日本桥 1-Chome 中型区域 1 类城市再开发项目效果图。从图中可以看到，284 米、52 层的高层建筑（C 座）位于中央，而将被保留和利用的前日本桥野村大厦（A 座）位于前景。
正式名称： "日本桥 1 丁目中地区 1 类城市再开发项目"。该项目位于东京都中央区日本桥 1 丁目，是一个大型城市再开发项目，占地约 3.0 公顷。根据《城市再开发法》，该项目属于第一类城市再开发项目，由一个再开发协会牵头实施。重建区位于 JR 东京站附近，交通便利，与东京地铁银座线、东西线和都营浅草线的日本桥站直接相连，通往成田机场和羽田机场的交通十分便捷。日本桥地区老旧建筑林立，该开发项目涉及建设一个集办公、零售、酒店和住宅等多种功能于一体的全新大型综合体，其中包括一座将成为日本桥新地标的摩天大楼。项目总成本预计约为 3,243 亿日元。
背景： 重建之前，日本桥 1 丁目中区是日本桥河沿岸的黄金地段，毗邻东京站，但由于城市街区中间的分割地块和老化的建筑物混杂在一起，土地的潜力没有得到充分利用。一些战前的老旧办公楼依然存在，在抗震和防灾方面存在问题，而许多低层建筑也没有利用有效的楼面空间，因此需要提高该地块作为城市中心的吸引力。在此背景下，土地所有者组织了一个重建协会，并与行政部门合作开展了一项大规模的重建项目。
目的： 这一重建项目的目的是通过整合土地、重组城市街区，实现先进用途和多种功能的整合，打造一个具有国际竞争力的城市中心。具体来说，除了高标准的商务（办公）和商业功能外，还将开发国际会议和商务支持功能综合体，并加强地上和地下步行网络，以创造一个高度流动和繁华的环境。此外，该项目还旨在通过保护和利用历史建筑、振兴日本桥河沿岸的水边环境以及加强城市防灾功能，提高整个日本桥地区的吸引力和活力。目的是在继承日本桥传统街景的同时，引入最新的城市功能，打造 "传统与创新共存 "的城市。
A 座为低层建筑 ，地上 4 层，地下 1 层，高约 20 米；B 座为新建中层建筑，地上 7 层，地下 2 层；C 座地上 52 层，地下 5 层，高约 284 米。C 座建成后将成为日本桥地区最高和最大的摩天大楼之一，将容纳多种用途，主要是大型办公楼层。
按用途划分的设施构成： A 座主要是商店和办公室，B 座是商店和住宅（公寓或出租住宅）。面积最大的 C 座将包含多种用途，包括大型写字楼、国际会议（MICE）的会议设施、帮助企业创新的商务支持设施、豪华酒店、服务式公寓（长期住宿）和停车设施。整个综合体的总建筑面积约为 385,000 平方米，其中仅 C 座就占地约 373,700 平方米。计划建造约 51 个住宅单元，主要位于 B 区。商业设施（商店）将位于每个街区的低层区域，预计将形成一个商店群，以加强日本桥地区的流通。此外，隶属于希尔顿酒店的顶级豪华酒店华尔道夫东京日本桥酒店计划于 2026 年在 C 区 39 层至 47 层开业，这在日本尚属首次。预计该酒店的开业将大大提升日本桥作为国际枢纽的吸引力。服务式公寓也将是高级设施，预计将满足日本国内外商务人士的长期住宿需求。
执行者和参与成员： 该项目的执行者是由当地土地所有者组成的日本桥 1 丁目中地区城区再开发协会。作为参与成员（开发商），三井不动产株式会社和日本桥 1 丁目中地区城市地区再开发协会是该项目的主要参与方。这两家公司作为土地所有者、土地提供者、剩余楼面面积收购者和秘书处承包商领导着该项目。总部位于重建区的野村控股公司（野村证券的母公司）也作为土地所有者参与了该协会，并帮助保存和利用其自有资产--前野村大厦。这些大公司的合作使该重建项目成为公私合作的标志性项目。
设计和施工公司： 日本领先的设计公司之一日建设计公司负责设计，美国佩利-克拉克-佩利建筑事务所（Pelli Clarke Pelli Architects）作为高层建筑的设计建筑师参与了设计工作。建筑施工采用合资企业（JV）方式，A 座（旧楼改造和低层建筑）由小林公司全权负责，B 座（中层建筑）由清水公司和 Zenitaka 公司合资企业负责。规模最大的 C 区（高层建筑）由清水建设株式会社牵头的合资建设公司负责建设，自 2021 年底开工以来一直在统筹推进。日本一流的开发商、设计师和建筑商以这种方式参与其中，确保了项目的高可靠性和技术能力。
