近年来，房地产行业面临新建房产建筑成本大幅上涨的局面，这已成为房地产投资者无法忽视的严峻形势。 建筑材料价格上涨、劳动力成本增加，以及全球经济环境的变化等多种因素相互作用，导致建筑成本持续攀升。新建公寓的平均价格在过去几年中急剧上涨，例如在首都圈地区，从2017年度到2023年度的6年间，涨幅高达约27.8%。建筑成本的上涨对房地产市场整体产生了连锁反应，迫使投资者重新审视投资策略。
本文将详细解析新建住宅建筑成本上涨的背景与原因，以及对房地产市场的具体影响。此外，还将探讨房地产投资者当前应采取的应对策略。
新建住宅建筑成本上涨的背景与原因
首先，我们将梳理新建住宅建筑成本为何上涨至此的背景与主要原因。从全球供应链问题到国内劳动环境变化，多种因素相互交织。
- 建筑材料价格上涨： 建筑所需的建筑材料价格因全球供需紧张而急剧上涨。典型例子是“木材危机”（全球木材短缺和价格急剧上涨）。2021年下半年，受北美和中国木材需求激增的影响，木材价格大幅上涨，日本国内木结构住宅的施工成本也显著上升。 尽管木材价格较峰值时有所回落，但仍未恢复到木材危机前的水平，持续处于高位。同样，被称为“铁矿石危机”的钢铁价格急剧上涨也发生了。受新冠疫情影响，钢铁需求一度下滑，但随着经济复苏需求急剧增加，供应跟不上导致钢铁价格大幅上涨。 此外，俄罗斯对乌克兰的入侵以及随之而来的国际局势动荡也加剧了原材料价格上涨。木材和金属类原材料的进口受到限制或价格被抬高，成为建筑材料整体成本上升的重要因素。此外，半导体短缺也值得关注。看似与建筑无关的半导体，却是空调、电梯等建筑设备不可或缺的部件。 中美贸易摩擦和疫情导致的需求激增引发了全球半导体短缺，成为设备成本上升的一个重要原因。此外，燃料价格和能源价格的上涨也推高了原材料运输成本和生产成本（如汽油费、电费上涨以及集装箱海运费高涨等）。而日本特有的因素则是日元贬值（日元汇率下跌）。 日元贬值导致进口原材料采购成本增加，直接影响国内建筑成本。这些因素相互作用，导致原材料价格在过去几年中急剧上涨。结果，从2021年度到2024年3月的短短三年间，建筑材料成本全国平均上涨了约18%。
- 劳动力成本上升（建筑劳务成本增加）： 劳动力短缺导致劳动力成本急剧上升。建筑行业面临熟练工龄老化和年轻人才短缺的问题，导致人均劳动力成本（工人工资和薪金）持续上涨。 实际公共工程设计劳务单价（公共工程中工人的工资标准）在2021年3月至2024年3月期间上涨了约15%。这意味着建筑公司劳务成本负担加重，成为推高工程整体成本的重要因素。 其背景是2024年问题（由于《劳动方式改革相关法律》自2024年起对建筑业也实施加班时间上限限制，导致劳动力短缺问题加剧）。在无法再依赖长时间劳动的行业中，虽然需要增加人员，但由于长期劳动力短缺，难以轻易补充，导致每位工人的劳动成本上升。 此外，法定福利费的合理化（将建筑工人社会保险费等合理计入工程成本的举措）也在推进中，以往难以明确的人工成本部分将被合理计入，导致名义上的工程费用增加。此外，日本国内长期依赖技能实习生等海外人才，但在疫情期间入境限制加剧，人才招聘难度进一步加大。 总体而言，技工短缺导致的人工成本上升是建筑成本上涨的主要原因之一。
- 监管加强与质量提升需求： 建筑基準法和节能基準的强化也会影响成本。例如，日本计划从2025年起强制执行住宅节能基準，这将需要引入高性能保温材料和设备。 虽然安全标准和环境标准的严格化本身是积极的，但这将增加高性能材料和最新设备的技术应对成本。此外，客户需求的提升也不容忽视。新建公寓对防灾性能、智能家居设备等高端功能的要求日益提高，随之而来的成本增加也是建筑成本上涨的背景因素。
如上所述，建筑成本上涨的原因从国际资源价格上涨到国内劳动环境和法规的变化，涉及多个方面。实际上，从建筑成本整体指数来看，以2015年为100基准,2022年已超过120的水平。 特别是2021年以来的三年间，建筑成本急剧上升，目前建筑成本已接近泡沫经济时期（1980年代末期）的约两倍。这种剧烈的成本上涨正在大幅改变房地产开发与投资的先决条件。
