一些对房产投资感兴趣的私人投资者可能会问，他们是否可以使用低利率的抵押贷款来购买投资性房产。但总之，绝对应该避免用住房抵押贷款进行房地产投资。原因在于，除了制度上的限制外，法律和金融风险也极高。事实上，近年来甚至有报道称，有人在无良公司的诱导下滥用抵押贷款，被要求一次性偿还大笔款项，从而被迫破产。本文将详细介绍这方面的情况以及如何合法、有策略地筹集资金。
抵押贷款本质上是用于购置 "自有住宅 "的贷款。合同中也明确规定贷款用途为 "借款人（用户）用于购买房产作为自己或家庭成员住所的资金"，任何其他用途的贷款都属于违约行为。抵押贷款提供低利率和长期贷款等优惠待遇，其社会目的是促进人们购置自己的住房。作为回报，抵押贷款的使用也有严格限制：不得用于投资目的。
具体来说，日本住房金融厅（JHF）提供的长期固定利率贷款 Flat 35 的使用条件中明确规定，贷款 "不得用于为购置投资性房产提供资金"。私人银行提供的一般抵押贷款也是如此，在签约时应提交的文件以及合同条款和条件中都假定借款人将亲自居住在房产中。
在某些情况下，允许在特殊情况下在办理抵押贷款的同时将房产出租。例如，如果住房的一部分和出租部分合并为"出租房"，且住房部分的面积超过 50%，则即使将其余部分出租，也可使用抵押贷款（在这种情况下，住房部分也可享受抵押贷款减税）。在某些情况下，当您因调职等不可避免的情况而暂时离开住房时，经金融机构批准，您可以将房产暂时出租。但是，所有这些情况的大前提都是房屋 "本质上是您的房屋"，不允许从一开始就将抵押贷款完全用于投资目的。
将抵押贷款转用于投资目的会给投资者带来巨大的法律和财务风险。主要风险概述如下
因违反贷款协议而被要求一次性偿还贷款：如果发现有违反使用协议的情况，根据贷款协议中的 "时间利益损失 "条款，投资者将被立即要求一次性偿还剩余贷款。如果贷款原本约定分期偿还，那么一旦违反合同，借款人就必须立即偿还全部剩余贷款。例如，日本住房金融厅表示，如果发现贷款被滥用，将要求一次性偿还剩余债务。
因无法偿还而导致资产失效或破产的风险：如果无法满足一次性偿还的要求，房地产抵押品最终将通过拍卖或取消抵押品赎回权的方式进行处置。在某些情况下，不仅房屋或投资房产会被送走，而且如果债务仍然存在，还可能导致破产。据报道，在有些情况下，欺诈行为被发现，房产不得不出售，但贷款却无法偿还，大量债务仍然存在。
对信用报告产生负面影响，今后难以获得贷款：贷款违约会严重损害与金融机构的信任关系。如果发现贷款被滥用，金融机构更有可能对你失去信心，你今后将无法获得新的贷款。这一事实将被记入银行内部记录和个人征信机构，使您今后难以获得其他贷款，更不用说抵押贷款了。
欺诈责任和其他法律指控：在不良情况下，不能排除根据《刑法》被指控欺诈的风险。通过故意提交虚假申请从抵押贷款中借款用于投资的行为属于欺骗银行的借款行为，在民法上可以作为合同欺诈的理由解除合同。如果银行解除合同，贷款将被视为根本没有申请过，因此银行必须退还全部余额（不当得利）。此外，对于通过故意和习惯性虚假申报获得大额贷款的恶意案件，可以提起刑事指控。特别是，如果借款人隐瞒贷款是住宅贷款的事实，甚至获得抵押贷款减税（住房贷款扣除），则被视为税务欺诈（逃税），被视为高度恶意行为。
如上所述，通过滥用抵押贷款进行房地产投资在法律上和财务上都存在高风险。乍一看，抵押贷款的低利率可能很有吸引力，但背后却潜藏着许多危险。您应该意识到，短期的利差远远超过了利益，您可能会付出巨大的代价。
