20 世纪 20 年代初，随着经济从新日冕灾难中复苏，投资房地产市场重新活跃起来。特别是 2024 年，日本的房地产投资达到了比上一年更高的水平，国内投资者引领了市场。另一方面，房地产市场也存在许多不确定因素，如全球通胀趋势、地缘政治风险和日本人口减少等。本文分析了截至 2025 年投资房地产市场的现状，并从城市和农村地区、商业和住宅房地产的角度讨论了未来五到十年的预测。报告还涉及利率、通胀、技术（房地产技术）和环境、社会和公司治理因素等外部因素的影响，并为房地产所有者提出了战略行动建议。技术内容将尽可能解释清楚，以便您在今后的资产管理中作为参考。
供需平衡与价格趋势： 2025 年的日本投资房地产市场总体坚挺。最新的地价走势显示，包括商业和住宅用地在内的各类地价已连续三年上涨。在需求方面，自日冕灾难以来一直停滞不前的国内外投资资金已流入房地产市场，2024 年（前三季度）的投资额已达到高于 2023 年全年的水平。由于日元疲软，外国投资也暂时增加了，但最近投资增加的主要是国内投资者。在强劲投资需求的支撑下，商业地产价格自科罗娜事件之前已经上涨了约 20%，达到了历史最高水平。在供应方面，新的大型项目继续供应，主要集中在市区。在东京市中心，供需平衡良好，空置率正在改善，租金也在上涨，而新的写字楼供应将在 2024 年活跃起来。在住宅领域，由于新建公寓供应减少（由于建筑成本高和劳动力短缺），需求转向二手房，但预计 2025 年部分地区的供应将恢复。在这种情况下，地区之间的温差开始显现，东京地区等大城市的房价继续上涨，而一些地区则由于需求下降而出现疲软。
收益率（资本化率）趋势： 与近期价格上涨相一致，房地产投资收益率（资本化率）继续保持长期下降趋势，目前处于历史最低水平。日本房地产市场一直受到超低利率政策的支持，许多房产处于高价位区间，预期收益率下降，导致日本房地产投资信托基金等指数因估值过高而跑输股票指数。然而，随着日本央行开始修改货币宽松政策（10 年期国债利率暂时录得超过 1.2%），长期利率自 2023 年以来一直呈上升趋势。利率上升通常会推高房地产投资收益率，并可能成为房价下跌的一个因素。然而，目前房地产市场并未出现重大变化。在日本不动产研究所的一项调查中，超过 70% 的投资者表示，利率略有上升不会改变他们的投资立场，而且普遍认为只要长期利率保持在 2% 以下，就不会对整个市场产生影响。事实上，即使在利率上升的情况下，2024 年的房地产投资市场依然活跃，收益率下降（价格上涨）的趋势得以保持。这一方面是由于通胀率上升导致租金收入增加，另一方面是由于房地产公司财务健康，对利率上升的抵御能力增强。总体而言，目前的收益率水平稳定在较低水平，收益率的全面上升（价格调整）将取决于未来的利率走势。
外部因素和市场情绪： 放眼全球，乌克兰局势等地缘政治风险和以中国恒大集团为代表的中国房地产业债务问题仍在持续发酵，可能会影响投资情绪。然而，日本房地产市场也因其相对安全和稳定而被视为"应急避风港"，目前还没有迹象表明海外不确定因素会直接导致国内市场大幅降温。相反，2024 年全球利率上调的步伐正在放缓，从而提高了全球市场复苏的预期。日本经济整体开始出现光明迹象，日经平均指数达到泡沫时代的高点，预计访日游客数量将超过科罗娜事件前的水平，为国内外需求提供了 "尾翼"。总体而言，2025 年的投资型房地产市场仍处于稳固的基础之上，房地产所有者在关注基本市场趋势的同时，也需要谨慎辨别，为未来做好准备。
未来 5 到 10 年的投资房地产市场前景将从城市和农村地区、商业和住宅物业两个方面来组织。虽然预计日本经济将温和增长，通货膨胀率仍将居高不下，但人口减少和利率上升等中长期问题也将同时出现。让我们从这些复合因素对房地产行业的影响来看看未来的趋势。
