在仅靠传统的租赁管理越来越难以获得令人满意的房地产投资回报的现代，私人住宅和租赁物业的混合经营作为一种创新的投资方式备受关注。
作为 INA & Associates 有限公司，我们从事房地产行业已有多年。根据这些经验，我们深信，利用这一限制条件进行混合经营是现代房地产投资的最佳解决方案之一。
本文将为房地产投资者详细介绍私人住宅与租赁相结合的混合经营的具体方法、盈利能力和实用性。特别是，我们将从实践的角度具体解释如何突破180 天的限制，实现一年 365 天的稳定收益。
住宅住宿经营法》于 2018 年 6 月 15 日生效，规定了私人住宿经营的基本规则。这部法律的最大特点是将每年的经营天数限制为 180 天。虽然这一限制提供了不同于现行《旅馆和酒店法》的新框架，但也限制了私人住宿经营者的盈利机会。
不过，现代房地产投资的一个重要视角是，不要把180 天的限制仅仅当作一种限制，而应将其作为建立新商业模式的机会。
住宅租赁经营法》中的 180 天限制并不是一个简单的天数。具体来说，它规定客人每年在住宿场所的累计住宿天数不得超过 180 天。例如，住宿一晚两天算作一天，住宿三晚四天算作三天。
这一限制要求过夜住宿经营者战略性地规划其经营活动。这样做的目的是在旺季集中经营，而在淡季寻找其他方式利用酒店。这就是与包月公寓混合经营的理由所在。
月租公寓是指合同期在 30 天或以上的短期出租房。重要的一点是，30 天以上的合同不受《住宅租赁经营法》的约束。这意味着，在作为私人住所经营 180 天后，剩余的 185 天可以作为月租公寓经营，一年 365 天，不会有法律问题。
了解这一法律区别是混合经营成功的基础。私人住宅和包月公寓在法律上是完全不同的经营形式，适用的法律法规也各不相同。准确理解两者之间的区别并适当经营，是在保持合规的前提下实现利润最大化的关键。
| 经营形式 | 法律依据 | 经营天数限制 | 合同期限 | 主要法规 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅住宿（住宅住宿业） | 住宅住宿业法 | 每年最多 180 天 | 1 至 29 天 | 通知制度、管理服务条例 |
| 月租公寓 | 土地房屋租赁法 | 无限制 | 30天以上 | 租赁协议、建筑用地和建筑物法 |
| 旅馆业 | 客栈经营法 | 无限制 | 无限制 | 许可证制度、结构和设备标准 |
在开展混合经营时，必须严格遵守法律规定。就私人住宿业务而言，必须通知当地主管当局，准备和保存客人登记册，并实施卫生管理措施。另一方面，在经营包月公寓时，必须妥善签订租赁合同，并遵守《建筑地块和建筑物交易业务法》。
正如我们将 "人力资本 "和 "信任 "作为经营的核心一样，遵守法律也是我们业务可持续发展的基础。为追求短期利益而忽视法律风险，可能会阻碍业务的长期发展。
应特别注意私人住所和包月单位之间的转换程序。一旦达到私人住宅的 180 天期限，就必须立即转为按月出租公寓。为了最大限度地降低过渡期内的空房风险，提前预订管理和客户开发非常重要。
传统租赁管理与混合经营的盈利能力比较显示出明显的差异。在一般租赁管理中，月租金是固定的，空置期间没有利润。而混合式管理则可以实现全年利润结构的优化，将私人住宿期的高利润与月租期的稳定利润结合起来。
让我们具体比较一下这些数字。以东京市中心一处 1LDK 房地产（约 50 平方米）为例，传统的租赁管理通常每月能产生约 15 万日元的租金收入。年收入为 180 万日元（不包括空置期）。
而在混合型经营中，预计在私人住宿期（180 天）内每天可获得 8,000 至 12,000 日元的收入。假设平均单价为 10,000 日元，入住率为 70%，则私人住宿期的收入为 126 万日元（180 天 x 70% x 10,000 日元）。按月公寓期计算（185 天，约 6 个月），预计每月收入约为 180 000 日元，6 个月收入为 1 080 000 日元。
