高额费用。

实际费用负担举例

下面以一个房龄 10 年的单间公寓为例，说明每年的实际维修费用。

4.礼金、续约费和其他收入机会的损失

在正常的租赁管理中，除租金外，还可获得礼金和续约费等收入。但是，根据转租协议，这些收入将成为转租公司的收入，业主无法获得。

损失的收入类型和金额

失去收入机会的影响

例如，月租金为 80,000 日元的单间公寓每年将损失以下收入机会

礼金收入：每年约 80,000-160,000 日元（假设入住率为 50）

续租费收入：每年约 48,000 日元

总计：每年损失的收入机会约为 128,000-208,000 日元。

这一数额通常相当于转租费用的 15-25%，对实际盈利能力有重大影响。

5. 免责期造成的收入差距

许多转租协议都有一个 "免责期"。这是指在承租人搬出或新物业交付后的一定时期内，转租公司不向业主支付租金。

设定免责期的例子

新建筑：交付后 1-3 个月。

租户搬出后：自租户搬出之日起 1-2 个月。

大修后：工程竣工后 1 个月。

豁免期的问题

在免税期内，业主仍需承担以下负担： 1.

1.偿还贷款：继续偿还金融机构的贷款。

2.管理费和维修储备金：公寓的管理费和其他费用仍需继续支付。

3.财产税：继续纳税。

4.火灾保险费：继续支付保险费。

对豁免期内收支的影响

对于每月偿还贷款 70,000 日元和管理费等 20,000 日元的房产而言，两个月的免税期将导致 180,000 日元的资金流出。从全年来看，这一免税期对投资回报有重大影响。

在不了解这些风险的情况下签署转租协议，是人们说转租是个坏主意的主要原因。不过，只要充分了解这些风险并采取适当措施，就有可能有效利用转租协议。

避免在转租协议中犯错误的预防措施

如果你了解转租协议的风险，但仍考虑签署转租协议，那么就必须确保采取以下预防措施。作为房地产投资专家，以下是我们与许多投资者分享的一些要点。

检查合同细节

转租合同通常长达几十页，内容详尽。在签署合同之前，请务必检查以下项目。

重要检查项目清单

检查合同时的注意事项

1.由专家确认：由于合同中的许多内容需要法律专业知识，建议请熟悉房地产的律师或司法代书人确认内容。

2.记录重要事项的说明：虽然新转租法规定必须对重要事项进行说明，但为了防止日后出现问题，对说明内容进行记录是有效的。

3.提前准备问题：在签订合同前列出问题清单，并在签订合同前解决所有问题。

确认转租公司的可靠性

与您签订转租合同的转租公司的可靠性极为重要。请从以下几个方面进行综合评估

确认财务状况

对于上市公司，请查看年度证券报告；对于非上市公司，请查看财务业绩公告。

∙ 资本充足率：最好在 30%以上。

销售数字：检查过去三年的增长潜力。

借贷状况：检查是否过度依赖借贷。

检查经营业绩

管理单位数量：公司管理的单位是否超过一定数量？

经营年限：至少有五年的连续经营经验。

历史问题：过去是否有过诉讼或行政处罚。

业内声誉：在同行和行业协会中的声誉。

注册/许可确认

检查企业是否根据《新转租法》注册或获得许可。

注册为房屋租赁管理公司：在国土交通省注册。

建筑地段和建筑交易业务经营者许可证：由都道府县知事或国土交通大臣颁发。

行业协会会员资格：全国租赁物业管理人协会会员资格等。

考虑长期收支计划

在考虑转租协议时，不仅要做好短期收支计划，还要做好长期收支计划。

准备收支模拟

准备一份详细的模拟报告，其中应考虑以下因素： 1.