重建项目的主要历程和时间表如下
2018 年 3 月（平成 30 年）： 城市规划决定。
2018 年 12 月： 批准成立重建协会（批准项目计划）。
2020 年 5 月： 批准权利转换计划。现有建筑物的拆除工作（2020 年 11 月开始拆除现有的原日本桥野村大厦和其他建筑物）也在此时前后开始。
2021 年 12 月： 开始施工。重建大楼主体工程开工（分阶段进行，C 区于 2021 年 9 月开工，B 区于 2022 年 1 月开工）。三井不动产和野村不动产正式宣布开工。
2026 年 3 月： 建筑工程完工并竣工（计划中）。工程竣工后，各建筑将依次开业（计划在 2026 年内实现住宅入驻、办公入驻、商业开业和酒店开业）。
目前（截至 2025 年），高层建筑的框架施工正在进行中，新的轮廓已出现在城市景观中。竣工后，这些设施预计将于 2026 年同时开放，并作为日本桥地区的地标性建筑全面投入使用。
历史景观的传承： 在该项目中，原日本桥野村大厦（1930 年建成）的庄严外观将作为新城区的一部分得到保留和翻新。这座老建筑由安井武夫设计，是一座具有东方影响的折衷主义风格的现代建筑，被中央区指定为有形文化遗产。在重建过程中，将尽可能保留老建筑的外观设计，以便将日本桥的历史和文化传承给子孙后代，同时营造新旧和谐的景观。该项目体现了 "日本桥复兴计划 "的理念，即 "保护、复兴和创造"，其文化意义超越了单纯的重建。
强化水边和开放空间： 利用面向日本桥河的地理位置优势，重建区将包括一个露台平台和沿河的几个公共广场（类似广场的开放空间）。这将创造一个城市绿洲，让游客和工人即使在市中心也能享受到 "天、水、绿 "环绕的丰富环境。例如，在办公楼的中层建造了一个室外露台，从这里可以欣赏到日本桥河的美景，还可以从绿化的悬挂花园欣赏到周围的城市景观。此外，还将沿日本桥河修建一个新的人行平台，将该区域作为滨水步行道向公众开放。在旅游方面，将在重建区附近开辟旅游巴士上下车的空间，并加强现有日本桥游船码头（日本桥河游船网络）的交通。这样，除了航空和铁路之外，远方的游客也可以更方便地乘坐水上巴士游览日本桥，同时也为附近居民和市内的微型游客提供了多种交通方式。这些滨水空间的改善和开放空间的开发，不仅有望改善景观，还将创造一个充满活力的社区，并改善交通。
环境和能源措施及安全： 重建项目旨在成为最先进的环保型建筑，计划在高层办公楼部分获得 ZEB（净零能耗建筑）认证，在住宅部分获得 ZEH（净零能耗住宅）认证。我们还计划获得 DBJ 绿色建筑认证，通过第三方评估来保证建筑的环保性能。此外，大楼还配备了后科罗纳时代的先进感染控制技术和高水平的 BCP（业务连续性计划）兼容性，以便在发生大规模灾难时保持业务连续性。例如，该建筑被规划为抗灾城市中心，配备了应急发电设施、加固水箱、用于紧急情况的高层直升机停机坪以及地震隔离和振动控制结构。在环保方面，可再生能源的使用和高效空调系统的引进也将减少租户使用大楼时的二氧化碳排放量。特别值得一提的是，作为日本桥 1 丁目智能能源项目的一部分，在该地区建立了一个独立、分散的能源中心。该能源中心将配备大型热电联产系统（热电联产），平时为地区供暖和制冷提供电力和热量，紧急情况下利用城市燃气发电，即使停电也能继续供电。发电过程中产生的废热将重新用于热水和空调，并利用基于人工智能的能源管理来优化运行，计划将二氧化碳排放量减少约 25%。通过引入新一代基础设施，既能减少对环境的影响，又能加强防灾功能，该项目旨在成为可持续和弹性城市发展的典范案例。
与 "日本桥 复兴计划 "的联系： 日本桥 1 丁目中央区再开发项目是 "日本桥复兴计划 "的核心项目之一，该计划由三井不动产以公私合作的形式推进。自 2004 年 COREDO 日本桥店开业以来，三井不动产一直在逐步对日本桥地区进行再开发，从 2019 年开始的第三阶段重点关注三个关键概念：振兴丰富的滨水地区、创造新产业以及举办与世界接轨的国际活动。该重建项目与这一愿景不谋而合，具体体现了滨水环境的复兴和国际商业中心功能的加强。事实上，如上所述，该项目体现了第三阶段的方向性，包括开发日本桥河沿岸空间和引入商务支持功能（新产业创造基地）。在周边地区，随着三井不动产日本桥室町三井大厦（将于 2019 年竣工）和其他项目的竣工，第三阶段已全面展开，作为 GREATER Nihonbashi 概念的一部分，该项目有望在连接西部和东部地区方面发挥重要作用。此外，日本桥 1 丁目三井大厦（COREDO 日本桥）（D 座）毗邻重建区南部，于 2004 年竣工，将通过综合地下通道和人行平台与该项目相连。这将把现有设施与新设施有机地连接起来，在整个区域形成一个高度流通的步行网络。