金融机构对不当使用抵押贷款采取非常严格的态度。对于银行来说，抵押贷款是他们放贷的产品，因为客户将其作为自己的住房，所以风险很低，任何违反这一前提的行为不仅是违约行为，也是增加银行风险的行为。因此，即使在贷款执行之后，金融机构也会检查借款房产的实际使用情况。
例如，日本住房金融厅（JHF）会在贷款执行后定期调查借款人是否实际居住在融资房屋中，如果担心存在不当使用的情况，还会进行详细的后续调查。此外，私人银行还经常采用将寄给承包商的邮件 "不转寄 "到房产地址，如果邮件被退回，则怀疑实际居住情况等方法来调查实际居住情况。事实上，据说金融机构发现的典型的滥用投资抵押模式就是'未投递邮件'。如果寄往房产地址的重要文件没有送达并被退回银行，银行会立即进行调查，"也许借款人并不住在那里？并立即展开调查。
在某些情况下，银行代表可能会到现场查看。如果直接去看，就会发现承包商本人并不住在那里，那么违约也就显而易见了。这样，金融机构就可以通过各种方式监测贷款滥用情况，而且不会被忽视。
一旦发现滥用，金融机构会立即对借款人采取严厉措施。除了上文提到的要求一次性偿还余款外，作为公共机构的日本住房基金会也会采取行动，包括向警方和涉案公司的行政部门报案，以及采取法律行动，如要求赔偿损失等。私人银行也可能被内部记录为 "需要关注的人"，其信用信息可能会与集团内外的其他金融机构共享。总之，银行将滥用抵押贷款视为严重违约和失信行为，一旦发现，决不姑息。
近年来，金融机构受到越来越多的关注，利用抵押贷款进行欺诈性房地产投资已成为一个社会问题。随着房地产价格的飙升，尤其是在城市地区（东京、大阪、横滨等），银行对那些宣传只要使用抵押贷款就能轻松获得贷款的恶意公司越来越警惕。银行也可能会主动处理涉嫌滥用资金的案件，因为这关系到银行自身的贷款立场和社会信誉。
通过真实案例了解滥用抵押贷款的严重后果。最近媒体报道的一些案例如下
案例 1：大阪 A 先生的案例 --A 先生是一名 40 多岁的公司职员，居住在大阪，他计划建造一套公寓用于出租，希望将来能积累一笔资产。然而，一位类似经纪人的人告诉他，他可以用 Flat 35 来为该项目融资。然而，类似经纪人的人向他建议，可以用 Flat 35 进行融资，如果将其作为第二套住房，就可以通过考试，于是他就用 Flat 35 作为自己住房的贷款。结果，他被发现违反了使用 35 号公寓的目的（将其用作投资性房地产），JHF 要求他一次性偿还未偿贷款余额约 3 000 万日元。A 先生绝望地说："我本以为这将是我未来的一笔资产，但恰恰相反，我现在背负着巨额债务"。在这个案例中，直接原因是她相信了找上门来的骗子的甜言蜜语。
案例 2：枥木县 B 先生 --B 先生是枥木县一家公司的职员，今年 30 多岁，他也因按揭购买了一 处投资房产而违约，被要求一次性偿还约 4000 万日元。像 A 女士和 B 女士这样的受害者遍布全国，类似的问题也在各地相继发生。
案例 3：不良中介的 "虚假房产投资" --上述针对个人的伎俩背后，存在着不良房地产中介和经纪人。他们在研讨会上或招揽生意时向业余投资者建议："最近房产投资贷款的筛选过程很艰难，但获得抵押贷款很容易"，"利率很低，可以从中获利"。虽然乍听之下似是而非，但以 "住宅用途 "为名假借投资贷款名义办理抵押贷款当然是违法行为。在实际案例中，就有一些人在被这些公司的喉舌蒙骗后，因贷款违规而被迫破产。这就是 "容易赚钱 "的甜言蜜语有其反面的典型例子。