1.假定租金减少：假定每五年租金减少 5-10

2.维修费用预留：每年预留租金收入的 10-15%作为维修费用。

赔偿期的影响：假设每年赔偿期为 1-2 个月。

通货膨胀的影响：考虑租金如何跟随物价上涨。

进行比较研究

对转租协议和其他管理方法进行比较研究，可以帮助您找到最佳选择。

合同后监督系统

签订转租协议后，定期进行监督非常重要。

应定期检查的项目

租金支付情况：是否有任何拖延或减少的迹象？

物业维护：物业是否得到妥善管理？

与市场租金的比较：转租租金是否与市场水平相差很大？

转租人的管理：转租人的财务状况是否有变化？

处理问题的准备工作

建议在出现问题时做好以下准备工作

与专家联络：与律师和物业顾问建立联络制度。

潜在的替代管理公司：转租协议终止时的替代方案。

确保应急资金：确保有资金支付赔偿期和维修费用。

在考虑转租合同时考虑到这些预防措施，就有可能将风险降到最低，同时获得收益。关键是要充分理解合同，并从长远角度考虑问题。

结论。

如果能正确理解和利用单间公寓投资中的转租合同，对投资者来说不失为一种有效的选择。不过，转租合同也有其 "坏处"，因此需要慎重考虑。

转租协议要点概述

优点。

降低空置风险，获得稳定收入。

免于管理任务

避免拖欠租金的风险

简化报税工作。

主要风险

转租人有权决定终止合同。

降低租金的可能性

维修费用负担

损失礼金和续约费收入

赔偿期导致收入无效

投资决策要点

在考虑转租协议时，应从以下几个方面进行综合决策： 1.

1.明确投资目标：明确重点是稳定性还是盈利性。

2.检查风险承受能力：你能承受多少管理工作和空置风险？

3.放眼长远：规划 10 年或 20 年后的收入和支出。

4. 与其他方法比较：与其他管理方法进行详细比较。

下一步行动

要成功投资工作室公寓，不仅要考虑转租合同，还要采取全面的方法，包括以下几点

物业选择的重要性：仔细考虑位置、房龄和设施等级。

∙ 财务规划：对首付款、贷款期限和运营资金进行适当规划。

考虑税务规划：优化折旧和成本核算。

考虑退出战略：初步考虑出售时机和条件。

在房地产投资中，长远眼光非常重要。成功的关键在于建立一个可持续的投资战略，而不被短期收益所干扰。

常见问题

问 1：我可以在租赁期间取消转租合同吗？

答 1：转租合同的取消受合同条款的制约。一般来说，业主解除合同需要有 "正当理由"，并且仅限于以下情况。

转租公司拖欠租金

继续违反合同。

∙ 需要重建或对房产进行大修。

但是，应该理解的是，实际终止通常需要法律程序，这可能既耗时又昂贵。建议在签订合同前详细检查终止条款，必要时咨询专家。

问题 2：如果分租公司破产，会发生什么情况？

A2.如果转租公司破产，可能会出现以下情况

与承租人的关系。

与承租人的租赁合同继续有效（受《土地和房屋租赁法》保护）。

业主继承作为直接出租人的权利和义务

退还押金/保证金的义务转移给业主

对业主的影响

停止支付转租费用。

业主必须自己接管物业管理或寻找新的管理公司。

业主获得直接从租户处收取租金的权利。

为了降低这种风险，必须定期检查转租公司的财务状况，并选择一家可靠的公司。

问题 3.建议采用转租还是外包管理？

A3.哪种方式更合适取决于投资者的情况和目标。

如果转租适合

不懂管理的房产投资新手。

日常工作太忙，没有时间管理。

投资者日常工作太忙，没有时间管理。

在偏远地区拥有物业。

如果外包管理适合您

有物业投资经验

希望专注于盈利

希望了解物业管理情况

希望从礼金、续约费等方面获得收入。

一般来说，在注重盈利的情况下适合外包管理，而在注重稳定性的情况下适合转租。

问题 4：转租合同的租金保证率是多少？

答 4：转租合同的租金保证率一般定为市场租金的 80-90% 左右。

决定保证利率的因素

物业的位置

设备的年龄和等级

该地区的租赁需求

转租公司的商业政策。

保证利率的波动

通常在续签合同时进行审查

可能因市场条件变化而降低。

可能会随着物业竞争力的下降而分阶段降低。

不仅要了解初始担保率，还要了解长期波动的可能性。

问题 5.适合签订转租合同的房产有哪些特点？

答 5.适合签订转租合同的房产具有以下特点

地理位置。

距离车站步行 10 分钟以内的好地段。

对单一住户有稳定需求的地区。

∙ 有未来发展计划的地区

物业条件

新建或维护良好的房产。

有标准设施的房产。

管理条件良好的公寓

投资条件

合理的购买价格。

自有资金充足。

以长期所有权为前提的投资。

反之，转租公司可能会回避与房龄较长或地段较差的房产签订合同，或大幅降低担保率。