公开征集建议书法是公共机构和市政当局在对公司的建议书、技术能力和业绩记录以及价格进行综合评估的基础上，为一个项目选择最合适的承包商或合同伙伴的一种方法。广泛邀请数量不详的潜在参与者提交符合要求的公司建议书，然后对这些建议书进行审查，选出最优秀的建议书。一般的竞争性招标侧重于价格，而公开征集建议书则侧重于建议书的质量和独创性，并决定合同的候选者。
日本的公共合同制度规定，地方政府的合同原则上通过公开竞争性招标（即从多个承包商的投标书中选择价格最低的承包商作为中标者）来签订。但是，有些任务由于其性质和目的，并不适合只进行价格竞争。例如，在需要专业化、先进技术和创造性建议的项目中，很难事先制定详细的规格，仅凭价格选择承 包商可能不会产生适当的结果。在此背景下，引入了公开征集建议书的方法，通过规划竞争邀请最佳建议书。
根据法律制度，与通过公开征集建议书方式选定的经营者签订的合同，按照《地方自治法施行令》第 167-2 条第 1 款第 2 项的规定，是以协商合同（自愿合同）的形式签订的，即 "其性质或目的不适合竞标的合同"。换言之，公开征集建议书的方法被视为公开竞标的特殊方法，只有在非常必要时才会采用。市政当局在采用这种方法时，必须密切注意确保公平性和透明度，并根据该制度的目标进行操作。
该系统的目的是让客户（如市政当局）在考虑价格以外因素的情况下选择最合适的运营商。在对技术能力要求较高的业务中，或在个别运营商的建议书中存在大量原创性和独创性空间的业务中，公开征集建议书的方法使客户能够对多个建议书进行比较，并采用最佳建议书。这样做可望提高公共工程的质量，创造新的价值，并能追求按统一规格订货所无法实现的创造性成果。
公开征集建议的方法已被广泛采用，主要是由地方当局（都道府县和市政府）采用。许多地方政府都为这种方法制定了指导方针，并按照公平的程序选择运营商。例如，大阪市制定了详细的指导方针，以确保公开招标这种协商承包方式的正常运作，并制定了相关规则，以消除遴选委员会成员组成和评估程序中的任意性。此外，磐城市、生驹市和旭川市等全国各地的市政府也公布了类似的指导方针。在地方政府下达的各种任务（如城市规划咨询、公共关系和公关工作、设施运营合同等）中，公开征集建议书的做法越来越多。
中央政府部委和机构也在使用类似于公开征集建议书的建议书竞争方法。例如，国土交通省（MLIT）发布了在建筑咨询工作外包中使用建议书方法和总评标方法的指导方针，并积极致力于确保需要先进技术建议书的项目的质量。融入私营部门创造力的计划，如公私合营项目（PPP）和 PFI 项目，在向公众征集建议书时，有时也会采取竞争建议书的形式。换言之，从市政当局到国家机构，都会根据订单的性质采用公开征集建议书的程序，并将其广泛纳入公共采购系统。
通过公开征集建议书的方式选择承包商是按照规定的程序进行的。各市的具体程序不尽相同，但一般流程如下
确定订购方法和准备公开征集建议书：主管部门对工程进行审查，如果判断采用建议书方法代替招标合适，则决定采用建议书方法。内部审查委员会确认申请的适当性，并编制招标书（招标书指南）和评估标准草案。为确保公平，还准备成立一个包括外部专家在内的遴选委员会。
公告（征集建议书的实施）：在市政府的官方网站或采购信息披露系统上发布征集 建议书的公告。广泛宣传征集申请、资格要求和提交建议书的截止日期，并邀请潜在申请人参与。必要时，会为潜在申请人举行说明会，解释项目和申请程序，并回答问题。
申请和提交文件：有意申请的公司和组织必须在规定期限内提交参与申请，并由市政府对其资格进行审核。符合要求者将有机会提出建议，并在截止日期前准备和提交建议书及相关文件。建议书应包括实施项目的想法和方法、组织结构、成果、估计费用等。
