在考虑购买公寓时，很多人都会对选择低层还是高层（塔楼）公寓感到困惑。
在最近的房地产市场上，两者都有不同的吸引力和特点，最佳选择在很大程度上取决于购房者的生活方式和价值观。特别是在东京市中心，位于安静住宅区的低层公寓和方便居住的高层公寓并存，形成了各自独特的市场。
本文将根据 INA & Associates 有限公司在房地产行业的多年经验，详细说明低层公寓和高层公寓（塔式公寓）之间的本质区别。我们将从法律定义、各自的优缺点以及选择公寓时的决策标准等方面入手，为您提供选择公寓所需的全面信息。
买房是您一生中最重要的投资之一。通过这篇文章，我们将以通俗易懂的方式为您提供专业的知识，以便您--读者--能够选择最适合自己生活方式的公寓。
低层和高层住宅的基本定义
法律定义和分类标准
在对公寓进行分类时，首先要了解法律定义。事实上，《建筑标准法》和《消防法》中都没有明确定义 "低层公寓"。不过，由于适用的法律规定会根据建筑物的高度而逐步变化，因此已经制定了切实可行的分类标准。
低层公寓一般指两层至五层的公寓。尤其是三层或三层以下的建筑肯定属于低层公寓。这类建筑通常建在容积率较低的住宅区，其设计特点是与周围环境相协调。
而高层公寓的定义则基于《建筑标准法》和《消防法》的规定。消防法》将高度超过 31 米的建筑定义为 "高层建筑"，这是一般高层公寓的标准；31 米这一数字也是消防云梯车所能承受的高度极限，因此是防灾的重要界限。
此外，高层公寓（塔式公寓）一般是指 20 层以上的公寓，因为《建筑标准法》规定，高度在 60 米以上的建筑必须进行特殊的结构计算。这些建筑必须符合更严格的抗震标准和防灾设备。
低层公寓通常采用墙式结构。墙式结构用墙而不是用柱和梁来支撑建筑物，具有很强的抗震能力。不过，这可能会限制日后翻修时改变楼层平面图的自由度。
在高层公寓中，通常使用拉门结构和减震/隔震结构。拉门结构用支柱和横梁支撑建筑物，其特点是楼层规划自由度高，便于日后改建。特别是在塔式公寓中，通常会安装减少地震震动的减震装置和将建筑物与地面隔开的隔震装置，以尽量减少高层建筑固有的震动。
法律规定的设备差异
建筑物高度不同，适用的法律法规也不同，这一点在设备方面也很明显。
根据《消防法》的规定，高度超过 31 米（约 10 层）的建筑物必须配备应急电梯。这样做的目的是确保在发生火灾时，消防员能够迅速进入较高楼层。疏散楼梯的安装标准也变得更加严格，要求确保双向疏散。
对于高度超过 60 米（约 20 层）的超高层建筑，标准更为严格。建筑规范》要求进行特殊的结构计算，并对地震和风压进行详细研究。这些建筑还必须安装私人发电机和防灾中心，以确保发生灾害时的安全。
| 建筑分类 |
高度 |
大约层数 |
主要法律规定 |
| 低层公寓 |
低于 31 米 |
2-10 层 |
一般建筑法规 |
| 高层住宅 |
31 米及以上但小于 60 米 |
10-20 层 |
有义务安装紧急电梯，确保双向疏散 |
| 高层住宅 |
60米及以上 |
20 层以上 |
特殊结构计算、私人发电机、安装灾难中心 |
这些法律规定的差异也会影响建筑和维护成本，最终反映在销售价格和管理成本中。
低层公寓的优缺点
低层住宅的主要优势
低层公寓的主要吸引力在于安静祥和的居住环境。这是因为这些公寓通常建在对建筑高度和用途有严格限制的地区，如一类和二类低层住宅区。
在这些地区，《建筑标准法》规定建筑高度不得超过 10 米或 12 米，并禁止建造商业楼宇和工厂。因此，周围环境形成了一个安静的、以住宅为主的街区，长期保持着良好的生活环境。
此外，容积率（总建筑面积与地块面积之比）设置较低，确保了建筑物之间有足够的距离，这对于保护隐私、确保日照和通风非常有利。该地区绿化丰富，为养育子女的一代提供了理想的居住环境。
