长期持有房产：稳定资产积累与收益最大化策略

对许多人来说，房产投资是一种极具吸引力的资产积累方式。然而，与股票或共同基金等其他金融工具不同的是，它的结果与 "时间 "因素密切相关。以长远的眼光发展资产，而不是被短期的市场波动所左右，比以往任何时候都更加重要。

在这篇文章中，INA&Associates 有限公司从专家的角度阐述了如何通过房地产投资，尤其是 "长期持有"，让时间成为你的盟友，并建立稳定资产的具体策略和实用知识。我们希望它能成为在当今经济前景不明朗的情况下，确保未来稳定收入来源的指南针。

房产投资中的 "时间 "价值：收入收益和资本收益

房产投资的利润主要有两种。一种是"收入收益"，即作为租金收入持续获得的收益；另一种是"资本收益"，即通过出售房产获得的收益。

资产管理技巧中的 "以时制胜 "指的是一种专注于收入收益的策略，这种收益可持续产生长期稳定的收入，而不是追逐资本收益，因为资本收益取决于短期的价格波动。正确理解这两种收益的性质是成功的第一步。

比较收入收益和资本收益

收入收益和资本收益在收益性质、投资期限和风险方面存在明显差异。下表比较了两者的特点。

如表所示，长期持有以获取收入收益的可预测性很高，适合稳定的资产积累。另一方面，为获取资本收益而进行的短期交易需要专业的市场解读知识和时机把握能力，因此对于初学者来说风险较大。

时间催生的 "复利效应 "的有力武器

长期持有策略的最大魅力在于"复利效应"，通过将赚取的租金收入进行再投资，资产会像滚雪球一样越滚越大。这在资产积累中是如此强大，以至于爱因斯坦将其称为 "人类最伟大的发明"。

例如，如果每年将收益率为 5%的房产租金收入进行稳定的再投资，那么与不进行利润再投资的简单利息管理相比，资产增长的速度就会大大加快。

下面的模拟显示了以年利率 5%投资本金 1 000 万日元时，单利和复利在资产增长方面的差异。

30 年后，单利和复利的差额约为 1 800 万日元。 这个 差额就是时间带来的价值，也是推荐长期投资的根本原因。在房地产投资中，利用租金收入减去支出后的现金流提前还款或作为下一处房产的定金，可以最大限度地发挥这种复利效应。

长期持有的三个具体好处

除了复利效应，长期持有策略还能为投资者带来许多其他好处。这里将详细解释其中最重要的三个好处。

1. 建立稳定的收入基础，不易受经济波动影响

长期持有的收益收益不会像每天的股票价格那样剧烈波动。通过选择合适的房产并进行扎实的管理和运营，可以建立起相对不受经济波动影响的稳定现金流。

特别是，由于收入与日常生活所必需的住房有关，因此即使在经济衰退时期，需求也很稳定。通过将适当的物业管理与适应市场条件的租赁管理战略相结合，可以最大限度地降低空置风险，确保持续的收入。这也会带来心理上的稳定，使资产积累过程更加稳健。

2. 税收优惠优势明显

出售不动产所获利润（转让收入）的税率因不动产所有权期限的不同而大相径庭。这种税收制度明显有利于长期所有权，是制定投资战略时绝不能忽视的因素。

具体来说，房产所有权超过五年后，税率会发生很大变化。请参见下表，了解其中的差异。

两者相差约一倍。 短期 交易利润中约有 40% 被征税，而如果长期持有股票，这一比例可降至约 20%。这对手头剩余的利润影响巨大。

3. 易于控制风险，不受短期市场噪音干扰

房地产市场和其他市场一样，价格的短期涨跌在所难免。但是，如果你准备长期持有房产，就不必再担心每天的价格波动。重要的不是短期的 "价格"，而是长期的 "价值"。

长期持有房产的主要优势在于，您可以坐下来实施策略，以保持和提高房产的资产价值。例如，通过有计划地进行符合时代需求的维修和翻新（如实现物业无障碍化、改善网络环境等），可以维持和提高租金，增强物业的竞争力。

建议新手从 "公寓单位投资 "开始建立长期资产

在解释了长期所有权的重要性之后，很多人可能会问："那么，我到底该从哪里开始呢？房地产投资有多种类型，但我们强烈建议初学者从"公寓单位投资 "开始。原因在于它能很好地平衡风险和收益，是迈向资产积累的第一步。