| 经营方式 | 年收入 | 平均月收入 | 与传统租赁比较 |
|---|---|---|---|
| 传统租金 | 180 万日元 | 15 万日元 | 标准 |
| 混合运行 | 234 万日元 | 195,000 日元 | +30%. |
| 仅限私人住宿（180 天限制） | 126 万日元 | 105,000 日元 | -30% |
从以上对比可以看出，与传统的租赁管理相比，混合业务的收入有可能增加约 30%。
对混合经营收益结构的详细分析使其优势更加明显。在私人住宿经营期间，可以在高峰期（如黄金周、暑假、年末和新年假期）以高单价经营。特别是目前外国游客对私人住宿的需求特别旺盛，因为入境需求正在恢复。
另一方面，在月度公寓期间，可针对稳定的需求群体开展业务，如商务旅客、调职人员和安置期间的用户。这些用户一般会逗留较长时间，这有助于稳定入住率。
重要的是，这两种收入来源是相辅相成的。可以利用季节性差异：在过夜需求下降期间，包月公寓的需求会上升；反之，在包月公寓需求下降期间，过夜需求会上升。
混合型酒店的入住率是与盈利能力直接相关的一个重要指标。住宅住宿期的入住率在很大程度上取决于地理位置、物业吸引力、定价和营销策略。一般来说，位置优越的市区物业的入住率可望超过 70%，但郊区和非旅游景点的入住率可能低至 50%。
与私人住宅相比，包月公寓在租期内的入住率更为稳定，因为 30 天或更长的合同期确保了租户入住后一定时期内的收入。然而，关键问题是如何缩短空置期，直到合同结束后找到下一个租户。
混合管理的一大优势是风险分散效应。在传统的租赁管理中，租户搬走或拖欠租金等风险会直接影响收益。而混合经营则可以通过多种收入来源减少特定风险对整体收益的影响。
例如，即使对私人住房的需求暂时下降，也可以通过对包月公寓的需求来保证一定的收入水平。反之，如果包月公寓市场疲软，也可以通过过夜住宿的收入来补充。
它还能提高对经济环境变化的适应能力。在经济不景气时，商务旅行的需求可能会减少，对包月公寓的需求可能会下降，但与此同时，考虑更换住所的人对长期旅游和私人住宿的需求可能会增加。
这种风险分散效应是房地产投资稳定性的一个重要因素。特别是对于超高净值投资者来说，风险调整后的收益是一个重要标准，而不仅仅是简单的盈利能力。从这个角度看，混合管理是一种很好的投资方法。
根据房地产的特点和投资者的政策，混合经营有三种主要的运作模式。每种模式都有其特定的优缺点，正确的选择是成功的关键。
第一种模式是 "分房制"。当您拥有一栋楼或多个房间时，可以采用这种方法，其中一些房间用于私人住宿，其余房间用于包月公寓。例如，如果您拥有一栋有 10 个房间的公寓楼，您可以将 5 个房间作为私人住所，5 个房间作为包月公寓，从而全年同时从这两个房间赚取收入。
这种方法的优点是经营稳定。即使过夜需求下降，包月公寓的收入也能支撑整体收入。它还能提高管理运营的效率。缺点是每个房间的用途是固定的，在需求波动时灵活性受到限制。
第二种模式是 "分期制"。这种方法是指同一房间每年有 180 天作为私人住所使用，其余 185 天作为包月公寓使用。这种方法适合希望在单一房产中实现混合经营的投资者。
在周期分离法中，投资者的目标是在私人住宿高峰期（如春季、夏季、年末和新年）集中经营私人住宿，在非高峰期经营包月公寓，从而实现收益最大化。不过，需要注意的是，在经营模式转换期间可能会出现空房，而且需要对家具和设备进行调整。
第三种模式是 "需求响应法"。这种方法基本上是将物业作为包月公寓运营，在空置期间作为私人住所使用。这种方法在包月公寓需求稳定的地区尤为有效。
在需求响应法中，从月租公寓合同结束到找到下一个租户之间的这段时间被有效地用作私人住所。这样一来，原本收入为零的空置期就可以转化为收入。
| 运营模式 | 适用条件 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 房间共享方式 | 多房间所有权 | 运行稳定、管理高效 | 灵活性有限 |