灾难发生时的安全和疏散便利
低层公寓在发生灾难时的安全性方面有很大优势。即使发生地震或其他灾害时电梯停止运行，在二楼至五楼也可以通过楼梯轻松疏散。
这是一个重要的安全因素，尤其是在有老人或小孩的家庭中。消防云梯车的救援行动也可以在较低楼层可靠地进行，发生火灾时的安全也受到高度重视。
东日本大地震期间，高层公寓电梯长时间停运的报道不绝于耳，给高层住户带来了极大的不便。有鉴于此，低层公寓的安全性成为吸引购房者的主要因素，因为他们非常重视灾难发生时的风险。
居民之间的社区建设
低层公寓的单元总数较少，因此住户之间更容易建立面对面的关系。一般来说，公寓的规模在 20 到 50 个单元之间，这为居民之间的交流创造了天然的机会。
这种社区的存在对预防犯罪也大有裨益。居民之间相互认识，这就增加了及早发现入侵者的可能性。对于抚养孩子的人来说，与邻居建立合作关系也有助于确保孩子的安全。
在管理协会的管理中，决策可以由少数精英成员执行，从而更容易反映居民对楼宇维护和翻新工作的意见。
低层住宅的主要缺点
低层公寓通常位于安静的住宅区，因此与车站和商业设施的距离可能是个问题。特别是在市中心，很难找到距离车站步行 10 分钟以内的低层公寓，这对于那些重视上班或上学便利性的人来说可能并不合适。
至于日常购物，步行范围内可能没有大型商业设施或便利店，开车出行往往是必要条件。对于工薪家庭和老年人家庭来说，这种便利性的限制可能是影响生活质量的一个重要因素。
外部视线和噪音的影响
低层公寓可能会受到街道或邻近建筑视线的影响。特别是一楼或二楼的单元，可能需要随时拉上窗帘或百叶窗，以遮挡路人和邻居的视线。
此外，在面向道路的单元中，过往车辆的声音和路人的声音很容易传入室内，给确保安静带来了挑战。这一问题在主干道沿线的房产中尤为突出。
翻新的限制因素
低层公寓通常采用墙式结构，这限制了将来翻新时改变平面布局的自由度。由于不能拆除结构上重要的墙壁，因此很难对平面图进行重大改动。
对于那些希望根据不断变化的生活方式定制居住空间的人来说，这种限制可能是一大不利因素。在购买房产之前，有必要充分考虑未来居住安排的变化，并仔细确定当前的布局是否能满足您的长期需求。
高层公寓（塔式公寓）的优缺点
高层公寓的主要优势
高层公寓一般建在火车站前或市中心交通便利的地段。特别是，许多高层公寓距离主要车站仅有五分钟的步行路程，交通十分便利，大大缩短了上班和上学的时间。
此外，便利店、咖啡馆和诊所等商业设施往往位于底层，使日常生活更加便利，而且这些设施 24 小时开放，为繁忙的商务人士和双职工家庭提供了理想的居住环境。
周边还有各种大型商业、文化和医疗设施，是希望充分享受城市生活的人们的理想居住环境。
优美的景观和开阔的视野
高层公寓的一大魅力就是从高层眺望美景。位于市中心的塔式公寓每天都能欣赏到东京湾、富士山和城市天际线的壮丽景色。
由于高层公寓周围没有建筑物遮挡视线，因此可以提供宽大的窗户，让大量自然光射入室内。此外，这些窗户还具有良好的通风效果，尽管位于市区，却能营造出开阔的生活空间。
夜景之美是高层公寓的另一魅力所在，尤其是朝南或朝东的单元，可享受豪华的居住环境，城市夜景尽收眼底。
丰富的共享设施
现代高层公寓提供各种共享设施，提高了住户的生活质量。酒店式设施包括健身房、游泳池、休息室、客房、儿童房和空中花园。
这些设施让住户不必出门，就能在自己的公寓里享受茶点和娱乐。这些共用设施的价值进一步提高，尤其是在科罗娜灾难发生后，居民在家的时间增加了。
它们通常还提供 24 小时有人值班的礼宾服务，可以接收包裹快递、处理干洗事务、安排出租车等等。
高层住宅的主要缺点