对房地产市场的具体影响
建筑成本的上涨不仅影响新房开发与销售，还对整个房地产市场产生多方面影响。以下整理主要影响：
- 新房供应减少： 建筑成本上升导致新房开工量减少的趋势明显。开发商若建筑成本远超最初计划，将面临盈利困难，不得不推迟或取消部分项目。 特别是与市中心相比，郊区因难以设定较高销售价格，建筑成本上涨成为沉重负担，导致新建公寓供应困难。实际上，新建公寓供应减少的现象已持续数年，其原因被指出是建筑成本上涨导致开工数量减少及工期延长。 建筑成本过高导致无法推进的项目增加，将导致新建住宅整体市场供应量下降，影响供需平衡。政府统计数据显示，近年来住宅开工户数增长乏力，有报告指出2022年至2023年左右，首都圈公寓新供应量已低于泡沫经济崩溃后或雷曼危机后的水平。 新建住宅供应减少容易在房地产市场形成卖方市场（供应方占据优势）的局面，成为价格上涨的因素之一。
- 新建住宅价格上涨： 建筑成本上升的分摊必然反映在新建房地产的销售价格和租金中。开发商（房地产开发商）为确保利润，不得不将高涨的成本转嫁到销售价格上。 因此，新建住宅价格上涨现象愈发明显。实际数据显示，首都圈新建公寓的平均价格从2017年度的5,921万日元上涨至2023年度的7,565万日元，6年间涨幅达27.8%。仅限东京23区，同一时期涨幅更达约49%，平均价格已突破1亿日元。 独栋住宅方面，过去几年价格也稳步上涨。这些上涨不仅受地价上涨影响，建筑成本的增加更是主要因素。对于购房者而言，新建住宅愈发成为遥不可及的梦想，甚至出现放弃购房或缩减预算的案例。租赁市场方面，新建公寓和住宅的业主为回收高昂建设成本，也呈现出提高初始租金的趋势。 因此，存在新房销售库存积压、租赁市场因租金过高导致租户却步等供需失衡的风险。不过目前，由于新房的稀缺性日益提升，富裕阶层对高价新房的需求仍保持一定规模，部分高价房产仍能顺利售出。 建筑成本上涨正推高新建房地产价格，并加剧市场两极分化（能买与不能买的人群差距扩大）。
- 对二手市场的影响： 新建房产价格上涨和供应减少，也成为激活二手房地产市场的因素。认为新建房产难以负担的购房者和投资者，越来越多地将目光转向二手房产。 因此，首都圈的二手房市场呈现活跃态势。例如，根据東日本不動産流通機構（レインズ）的数据,2025年3月首都圈二手房成交量为4,991件，较上年同期增长31.0%，呈现大幅增长。即使剔除季节性因素，成交量仍远超上年同期，表明二手房需求正向该市场转移。 二手房价格在部分地区也呈现上涨趋势，但与新房相比仍具有性价比优势，因此在自住和投资两方面都备受关注。特别是那些建筑年限较短、状况良好的二手公寓，以及经过翻新的独栋住宅都备受青睐。对于投资者而言，二手房因其收益率（投资额与年收入之比）较高的优势，成为颇具吸引力的选择。 新房的表面收益率因建筑成本上涨而下降，而二手房由于购置成本较低，更容易保持收益率。因此，建筑成本上涨正导致二手房市场需求流入，并引发市场结构变化。
- 对建筑行业的影响： 建筑成本上涨不仅影响房地产市场，还对建筑行业结构产生影响。如前所述，在劳动力短缺加剧的背景下，施工能力紧张现象愈发严重。综合建筑公司（ゼネコン）无法承接所有有需求的项目，不得不将订单集中在盈利较好或战略上重要的项目上。 因此，即使公寓开发商希望开工，也可能因无法确保施工公司而导致工程延迟。特别是公寓建设因工时较长但利润率相对较低而被视为高风险项目，因此有向大型再开发、基础设施建设或工厂建设等其他领域转移的趋势。这样，建筑成本上涨与人才短缺可能成为新房供应的瓶颈，并对市场产生长期影响。 另一方面，建筑行业内部正积极推进数字化转型（DX）以提升生产效率，并探索省人化工法（如预制构件法、模块化施工法等），未来有望通过这些措施抑制成本。然而，目前这些新技术的普及尚未跟上步伐，短期内建筑成本居高不下仍是行业整体面临的现实挑战。 对于投资者而言，在参与新建开发项目时，需比以往更加重视与施工公司的合作关系，并制定充裕的工期安排和成本估算。
