对于超高净值资产所有者来说，出售单一收入房产（楼宇、公寓等）的时机是一个重要的战略问题。我曾与许多超高净值投资者讨论过房产投资组合策略，对于何时出售房产的问题，没有唯一正确的答案。您需要评估一系列复杂的因素，包括市场条件、利率趋势、税收和整体资产平衡。本文根据日本和主要城市（东京、大阪和横滨）当前的创收型房地产市场趋势，探讨了超高净值个人出售房产的适当时机。报告还解释了高价出售的具体策略，以及出售和长期持有的利弊。
首先，让我们了解一下当前的市场环境。近年来，在利率处于历史低位的背景下，日本房地产投资市场迎来了投资资金的强劲流入，主要城市的资本利率（预期收益率）已跌至历史最低点。资本利率的下降意味着房地产价格正在上涨，并处于一个昂贵的区间。事实上，东京市中心（丸之内和大手町）甲级写字楼的预期资本化率目前持平在 3.2% 左右，而东京城南地区出租房（独户住宅）的资本化率也创下了历史新低，为 3.8%。在大阪，大型写字楼的收益率也非常低，约为 3.4%，租赁住房的收益率约为 3.8%，横滨的住房收益率约为 3.9%。因此，在东京、大阪和横滨等大城市，收益率较低＝创收型房地产价格较高的趋势在过去几年中一直在持续。
不过，如果仔细观察整个市场，就会发现不同资产类型的温度有所不同。以写字楼市场为例，虽然东京市中心的租金在 "日冕 "事件后有所回升，投资者的胃口也有所提高，但收益率最近却稳定在 "平收益率"，部分原因是投资者已经意识到日本央行货币政策的转变（加息猜测）。另一方面，由于需求复苏，城市商业地产和酒店的收益率进一步下降，价格也在继续上涨。住宅地产（如独栋公寓）仍是热门投资项目，主要城市的预期收益率已达到或保持在历史最低水平超过 18 个月，2024 年的价格将继续温和上涨，同时租金也将上涨。
供需平衡也需要牢记。虽然由于投资资金的流入，购房者需求旺盛，但每个城市在供应方面都有自己的情况。以横滨为例，港未来 21 等地区正在进行大规模的写字楼开发，预计供应量将增加，2023 年的新增供应量约为 31,000 坪。预计 2023 年大阪市的写字楼供应量也将达到创纪录的 8.7 万坪，预计这些地区的空置率将暂时上升，租金将适度下降（在横滨，未来几年的租金预计将调整约-14%，在大阪，租金也将小幅调整至 2019 年的水平）。不过，预计租金将逐步下降，并将保持在 2010 年代末的水平，这意味着供求关系不会出现大幅恶化。这表明，由于大量人口和公司涌入城市地区，需求保持坚挺。事实上，东京和大阪对国内外投资者来说仍然是具有吸引力的投资目的地，而大阪正吸引着越来越多海外投资者的兴趣，再加上 2025 年世博会的举办带来的经济预期。
综上所述，可以说目前的单户创收型房产市场更像是一个 "卖方市场"。主要地区的房地产价格仍处于高位，需求旺盛，为销售创造了有利环境。这一趋势对于黄金地段和高档物业尤为明显，事实上，直到 2023 年底，写字楼的物业价格指数（基于 J-REIT 交易）仍在持续上升（2024 年，住宅物业的物业价格指数也将继续上升）。然而，从 2024 年年中开始，一些地区的房价有逐渐下降的迹象，尤其是写字楼。这可能是由于利率环境的变化所致，下文将对此进行讨论。超高净值人士需要规划最佳的出售时机，密切关注这些市场转折点。
以下是在选择出售单一收入房产时机时需要考虑的典型因素。利率趋势、税收制度的变化和资产组合的重新平衡可能是主要的触发因素。让我们逐一分析。
利率趋势和市场周期： 房地产市场状况与利率密切相关。迄今为止，日本一直处于超低利率水平，支撑了较低的房地产收益率（较高的价格），但随着日本央行决定取消负利率并在 2024 年废除 YCC，未来利率可能会进入上升阶段。如果利率上升，投资者的上限利率将面临上升压力，房地产价格将转而下行。换句话说，在利率上升之前，能够在目前的高价位出售是极为重要的。举个具体的例子，如果年租金收入为 1,000 万日元的房产的预期收益率从 4% 提高到 5%，那么理论价格将下降 20%，从 2.5 亿日元降至 2 亿日元。即使没有这么极端，利率上升对售价造成的下行压力也是不可避免的。因此，如果读到未来利率将上升，一种理论是在此之前出售。除了利率趋势，您还应该考虑经济周期和房地产市场周期。房产价格会长期波动，因此，近几年房价大幅上涨的阶段可以被视为锁定利润的机会。重要的是不要错过时机，尤其是当有迹象表明通货膨胀或地价增长率已经达到顶峰时。
税收里程碑： 出售房产收益税和其他税收变化也会影响时机决策。首先是出售房产收益的转让所得税率：对于个人而言，如果持有房产超过五年后出售，则被视为长期转让所得，税率仅为20%左右，而五年内的税率约为 39%。这个 "五年规则 "差别很大，因此，如果房产是最近才买的，那么持有至少五年（严格来说，是指从当年 1 月 1 日算起的五年）再出售会更有利。许多超高净值人士以公司名义持有资产，但如果以个人名义持有房产，则必须首先牢记这一税率里程碑。