高层住宅的最大缺点之一就是电梯拥挤。特别是在早上上下班和晚上回家时，电梯等候时间可能会很长，给日常生活带来压力。
对于拥有几百个单元的高楼大厦来说，增加电梯数量可能不是根本的解决办法。此外，如果发生灾难时电梯停运，高层住户就不得不走楼梯，这也是一个很大的负担。
地震时的摇晃和心理焦虑
高层建筑在地震中容易受到长周期地震运动的影响，其晃动与低层建筑不同。即使建筑物本身的安全得到了保证，高层建筑楼层的晃动也会被放大，这会让居民感到焦虑。
特别是在东日本大地震等大规模地震中，高层建筑的晃动可能会持续数分钟，这可能会导致家具倾倒和房间损坏。此外，由于电梯长时间停运，高层住户也有被隔离的危险。
高昂的管理费和维修储备金
由于电梯维护和检查费用、24 小时管理费用以及共用设施的维护费用，高层公寓的管理费用往往很高。每月管理费在 30,000 至 50,000 日元之间的情况并不罕见，尤其是在塔式公寓中。
此外，由于高层建筑固有的高昂建筑成本，未来的大规模维修工程可能需要设置较高的维修储备基金。外墙工程和屋顶防水工程需要特殊的施工方法和设备，费用可能是普通公寓的数倍。
下表总结了低层公寓和高层公寓的主要区别。
| 比较项目 |
低层公寓 |
高层公寓 |
| 位置特点 |
安静的住宅区 |
车站前/市中心区 |
| 居住环境 |
安静、绿色 |
便利/城市 |
| 防灾安全 |
疏散方便 |
依赖电梯 |
| 景观 |
有限 |
绝佳景观 |
| 社区 |
关系密切 |
关系稀缺 |
| 管理成本 |
相对较低 |
高 |
| 共享设施 |
最低 |
大量 |
选择公寓的标准
按生活方式选择的准则
对于养育子女的一代来说，选择公寓是一个重要的决定，将影响子女的成长环境。低层住宅的居住环境安静、安全，适合养育子女。
在建造低层公寓的住宅区，交通流量较少，孩子可以安全地在户外玩耍。此外，由于居民之间很容易形成社区，邻里之间相互照应，在防止犯罪方面也很放心。
另一方面，对于双职工家庭来说，往返托儿所和上下班的交通便利需要优先考虑。在这种情况下，靠近火车站的高层住宅可能更适合时间往往紧张的日常生活。
老年人的选择标准
日常生活的便利性和医疗设施的便利性对老年人来说非常重要。在市中心和火车站前的高层公寓所在区域，综合医院、诊所和药房等医疗设施一应俱全，这对于需要定期去医院看病的人来说是一大优势。
高层公寓的礼宾服务也能减轻居民的实际负担，例如代收送货上门的物品和代办各种手续。对于上下楼梯有困难的人来说，电梯也是一种重要的交通工具。
不过，考虑到发生灾难时电梯停运的风险，最好选择楼层相对较低的单元。
单人和 DINKS 家庭的选择标准
单身家庭和 DINKS 家庭（已婚无子女且共同工作的夫妇）往往注重便利性和城市生活方式。高层公寓所在的城市中心提供了活跃的城市生活方式，有各种餐馆、购物和娱乐设施。
此外，高层公寓中常见的健身房和休息室也为忙碌的日常生活提供了一个放松身心的场所。另一大优势是减少了通勤时间，让您可以更好地利用私人时间。
从投资角度看选择标准
从房地产投资的角度来看，低层公寓和高层公寓具有不同的特点。低层公寓由于所在住宅区的使用限制，未来环境变化的风险较低，资产价值的稳定性极佳。
而高层公寓，尤其是塔式公寓，由于其稀缺性和优越的地理位置，往往具有较高的短期价格上涨潜力。事实上，塔式公寓的价格在过去二十年里几乎翻了一番，使其作为投资产品的吸引力与日俱增。
租赁需求的差异
在考虑租赁业务时，目标租户群体也有所不同。低层公寓受到家庭和租户的青睐，他们注重安静，并期望获得长期稳定的租金收入。
高层公寓则受到重视便利性的单身和双职工家庭的欢迎，租金水平往往较高。但管理费和维修储备金较高，因此必须仔细考虑物业的实际盈利能力。
