2024 年 3 月，央行取消负利率政策，17 年来首次提高利率。紧接着，7 月份又将政策利率上调至 0.25% 左右，标志着金融市场向 "有利率的世界 "发生了重大转变。这一历史性的政策变化对房地产投资市场产生了严重影响，迫使许多投资者重新思考他们的策略。
然而，利率上升阶段并不一定是房产投资的全部阻力。相反，对于拥有正确策略的超高净值人士来说，这可能是创造新投资机会的最佳时机。当利率上升迫使普通投资者退出市场时，拥有资金和专业知识的超高净值人士正在创造一个可以以更优惠条件收购优质房产的环境。
在本文中，我们将根据 INA & Associates 公司为众多超高净值客户提供房地产投资支持的经验，介绍在利率上升时期成为赢家的具体投资策略。从准确的市场趋势分析到实用的投资技巧，我们将系统地讲解超高净值人士在未来房地产投资中取得成功所需的知识。
2024 年的货币政策转向标志着日本经济的关键转折点。在 3 月 19 日的货币政策会议上，世行取消了自 2016 年以来实施的负利率政策，并将政策利率上调至约 0.1%。7 月 31 日，日本央行还实施了额外加息，将政策利率上调至约 0.25%。
这一政策转变的背景是物价的持续上涨。持续实现央行 2% 物价通胀目标的前景，启动了央行不同维度货币宽松政策的正常化进程。一些市场人士预测，到 2026 年 1 月，政策利率将达到 1.0%，利率上行趋势可能会持续。
利率上升对房地产投资的影响主要有三个途径。
第一个途径是借贷成本增加。房地产投资贷款利率上升直接增加了投资者的融资成本。持有浮动利率贷款的投资者每月还款额可能会增加，从而导致投资盈利能力下降。
第二个途径是房地产价格下行压力。利率上升会提高所需的投资收益水平，使租金收入相同的房产失去投资吸引力，除非它们的价格较低。这就对房地产价格产生了下行压力。
第三个途径是需求结构的变化。抵押贷款利率上升可能会降低个人购房意愿，从而导致租赁需求相对增加。与此同时，由于越来越多的投资者不再购买投资性房地产，交易市场的流动性有下降的趋势。
利率上升对不同物业类型的影响有很大不同。较新的房产和位于交通便利地区的房产受利率上升的影响往往较小。这是由于这些房产的内在价值和稳定的租赁需求，这意味着它们在投资者中保持着很高的人气。
另一方面，利率上升对老旧房产和郊区房产的影响更为明显。这些房产的设计初衷是以高收益吸引投资者，由于利率上升，它们相对于其他房产的吸引力下降。
超高净值阶层的投资行为也在发生变化。那些过去利用贷款进行杠杆投资的人，现在越来越多地以现金方式购置房产。这被认为是一种战略性选择，可以规避利率上升的风险，并在市场动荡时期做出灵活的投资决策。
在利率上升期间，最重要的策略之一就是积极利用固定利率贷款。浮动利率贷款存在利率上升导致还款负担加重的风险，而选择固定利率贷款则可以完全避免未来利率波动的风险。
我们强烈建议超高净值借款人使用长期固定利率贷款。目前的利率水平仍处于历史低位，为长期以低利率固定融资提供了绝佳机会。特别是，通过选择 10 年或更长时间的长期固定利率，即使在未来利率上升的情况下，也可以获得稳定的投资回报。
不过，由于固定利率贷款的初始利率水平高于浮动利率贷款，短期收益率可能会略低。不过，从长远角度来看，规避利率上升风险所带来的收益将远远超过最初的成本。
在利率上升期间，优化自有资金比率是投资成功的关键。在传统的房地产投资中，策略通常是提高借贷比率，以最大限度地发挥杠杆效应，但在利率上升的时代，需要从根本上重新考虑这种方法。
建议的资产负债率至少为房产价值的 40%。确保这一水平可带来以下好处。
首先，通过控制借贷金额，可以将利率上升的影响降至最低。如果借款金额较小，即使利率上升，还款负担的增加也会有限。
其次，可以大大改善金融机构的融资条件。资产负债率高的投资者被金融机构视为风险低的好客户，可以获得利率条件更优惠的贷款。
此外，他们在面对市场波动时也更加灵活。由于拥有充足的自有资金，投资者能够灵活应对市场条件的变化，如追加投资或提前偿还贷款。
在利率不断攀升的时代，物业选择需要从传统的强调收益率转变为全面评估投资价值。现提出以下新的选择标准
首先应关注地段的优越性。交通便利、未来发展潜力大的地段，即使在利率上升时期，也能保持稳定的租金需求。特别建议优先考虑距离主要车站步行 10 分钟以内、可通往多条火车线路的地区。
建筑质量和未来前景也是重要的评估因素。不仅要对楼龄进行评估，还要对建筑结构、设施质量和管理状况进行全面评估，以选择具有长期竞争力的物业。
还需要仔细分析租金需求的稳定性。重要的是要了解目标群体（如单身或家庭）的特点，并核实该地区需求的可持续性。