与首都高速 环线地下隧道计划的关系： 从景观改善和城市更新的角度出发，正在实施一项大型计划，用地下隧道取代横跨日本桥河的首都高速环线高架路。根据国家政府、东京都政府和首都高速公路的计划，日本桥段的地下线路将于 2035 年完工，日本桥附近高架桥的拆除工作将于 2040 年完成。此次再开发计划是为了迎接首都高速公路的地下化，将来高架机动车道拆除后，日本桥河将重现蓝天。届时，日本桥河的蓝天将重现，河畔空间的价值将得到进一步提升，重建区内正在开发的露台、人行平台和广场也将展现其真正的价值。拆除高架结构后，地标性建筑日本桥（Nihonbashi）也将焕发新的活力，希望该项目能够共同打造 "与水、绿色和历史相和谐的城市景观"。此外，该项目还与周边与大都会公路地下隧道建设相关的基础设施开发相协调，目前正在讨论如何将施工期间对城镇的影响降至最低。如上所述，该重建项目的独特之处在于，它与周边的重建项目和基础设施计划共同推进，并与日本桥地区的整体复兴愿景保持一致。
日本桥 1 丁目中地区再开发项目因其规模和内容而在城市再开发和房地产市场上备受关注。首先，该项目规模庞大，总建筑面积约 385,000 平方米，是市中心最大的供应项目之一。尤其是写字楼部分，预计将超过 20 万平方米，这在近年来东京写字楼市场的供应量中是非常突出的。尽管供过于求的规模普遍令人担忧，但预计未来五年东京 23 区的写字楼新增供应量将低于历史平均水平，空置率也将有所改善。此外，在 "地理位置的便利性 "和 "建筑档次的提高 "的支持下，企业办公需求旺盛，像该项目这样的先进多功能大型办公楼预计将受到热捧。事实上，"日本桥、八重洲和京桥 "地区是集中再开发的重点地区，该项目被定位为一个具有代表性的实例。因此，该项目建成后，预计将吸引国内外蓝筹企业总部入驻，并吸引租户作为新的业务基地。
从房地产投资的角度来看，东京日本桥华尔道夫酒店也因其作为日本首家开业酒店的影响力而备受关注。这是因为国际豪华酒店品牌的入驻将显著提升整个开发项目的资产价值和溢价能力。三井不动产与希尔顿签订了酒店部分的品牌和管理协议，预计将带来稳定的收入，并提高该地区的国际声誉。这与东京近期加强其国际金融和旅游城市品牌的目标是一致的，豪华酒店的扩张也是吸引海外投资者和富人兴趣的一个因素。
此外，该项目被官方称为 "日本桥地区最高、最大的多功能综合开发项目，包括与国际金融中心相匹配的六种用途"。多用途综合开发项目--办公、零售、酒店、住宅、会展和商务支持--在风险分散和协同效应方面都具有优势。例如，该区域在任何时候都能保持活力，周间有办公人员和商业活动，周末和夜间则有酒店客人、居民和游客。零售设施也可以从多样化的客户群中获益，这对租户的租赁非常有利，同时，由于国际会议设施和酒店也位于该区域，办公地点对公司来说也非常方便。东京中城日比谷和六本木新城都是这种多功能开发的成功范例，日本桥 1 丁目中区也将通过实现 "24 小时生活的城市"，最大限度地提高房地产价值。
最后，重建预计将对日本桥地区的整体价值产生连锁反应。再开发项目所创造的精致城市空间和高质量的写字楼供应将对周边的房地产市场产生积极影响，并可能促进周边地区的重建和发展。事实上，除本项目外，日本桥地区还有其他几个正在进行或计划进行的重建项目（如日本桥 1 丁目东区、日本桥 2 丁目区重建等）。与此同时，该项目作为 "日本桥复兴 "的象征，有望提升整个地区的品牌影响力，并最终导致租户需求和土地价格的增长。对于房地产投资者来说，除了建成后的资产价值和盈利能力外，日本桥这座历史与创新融合的城市的故事也是一个极具吸引力的投资地点。总而言之，日本桥 1 丁目中地区 1 类城市再开发项目无论在城市规划意义还是经济影响方面都是一个了不起的项目。它的进展和竣工后的成果预计不仅会对日本桥地区，而且会对整个东京的城市竞争力和市场趋势产生重大影响。