未来的销售潜力。
地段的稀缺性和需求的持续性是考虑未来销售的重要因素。位于市中心车站前的塔式公寓总是会有持续的需求，出售时也会有很好的流动性。
低层公寓则会受到追求良好居住环境的买家的持续追捧，并有望保持其资产价值，尤其是位于市中心高端住宅区的物业。
预算方面的考虑。
购买公寓的初始成本不应仅包括房产价格，还应包括其他费用，如登记费、中介费和火灾保险费。由于高层公寓的楼价往往较高，这些费用也相应较高。
较大的按揭贷款额度也增加了利率波动风险的影响。重要的是要仔细考虑自己的还款计划，为未来的利率上升做好准备。
维护成本的长期负担
购房后的维护和管理费用是家庭长期负担的一个重要考虑因素。下表给出了典型的维护和管理费用。
| 费用项目 |
低层公寓 |
高层公寓 |
| 维护费（每月） |
1.5-25,000 日元 |
25,000-50,000 日元 |
| 维修储备金（每月） |
1.0-20,000 日元 |
2.0-40,000 日元 |
| 房产税（每年） |
150,000-300,000 日元 |
250,000-600,000 日元 |
| 火灾保险费（每年） |
20,000-40,000 日元 |
30,000-60,000 日元 |
这些费用因公寓的面积、设施和位置而有很大差异，购买前应详细确认。
选择抵押贷款
选择按揭贷款也是购买公寓的一个重要因素。对于低层公寓来说，楼价相对较低，可以通过缩短还款期限来控制还款总额。
而高层公寓的楼价较高，可能需要设定较长的还款期限。在这种情况下，利率类型（固定利率或浮动利率）的选择对长期还款负担有重大影响，因此需要慎重考虑。
结论
选择低层公寓还是高层公寓的要点
本文从法律定义、实际居住舒适度和投资价值等方面全面阐述了低层公寓和高层公寓（塔式公寓）的区别。
低层公寓适合那些注重安静居住环境和安全性的人。低层公寓提供了理想的居住环境，尤其适合抚养子女和追求宁静的人。此外，低层公寓在发生灾害时的安全性和居民之间的社区建设方面也有很大优势。另一方面，在便利性方面也有局限，前往车站和商业设施可能比较费时。
高层公寓（塔式公寓）对于那些注重城市生活方式和便利性的人来说是一个不错的选择。它们拥有优越的地理位置和丰富的公共设施，可为您提供舒适的城市生活方式。就投资价值而言，从资产积累的角度看，它们也很有吸引力，在过去 20 年里，价格已经翻了一番。不过，管理费和维修储备金往往较高，应充分考虑长期维护成本。
最佳选择的行动指南
选择公寓最重要的一点是要做出符合自己生活方式和未来生活安排的选择。建议慎重考虑以下行动指南。
实地考察的重要性
一定要去实地考察，看看实际的居住环境，这不是单从宣传册或互联网上的信息就能看出来的。对于低层住宅，重要的是体验周边环境的安静和绿化的丰富；而对于高层住宅，重要的是实际体验景观和共用设施的质量。
在工作日和节假日、白天和夜晚等不同时间段参观，可以更准确地了解居住环境。
考虑长期居住计划
购买公寓一般都是长期居住。重要的是，不仅要根据您目前的生活方式做出选择，还要考虑到五年或十年后您的生活会发生怎样的变化。
考虑未来的生活事件，如子女长大、照顾父母、更换工作或退休，以及如何适应各种生活状况。
咨询专家
购买房产是您一生中最大的投资之一。有很多方面需要专业知识，如法律程序、抵押贷款选择和税务处理。
我们建议您咨询可靠的房地产经纪人、抵押贷款顾问、税务会计师或其他专家，以便做出全面的决定。
建议的下一步行动
阅读完本文后，我们希望您现在已经了解了低层公寓和高层公寓之间的区别。作为下一步行动，我们建议采取以下行动
首先，确定您的优先事项。理清哪些因素对您来说最重要，例如便利性、居住环境、安全性和投资价值，这将有助于您做出选择。