在利率上升期间，投资组合多样化变得更加重要。有必要制定分散风险的投资策略，而不是将投资集中在单一的房产类型或地理区域。
下表举例说明了建议的投资组合构成。
| 房产类型 | 建议比例 | 主要特点 | 抵御利率上升 |
|---|---|---|---|
| 城市公寓 | 40%（占总数的） | 流动性强，需求稳定 | 高 |
| 郊区家庭型 | 25%（市中心） | 收益率相对较高 | 中等 |
| 商业地产 | 20% | 通货膨胀对冲效应 | 中型 |
| 办公楼 | 15%（就办公楼而言） | 长期合同带来的稳定性 | 低 |
这种多样化可以在不易受利率上升影响的房产和高利润房产之间取得平衡。
在超高净值房产投资中，与税收策略的联系对投资结果有重大影响。在利率上升期间，以下税务方面的考虑尤为重要
最大限度地利用折旧可以减轻投资初期的税收负担。特别是，为投资的设备部分设定一个适当的折旧期，可以更有效地节税。
随着利率的上升，对借款利息扣除的影响也会增加。通过建立适当的融资结构，可以最大限度地提高税收优惠。
作为遗产税措施也是一个重要的视角。对于超高净值人士来说，通过房产投资在确保稳定收入的同时减少遗产税评估的策略是一种极为有效的方法。
在利率上升时期，选址需要比以往更加严格的标准。不仅要考虑简单的便利性，还要全面评估未来的发展和经济的可持续性。
第一个标准是交通基础设施的质量。优先考虑那些拥有多条铁路线和通往主要终点站的良好交通条件的地区。特别是那些计划未来改善基础设施的地区，如线性中央新干线和各种重建项目，可望提高长期资产价值。
第二个标准是对人口趋势和经济活动的分析。在人口减少的日本，重点是人口持续流入和年轻人比例较高的地区。大型企业总部和研发中心高度集中的地区也有望产生稳定的租赁需求。
第三个标准是对生活便利性的整体评估。商业、医疗和教育设施等生活基础设施完善的地区，居民留住率高，空置风险小。
在利率不断攀升的时代，仅靠传统的表面收益率和实际收益率不足以进行盈利能力分析。现提出以下新的分析框架
利率敏感性分析定量评估利率上升 1%对投资回报的影响。它可以在多种情况下，根据不同的借贷比率、利率类型和还款期来考察盈利能力。
现金流稳定性指标评估租金收入波动的风险。它通过与过去的租金趋势、空置率波动和周边市场进行比较，预测未来现金流的稳定性。
流动性指标评估出售房产的可能性。它分析类似物业的交易实例、市场交易频率和投资者的兴趣程度，以评估在需要时以合理价格出售物业的可能性。
下表列出了利用这些指标进行物业估值的实例。
| 估值项目 | 物业 A（市内公寓） | 物业 B（郊区公寓） | 估值标准 |
|---|---|---|---|
| 表面收益率 | 4.2% 6.8 | 6.8 | 越高越好 |
| 利率敏感性 | -0.3%（上升 1%时） | -0.8%（上升 1） | 越低越好 |
| 现金流稳定性 | 85 分 | 65 分 | 越高越好 |
| 流动性评级 | 90 分 | 55 分 | 越高越好 |
| 总体评级 | A | B | A 至 D 四个等级 |
在利率上升期间，多层次的风险对冲策略至关重要。结合以下技术可以实现全面的风险管理
除使用固定利率外，利率风险对冲还考虑使用利率掉期等衍生工具。对于拥有大额投资的超高净值人士来说，这些工具可以实现更精确的利率风险管理。
在空置风险对冲方面，除了对多处房产进行分散投资外，还将考虑使用转租合同和租金担保服务。不过，由于这些服务会产生一定的成本，因此应仔细评估其成本效益。
在规避流动性风险方面，投资组合的一部分将由流动性强的物业组成，这些物业可以根据市场情况的变化灵活出售。
成功的房地产投资需要一个系统的投资流程。建议按照以下步骤做出投资决策
步骤 1：市场环境分析包括对宏观经济指标、利率趋势和房地产市场发展进行全面分析。尤其要关注银行货币政策和政府房地产相关政策的走向。
第二步：制定投资策略，根据个人的资产状况、投资目标和风险承受能力制定具体的投资策略。明确设定投资期限、目标收益率和投资规模。
第 3 步：根据设定的投资标准筛选候选物业。位置、房龄、价格和收益率等定量标准与未来潜力和管理状况等定性标准相结合。
第 4 步：详细尽职调查包括对候选物业进行详细调查。通过对建筑物状况的调查、法律问题的检查和收支情况的审查，将投资风险降至最低。
第五步：投资实施和管理包括建立收购后管理系统，以最大限度地提高持续收入。我们定期分析收支情况，评估市场价值，并在必要时对战略进行审查。
在现代房地产投资中，技术的使用是竞争优势的来源，INA&Associates 利用最新技术提供投资支持服务。
