近年来，日本的公寓租赁市场异常繁荣：截至 2025 年 1 月的数据显示，许多大城市的租金都在逐年上涨，其中一些地区的租金达到了 2015 年以来的最高水平。这是由多种因素共同作用的结果，包括重新回归市中心、公寓价格飙升导致购房者向租房者转变以及外国居民数量增加。然而，尽管市场环境良好，投资者也需要关注建筑成本飙升、利率上升和未来人口减少等风险因素。本文分析了租赁公寓市场的现状和对未来的预测，以及做出投资决策所需的要点。与其简单地顺应 "强势市场 "的浪潮，不如正确评估风险和收益，从长远角度考虑投资策略，以取得成功。
2025 年，全国租赁公寓市场继续保持稳步上升趋势。根据 At Home 的调查，截至 2025 年 1 月，全国 13 个地区的出租公寓和共有公寓的平均要价租金在许多地区都录得同比增长。
租赁公寓市场持续强劲表现的背后有以下因素
回归市中心的复兴：在因新冠状病毒感染而暂时远离市中心的趋势之后，随着社会活动的正常化，回归市中心的趋势日益明显。特别是，办公室工作的恢复和学生面对面教学的恢复导致了市区租房需求的增加。
待售公寓价格飙升：2024 年，东京首都圈的二手公寓价格高于 2013 年，新建公寓价格也在上涨。因此，超出购房预算的潜在购房者大量涌入租赁市场。
外国居民人数增加：截至 2023 年底，外国居民人数达到 3,410,992 人，创历史新高（比上一年年底增加 10.9%），东京、爱知和大阪等大城市的增幅尤为明显。外国居民的增加是促进租赁需求的一个因素。
企业合同扩大：随着企业利用住房补贴计划，企业合同不断增加，即使租金水平相对较高，也可望实现稳定的入住率。
对住房质量的认识不断提高：科罗娜灾难中远程工作的普及使人们越来越重视居住空间的质量，从而增加了对高质量租赁住房的需求。
不同地区和物业类型的市场强度各不相同。
地区趋势：
按房产类型划分的趋势：
出租公寓投资收益可分为两大类：收入收益（租金收入）和资本收益（出售利润）。在当前的市场环境下，这些收益的前景如下
收入收益（租金收入）前景：
资本收益（销售收益）展望：
虽然租赁公寓市场表现良好，但投资者也应注意以下风险因素
空置风险：房产投资的最大风险是出现空置。地段差、设施老旧、租金高于周边市场价格的物业空置风险较高。
建筑成本上升：建筑成本从 2021 年左右开始上升，在过去三年里已上升了 30% 至 40%，预计这种高成本状况还将持续。这就带来了新投资盈利能力下降的风险。
金融环境的变化：日本央行取消负利率政策后，抵押贷款利率一直在上升。这可能会导致融资成本上升，从而对现金流产生不利影响。
供过于求的风险：在三菱不动产房地产服务公司进行的一项调查中，"供过于求 "是最常被提及的可能对市场产生负面影响的因素。人们担心，由于某些地区新增供应的增加，供需平衡可能会恶化。
老龄化和人口减少：从长远来看，日本人口减少和老龄化可能会影响租房需求。然而，家庭构成的变化，如单身家庭数量的增加，可能会部分抵消上述因素。
来自海外的不确定性：另一个需要考虑的因素是来自海外的高度不确定性，如美国新政府的政策和各地区的地缘政治风险。这些都可能间接影响日本房地产市场。
难以预测维修成本：购房后维修成本可能高于预期，尤其是二手房。需要进行充分的研究和财务规划。
投资者可采取以下措施防范这些风险
防范空置风险的措施：
财务规划和现金流管理：
物业质量和维护：
多样化和投资组合管理：
信息收集和市场分析：
成功的租赁公寓投资需要正确的物业选择。建议在选择物业时重点关注以下几点
