建筑法规是房地产开发和建筑规划的一个重要因素。然而，通过利用适当的系统，这些法规可以得到合理的放宽，从而实现更高效、更具吸引力的开发。
在本文中，INA&Associates 有限公司将为房地产投资者和开发商提供有关 " 单一地块审批 " 和 " 综合设计系统 "的详细信息。通过正确理解和利用这些制度，您可以享受宽松的容积率 和 简化的建筑法规带来的好处，从而实现更有利可图的房地产开发 。
对于 从事 公寓 和 房地产开发的人来说，这些制度尤其重要。该系统对公寓和房地产开发商尤为重要，因为它为他们提供了所需的知识， 让 他们了解建筑法规 的 复杂性并合理利用土地。
单幢认证 是 基于《建筑标准法》第 86(1)条的一项制度，正式名称为 "单幢综合设计制度"。该制度是一种特殊的例外制度，根据该制度，建筑法规适用于多栋建筑物的建设，将每个地块视为一个地块。
通常情况下，根据《建筑标准法》规定的 "一个地块，一栋建筑 "原则，一个地块只能建造一栋建筑。然而，通过获得单一地块证书，多栋建筑可被视为位于同一地块，并可对其综合适用容积率 和 建筑占地面积比 等 规定。
该系统的主要目的是促进单块土地上的合理开发。特别是，它可以使大型住宅小区和商业楼宇作为一个整体和谐发展，而无需分割土地。
根据国土交通省的统计数据，截至 2015 年 3 月底，共有 17764 个项目，其中 16250 个项目（占大多数）用于住宅用途。这表明，该计划在公寓 和 住宅小区开发项目中得到了广泛应用。
要 成为 单一屋苑，必须满足以下条件
基本要求
技术要求
通过满足这些要求，在传统建筑法规下难以实现的开发计划将成为可能。
综合设计系统也是 " 单一地块审批 "的正式名称 ， 作为基于《建筑标准法》第 86(1)条的系统，在此进行详细说明。该系统的核心是通过将多个地块视为一个整体，实现更灵活、更高效的建筑规划。
在传统的建筑法规中，容积率 和 建筑占地面积 比是 分别适用于每个地块的，这意味着地块的发展潜力可能无法根据其形状和位置得到充分发挥。利用综合设计 系统 ，可以合理地解决这些限制。
放宽容积率是该系统 的 最大优势之一。具体来说，可采取以下放宽措施
转让建筑面积
容积率可以在几栋楼之间转移。例如，A 楼多余的建筑面积可以转移到 B 楼，B 楼可以加高。这样可以提高土地的整体使用效率。
道路倾斜限制的合理化。
道路遮阳限制是根据主题区域毗邻道路的最大宽度来实施的。这样，即使在面对狭窄道路的区域，也可以建造较高的建筑。
遮阳限制的合理化
由于遮阳限制适用于作为一个整体的多栋建筑，因此即使单栋建筑无法满足要求，只要整体符合规定，也可以进行施工。
申请综合设计系统 的 步骤如下。
| 阶段 | 内容 | 大约时限 | 主要检查 |
|---|---|---|---|
| 初步咨询 | 规划概述咨询 | 1-2 个月 | 确认系统适用性和基本要求 |
| 提交基本计划 | 详细规划咨询 | 2-3 个月 | 技术要求，与相关部门协调 |
| 申请认证 | 提交正式申请文件 | 1-2 个月 | 最终评估和批准/否决决定 |
| 建筑核查 | 确认符合《建筑规范 | 1 个月 | 根据批准的细节申请确认 |
申请过程需要专业知识和经验，与建筑师和城市规划 专家的 合作至关重要。
在房地产开发中，单一屋苑认证（综合设计系统）和 综合 设计系统因名称相似而容易混淆，但它们是完全不同的系统。必须清楚了解这两种制度的区别，以便选择合适的制度。
| 项目 | 单点认证（综合设计系统） | 综合设计系统 |
|---|---|---|
| 系统所依据的法律法规 | 建筑标准法》第 86 条第 1 款 | 建筑标准法》第 59-2 条 |
| 主要目标 | 对多层建筑实行综合管理 | 通过确保开放空间来放宽容积率。 |
| 目标建筑 | 多层建筑（主要是住宅区） | 单体建筑（高层建筑和公寓） |
| 场地要求 | 多个地块的整合 | 超过一定规模的单个场地 |