审查建议书（文件审查和介绍）：成立一个遴选委员会来评估所提交的建议书。在大多数情况下，这项工作分两个阶段进行：文件审查和面试/陈述审查。委员会的每位成员根据评估标准对建议书进行评分，这些标准包括建议书的原创性和可行性、运营商的能力和业绩记录以及价格的适当性。通过问答环节和建议者的陈述，对建议书的内容进行深入审查，并以公平公正的方式进行比较。委员会中包括外部专家，如学者，以确保评估的客观性和透明度。
最佳方案的选择和公布：根据遴选委员会的评估结果，选择最佳方案的运营商作为首选投标人（潜在承包商）。市政当局会将结果通知参与者，并公布选择理由和评价意见。请注意，在此阶段这还不是正式合同，而是决定合同谈判各方的阶段。
合同谈判和缔结：选定的首选谈判方和客户根据建议书谈判具体的合同条款和条件。如果双方就合同条款达成一致，则签订正式谈判合同（基于竞争建议书的谈判合同）。最终确定合同金额和工作范围并签署合同。在一些城市，合同签订后，要向审计员或招标监督委员会提交报告。
公布结果和核查：合同签订后，承包商向外界公布采用公开征集建议书方法的原因（合同不适合竞争性招标的原因）和筛选结果摘要。例如，被选中的运营商名称、建议书的要点以及在自愿基础上授予合同的依据都将在网站上清楚地标明，以确保透明度。此外，根据项目的具体情况，我们可能会在合同签订后，核实和评估基于建议书内容的项目是否得到妥善实施，并利用这些信息改进今后公开征集建议书的运作。
如上所述，公开征集建议书的方法按以下顺序进行：公告、征集建议书、审查、遴选和签订合同。与传统的招标程序相比，这一过程涉及的步骤更多，给有关各方带来的负担也更重，但这一制度允许在审查建议书的质量后选择最合适的合作伙伴。
对客户和承包商而言，公开招标法有以下优点
根据建议书的内容选择最合适的合作伙伴：订货方不仅可以对价格进行综合评 估，还可以对建议书本身的内容以及公司的技术能力、业绩和结构进行综合评 估，从而更容易为项目选择最合适的运营商。特别是对于那些需要创造性思维和高水平专业知识的工程，雇用一个能提供高质量建议书的承包商，而不是一个仅仅提供低价建议书的承包商，将有助于提高项目质量和创造创新。例如，"运营商的选择，包括建议者的规划能力和可靠性，是与普通招标显著不同的关键点"。
鼓励创新和灵活的方法：由于每个运营商都在竞争独特的项目建议书，建议书方法吸引了不受传统规格约束的各种想法。对客户来说，这提供了一个从众多选择中获得最佳解决方案的机会，并鼓励在项目方法和新技术的使用方面发挥创造性和独创性。这在城市规划和地区振兴领域尤为有效，其目的是通过借鉴私营部门的技术诀窍来提高公共服务的质量。
公开竞争：顾名思义，只要符合资格标准，基本上任何人都可以申请。它向广泛的公司和组织开放，而不仅仅是特定的承包商，因此为新加入者提供了高度的公平性和机会。对私营公司来说，这是一个扩大业务的机会，因为它们不必像传统的竞争性招标那样等待政府的邀请，而是可以主动承接项目。事实上，曾有一些没有与地方政府开展业务经验的公司通过出色的提案成功赢得了订单。
承包商更容易获得利润空间：在公开招标中，投标书的质量比单纯的价格更重要，这就使得以不合理的低价进行竞争变得困难。价格合理、提案价值最高的公司将被选中，因此，获得订单的公司更容易确保一定的利润水平。由于不需要像一般竞争性招标那样在盈利边缘提供最低价格，运营商可以努力提供优质服务，同时赚取与其建议相称的合理利润。