大都市地区的优势： 三大都市地区（包括东京、大阪和名古屋）的市场预计将保持相对强劲。尽管人口减少，但人口和商业向大城市集中的趋势仍在继续，预计城市地区的房地产需求仍将保持坚挺。事实上，据普遍预测，2025 年三大都市地区的房地产价格将保持平稳或适度上涨。东京市中心新建公寓的价格居高不下，二手公寓的销售也日趋活跃。在写字楼市场，空置率也保持在较低水平，尤其是东京的 A 级写字楼，租金在科罗娜事件后急剧回升。未来几年，市中心计划实施一系列重建项目，但租户需求旺盛，部分原因是与 DX 相关的公司和新创企业的崛起，预计这些项目将吸纳新的供应。在商业设施方面，"回归城市中心 "的趋势将持续下去，市中心的优质物业将继续提供投资机会。此外，在酒店市场，随着访日游客数量的增加，外国资本开设豪华酒店的活动也十分活跃。虽然这取决于全球经济形势，但大都市地区的创收型房地产在未来保持一定程度的稳定和增长的可能性很大。
区域地区面临的挑战： 相比之下，区域城市和人口稀少地区的需求下降和空置率上升的风险可能会增加。在人口减少和老龄化的地区，住房需求将不可避免地减少，出租房可能面临空置率上升和价格下降的问题。在更多地区，写字楼和商业楼宇也可能难以吸引租户。然而，即使在农村地区，仍有一些地区具有发展潜力，如地级核心城市和旅游目的地。在预计会出现旅游需求的地区，酒店和旅馆的投资会很强劲，而由于远程工作的普及，农村移民数量增加的地区可能会出现新的住房需求。总的来说，未来农村地区的两极分化将会加剧。业主需要更加重视其房产的选址，确定具有发展潜力的地区和衰退不可避免的地区。
住宅物业的前景： 住宅市场的直接主题将是高房价和供需调整。由于建筑成本上升，近期待售新房价格飙升，二手房市场将继续扩大。在未来五年左右的时间里，大都市地区的公寓供应量预计将逐步增加，新建筑的价格也可能会持续低迷。不过，在通胀环境下，住房作为一种实际资产有望保持其价值，一般认为房价大幅下跌的可能性不大。至于出租房，城市地区的租金继续上涨，收益率还有提高的空间。另一方面，由于人口减少，农村地区出租房的供需形势将不可避免地趋于缓和，如何解决空置问题并提高房产的吸引力以确保盈利将是一项挑战。总体而言，尽管需求将转向城市二手房和郊区新建筑以及价格调整，但预计住宅部门将长期保持其作为稳定资产的地位。
商业地产前景： 商业领域（写字楼、零售设施、物流、酒店等）可能会出现明显的行业分化。在写字楼市场，市中心黄金楼宇的租金正在回升，部分原因是人们重返工作岗位，尽管人们正在感受到日冕灾难后远程工作扎根的影响。东京的写字楼投资比例再次呈上升趋势，到 2024 年将恢复到占全部投资的 37%。未来，企业对办公空间的需求将转向对质量和位置的关注，并将从较旧的建筑转向拥有最新设施的建筑。因此，旧建筑的重建和修复（包括改建）将变得更加重要，美国和其他国家将办公楼改建为住宅的趋势可能会引起日本的关注。在商业设施方面，虽然由于电子商务的普及，郊区的商店面临逆风，但有迹象表明，人们正在重新评估市中心的商业空间。人流正在向市中心的黄金地段回流，投资将集中于体验型、高附加值的店铺。相反，陈旧的郊区购物中心可能面临改变业态和调整租户结构的挑战。在物流设施方面，由于过去几年持续大量供应的影响，一些地区的空置率上升令人担忧。虽然从中长期来看，网上购物的需求可能会增加，但如果供过于求的情况继续下去，可能会出现租金调整，因此物流投资需要有所选择。不过，先进的多租户物流和带数据中心的设施等极具竞争力的物业仍被认为很有前景。在入境经济复苏的推动下，预计酒店市场将继续保持高入住率，主要集中在大城市和旅游目的地。外国投资者也在关注日本的酒店资产，就新开业和交易而言，这将是一个活跃的领域。总体而言，虽然商业地产的各个领域都存在灰色地带，但专注于优质资产和城市地区增长点的战略将继续有效。
上述预测是基于目前的经济假设不会发生重大变化的前提下做出的。具体来说，我们假设央行的货币政策正常化将逐步推进，长期利率将在未来几年内上升到 2% 左右（分阶段进行，不会大幅加息）。在这种情况下，虽然利率上升会给房地产价格带来下行压力，但经济增长和通货膨胀将支持租金和其他净收入的增长，从而使房地产价格和收益率逐步上升。换句话说，我们正在从 "更高的价格=更低的收益率 "阶段转向稳定增长的局面，即价格保持不变，并因收益改善而略有上升。另一方面，还必须关注经济衰退的风险。如果全球经济放缓或衰退，房地产需求可能会暂时降温，资产价值可能会因租金下降和空置率增加而下降。特别是在经济衰退的情况下，租户经营业绩恶化，破产企业接踵而至，即使是市中心的优质物业，价格调整也将不可避免。不过，目前美国经济软着陆（经济温和放缓）的可能性越来越大，通货膨胀也将稳定在一个合理的较高水平。在这种情况下，普遍认为通胀将继续支撑日本房地产的实际价值，限制其大幅下跌的空间。有鉴于此，业主必须从中长期角度评估市场趋势，同时牢记乐观和悲观两种情况。
