在考虑房产投资或购房时，许多人往往会将注意力集中在 "微观 "方面，如房产的位置、布局和周边环境。然而，房产价值与更大范围的经济膨胀或 "宏观经济 "趋势密切相关。利率波动、通货膨胀趋势和整体经济增长。所有这些因素都错综复杂地交织在一起，对房地产市场产生重大影响。
在本文中，我们将根据 INA & Associates Ltd 每天与众多客户打交道的经验，专业、清晰地解释宏观经济与房产价值之间的 "因果 "关系。在处理像房地产这样的重要资产时，阅读主要经济趋势无异于获得指南针。我们希望这篇文章能帮助您做出明智的决定。
房地产价格并不是孤立存在的，而是在整体经济的大波浪中不断波动的。利率、通货膨胀和经济增长这三大宏观经济因素尤为重要。了解这些因素之间的关系是预测房地产市场未来的关键。
利率和房地产价格经常被比作跷跷板关系。一般来说，利率上升时，房地产价格趋于下降；利率下降时，房地产价格趋于上升。这背后主要有两种动力在起作用。
首先是对抵押贷款的影响。利率上升时，抵押贷款的还款额会增加。这就降低了个人的购房意愿，进而减少了需求，给房价带来下行压力。反之，在低利率环境下，更多的人愿意购买房产，因为他们可以以较小的负担筹集资金，从而使房价更容易上涨。
举个具体的例子，如果按揭贷款 3 000 万日元，还款期为 35 年，如果利率为 1%，每月还款额约为 85 000 日元，但如果利率为 2%，每月还款额将增至约 100 000 日元。每月 15 000 日元的差额就是每年 180 000 日元的差额，35 年就是 630 万日元，购房者的负担发生了很大变化。负担加重抑制了购房意愿，导致房价下跌。
其次是对投资收益的影响。房产投资者会将政府债券等安全资产的收益率与房产投资的预期收益率（资本化率）进行比较。随着利率上升，政府债券的吸引力增加，导致投资者不愿投资风险相对较高的房地产。投资需求减少导致房地产价格下跌。
| 利率波动 | 对抵押贷款的影响 | 对投资收益的影响 | 对房地产价格的影响 |
|---|---|---|---|
| 利率上升 | 还款负担加重，购买力下降 | 由于政府债券和其他证券的收益率上升，房地产投资的吸引力相对降低 | 下行压力 |
| 下行压力 | 还款负担减轻，购买力提高 | 政府债券等的收益率下降，房地产投资的相对吸引力增加 | 上行压力 |
事实上，近期货币政策的变化，如 2024 年 3 月取消负利率政策和 2024 年 7 月上调政策利率，对房地产市场的未来极为重要。日本央行近 16 年来首次将政策利率上调至 0.25%，标志着货币政策走向正常化。此举标志着从长期超低利率环境到 "有利率的世界 "的转折点。
通货膨胀是指物价持续上涨。在通胀环境下，房地产被称为 "抗通胀资产"。原因在于房地产是一种实物资产。
随着通货膨胀的加剧，现金的价值相对下降。另一方面，房地产等实物资产的价值往往会随着价格上涨而增加。例如，如果建筑材料和劳动力成本上升，新房产的价格就会上涨，这反过来又会影响二手房的价格。价格上涨也会导致租金上涨，从而有望增加房地产的收入收益。
近年来，在日本，由于能源价格飙升和日元疲软，消费者价格指数自 2022 年以来持续保持 2% 以上的年增长率。在这种环境下，建筑材料和劳动力成本也随之上涨，增加了新房供应成本。因此，现有房地产的相对价值往往会得到保持和提高。
此外，如果房产是通过抵押贷款购买的，通货膨胀还会降低未偿贷款的实际价值。这是因为，虽然贷款的面值保持不变，但货币本身的价值却在下降。例如，如果您在贷款 3,000 万日元时的年收入为 600 万日元，那么您的未偿贷款余额将是您年收入的 5 倍。但是，如果工资因通货膨胀而上涨，10 年后年收入达到 750 万日元，那么贷款余额将缩减到年收入的 4 倍。实际负担减轻了。
通货膨胀对房产价值的积极影响
1.房产价值增加：房产价格随物价上涨而上涨。
2.租金收入增加：租金将上涨，收入收益可能增加。
3.未偿贷款余额的实际减少：贷款价值会相对减少。