反映地区贡献和政策目标：承包商可将自己的观点纳入评估项目，如 "对地区经济的连锁反应"、"环境考虑 "和 "企业社会贡献"。这样就可以选择那些有助于实现政策目标而不仅仅是经济合理性的运营商。例如，通过在评估标准中加入 "对地区的贡献 "和 "与当地公司的合作"，可以优先考虑那些有助于当地产业发展和创造就业机会的建议。公开征集建议书的方法是一种灵活的机制，可以很容易地在选择合同伙伴时体现客户所 期望的社会价值。
如上所述，公开征集建议书方法的一大优势是既能追求高质量的成果，又能保证公平竞争。对客户而言，它提供了一种选择更好的合作伙伴的手段，对承包商而言，它提供了一个可以展示价格以外的优势的舞台，对双方都有利。
另一方面，公开征集建议书的方法也存在以下缺点和操作上的挑战
准备和筛选工作耗时费钱：由于准备建议书和演示文稿的工作通常不属于投标程 序，因此参与投标的成本往往很高。公司需要投入时间和人力来准备建议书，还必须利用所有的专业知识和规划技能，认真制定计划。对于中小型企业（SMEs）来说，这一负担尤为沉重，一旦投标失败，就有可能浪费资源。对订购方来说，从征集建议书到评估的过程也更加复杂，与公开竞争性招标相比，既增加了行政负担，又延长了时间。如果申请数量多，筛选就需要时间，而且还需要确保和管理负责的工作人员和专家委员会成员的费用。
对建议书和技术水平的要求高：由于要求建议书必须是能与其他公司区别开来的优秀建议书，因此，对于在自己的领域没有足够竞争力的经营者来说，进入门槛很高。换句话说，拥有丰富经验和技术诀窍的公司往往具有优势，而拥有创新想法但业绩不佳的新创公司则不太可能被选中。当评估项目包括 "类似业务的过往业绩 "和 "公司的可靠性 "时，新进入者和小企业就很难获得高分，而如何确保他们能在一个框架内公平竞争则是一个挑战。
对评估主观性和公平性的担忧：在评估建议书优劣的过程中，不可避免地会涉及主观判 断。评估标准是事先确定的，但评委在分配分数和评论每份建议书时有酌处权，这就留下了不确定的空间。承包商正在采取步骤确保透明度和客观性，如明确评价标准和使用外部委员会成员，但如果在评选结果中存在任意性或串通的嫌疑，就会破坏对这一过程的信心。与普通招标相比，问责制也更为重要，如果不采取适当措施，如向未中标的投标人提供反馈和公布评审理由，就可能导致上诉。因此，如果操作不当，公开建议书方法有可能被视为 "不透明的谈判合同"，所以必须建立一个在任何时候都能保证公平的系统。
程序不成功和谈判破裂的风险：建议书方法包括一个谈判阶段，在这一阶段，将与首选 投标人敲定合同条款和条件，但谈判可能会很困难，或在谈判过程中破裂。如果无法与最佳报价人达成合同，可能需要与下一个最佳报价人接触或重新招标，这可能会大大 延误项目的启动。应当指出的是，在竞标过程中，中标者将获得合同，而在公开征集投标书的过程中，在合同签订之前一直存在不确定性。还有一种情况是，由于没有申请人或没有符合预期标准的投标书，招标书本身没有成功。在这种情况下，可能有必要重新征集建议书或改用其他方法，这将影响原定的时间 表。
防止滥用：虽然公开征集建议书的方法是一种便捷的机制，但它是 "协商合同 "规则的 一个例外，应严格避免滥用这种方法。如果在有可能进行价格竞争的项目中也轻易使用建议书方法，就会破坏竞争性招标的原 则。行政采购官员应就哪些项目应提交建议书作出适当的决定。市政当局的指导原则也规定了采用建议书方法的严格条件，并限制了所涵盖的工作范 围，从而防止了例外方法的轻易推广。因此，如何在不违背制度目标的前提下适度操作该制度是一个关键问题。
综上所述，公开征集建议的方法可以说是一种有利有弊的制度。一方面，它可以征集到更好的建议书，但另一方面，也存在运作成本和难以保证公平性等问题。
公开征集建议书的方法与房地产业有很大关系。特别是在公共机构拥有的土地和建筑物的利用以及城市开发项目中，该方法得到了积极的应用。与房地产行业的主要关系和影响包括