| 放宽细节 | 容积率转移，放宽对角线限制 | 容积率溢价，放宽高度限制 |
| 开放空间 | 无要求 | 必须（超过一定比例） |
| 应用实例 | 住宅小区、多单元住宅 | 高层住宅、商业建筑 |
按开发规模选择
对于拥有多栋建筑的中小型开发项目，单栋认证是 合适的 。另一方面，如果你想利用单个大型建筑的最大容积率 ， 综合设计系统则非常有效。
根据场地条件进行选择
综合设计系统 适用 于市中心地块有限的高层开发项目，而单体认证则 适用 于郊区地块较大的住宅综合体。
企业盈利前景
综合设计系统要求确保开放空间，这就减少了可用于项目的土地数量。不过，容积率的大幅提高可能会带来更高的利润。单一街区认证不需要公共开放空间，因此土地 的 有效利用率较高。
单一街区认证的使用实例
大型开发商的大型住宅开发项目采用单体认证 来 实现高效的布局规划。例如，将低层建筑和高层建筑结合起来，在最大限度地利用容积率的同时，创造出具有吸引力的整体居住环境。
综合设计系统的应用实例
在市中心的重建项目中，综合设计 系统 用于确保地面层的开放空间，同时大幅提高高层建筑的容积率。这既有助于改善当地环境，又能确保企业盈利。
经济优势
通过使用 " 单一建筑群认证 " ，无需对土地进行分割，可大大降低登记和测量成本。此外，数量的转移可使建筑规划更有效率，提高企业盈利能力。
更大的设计自由度
由于可以将多栋建筑作为一个整体进行规划，因此对建筑布局和高度的限制也会放宽。这使得开发规划更具吸引力和功能性。
提高维护和管理效率
由于多栋楼宇可以作为一个整体进行管理，因此可以更有效地设置共用设施，降低管理成本。这种效果在大型住宅区尤为明显。
程序复杂
申请认证需要专业知识和大量文件，因此程序费时费力。此外，必须事先咨询具体的行政主管部门，可能需要修改规划。
未来限制
已获批准的计划将来可能难以更改。在改变建筑用途、扩建或翻新时，可能需要再次进行认证。
严格的技术要求。
安全、防火和卫生要求受到严格审查，需要在规划阶段就详细考虑。这可能会增加设计成本。
| 项目 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|
| 容积率 | 可大幅提高容积率（最高可达两倍左右）。 | 通过确保空地减少了实际建筑面积。 |
| 高度限制 | 放宽绝对高度限制和斜度限制。 | 严格审查对周围环境的影响 |
| 商业潜力 | 高容积率带来更高的盈利能力 | 公共开放空间的维护成本 |
| 对社会的贡献 | 对改善城市环境的贡献 | 开放空间的严格质量要求 |
| 程序 | 良好的业绩记录和较高的可预测性 | 高昂的申请费用（几十万日元起） |
在利用这些计划时，适当的风险管理至关重要。应特别注意以下几点
法律修订风险
建筑规范》和相关法律的修订可能会影响现有的认证细节。定期进行法律检查并与专家合作非常重要。
市场波动风险。
在长期开发项目中，市场条件的变化可能要求对业务计划进行审查。在规划过程中必须保持灵活性。
技术风险。
复杂的建筑方案在施工阶段可能会遇到技术问题。重要的是在设计阶段就充分考虑到这一点，并选择经验丰富的建筑承包商。
单体建筑认证 的 申请程序分为多个阶段。每个阶段的适当准备和处理直接关系到能否成功获得认证。
第 1 阶段：概述咨询
首先，在指定行政机关的建筑指导部门进行概述咨询。在这一阶段，要检查规划的基本适用性，并明确必要的注意事项。
第二阶段：初步咨询
编制详细规划文件并进行初步咨询。在这一阶段，要详细确认技术要求并与相关部门协调。可能需要与消防部门、环境部门、建设部门等进行协商。
第三阶段：申请认证
提交最终申请文件，反映前期咨询中提出的问题。审查期通常为 1-2 个月，但可能会根据计划的复杂程度而延长。
阶段 4：申请建筑认证
获得认证后，根据《建筑标准法》提交建筑确认申请。由于确认申请是以批准内容为基础的，因此比一般的确认申请进行得更顺利。
基本文件