如上所述，新建建筑成本的上涨正带来新建市场缩小、价格上涨以及二手市场活跃等具体变化。房地产投资者需准确把握市场动态，并将其反映在投资策略中。
投资者应采取的应对措施
在建筑成本上涨的环境下，房地产投资者应如何应对？关键在于不被短期市场波动左右，而是以实现可持续增长为目标制定战略。以下将列举投资者应考虑的主要应对策略，并逐一进行解析。
- 考虑投资二手房产： 不拘泥于新建房产，积极考虑投资二手房产是有效策略。 二手房因购入价格较低，出租时的收益率往往高于新房。例如，新建不久的二手公寓或二手住宅，既能获得与新房相当的租金收入，又因购入价格较低，投资效率较高。此外，二手房选择多样，可根据自身投资预算和风险承受能力，选择合适的房产类型（如公寓、整栋住宅、独栋住宅等）。 当然，二手房存在因年久失修带来的维修风险，但只要在购入时充分考虑并通过适当的翻新或改造提升资产价值，仍可实现资产增值。实际上，有观点指出，面对建筑材料价格上涨的趋势，“购买二手房并活用翻新改造”是一种有效的应对策略。二手房投资作为摆脱“新房至上主义”的灵活思路，值得作为投资选项认真考虑。
- 转向翻新房产： 重新审视新建房产的开发模式，转向通过翻新（大规模改造）提升价值的战略也颇具潜力。收购老旧建筑、公寓或独栋住宅，对内外装修及设施进行全面更新以提升附加价值的举措，近年来作为“翻新房产”在市场上获得高度评价。 与新建相比，利用现有存量通常能降低成本，且从环境角度看，建筑再利用有助于减少废料，符合可持续发展的理念。通过翻新提升房产竞争力，可期待实现高入住率和合理租金设定。例如，将老旧公寓改造为配备现代内装和节能设备的住宅单元，可使其具备不逊于新房的吸引力。 而且，总投资额比新建更低，因此投资回报率更高。近年来，金融机构也积极提供翻新贷款，可通过利用长期固定利率贷款减轻手头资金负担，同时筹集翻新费用。在建筑成本不断上涨的今天，从“拆旧建新”的单一思路转向“通过翻新实现再生”的思维转变，将成为投资者有效的战略选择。 这也属于二手房利用的一种形式，但特别要求投资者具备识别物业潜力并创造价值的能力，因此可视为一种高阶投资手法。若能与可靠的施工单位及建筑师合作，制定合理的翻新计划，即便在建筑成本上涨的背景下，仍有可能实现高收益的项目。
- 资金计划的重新评估与风险对冲： 由于建筑成本超出初始计划的风险日益升高，对资金计划（事业计划）进行细致的重新评估至关重要。具体而言，需在预算编制时充分考虑建筑成本和利率走势的波动，预留足够的缓冲（余地）。在投资新建开发项目时，可能在建筑承包合同签订后出现未预见的额外费用。 考虑到原材料价格的进一步波动或工期延长导致的人工成本增加等因素，建议采取保守计划，将初始成本比最初估算多预留一些。同时需重新评估自有资金与贷款的平衡。当前低利率环境（住房贷款和房地产投资贷款利率处于低位）虽有利于资金筹集，但需防范未来利率上升的风险。 选择固定利率贷款或制定提前还款计划，可防范利率波动导致的现金流恶化。此外，利用补贴和税收优惠也是资金规划中的重要环节。中央政府和地方政府为促进住宅节能和抗震，已推出多种补贴制度和税收优惠（例如通过认定长期优质住宅获得税收减免等）。 通过调查并利用这些制度，可以一定程度上减轻建筑成本上涨带来的负担。例如，東京都的“东京零排放住宅”补助事业，对节能性能较高的住宅提供数百万元的补助。即使是投资用房产，满足条件也可申请，如节能改造补助或ZEH补助（净零能耗住宅补助）等，无论新建还是翻新都值得考虑。 实际上，有建议指出：“通过利用节能补助金降低建筑成本，同时提供高资产价值的建筑，可实现稳定的租赁经营。” 通过采取多元化的资金筹措与成本削减措施，可应对建筑成本上涨的风险。
- 长期持有战略与可持续视角： 最后，以长期持有为前提的战略作为投资立场，对实现资产的可持续增长具有有效性。 即便在建筑成本上涨、收益率下降的局面下，也不应追求短期出售收益，而是通过长期获取租金收入并提升资产价值，从而利用时间优势。若未来因通胀导致租金水平上升或房产资产价值提升，即便初期成本较高，长期仍有可能获得充足回报。此外，以长期持有为前提，可更容易制定能承受一定收益率下降的资金计划，实现稳健经营。 最重要的是，房地产投资是一种复利增长的业务。通过每年积累租金收入并重新投资于物业维护管理和价值提升，资产整体将呈现滚雪球式增长。频繁进行短期买卖会产生中介费用、转让收益税等成本，而长期持有则可抑制此类成本。 此外，以长期视角进行投资，能够在市场短期波动中保持冷静，稳健运营。