在公共房地产的销售和开发中使用：当市政府和都道府县将闲置土地或破旧的公共设施出售或出租给私营部门时，他们越来越多地邀请公众提出使用这些土地或设施的想法，而不是简单地通过竞标出售。例如，山梨县在出售原线性观测中心巴士候车站时采用了公开征集方案的方法，邀请私营部门经营者就土地利用方案提出建议，而不是简单地出售土地。许多地方都采用这种方法，通过有条件的公开征集建议书，在对开发计划和价格进行综合评估后，选择最理想的利用方案的公司，为当地做出贡献。虽然这对房地产开发商和建筑公司来说是一个获得公共土地的新机会，但需要采取不同的方法，因为这要求他们提出城市发展的愿景，而不是简单地开出高价。
PPP/PFI 设施开发与运营：公共提案法在公私合作项目中也发挥着重要作用。例如，在重建破旧的公共住房、重新利用已关闭的校舍或重新开发公共空间等项目中，市政当局会向私营部门广泛征集建议书，并与最佳建议书签订项目合同。事实上，广岛县尾道市的 "尾道 U2"（通过活化尾道站前的港口仓库而建成的观光基地）、静冈县沼津市的 "INN THE PARK"（利用原 "男孩自然之家 "旧址建成的露营设施）、佐贺县富士町古汤的 "温泉度假村再生项目 "等已成为当地标志性建筑的再开发项目，都是通过与民间企业签订合同而选定的。所有项目都是通过公开招标选定并签约的。对于房地产业的企业来说，此类 PPP 项目提供了一个展示其规划和提案能力的机会，并可参与到为当地社会做出贡献的业务中。另一方面，由于需要考虑到商业风险和利润规划的高级提案，房地产开发商与金融机构、设计公司等组成财团申请的情况也很普遍。
公共和私营部门基于建议书的工作机会增加：随着公共建议书方法的推广，要求房地产相关公司加强建议书销售和咨询能力。例如，城市规划咨询公司和房地产咨询公司积极参与市政城市发展项目的提案，并通过以提案的形式展示自己的专业技能来争夺订单。建筑设计公司和开发商也越来越多地承接公共设施和重建项目的设计和施工提案。这降低了进入房地产业公共部门项目的门槛，使各种参与者都能参与到公共项目中来。相反，传统上参与公共工程项目的总承包商和开发商正面临着来自新兴公司的日益激烈的竞争，他们越来越需要证明自己的优势，即提供价格以外的增值建议的能力。
对房地产行业制度设计的影响：在 "有效利用公共房地产 (PRE) "的背景下，公共建议书方法也备受关注。国土交通省（MLIT）收集并公布了各地区公共房地产的利用案例，其中公开征集建议的方法被定位为一种有效的商业化方法。例如，在许多案例中，交通部通过向私营部门征集闲置政府建筑用地和公共设施的使用方案，然后根据最佳方案以定期租赁或出售的方式解决地方问题并获得财政资源。希望这些成功案例的积累能够影响未来的房地产政策，进一步推动公私合作利用房地产。
总体而言，公共建议书方式的推广既给房地产业带来了新的商机，也带来了新的挑战。对公共部门来说，这是一个在土地和设施利用方面融入私营部门创造力、创造前所未有价值的机会；对房地产公司来说，这是一个通过参与公共项目拓展业务领域的机会。与此同时，提出建议并与当地社区协调以赢得建议的能力也变得越来越重要，房地产行业的公司需要在传统的开发技能之外，磨练自己在规划和与公共当局打交道方面的专业知识。
以上是对公开招标建议书（项目建议书）方法的总结，从其定义、制度背景、具体程序、优缺点到对房地产行业的影响。这种方法比以价格为导向的招标更为成熟，为公共采购带来了新的活力，但也是一种需要适当操作的困难方法。由于它可以成为房地产行业创造以社区为基础的创意项目的推动力，因此行业专业人员必须正确理解这种方法的目的和操作要点，并在今后的业务发展中充分利用它。