| 文件名称 | 内容 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 认证申请表 | 根据法定格式填写的申请表 | 使用指定行政机关指定的表格 |
| 理由陈述 | 申请认证的原因和效果 | 说明项目的必要性和公共利益。 |
| 设计文件 | 建筑详细设计的细节 | (包括结构、设备、饰面等） |
| 设计图纸 | 布局图、平面图、立面图等。 | 注意比例和说明。 |
| 登记事项证明 | 土地权和建筑权 | 签发后 3 个月内 |
技术文件
| 文件名称 | 内容 | 专业 |
|---|---|---|
| 结构计算表 | 建筑结构安全 | 结构设计所需的一流建筑师 |
| 设备计算 | 给排水、电力、空调等 | 需要设备设计方面的专业知识 |
| 遮阳图 | 对周围区域的遮阳效果 | 使用专用软件进行计算 |
| 交通流量计算 | 对周边道路的影响 | 需要交通工程专业知识 |
| 环境影响说明 | 环境影响评估 | 需要环境评估知识 |
申请单一房地产认证涉及以下费用
行政费用
专业费用
其他费用
从 申请 单体认证到获得认证，通常需要 6 个月到 1 年的时间。妥善管理这段时间对整个项目的进度管理非常重要。
进度管理要点
单一屋邨审批制度 和 综合设计制度 是 非常有效的房地产发展制度 。 适当利用这些制度，可以实现在传统建筑法规下难以实现的开发计划，并能显著提高企业的盈利能力。
选择系统的标准
成功要求
系统的发展方向
近年来，从城市规划的 角度 来看，这些系统变得越来越重要。特别是 在 城市地区，它们作为最大限度地利用有限土地资源的一种手段，正在引起人们的关注。
与技术创新相结合
建筑信息模型（BIM）和人工智能技术的发展正在简化复杂建筑规划的研究和申请文件的准备工作。预计这将降低使用该系统的障碍，使其适用于更多项目。
可持续性考虑。
随着人们对注重减少环境影响和与当地社区协调的开发的需求，建立利用这些系统的可持续开发方法是一个重要问题。
如果您正在考虑使用单一屋邨审批 或 综合设计计划 ， 我们建议您采取以下步骤
答 1： 最大的 区别在于所涵盖建筑的构成。单幢认证（综合设计系统）是将多幢建筑视为一个单一地块的系统，主要用于住宅小区和多单元式住宅开发项目。综合设计系统 则 是通过确保公共开放空间来降低单栋建筑容积率的系统，主要用于高层公寓和商业建筑。
选择哪种方式，应综合考虑发展规划的规模和结构、区位条件和商业盈利能力等因素。
答 2：从申请单一建筑群认证到获得认证，通常需要 6 个 月到 1 年的时间。至于费用，管理费通常在 10 万至 50 万日元之间，包括专家费在内的总费用通常在几百万至几千万日元之间。
但是，由于项目的规模和复杂程度不同，费用也有很大差异，因此有必要根据具体计划进行详细研究。建议尽早咨询专家，以估算适当的时间框架和费用。
答 3： 认证 后可以更改计划，但根据更改内容，可能需要再次申请认证。轻微的改动可能只需通知，但如果对建筑布局或规模有重大改动，或对建筑用途有改动，则需要重新申请认证。
重要的是，在制定计划时要考虑到未来可能发生的变化，并事先检查在发生变化时应遵循的程序。
答 4：即使是 小规模 的开发项目，也可以充分受益于该系统，这取决于其位置和开发项目的性质。特别是，由于多栋建筑的有效布局，一个单元 的 认证使独立开发项目难以实现的规划成为可能。
不过，考虑到申请费用和程序的复杂性，在一定规模以上的开发项目中使用该系统更为现实。要做出具体决定，需要对商业盈利能力进行详细分析。
答 5：在使用 " 单一综合体审批制度 "或 " 综合设计制度 " 时，由于开发项目的规模往往比一般建筑项目大，因此与周边居民仔细解释并达成共识尤为重要。
具体而言，有必要在规划过程的早期阶段举行说明会，并就环境影响的考虑、施工期间的噪音和振动措施、完工后的维护和管理方法等事项进行充分的解释和协商。与周边居民建立良好的关系，直接关系到项目的顺利进行和长期资产价值的维护。