三田5丁目西区再开发：2030年新地标的诞生

(引自东京都政府网站）

东京都政府于 2025 年 7 月 11 日批准在东京都港区三田 5 丁目西区成立协会，一项总投资约 770 亿日元的大型城市再开发项目即将正式启动。这是一个开创性的项目，将建造一座地上 45 层、地下 2 层、高 167.5 米的超高层综合体。

本文从专业房地产投资的角度详细介绍了三田 5 丁目西城区再开发项目 1 类。

该再开发项目不仅能重建建筑物，还能振兴当地社区，提高防灾能力，是一个具有很高社会价值的项目，因此备受关注。

值得注意的是，该项目于2016年由当地居民牵头成立了再开发委员会，经过约9年的研究才得以实现。住友不动产是该项目的参与方之一，该项目旨在通过技术与人力的融合打造一个新城镇，预计在2030年竣工后将成为港区的新地标。

三田 5 丁目西区再开发项目的概要和社会意义

项目的基本信息和位置特征

三田 5 丁目西区城市再开发项目是一个城市规划项目，将在东京都港区三田 5 丁目和白金 1 丁目约 1.3 公顷的区域内实施。虽然该地区位于交通极为便利的白金高轮地铁站附近，但其土地用途却多种多样，包括住宅、商务、商业和工业，而且由于街道狭窄，城市基础设施十分脆弱。

该地区的主要特点是木质建筑密集，防灾风险高。破旧建筑密集，街道狭窄，一旦发生灾害，疏散通道和消防活动就会受到阻碍。为了解决这些城市地区特有的问题，需要根据《城市地区再开发法》对城市基础设施进行彻底重组。

白金高轮站交通便利是该地区的优势之一。白金高轮站有东京地铁南北线和都营三田线，通往市中心极为方便，是实现工作和居住两不误的生活方式的重要区域。此外，白金 The Sky（地上 45 层，高 156.10 米）等高端住宅区已经在该地区奠定了基础，本项目将为进一步提升该地区的价值发挥作用。

住友不动产的参与和项目推进结构

该项目值得一提的是住友不动产开发株式会社（Sumitomo Real Estate Development Co.住友不动产作为项目合作伙伴，拥有丰富的再开发项目经验和稳定的资金基础，一直以来为该城市开发项目提供支持。该公司的参与有望提高项目的确定性和质量。

作为项目执行方的三田五丁目西部城区再开发协会位于东京都港区三田五丁目 14-18 号，于 2025 年 7 月 11 日获得东京都政府批准成立。该协会的成立赋予了其法人资格，使其能够作为城市再开发项目的执行者全面开展项目。通过联盟系统实施项目是一个最佳的项目方案，既反映了当地居民的意愿，又实现了专业化的项目管理。

项目效果和城市功能的改善

三田 5 丁目西区再开发项目旨在实现三个重要的项目效果，而不仅仅是提高建筑物的高度。这些效果是一种综合方法，有助于提高当地居民的生活质量和整个城市的可持续性。

第一个效果是通过消除密集建造的木质建筑，提高防灾能力。目前，该地区集中了大量破旧的木质建筑，一旦发生火灾或地震，这些建筑将面临火灾蔓延或倒塌的风险。通过地块布置和集约化，将这些建筑整合为不可燃的高层建筑，可以显著提高整个地区的防灾性能。同时，也消除了工厂和住宅功能的混杂，使居住环境更加安全舒适。

第二个效果是形成安全舒适的步行网络。为解决目前狭窄街道带来的交通环境问题，将重新开发都会道路的交叉口，缩短人行横道，创造安全的步行空间。在区内道路上，将在拓宽和改善道路的同时修建人行道，并在用地周边布置类似人行道的开放空间，以显著提高行人的安全性和舒适度。这将为老人和育儿一代提供安全舒适的活动环境。

第三个效果是创造了一个与城市公园规模相当的绿色开放空间。现有的儿童游乐场将搬迁、扩建和重建，并将设置一个广场，与儿童游乐场统一使用。此外，还将在一个低层房间内建造一个屋顶花园，从儿童游乐场和广场均可进入，从而形成一个面积约为 2 500 平方米的城市公园大小的绿地。这个空间将为不同年代的当地居民提供一个休闲和交流的场所，也可在发生灾难时作为避难所。

建筑规划和设施配置

规划建筑为高层综合体，地上 45 层，地下 2 层，高度为 167.5 米。总面积约为 75,000 平方米，将是一座多功能建筑，包括住房、办公室、商店、工厂和停车场等多种用途。该项目的规模使其成为港口城市最大的开发项目之一。

作为公共设施开发的一部分，计划修建一条 8 米宽的 2 号分隔道路，并重建一个儿童游乐场（面积约为 960 平方米）。这些城市基础设施的改善将提高整个地区的便利性和安全性。特别是通过拓宽道路改善交通环境，还将有助于改善紧急车辆的进出，并起到防灾作用。