上述案例清楚地表明，利用抵押贷款进行房地产投资并不只是理论上的空谈，实际上已经引发了重大问题。特别是，A 先生的案件发生在大阪，B 先生的案件发生在枥木，而集体诉讼则发生在东京，因此问题是在地区和全国范围内发生的。即使您居住在包括横滨在内的首都圈或大阪等大城市，也不能放松警惕，认为只有自己是安全的。一定要警惕类似的诱惑，保护好自己。
那么，在投资房产时应该使用哪种类型的贷款呢？总之，一定要使用适合自己申请的专用贷款产品。除抵押贷款外，还有各种用于房产投资的贷款产品，请务必正确使用。
典型的房产投资贷款包括
房产投资贷款（公寓贷款） --这是金融机构提供的用于购买或建造投资性房产的贷款产品。虽然各家银行的名称不尽相同，但可以认为是为购买或建造单位或公寓提供资金以出租给他人并产生租金收入的贷款的总称。这种贷款与抵押贷款的决定性区别在于，使用者并不住在房产内，贷款仅用于出租管理。贷款期限通常为 20-35 年，取决于房产的使用寿命，利率也高于抵押贷款。例如，目前城市银行抵押贷款（浮动利率）的最低年利率约为 0.4%，而投资贷款的年利率一般在 1.6%左右。尽管利率较高，但贷款的特点是预期还款来源是租金收入形式的营业收入，并且在筛选过程中强调房产的盈利能力及其抵押价值。借款人个人工资收入的信用度也会受到关注，但 "房产本身的盈利能力 "比抵押贷款更为重要。
第二套住房贷款 --虽然不是严格意义上的房产投资贷款，但也可作为一种补充。第二套住房贷款是用于购置第二套住房的贷款，如度假屋或周末住所。乍一看，它被归类为住宅，但并不打算出租。第二套住房贷款往往受到更严格的审查，利率略高于抵押贷款，但仍可能不如投资贷款宽松，不法公司可能会试图将其转换为投资性房地产购买。不过，这自然是合同所禁止的。事实上，在前面提到的大阪市 A 先生的案例中，他在经纪人告诉他如果以第二套住房的名义贷款就可以后，办理了 Flat 35 贷款，但结果却被宣布为欺诈行为。请注意，包括第二套住房贷款在内的贷款不可能使用假名进行投资。
如上所述，如果您想投资房产，铁律是从一开始就使用投资贷款。与抵押贷款相比，投资贷款的利率较高，借款条件似乎也更为严格。但是，这些都是合理的条件，其中包含了与投资业务相适应的风险，如果反过来说，也就是只要选择好房产，合理规划资金，就可以贷款并稳健经营房产。相反，规避房贷法规、违规贷款的行为更加不规范，意想不到的风险也在积聚。
需要注意的是，也可以同时使用抵押贷款和房产投资贷款作为资产积累的策略。举例来说，如果一个人已经有了住房抵押贷款，如果他/她再进行新的投资贷款，他/她应该注意总借款额与其年收入的最高限额（年收入乘数）。为了评估个人的整体还款能力，金融机构规定了房贷和投资贷款余额合计乘以年收入的标准。例如，如果您的年收入为 500 万日元，上限为 10 倍（5,000 万日元），那么如果您的住房贷款余额为 3,500 万日元，您的投资贷款最多可增加 1,500 万日元，以此类推。抵押贷款和投资贷款的框架本身是相同的，因此，如果您既想买房又想投资，就必须系统地分配您的借款限额。无论如何，如果您使用的是合法的投资贷款，您可以在符合规定的情况下将其与抵押贷款一起使用，因此不必感到内疚。
最后，这里总结了一些针对私人投资者的融资建议，以确保他们能够安心投资房地产。