以国内生产总值（GDP）衡量的经济增长是房地产需求的基本驱动力。随着经济增长和企业盈利增加，员工收入也会提高。收入增加会提高个人的购房意愿，从而刺激对更高质量住房的需求。企业业绩的改善也会随着业务扩张而增加对办公室、商店和工厂的需求，从而刺激商业房地产市场。
回顾过去，日本房地产市场随着产业结构的转型而大幅波动。经济增长阶段决定了房地产市场的主要参与者，在经济高速增长时期对工业用地的需求，随后随着人口向城市集中对住宅用地的需求，以及最近随着日本致力于成为国际金融城市对商业用地的需求。
从名义 GDP 和土地价格的变化来看，两者之间存在一定的相关性，但泡沫时期除外。可以说，随着经济活动总体规模的扩大，房地产价值也会长期趋于上升。事实上，根据国土交通省的分析，在从宏观角度分析地价时，名义 GDP 常常被用作租金的替代变量，两者之间在统计上的显著关系已得到证实。
为了更好地理解宏观经济与房地产价值之间的关系，让我们回顾一下日本战后历史上的四大 "房地产泡沫"。每一次泡沫都与宏观经济的特定阶段密切相关。
| 泡沫时期 | 主体 | 宏观经济背景因素 |
|---|---|---|
| 1960 年前后 | 工业区 | 经济高速增长，从第一产业转向第二产业 |
| 20 世纪 70 年代初 | 居住区 | 日本列岛重塑理论，人口向城市地区集中 |
| 1980 年代后期 | 商业用地 | 低利率政策导致流动性过剩，第二产业向第三产业转移 |
| 2000s. | 商业和住宅用地 | 创建 J-REIT 市场，房地产证券化取得进展 |
20 世纪 80 年代末的泡沫在很大程度上是由于 "流动性过剩 "造成的，因为低利率政策导致资金涌入市场，并流入股市和房地产市场。这一历史教训说明了货币政策对房地产市场的重大影响。当时，由于日美结构性会谈，日本采取了低利率政策以增加内需，导致流动性过剩。资金在市场上四处乱窜，其目的地就是股市和楼市。
2000 年代的基金泡沫是另一个例子，它说明了日本房地产投资信托基金（J-REITs）的创立等制度变革如何为房地产市场创造了新的资金流。在此之前，房地产投资市场只允许少数大公司参与，包括个人投资者在内的各种资金流入房地产投资市场，推高了房地产价格。这个例子说明，金融市场的结构性变化会对房地产市场产生重大影响。
在考虑利率上升对房地产市场的影响时，必须区分 "好的 "和 "坏的 "利率上升。
好的利率上升是指伴随着经济增长的利率上升。在这种情况下，虽然利率上升会对房地产价格造成下行压力，但经济增长会增加租金收入和净营业收入（NOI）。结果可能是不同的市场环境，房地产价格温和上涨，上限利率上升。
另一方面，不良利率上升指的是没有伴随经济增长的利率上升。例如，由于海外食品和能源价格上涨或日元疲软，物价持续上涨，迫使日本央行提高利率，经济恶化。在这种情况下，虽然利率上升会对物价产生下行压力，但由于经济增长带来的净收益预计不会增加，因此房地产价格更有可能下跌。
目前，由于工资的持续增长和企业的积极投资，日本经济正在为 "良好的加息 "创造条件。然而，地缘政治风险和能源价格波动等不确定因素依然存在。投资者需要对利率上升背后的经济状况进行综合评估。
资本化率（预期收益率）是房地产投资中一个极其重要的指标。资本化率显示了房地产价格与净收入（NOI）之间的关系，用以下公式表示
房产价值 = 净收入 (NOI) / 资本利率
从该公式中可以看出，如果净收入不变，则房产价格和资本化率的变动方向相反。如果资本化率下降，房产价格就会上升；如果资本化率上升，房产价格就会下降。
资本化率可进一步细分如下
资本化率 = 无风险利率（长期利率） + 风险溢价 - 净收入增长率
从这个公式可以看出，长期利率上升会提高资本化率，导致房地产价格下降。另一方面，净收入增长率上升会导致资本利率下降，房地产价格上升。