在建筑设计中，还考虑到减少对环境的影响和提高能源效率。通过引进最新的建筑技术和设备系统，该项目旨在获得 CASBEE（建筑环境效率和效益综合评估系统）和 BELS（建筑能效和休闲性能标识系统）等环保认证。从城市可持续发展的角度来看，这是一项极其重要的举措。

与当地社区合作

该项目的最显著之处在于它主要由当地社区推动：自 2016 年重建委员会成立以来的约九年时间里，当地社区、开发商和政府一直在为该项目共同努力。这种自下而上的城市规划方式，使得反映当地居民真实需求的规划得以实现。

当地居民的参与不仅改善了自然环境，还加强了社区联系。新广场和屋顶花园将用于社区活动和交流活动，有助于促进多代人之间的互动。购物商场的重建计划也将营造热闹的氛围，预计将对当地经济产生刺激作用。

项目进度和分期

三田五丁目西区再开发项目将根据明确的里程碑分阶段实施，首先于 2025 年 7 月 11 日批准协会成立，然后于 2025 财政年度批准权利转换计划，于 2026 财政年度开始施工，并于 2030 财政年度竣工，项目期为五年。项目期为五年。

权利转换计划的批准是重建项目中最重要的程序之一。在这一阶段，要确定土地和建筑物的原所有者在新建筑物中的权利的具体细节。在制定权利转换计划时，要求对原有资产进行适当评估，充分反映权利人的意图，并确保程序的公平性和透明度。

项目开工后，大约需要四年时间才能在 2030 年完工。在此期间，最大限度地减少施工对周边地区的影响和确保安全管理将是关键问题。凭借住友不动产丰富的施工管理经验，在施工过程中将优先考虑周边居民的利益。

作为房地产投资的价值分析

从房地产投资的角度来看，三田 5 丁目西区再开发项目是一个极具吸引力的项目。该项目位于港区的中心位置，白金高轮站交通便利，项目总投资达 770 亿日元，规模宏大，这些都是有望长期提升资产价值的因素。

就地段投资价值而言，港区是东京地价最稳定的地区之一。尤其是白金区和麻布区，作为国际住宅区已经树立了品牌价值，预计海外投资者的需求仍将持续。预计白金高轮站周边地区将继续发展成为城市更新的中心，该项目将在这一地区发挥核心作用。

在建筑规格方面，该建筑是罕见的地上 45 层的高层建筑，具有显著的附加值。在港口区，这种规模的新建筑供应机会有限，由于供应稀缺，预计会出现溢价。此外，最新的建筑技术和设施规格有望使该物业成为一项可持续的投资，并在长期内保持竞争力。

在租赁需求方面，由于通往市中心的交通便利和高质量的生活环境，预计将有稳定的租金收入。尤其是外资企业的外籍人士和高收入者的需求，可以将租金定在高于市场价格的水平。该物业的另一个投资吸引力在于，它还将具备商业和商务功能，使其享有多重收入机会。

与周边开发项目的协同效应

三田 5 丁目西区重建项目预计将与周边地区正在进行的几个重建项目产生协同效应。邻近的白金 The Sky 以及三田 3 丁目、4 丁目和三田大山町西地区正在规划重建项目，这些项目将提升整个地区的价值。

这些开发项目的陆续完工将使白金高轮站周边地区成为新的城市中心。商业设施的丰富、交通基础设施的改善和绿地的扩大，将使居住和投资环境得到显著改善。这种多层面的发展效应是单个项目价值相互促进的重要因素。

这也与港口城为实现 "国际城市港区 "而采取的各种措施有关，这些措施将有助于提高港口城的国际竞争力。多语种公共服务、吸引国际教育机构和加强文化艺术设施有望吸引全球居住和投资需求。

结论：作为可持续城市发展模式的意义

三田 5 丁目西城区重建项目是一个进步的项目，代表了 21 世纪城市发展的理想形式。该项目总投资 770 亿日元，是一座 45 层的高层综合建筑群，是城市综合开发的典范，它不仅仅是建造建筑物，而是同时振兴当地社区和改善城市功能。

该项目的最大特点是自下而上、由社区主导的开发：自2016年重建委员会成立以来，历经9年的社区共识建立过程，使开发真正满足了当地居民的需求。住友不动产在项目中的参与实现了专业性与当地特色的平衡，为项目的可持续管理奠定了基础。

提高防灾能力、建立步行网络和创造绿色开放空间这三个项目效果，有可能推广到其他地区，解决城市地区面临的共同问题。特别是，创建城市公园规模的绿色空间是一项重要举措，有助于减轻热岛效应和保护城市地区的生物多样性。

该建筑将于 2030 年竣工，预计将通过与周边开发项目的协同效应提升整个区域的价值。

作为一家 "人力资本投资公司"，INA & Associates K.K.将通过这样具有高社会价值的开发项目，为所有相关人员的成长和充实做出贡献。三田 5 丁目西区再开发项目作为技术与人力资本融合创造新价值的典范，将成为今后城市发展的指南。

我们建议房地产投资者从长远角度出发，从创造价值的角度做出投资决策。我们深信，有助于实现可持续发展社会的投资，而不仅仅是追求短期利润的投资，才是真正能提高资产价值的投资。