本节将深入分析影响房地产市场的主要宏观和微观因素。利率和通胀波动、房地产科技（PropTech）新技术的发展、ESG（环境、社会和治理）问题意识的增强以及监管力度的加大等因素，都将对未来房地产价值和投资策略产生重大影响。
随着日本央行开始改变其超低利率政策，预计未来几年利率将继续逐步上升。对于房产所有者来说，利率上升意味着借贷成本增加，这有可能降低杠杆投资的盈利能力。即使表面收益率保持不变，长期利率的上升也会提高投资者的预期收益率（要求回报率），从而对房地产价格造成下行压力。不过，正如上文所述，目前市场对适度的利率上升有一定的承受力。事实上，在通胀持续上升的环境下，租金上涨带来的收益增加可望对房价产生支撑作用。事实上，在全球范围内，当通胀率较高时，房地产作为通胀对冲资产往往会吸引资金流入。简而言之，这取决于利率和通胀之间的平衡。在温和通胀的情况下，利率缓慢上升可以通过 "增加租金来保持价值"，从而对房地产市场产生积极影响。另一方面，利率意外快速上升或滞胀（经济衰退期间的通货膨胀）会对房地产市场产生破坏性影响。业主必须关注货币政策的发展，并通过审查贷款利率类型和提前还款来防范利率波动风险。他们还应善于利用增加收入的机会，如协商续签固定租金合同，因为在通货膨胀下，固定租金合同的修订是有时间差的。
近年来，信息技术的进步为房地产行业带来了数字化和高效化的浪潮。电子合同、在线预览和基于人工智能的需求预测等被称为房地产科技（PropTech）的新技术的普及，也正在彻底改变投资性房地产的管理。房地产科技市场增长迅速，部分原因是科罗娜灾难促进了非个人交易。根据矢野研究所的预测，2025 年日本房地产科技相关市场规模将达到 12 461 亿日元，几乎是目前市场规模的两倍。这些技术创新将为业主带来巨大利益。例如，利用物联网和人工智能的智能楼宇管理可实现节能优化和设备故障预测检测，既能降低维护成本，又能提高租户满意度。此外，基于大数据分析的租金设定和需求预测可以缩短空置期，并制定更复杂的租赁策略。此外，通过区块链技术简化合同和登记手续，以及房地产众筹等新的融资和投资方式的出现，在扩大市场参与者基础的同时，也增加了流动性。在未来五到十年内，这些房地产技术将进一步发展，并成为房地产估值和运营操作中不可或缺的一部分。业主需要紧跟最新的技术趋势，并积极主动地将其纳入物业管理和投资决策中。成功利用技术将是使其物业在竞争中脱颖而出并提高盈利能力的关键。
近年来，环境、社会和治理（ESG）措施已成为房地产行业的一个重要主题。随着气候变化措施和碳中和宣言的提出，全球对节能建筑和低环境影响物业的需求不断增加。在日本，ESG 响应型房地产也备受关注，养老基金和机构投资者越来越多地采取 ESG 投资立场。根据日本房地产研究所的调查，截至 2024 年，36.6% 的受访投资者签署了 PRI（联合国负责任投资原则），约 39.4% 的投资者参与了 GRESB（房地产可持续性评估）。换句话说，对环境、社会和公司治理的考虑已开始成为专业人士的准则。更有趣的是，有 61.1%的投资者预测，10 年后，ESG 房地产的租金收入将比非 ESG 房地产高出 1%-5%，是人数最多的投资者。虽然目前环境、社会和公司治理物业与一般物业的租金差异并不明显，但这表明许多市场参与者认为绿色建筑在未来将享有溢价。因此，考虑环境绩效和社会价值对未来保持和提高房地产价值至关重要。具体而言，对现有建筑进行节能改造（加强隔热、升级为高效空调）、引入可再生能源、与租户建立社区、加强防灾和 BCP 措施等。业主需要将ESG 措施视为长期的资产增值措施，提高其投资组合的可持续性。
基于上述分析，面向未来五到十年，拥有和管理投资物业的业主应采取以下战略行动。关于如何应对不确定性和抓住发展机遇的具体建议概述如下。