我们以人工智能为基础的物业评估系统可分析大量市场数据，预测物业的适当价格和未来价格波动。它还能捕捉市场中的细微变化，而这些变化往往会被传统的人工分析所忽视。
利用大数据分析进行需求预测，可以整合和分析有关人口、经济活动和交通模式的各种数据，从而高精度地预测各地区的租赁需求。
基于物联网的物业管理利用传感器和智能设备实时监控物业状况，实现预防性维护和高效管理。
我们将总结利率上升时期超高净值人士房产投资策略的要点。
首先，妥善管理利率风险是成功的先决条件。必须从多方面管理风险，包括使用固定利率贷款、优化资产负债率和进行利率敏感性分析。
其次，需要从根本上审查房地产的选择标准。需要从传统的强调收益率转变为全面评估地段优越性、建筑质量和租金需求稳定性的新标准。
第三，通过最大限度地提高投资组合的多样化，可以最大限度地减少市场波动的影响。通过物业类型、地域和投资期限的多样化，可以实现稳定的投资效果。
第四，利用技术可以提高投资决策的准确性：通过利用人工智能和大数据分析，可以实现以往难以实现的复杂市场分析。
由于利率正常化进程，预计 2025 年后的房地产市场将发生重大变化。这种变化为采取正确策略的投资者创造了新的机遇。
随着利率上升，进入市场的普通投资者数量减少，这可能会为资金充裕的超高净值人士提供购置房产的机会。如果因急于出售而出现价格调整，以高于市场价格的优惠条件购买优质房产的机会将会增加。
此外，在通胀环境下，房产作为实物资产的价值也会被重新评估。地段合适的房产有望通过提高租金获得实际投资回报。
建议采取以下行动，以确保在利率上升期间成功进行房地产投资。
首先，全面审查当前的投资组合。确保没有任何房产容易受到利率上升的影响，并确保风险对冲措施到位。
其次，审查并优化您的投资策略。制定适应新市场环境的投资标准，审查融资方式，优化投资组合构成。
我们还将加强与专家的合作。成功的房地产投资离不开精通市场的专家的支持。我们与税务、法律和金融领域的专家合作，共同制定全面的投资战略。
INA&Associates 有限公司为投资房地产的超高净值人士提供全面的支持服务。我们提供一站式支持，从利率上升期投资战略的制定，到物业选择、融资和税务优化。
作为一家 "人力资本投资公司"，我们将您的成功放在首位，并从长远角度出发建立合作伙伴关系。如果您对利率上升时期的房地产投资有任何疑问，请联系我们。
我们大阪总部、东京销售处和首都圈销售处经验丰富的专业人员随时恭候您的垂询。让我们携手合作，共同制定能够在利率上行中生存的投资策略。
答 1： 是的， 只要策略得当，即使利率上升，房产投资也是有效的。关键是要适当管理利率上升的风险，并采取能应对市场条件变化的投资方法。通过利用固定利率、提高资产负债率以及集中投资黄金地段的房产，可以在确保稳定收入的同时，将利率上升的影响降至最低。事实上，随着一般投资者因利率上升而撤出市场，财力雄厚的超高净值人士可能会有更多机会以优惠条件购入优质物业。
答 2：在 利率 上升期间，我们推荐位置优越、租金需求稳定的房产。例如，市中心火车站附近的公寓、重建区的新物业以及大学和大公司附近的出租物业。这些物业受利率上升的影响较小，可望长期保持或增加其资产价值。商业和办公楼等可对冲通胀的物业也值得考虑。关键是要建立一个风险分散的投资组合，而不是集中于单一的物业类型。
答 3：在 当前 利率不断上升的情况下，强烈建议选择固定利率贷款。浮动利率在短期内提供了较低的起始利率，但存在未来利率上升的风险，可能会大大增加您的还款负担。而固定利率的初始利率水平较高，但完全没有未来利率波动的风险。尤其是选择 10 年或以上的长期固定利率，其最大的好处是可以在较长时间内保证当前相对较低的利率水平。对于超高净值人士来说，以稳定为导向的投资策略是合适的，而固定利率提供的确定性非常重要。
答 4：要确定 投资 时机，必须全面分析宏观经济和房地产市场指标。除了利率趋势、物价上涨和国内生产总值增长等宏观经济指标外，还要持续监测房地产价格指数、空置率和新增供应量等市场指标。特别是在利率上升期间，可能会出现在市场调整期间以折扣价收购优质房产的机会。不过，由于很难完全预测市场时机，因此必须从长远角度做出投资决策，并通过适当的分散投资来管理风险。
答 5：在 利率 上升的环境下，风险管理最重要的方面是制定多层次的风险对冲策略。有必要采取综合方法同时管理多种风险，包括利率风险、空缺风险、流动性风险和市场风险，而不仅仅是针对单一风险因素采取措施。具体来说，这包括通过使用固定利率来对冲利率风险，通过对多个物业进行分散投资来对冲空置风险，以及通过纳入高流动性物业来对冲流动性风险。定期审查投资组合和根据不断变化的市场情况调整战略也是重要因素。