| 期限分割法 | 单一物业 | 收入最大化、需求响应 | 转换风险、设施调整 |
| 需求响应法 | 需求稳定区域 | 降低空置风险 | 私人住宿收入有限 |
混合运营的管理任务比传统租赁管理更为复杂。这是因为私人住宅和包月公寓的管理任务都是特定的。建立高效的管理系统是经营成功的重要因素。
私人住宿经营的主要管理任务包括预订管理、办理入住和退房手续、安排清洁、补充用品、接待客人以及创建和保存客人名单。这些工作每天都在进行，需要快速准确地做出反应。
尤其重要的是与客人的沟通。由于酒店经常接待外国游客，因此可能需要多语种支持。此外，还必须考虑每天 24 小时的紧急服务。
月租公寓管理的主要管理任务包括租户招募、合同程序、入住和搬出见证、租金控制、设施维护和租户关系。与私人住宅相比，单个合同的期限较长，因此日常工作量减少，但与合同有关的法律程序更为重要。
混合运营的行政工作专业性很强，单个投资者往往难以独立完成所有工作。因此，使用运营代理服务是一个重要的选择。
在选择管理机构服务时，重要的评估标准包括：在管理私人住宅和包月公寓方面的经验、全面遵守法律规定、致力于实现收入最大化以及高度透明的报告制度。
代理佣金一般为销售额的 15%至 30%，但重要的是不能仅凭佣金低来做出选择，而要全面评估所提供服务的质量及其对增加收入的贡献。在很多情况下，一个优秀的运营机构所能增加的收入将超过佣金费用。
此外，在与管理机构签订的合同中商定细节也很重要，如明确工作范围、报告频率、应急措施和终止合同的条件等。特别是，应事先确认在私人住所和包月公寓之间转换时如何应对的详细程序。
在预订管理系统方面，有效的做法是引入一套系统，对私人住宿预订网站（Airbnb、Booking.com 等）和包月公寓预订网站进行集中管理。这样可以防止重复预订，优化入住率，实现收入最大化。
引入动态定价系统可根据供需平衡自动设定最佳价格。在私人住宿方面，考虑活动日期、季节因素和竞争物业的价格来制定价格非常重要。在包月公寓中，根据市场价格波动调整价格也有助于提高盈利能力。
物联网技术可用于远程管理设施、优化能效和提高安全性。智能锁、智能电器和传感器的引入可同时实现管理任务自动化，并为用户提供更多便利。
数据分析系统可对用户行为模式、需求预测和收入分析进行高级分析。这些数据可用于制定更准确的运营战略。
虽然这些技术的引进需要初期投资，但如果考虑到运营效率的长期改善和收入的最大化，则可望获得良好的投资回报。特别是在经营多个物业时，由于规模经济的作用，投资回报会更加明显。
私人住宅和出租物业的混合经营是现代物业投资中最具创新性和实用性的方法之一。利用《住宅租赁经营法》规定的 180 天限制，不是将其作为一种约束，而是作为建立新商业模式的契机，可以获得远远超过传统租赁管理的盈利能力。
根据INA & Associates K.K.多年积累的经验，我们可以说，彻底遵守法律、建立高效的管理系统并致力于不断改进，是混合经营取得成功的关键。
由于入境需求的全面复苏、工作方式多样化带来的工作假期需求增加以及城市人口集中带来的短期停留需求增加，混合经营的市场环境有望在未来得到进一步改善。
考虑混合经营的投资者应特别注意以下几点。
第一，地点选择的重要性。选择一个既能满足私人住宿需求，又能满足包月公寓需求的地点是成功的基础。选择最合适的物业时，应全面评估其交通便利程度、周边环境、旅游景点的可达性以及是否靠近商业区。
下一步是优化初始投资。混合运营需要对私人住所和包月公寓进行资本投资。投资过多会延长投资回收期，投资不足则会降低竞争力。在市场调研的基础上制定适当的投资计划非常重要。
此外，选择经营合作伙伴也是成功的重要因素。与可靠的运营代理合作可简化专业行政工作，使投资者能够专注于战略决策。
如果您正在考虑实施混合运营，我们建议您采取以下步骤： 1.