布局和面积：目前的市场数据显示，夫妻房（30-50 平方米）的租金上涨尤为明显。考虑到单身家庭和 DINKS（一起工作且无子女的夫妇）数量的增加，预计未来对供一人或两人居住的户型（1R、1K、1LDK、2DK 等）的需求将保持稳定。
建筑质量和设施：
楼龄和维护状况：
管理状况：
位置是决定房产投资成败的最重要因素之一。对于租赁公寓投资而言，应根据以下标准选择区域和地点
交通便利：
生活便利：
人口统计：
未来潜力：
周边环境：
竞争状况：
目前，以下地区尤其值得关注
要想从租赁公寓投资中获得稳定的收益，适当的成本管理和准确的收益计算至关重要。
运营成本明细与指南：租赁公寓管理的运营成本一般约为租金收入的 20%-30%。主要成本项目如下
楼宇管理和维护成本：
租户处理费用：
税费：
其他费用
收益率计算方法：房地产投资的收益率主要有两种：表面收益率和实际收益率。
表面收益率：
表面收益率 = 年租金收入 ÷ 购置物业价格 × 100 (%)
例如：如果年租金收入为 600 万日元，房产购置价格为 1 亿日元，则表面收益率 = 600 万日元 ÷ 1 亿日元 × 100 = 6%。
实际收益率：
实际收益率 = （年租金收入 - 年支出） ÷ （房产购置价格 + 购置时的支出） ×100 (%)
例如：如果年租金收入为 600 万日元，年支出为 100 万日元，房产购置价格为 1 亿日元，购置时的支出为 800 万日元，则实际收益率=（600 万日元-100 万日元）÷（1 亿日元+800 万日元）×100=约 4.6%。
由于实际收益率更准确地反映了实际盈利能力，因此在做出投资决策时应强调这一点。一般来说，出租公寓投资的实际收益率比表面收益率低 1-2%。
近似收益率：在当前市场环境下，出租公寓投资的近似收益率如下
| 物业类型 | 地点 | 表面收益率 | 实际收益率 |
|---|---|---|---|
| 新建公寓 | 市区 | 3-4%（市中心） | 2 - 3%（市中心） |
| 新建公寓 | 郊区 | 4-5%（郊区） | 占总数的 3-4 |
| 二手公寓 | 市区 | 4-6%（市中心） | 占总数的 3-5 |
| 二手公寓 | 郊区 | 5-7%（郊区） | 4-6%. |
| 单套公寓 | 市区 | 5-7% (5-7%) | 4-6%（市区） |
| 单栋公寓 | 郊区 | 6-9%（郊区） | 5-8%（郊区） |
我们可以对 2025 年及以后的租赁公寓市场做出如下预测。
租金上涨趋势持续：预计在 2025 年可预见的未来，租金上涨趋势仍将持续。预计租赁需求将保持强劲。
需求人口结构的变化：
投资市场趋势：
各地区前景：
2025 年以后，租赁公寓市场可能会出现以下风险因素。投资者应针对这些因素考虑对策。
金融环境的变化：随着日本央行货币政策的正常化，利率可能会继续上升。这可能会导致房地产投资贷款的利息负担加重，上限利率（即房地产价格调整）上升。
[应对措施。
供过于求的风险：由于某些地区新增供应量增加，供需平衡可能会恶化。应特别关注高端租赁物业和某些地区的供过于求问题。
[应对措施
人口变化：从长远来看，日本人口的减少可能会影响对租赁住房的需求。应特别关注地区城市和郊区。
[应对措施。
高昂的建筑成本：由于建筑材料价格和劳动力成本不断上涨，建筑成本可能会居高不下。这可能会恶化新开发项目的盈利能力，提高现有房产的相对价值，同时维修成本也有可能上升。
[应对措施。
海外因素导致的市场波动：美国新政府政策和全球冲突等海外因素导致的不确定性增加，也可能影响日本房地产市场。
[应对措施