然后，通过实地考察确认理论与实际居住条件之间的差距。通过比较多个房产，您可以做出更好的选择。
INA&Associates K.K. 可以帮助您选择最适合您个人生活方式的公寓。从低层公寓到高层公寓，我们为您提供广泛的房产信息和专家建议。如果您正在考虑购买公寓，请随时联系我们。我们将竭尽全力为您寻找理想居所。
常见问题
问 1：低层公寓和高层公寓哪个更抗震？
答 1：很难说哪个更强，因为抗震安全性主要取决于建筑物的结构和建造年代。
低层公寓通常采用墙式结构，结构稳定，因为整面墙都能承受地震力。建筑高度较低也减少了地震震动的放大作用。
而现代高层公寓则采用了最新的抗震、减震和隔震技术，确保在发生大地震时有足够的安全性。由于《建筑标准法》的修订，1981 年以后建造的建筑物（新的抗震标准）在设计上确保在大地震中不会倒塌。
重要的是要检查建筑日期和适用的抗震标准。在购买建筑物之前，最好检查建筑物的结构计算和抗震诊断结果。
问题 2：塔楼的管理费为什么这么高？
首先，电梯维护和检查费用在总费用中占很大比例。塔式公寓配有多部电梯，而高速电梯的维护需要专业技能，成本较高。
其次是24 小时管理系统的人工成本。礼宾服务和保安人员确保住户的安全和便利，但这些服务的成本也是合理的。
此外，共用设施的维护和管理成本也有影响。健身房、游泳池和休息室等设施需要专业清洁和设备维护，这些成本都会反映在管理费中。
还应考虑楼宇规模带来的效率问题。单位总数越多，每个单位的负担就越轻，但整个大楼的绝对维护成本就越高。
问题 3.从未来资产价值来看，哪种方式更有利？
就低层公寓而言，位于市中心高档住宅区的物业，由于分区限制，未来环境变化的风险较低，可望保持稳定的资产价值。尤其是位于历史住宅区的低层公寓，由于其稀缺性，预计将长期保持其价值。
高层公寓（塔式公寓）在投资回报方面具有短期优势，因为其价格在过去 20 年里翻了一番。由于站前地段的稀缺性和城市功能的集中性，预计需求将持续不断。
然而，也必须考虑到未来大规模维修费用的负担以及与建筑物老化相关的问题。特别是塔式公寓可能需要高昂的外墙工程和设备更新费用。
归根结底，必须对地点的稀缺性、建筑物的质量及其管理状况进行综合评估。
问题 4：对于抚养子女的人来说，哪种选择最好？
A4.对于养育子女的一代人来说，最佳选择取决于子女的年龄和教育政策。
低层住宅在以下方面适合养育子女
-居住环境安静，孩子可以安全地在户外玩耍。
-社区居民可望照顾整个区域。
-发生灾难时，便于疏散和安全。
-交通便利的住宅区，确保上学和放学路上的安全。
高层住宅有以下优点
-通常可以方便地前往幼儿园和学校
-为双职工家庭提供了极大的通勤便利
-共用设施（如儿童房）使儿童能够安全地玩耍
-良好的安全保障，让您高枕无忧
高层住宅更适合时间较为紧张的双职工家庭，而低层住宅则更适合希望为子女提供宽敞环境的家庭。
问题5.购房前有哪些注意事项？
建筑相关检查：
-楼龄和适用的抗震标准。
-管理协会的财务状况和维修储备基金的余额。
-过去的维修历史和未来的维修计划。
-管理公司的业绩和管理状况。
地点和环境检查：
-使用区域和未来发展计划
-交通通道和实际行程时间
-附近的商业、医疗和教育设施
-灾害风险（查看灾害地图）
法律和合同相关检查：
-详细检查重要信息文件
-管理协议和细则的内容
-抵押条款和还款计划。
-火灾和地震保险的条件。
经济检查：
-房产价格是否合适（与周边市场比较）。
-每月维护费用（管理费、维修储备金、税费）
-未来的销售潜力和租赁需求。
如果不对这些进行检查，可能会在购买后出现意想不到的问题。建议在专家建议下慎重考虑。