定期审查 资产组合： 根据不断变化的市场条件，动态地重新评估资产组合。根据利率走势和需求趋势，仔细审查所持物业的盈利能力和未来潜力。正如下文所述，在不确定性增加的情况下，有必要重新审视当前的资产配置。例如，考虑出售收益率大幅下降的资产或担心未来需求可能下降的地区的物业，将资金分配到具有增长潜力的行业（如市中心的物流设施或需求旺盛的住宅物业）。重要的是要通过定期盘点来优化投资组合。
地区和用途多样化： 地区和资产类型多样化是房地产投资的基本风险对冲技术。将投资分散到不同地区和不同用途，因为集中的投资组合容易受到当地经济状况和灾害风险的影响。具体方法包括：不仅要考虑大都市区的物业，还要考虑核心区域城市和主要海外城市的物业，并将写字楼、住宅、零售和物流等多种类型的资产结合起来。例如，城市写字楼比例较高的业主，可以将一定比例的资产投资于农村地区的物流仓库和租赁住房，从而提高对经济阶段和需求变化的抵御能力。另一方面，也要注意不要过度分散，以免增加管理负担，因此要通过咨询自己的管理资源来寻求平衡。
增值措施： 增值是提高现有房产价值的积极措施。为了创造不易受市场条件影响的强大资产，业主自己努力提高物业的竞争力是非常有效的。例如，对于老旧物业，可以通过大规模翻新或改变用途来更新利润结构。对于写字楼来说，可以通过改变布局和改善公共区域来满足租户的需求；而对于住宅物业来说，通过翻新和设施升级可以提高租金，改善空置率。上述环境、社会和公司治理措施也是重要的增值措施。投资于节能改造和租户舒适度改善（如空调和空气质量改善、工作场所环境改善）可以使物业从竞争对手中脱颖而出。在技术方面，一系列小措施，如安装智能锁和物联网传感器来提高便利性，可以带来长期增值。此外，在市场不景气的情况下，这也是一种防御措施，因为经过增值的房产在出租或出售时会更具优势。业主本身应从创新的角度看待物业增值问题，并积极努力保持和提高资产价值。
审查财务战略和财务规划： 检查贷款组合也很有必要，以便为利率上升和金融环境变化做好准备。如果您的浮动利率贷款比例较高，就会面临利率上升的风险，因此应考虑采取一些措施，如将部分贷款再融资为固定利率，或提高您的死资产比率，以减少对借款的依赖。同样重要的是，要确保手头有流动资金，以应对未来有前景的投资机会。在利率较低时筹集长期资金，或出售不必要的闲置资产以积累现金储备，这将使您在市场下跌时有实力提价。另一方面，如果现在市场繁荣，有一些资产可以以较高的价格出售，你就需要灵活地锁定利润，更换投资组合。考虑长期融资策略，如与金融机构建立关系，通过多银行交易获得信贷额度。
收集信息和利用专家： 最后，在日益复杂的房地产市场中，信息战略可以决定成败。要养成定期阅读国内外经济指标和房地产市场报告的习惯，了解最新趋势。例如，定期查看空置率、租金指数和资本化率趋势等关键指标是非常有用的。此外，与房地产经纪人、资产管理顾问和开发商建立联系并积极寻求专家知识也是明智之举。在市场前沿工作的专业人士可以提供有价值的信息，如不同地区的第一手经验，以及未来应重点关注哪些行业的提示。此外，积极尝试新的房产技术服务（如市场分析工具和房产配对服务）也会为您带来信息优势。业主自身的不断学习和更新是长期投资成功的关键。
虽然 2025 年的投资房地产市场总体上坚挺有利，但重要的是不要满足于现状，要着眼于未来制定战略。供需平衡状况良好，收益率稳定在较低水平，但市场将受到利率上升、人口结构变化、技术创新和环境、社会和治理要求等综合因素的影响。特别是在未来五到十年内，城市和农村地区、住宅和商业地产之间将出现明显的分化。在这种情况下，房地产所有者需要有足够的灵活性来适应环境的变化，并做出商业决策，在分散风险和寻求机遇之间取得平衡。
幸运的是，从中长期来看，房地产仍然是一种前景广阔的资产类别。在全球范围内，房地产市场有望从 2025 年开始复苏，投资情绪也在回升。日本市场也是如此，只要经济增长和通胀仍有支撑作用，人们就会期待经济继续温和增长，而不是出现大崩溃。最重要的是业主自身要关注市场趋势，实施积极的策略。尽快采取力所能及的准备措施，如调整投资组合、采取措施提高房产价值、重新审视财务计划等。此外，积极拥抱新技术和环境、社会和公司治理趋势可以提高资产的竞争力和盈利能力。
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