1.进行市场调研：详细分析目标地区对私人住宅和包月公寓的需求。
2.选择物业：结合整体区位条件、物业规格和投资预算，选择最合适的物业。
制定商业计划：制定详细的商业计划，包括收入预测、运营计划和风险分析。
完成法律程序：申报住宅住宿业务，获得必要的许可和通知。
5.建立运营系统：自我管理或与运营机构签订合同。
6.系统实施：引入预订管理、定价和客户服务系统。
开始运营：逐步开始运营并不断改进。
INA&Associates 有限公司凭借丰富的经验和专业知识，为上述所有步骤提供支持。作为一家 "技术驱动型人力资本投资公司"，我们致力于帮助投资者取得成功。
混合管理不仅仅是一种增加收入的方法。它是一种适应不断变化的市场环境并实现可持续增长的战略方法。我们诚邀您与我们一起探索房地产投资的新可能性。
混合运营所需的初始投资因物业的位置、面积和设施水平而有很大差异。对于位于典型城区的典型一居室物业（约 50 平方米）而言，除物业购置成本外，开始运营的初始投资约为 200-400 万日元。
这一金额包括购买家具和电器、室内装修、系统安装费用、各种程序费用和流动资金。考虑到要同时满足私人住宿和包月公寓的需求，需要比一般租赁物业更高质量的资本投资。
不过，由于这些投资与收入的增加直接相关，如果按照适当的计划实施，投资回收期一般在 2-3 年左右。
与传统的租赁管理相比，混合经营的管理任务更为复杂，但通过建立适当的系统和运营结构，可以实现高效管理。
就自我管理而言，在私人住宿期间，需要处理日常预订、清洁安排和宾客关系，每天需要 1-2 个小时的工作时间。在每月的公寓管理期间，工作量会减少，因为重点是处理租户和设施维护。
在使用管理服务时，投资者的直接工作量会大大减少。主要任务包括检查月度报告、战略决策和年度商业计划审查。
如果有正确的知识和准备，混合经营中的法律风险可以降到最低。主要风险包括违反《住宅住宿业法》、不遵守《建筑标准法》和《消防法》、邻里问题和税务问题。
为避免这些风险，必须事先进行法律研究，获得适当的通知和许可，定期进行合规检查，并与专家合作。
混合经营的盈利能力在很大程度上取决于地理位置、物业的吸引力和经营质量。在适当的条件下，与传统租赁业务相比，盈利能力可望提高 20%-50%。
然而，要实现高利润，基于市场分析的适当定价、有效的市场营销、优质的客户服务和持续改进的承诺都是必不可少的。此外，由于初始投资较高，合理规划投资回收期也很重要。
适合混合经营的物业要求包括地理位置便利、物业吸引力、合法合规性和投资效率。
具体来说，物业最好符合以下标准：距离主要火车站步行 10 分钟以内，通往旅游区和商业区的交通便利，建筑相对较新，区划允许开展住宿业务，与邻里关系良好。
此外，1 至 2 个卧室、面积 50 至 80 平方米的平面布局更容易满足私人住宿和包月公寓的需求。