1.正确理解并遵守规则： 当您开始投资房产时，请确保您了解抵押贷款和投资贷款之间的区别。它们有不同的用途和优缺点：抵押贷款是用于购买自住房的优惠贷款，而房产投资贷款是用于经营出租房产的业务。合同中还明确规定了用途和禁止事项，因此在签署前仔细阅读合同至关重要。如果您不确定，可以向专家（如律师或 FP）咨询。首先要掌握基本知识，因为在这个世界上，"我不知道 "是不可能的。
2. 不要贪图小便宜： 要警惕中介和顾问，他们会告诉您可以通过按揭轻松买到房产，或者有办法避免被套牢。不幸的是，房地产行业也充斥着一些唯利是图、助长非法行为的公司。初次投资的新手往往特别容易受到伤害。不过，如上所述，如果你被发现滥用抵押贷款，那就是世界末日了。如果有人向您提出利用抵押贷款进行投资，请鼓起勇气坚决拒绝。从长远来看，最稳妥的策略不是跳进看似毫不费力的潜规则，而是选择稳健、直接的路线。
3.做好计划，满足贷款要求： 投资贷款的门槛比抵押贷款要高，所以要提前认真做好财务计划。另外，尽可能多地准备个人资金（首付款），尽量减少借款金额也是很有效的。如果您能通过模拟房产的收支情况，并将利率上升和空置等风险因素考虑在内，证明自己有能力顺利偿还贷款，那么您会发现通过考试更加容易。此外，提高自己的信用度（年收入、工作年限和信用记录）也很重要。你越是银行眼中的 "好客户"，例如没有拖欠信贷或其他贷款，或在工作单位有稳定的收入记录，你的贷款谈判就会越顺利。
4. 尽量使贷款与您现有的抵押 贷款相协调： 如果您已经有了住房抵押贷款，请考虑是否可以在可承受的范围内进行投资贷款。根据上述年收入乘数的概念，计算一下您的住房贷款和新的投资贷款的余额加在一起是否在可接受的范围之内。如果您的住房贷款是一个沉重的负担，而您又没有能力进行投资，那么一个办法就是通过提前还款来减少贷款余额。有些银行也会就如何将住房和投资房产结合起来提供建议。例如，大型银行和一些地区性银行可能会为高净值人士提供全面的融资计划，因此，如果您在一家银行遇到困难，也可以咨询其他银行。
5. 如果您违约了： 如果您不幸被误导购买了投资房产的抵押贷款，并即将被认定违约，您需要尽快回到正轨。具体来说，要及时与金融机构协商，向他们提出再融资或将合同转为投资贷款的要求。金融机构即使不得不提高利率，也宁愿保留合同，也不愿因无法偿还贷款而遭受坏账，因此，如果你真诚地与他们协商，也许能找到一种将合同转为投资贷款的方法。如果做不到这一点，您可以寻求从其他金融机构获得另一笔投资贷款。如果做不到这一点，你应该考虑以尽可能高的价格出售房产，然后一次性偿还贷款，尽管这可能是一个很难做出的决定。在任何情况下，对房产置之不理都会导致最坏的后果，因此应采取行动将损失降到最低，同时咨询专家（律师、司法代书人等）。
在这个低利率时代，利用抵押贷款投资房产的诱惑可能只有现在才会出现。然而，正如我们已经讨论过的，这是一个危险的领域，绝对不能涉足。任何偏离其初衷的抵押贷款用途都属于违约行为，一旦被发现，投资计划可能瞬间毁于一旦。与这种风险相比，定期使用利率稍高的投资贷款要健康和安全得多。
我呼吁个人投资者不要贪图短视的收益，而应着眼长远，建立稳健的资产组合。无论是在东京、大阪还是横滨等城市或农村地区，金融机构的规则在全国都是一样的。房地产投资成功的关键在于合理的财务规划以及与金融机构之间的信任关系。如果您遵守法律和合同，并以简单明了的方式利用融资，房地产投资是一个即使是初学者也能稳步积累成果的领域。
最后，我强调*要避免滥用抵押贷款进行房产投资，要选择合适的贷款产品，稳扎稳打地进行投资。只有这样，才能为您未来的宝贵资产保驾护航，建立成功的资产组合。