截至 2025 年 1 月的数据显示，许多大城市的租金都在逐年上涨，一些地区甚至创下了历史新高。市场环境对投资者的吸引力也越来越大。
这种市场环境在为投资者提供诱人机遇的同时，也需要强调一些风险因素。面对利率上升、建筑成本上升和未来人口减少等风险，成功的投资者应注重以下几点
选择合适的房产：选择具有刺激入住需求因素的房产，如交通便利、靠近生活设施、建筑质量和设施。
以地点为重点的投资决策：从人口统计、重建计划和交通基础设施等方面选择具有未来潜力的地区。
准确了解成本：适当估算运营成本（以租金收入的 20%-30% 为指导），并根据实际收益率分析盈利能力。
实施风险对冲措施：通过使用固定利率、规划舒适的资本结构和分散投资，为各种风险做好准备。
放眼长远：以长期资产建设和创收为目标，不为短期市场波动所左右。
虽然预计在 2025 年以后的可预见的未来，强劲的租赁需求和租金上涨趋势仍将持续，但需要做出更加审慎的投资决策，认识到市场正在从 "扩张阶段 "向 "高峰阶段 "转变。在投资租赁公寓时，重要的是正确评估风险和回报，并从长远角度制定成功的战略，而不是简单地顺应 "强劲市场 "的浪潮。
答1：租赁公寓投资最重要的成功因素是地段。在选择物业时，一定要选择距离火车站、公交车站、超市、便利店和其他便利设施较近的地区，并且可以预期有稳定的租赁需求。此外，建筑质量、适当的租金设置以及高效的管理和运营也是成功的关键。
答 2：要判断当前的租赁公寓市场是否存在 "泡沫"，必须评估价格上涨背后的实际需求强度和金融环境。虽然有实际需求推动租金上涨的因素，如重新回归市中心和外国居民的增加，但大多数房地产投资市场的专家都认为市场 "在继续扩大，并接近顶峰"。我们有理由认为，市场正在进入 "成熟期"，即使不是泡沫，也不太可能进一步快速增长。
答 3：租赁公寓投资的运营成本一般约为租金收入的 20%-30%。主要成本项目包括管理委托费、维修费、维修储备金、公共区域水电费、非人寿保险费、租户招募成本、空置损失、物业税和城市规划税。管理要点包括：(1) 选择优质的管理公司；(2) 按计划进行维修和保养；(3) 提供服务以提高租户满意度；(4) 合理确定和审查租金；(5) 妥善管理税务和会计。
答 4：外国居民的增加对公寓租赁市场产生了以下影响。(1) 提升整体租赁需求：到 2023 年底，外籍居民人数达到 341 万人，创历史新高，租赁需求增加，尤其是在城市地区。(2) 按国籍和目的划分的需求多样化：从面向留学生的低价房产到面向高度专业化人士的高端房产，出现了多样化的需求。(3) 面向外国人的租赁管理服务不断扩大：面向外国租户的服务，如多语种支持和生活方式支持，正在得到加强。由于外来人口的复苏和对外籍劳工接受度的提高，预计这一趋势将持续下去。
答 5：未来十年，公寓租赁市场预计将经历短期繁荣和长期结构性变化的交织：直到 2025-2027 年左右，租赁需求仍将保持强劲，特别是在城市地区，原因是市中心的回归和外籍居民的增加。从中期来看，持续的利率正常化和高昂的建筑成本可能会抑制新的供应，并提高现有房产的相对价值。从长远来看，随着日本人口的不断减少，将出现 "质量逃逸 "现象，在地理位置和建筑质量方面表现出色的房产和表现不佳的房产之间将出现两极分化。预计针对特定目标群体的房产需求也将增加，如针对单身家庭、老年家庭和外国居民的房产。
出租公寓投资不仅是 "资产管理"，也是支持租户生活的 "业务"。除了分析市场环境和数据外，了解租户需求和适当的运营管理也是长期成功的关键。建议您首先明确自己的投资目标和财务状况，然后结合专家建议慎重做出决定。