支撑长期持有战略的关键在于“可持续增长”与“理念共鸣”的视角。在房地产投资中，不应过分关注单年度的利润率，而是要致力于让所有相关利益方（租户、合作伙伴、社区、员工、投资伙伴等）持续受益的运营模式。 例如，通过提升物业品质和完善管理体制，让租户长期舒适居住，最终可降低空置风险并实现稳定收入。此外，注重社区和谐与环境保护的房地产开发，能提升社会评价，进而增强物业的品牌价值。 从近年来备受关注的ESG投资（注重环境、社会、治理的投资）角度来看，环境负荷较低的建筑或有助于解决社会问题的房地产更容易获得高评价，长期资产价值也更容易维持和提升。
理念共鸣指的是投资者通过投资实践自身重视的价值观和愿景，并与志同道合的合作伙伴协调一致的姿态。 例如，提出“通过提供优质住宅回馈社会”“将租户和居民的满意度放在首位”等理念，并与认同这些理念的物业管理公司、建筑公司、金融机构建立牢固关系。在房地产投资中，人际关系与信任是成功的关键。对于追求可持续增长的长期投资者而言，与对物业等硬件的投资同样重要的是，对人才和理念等软件方面的投资。 在建筑成本飙升的当前困境下，基于信念的长期战略尤显价值。
上述四项应对策略可相互结合。例如，购买二手房产进行翻新，利用节能补贴并长期持有，便是典型的案例。不同房地产投资者的资金实力和目标各异，但共通点在于灵活应对与长期视角的重要性。
总结
新建住宅建筑成本的飙升正给房地产投资环境带来重大变革。受原材料成本和劳动力成本上涨等因素影响，市场呈现新建供应减少、价格上涨、需求向二手市场转移等复杂态势，如本文所分析。然而，若能准确把握这些变化并采取相应对策，投资者仍有可能将危机转化为机遇。
首先，作为现状认识，必须认识到建筑成本上涨并非一时的现象，而是中长期性的课题。木材短缺、乌克兰局势、半导体不足、日元贬值等诸多问题短期内难以解决，即使部分问题得到缓解，其他因素也可能导致价格持续高位运行。劳动力成本上涨与少子老龄化导致的结构性劳动力短缺问题密切相关，短期内难以改善。 因此，短期内不应过分期待新建建筑成本大幅下降。相反，应以成本上升为前提制定业务计划，并在其基础上寻求盈利思路。
另一方面，并非全是悲观因素。建筑行业正全国范围内推进生产力革命，未来通过人工智能、机器人技术应用及标准化建材的量产等，有望降低成本。 此外，随着房地产科技（PropTech）的发展，若能提升房产匹配效率和运营效率，也有助于提高投资回报率。政府也在不断完善住房支持政策和投资促进措施。对于投资者而言，保持对最新信息的敏锐度，积极采用可用的制度和技术至关重要。
本文提出的二手房活用、转向翻新、资金计划重组、长期持有与理念共鸣的战略，均是通向可持续增长的思路。不应仅追求短期利益，而是以长期愿景和所有利益相关者的幸福为目标的经营姿态，才是应对不确定时代的钥匙。 房地产投资亦是如此，切勿因眼前建筑成本上涨而动摇，应以长期资产积累的视角审视问题。
最后，作为对投资者的寄语：建筑成本上涨的浪潮绝非小事，但“危机即机遇”。在环境变革的转折点，以不同于以往的思维方式行动，将催生新的收益机会。 房地产市场始终处于循环与进化的过程中。当前二手房和翻新房产受到关注，正是这种变化的体现。关键在于以坚定信念和灵活应变的能力掌舵。密切关注市场动态，但不被其左右，基于自身理念（使命）做出判断，自然会找到前进的方向。 以可持续增长为目标，与志同道合的合作伙伴协同努力，一步一个脚印地推进工作，必将克服当前困难，并在未来收获丰硕成果。
即便面临建筑成本上涨的逆风，具备长期视野和恰当应对策略的房地产投资者必将开辟出新的道路。我们衷心希望，通过着眼未来、明智的投资决策，各位的房地产投资组合能够实现持续增长，并创造丰硕成果。