为什么 "公寓单位 "是新手的最佳选择？

我们建议将投资 "公寓单位 "作为房地产投资第一步的原因可以归纳为三个明显的优势

1. 小资金即可起步：在大多数情况下，投资一套公寓或单元房需要数千万至数亿日元的资金。相比之下，根据房产的不同，投资一个公寓单元的资金从几百万日元到大多数情况下的 1,000 万至 3,000 万日元不等。利用金融机构的贷款也很容易，而且可以在保持较低自有资金的情况下迈出第一步，这对初学者来说具有很大的吸引力。
2. 效率高，管理省心：共有公寓有一个 "管理协会"，负责整栋楼的维护和管理。因此，管理协会基本上牵头负责入口、走廊和电梯等公共区域的清洁和维修。由于业主只需专心管理自己的私人区域（房间），因此与管理单个物业相比，管理工作量大大减少。这对于那些忙于日常工作的人来说，是一种轻松的投资方式。
3. 高流动性和可变现性：在资产积累的过程中，由于生活阶段的变化，可能会有想要出售所持资产套现的时候。共有公寓，尤其是那些位于城市需求旺盛地区的共有公寓，具有 "高流动性 "的特点，这使得您可以相对容易地找到买家，并在您想要出售时将其出售。这是为任何可能发生的情况做好准备的一个令人放心的因素。

专业清单，避免因选择合适的房产而影响您的未来

毫不夸张地说，公寓投资的成功与否完全取决于房产的选择。为了确定未来能提供稳定收入的优质物业，我们根据以下清单从多方面对物业进行评估。

总结：为未来播种的明智第一步

在房地产投资中，"以时间为友 "战略的精髓在于从长远角度积累稳定的收入收益，不受短期市场噪音的干扰，并通过复利效应实现资产的稳步增长。这是一种稳健、可持续的资产积累技巧，有别于投机交易。

尤其是房产投资的初学者，可以通过投资公寓单位迈出第一步，因为公寓单位的风险相对容易控制，而且可以从少量资金开始，从而将失败的可能性降到最低，同时获得宝贵的经验和成就。

资产积累不是一蹴而就的。它类似于一个稳步播种和精心培育未来种子的过程。然而，只要有正确的知识作为指南针，有可靠的合作伙伴为您指明方向，房地产就能丰富您的生活，为您的未来奠定坚实的基础。

INA&Associates 有限公司致力于根据每位客户的目标和价值观，为其提供未来 10 年或 20 年的最佳房产投资计划。我们诚邀您访问我们的办公室，向我们讲述您的未来。

常见问题（Q&A）

问 1：我需要多少个人资金？

答 1：一般来说，房产价格的 10-20%是一个很好的经验法则，但这只是一个参考。所需的个人资金数额会有很大差异，这取决于您所使用的金融机构的贷款条件和您自身的属性，如年收入、工作地点和金融资产。近年来，一些金融机构会为房产提供 100%的贷款，但请注意，除此以外，您还需要以现金支付登记费、房产购置税、中介费和其他费用（约为房产价格的 7%-10%）。关于详细的财务规划，我们建议您咨询专家。

问 2：农村地区的房产是否符合投资条件？

答 2：需要谨慎判断。并非所有农村地区的房产都不适合投资，但在人口减少或老龄化的地区，未来的租赁需求可能会下降，从而增加空置和租金下跌的风险。另一方面，有些地区的人口和租金需求在未来可望保持稳定，如都道府县、地区核心城市或某些产业集中的地区。重要的是，不仅要分析宏观统计数据，还要详细分析该地区的微观趋势（如再开发计划、企业吸引力、交通基础设施发展等），以确定未来的潜力。

问题 3：我需要如何管理我的物业？

答 3：业主可以选择自己 "自我管理 "房产，但我们强烈建议将其外包给一家信誉良好的租赁管理公司。管理公司将代表您处理租赁管理中涉及的所有复杂任务，如招募租户（租赁）、签订租赁合同、每月收取和汇付租金、处理租户投诉、在租户搬出时进行接待以及安排修复工作。虽然要收取费用，但交给专家来做，业主就可以安心地专注于自己的核心业务。

问题 4：在人口持续减少的日本，房地产投资是否有前途？

答 4：这是一个非常重要的问题。诚然，日本整体人口正处于减少阶段，一些人对房地产投资的前景表示担忧。但是，认为所有地区的房产价值都会同样下降的想法还为时过早。事实上，人口向城市中心集中的趋势仍在继续，单身家庭的数量预计会增加，尤其是在东京地区。今后，各地区房产价值的 "两极分化 "将进一步加剧。换句话说，只要您有一双 "慧眼"，严格评估房产的位置和质量，即使在人口减少的时代，您也有可能在房产投资方面取得成功。