自 2010 年代初以来，在雷曼冲击的影响结束后，日本商业地产市场的房地产价格一直保持上升趋势，尤其是写字楼和住宅综合体。这要归功于日本央行的超常规宽松政策和负利率政策，它们推低了利率水平，导致资本利率呈下降趋势。由于目前的上限利率处于历史低位，未来货币政策的发展将对房地产市场产生重大影响。
宏观经济的一个重要主题是人口。由于人口老龄化，日本人口正进入下降期，空置房数量不断增加。人口老龄化的速度是世界上最快的，预计这将对房价产生重大影响。
然而，全国各地的房产价值并不是一致下降的。在城市中心和一些交通极为便利的地区，房产价值的 "两极化 "趋势预计将持续，人口流入和重建将维持或创造需求，并提高房产价值。在东京、大阪和名古屋等大都市地区，人口流入仍在继续，市中心车站附近和重建区的房产需求尤其强劲。
另一方面，在地区城市和郊区，人口减少和老龄化的影响越来越明显，空置率上升，房地产价格下降。在这种环境下，分析宏观人口结构和各地区的微观特征是房地产投资成败的关键。
本文从利率、通货膨胀和经济增长这三个主要因素来解释宏观经济对房地产价值的影响。这些因素并非独立存在，而是相互影响，并形成整个房地产市场的主要趋势。
利率通过抵押贷款和投资收益与房地产价格形成 "跷跷板 "关系。利率上升会给房价带来下行压力，但如果 "加息利好 "伴随着经济增长，则会支撑房价。
通货膨胀会提高房地产资产的相对价值。它通过提高建筑成本和租金来维持和提高房地产价值。
经济增长增加了个人和公司的收入，并创造了对房地产本身的需求。经济增长所处的阶段，如产业结构调整和城市化进程加快，决定了房地产市场的主要参与者。
了解这些因果关系并密切关注宏观经济趋势，对于管理风险和提高房地产投资收益至关重要。INA & Associates K.K.将宏观视角与微观视角相结合，关注单个物业，为每一位客户的资产发展提供支持。
房地产市场在短期内会受各种因素的影响而波动，但从长期来看，它的走势与主要的宏观经济趋势是一致的。了解利率、通货膨胀和经济增长这三个因素以及它们之间的相互作用是成功进行房地产投资的第一步。
如果您有兴趣讨论您的房产需求或进行更深入的市场分析，请随时与我们联系。我们经验丰富的专业人员将竭诚为您制定成功的房地产战略。
答 1：不一定。利率上升会给房价带来下行压力，但同时也有人指出，"加息利好 "伴随着经济增长，可能会导致支撑房价的租金收入增加，从而使房价和上限利率逐步上升。关键是要全面看待利率上升背后的经济条件。在 "有利率的世界 "中，房地产价格有望保持温和增长。
答 2：不可否认，整体上会有下行压力。但是，在城市中心和一些交通便利的地区，人口流入和再开发将维持或创造需求，房产价值将上升，从而导致 "两极分化"。在分析宏观人口趋势的同时，还必须分析每个地区的微观特征。特别是在东京、大阪和名古屋等大都市的市中心，人口流入仍在继续，对靠近火车站和重建区的房产需求强劲。
答 3：首先，我们建议定期查看日本银行公布的政策利率和货币基础、总务省公布的消费价格指数（CPI）以及内阁府公布的国内生产总值（GDP）。这些指标可在政府统计总联络点（e-Stat）和其他网站上查询。国土交通省公布的房地产价格指数、日本不动产研究所公布的城市地区价格指数和房地产投资者调查也有助于了解房地产市场的趋势。
A4.通货膨胀是推高房价的一个因素，但并不一定保证房价一定会上涨。如果通胀上升，但同时利率大幅上升，那么利率上升对房价造成的下行压力可能会超过通胀对房价造成的上行压力。在通胀而经济没有增长（滞胀）的情况下，需求也可能因收入没有增加而下降，价格也可能下跌。关键是要综合考虑通货膨胀、利率和经济增长这三个因素。
A5.资本上限率（预期收益率）是衡量房地产投资盈利能力的指标，计算公式为 "净收入（NOI）/物业价值"。资本上限率越高，投资者追求的收益率就越高，这意味着物业价格相对较低。相反，资本化率越低，意味着投资者对较低的收益率感到满意，房产价格也就越高。通过观察资本上限率的变化趋势，可以了解投资者对整个房地产市场的看法以及利率环境的变化。日本不动产研究所定期发布的 "不动产投资者调查 "按地区和物业类型公布了资本化率，可作为投资决策的参考。