此外，有必要了解最新的税制改革。政府会公布与房地产相关的税收制度（如修订房产税评估、遗产税和赠与税）。2024-2025 年，政府计划推出税收优惠政策以鼓励资产转移，有些政府正在考虑扩大生前赠与的免税范围。(具体修订请咨询您的税务专家）。税收制度的这些变化可能会加快或推迟 "出售时机"。例如，如果您预计未来几年将对出售房产的收益征收更重的税，那么可能值得在此之前出售；反之，如果有任何激励措施，可能值得等待这些措施出台。
重新平衡资产组合： 更多超高净值人士的资产组合中只有房地产，与其他资产（如股票、商业投资、艺术品）的平衡以及他们的财务需求将直接影响他们出售房产的决定。例如，如果房地产在总资产中的比例过高，可能会出售一些房地产，转为现金或其他资产类别。如果在市场强劲时期，房产比例膨胀，这可能是重新分配资产的好时机。相反，如果有其他有吸引力的投资或扩张机会需要资金，出售房产也不失为一种选择。还应考虑人生阶段的变化。例如，很多人都会在 "子女独立"、"接管企业 "或 "继承父母的大笔财产 "等里程碑事件中重新审视自己的房产。事实上，在很多情况下，人们会考虑出售从父母那里继承的房产，例如当房产成为管理的负担时。对于超高净值人士来说，他们会结合自己和家族的资产继承计划（遗产计划），就"何时放手、放手什么、把什么留给下一代 "做出综合决定。在此过程中，您将确定是否应现在出售资产。
综合上述所有因素，"何时出售？这个问题的答案取决于个人情况和市场条件。不过，可以说的共同点是：基本上，在利率上升期间，最好考虑尽早出售，因为收益率上升和价格下跌的风险会增加；另一方面，应尽可能避免不利的税务时机。最重要的是，俗话说 "能卖的时候才是卖的时候"，而不是 "想卖的时候才是卖的时候"，因此，重要的是不要错过市场认可的好机会。目前买方需求旺盛、价格高企的局面不会永远持续下去，因此强烈建议根据上述因素制定有计划的退出战略。
在决定出售时，如何顺利卖出高价也是超高净值投资者需要考虑的重要问题。与普通房产交易不同的方法可能会有效。以下是我在帮助超高净值客户出售房产时发现的三种有效策略。
场外交易（私下出售）： 对于超高净值房产而言，"场外交易"，即房产不公开上市，而是在不引人注意的情况下出售，通常会很有效。私下交易的第一个好处是确保私密性。如果在公开市场上出售房产，出售的事实不可避免地会被公众知晓，资产的内容也会暴露在不特定的人群中，但在场外市场上就可以避免这种情况。事实上，卖家不愿意公开房产信息的情况并不少见，因为他们不希望邻居打听自己的财务状况，或者不希望自己的房产价值被公之于众。非常富有的人更有可能如此谨慎。场外信息只提供给少数值得信赖的潜在买家，因此您可以集中精力与感兴趣的买家进行认真的谈判。这样做的好处是省去了广而告之的麻烦，也不需要回复数量不明的询问，同时还便于管理信息。此外，对于稀有的优质房产，不在市场上出售的事实会给人一种 "特别 "的感觉，因此，你可能会得到更好的条件。根据我的经验，曾有过资产所有者之间直接达成交易的案例，这些资产所有者之间有着密切的家族关系，并以高于向公众公布的价格顺利达成了交易。当然，从买方的角度来看，这样做的缺点是选择有限，但如果找到了真正需要房产的合适人选，由于交易的私密性，可以实现信任感和快速成交。成功进行场外交易的关键在于让值得信赖的中介/顾问将房产与富人的网络相匹配。
利用富人网络： 如上所述，在买卖超高净值房产时，"人脉 "会发挥作用。由于价格范围比普通市场高出一个数量级，真正能考虑该房产的买家数量有限。这就是高净值人士网络发挥作用的地方。通过值得信赖的同行投资者、私人银行家和家族办公室在幕后挖掘购买需求，您可能会获得意想不到的优惠。此外，如果您与房地产开发商或机构投资者有私人关系，也应充分利用。例如，有些投资者总是想在 XX 地区购买一栋收益不错的楼房。如果你能匹配** 这种潜在需求，也许就能在房产正式上市之前决定在哪里出售。利用财富网络的关键在于对信息传递者的信任和保密。您可以将您的意向和销售条款委托给专业人士（如房地产中介公司的高管或金融机构的财富经理），您不仅要相信他们的业务关系，还要相信他们的人品，并且只与合适的人接触。这样，就能降低谣言和负面市场影响的风险。这是一个只有超级富豪才能进入的封闭世界，充分利用它是获得高价的捷径。
企业和机构投资者： 说到超高净值阶层的大型房产，潜在买家不仅包括个人投资者，还包括房地产公司和房地产投资信托基金等企业实体。事实上，J-REITs、私人基金和运营公司的房地产部门都可以成为数十亿日元或以上规模项目的有力买家。因此，从一开始就为企业设计销售方案的战略也是有效的。具体来说，有一种方法是以股份转让的形式出售持有房地产的整个目的公司（SPC）。通过这种方式，买方可以减轻财产购置税和登记税的负担，为将税收成本计入价格创造空间。此外，公司也非常重视尽职调查，因此必须提前准备好房产收支数据和监管检查，以便专业人士更容易对房产进行评估。幸运的是，日本房地产投资信托基金市场对物业收购有着强烈的需求，例如，2023 年日本房地产投资信托基金在大阪的物业收购额保持在1,308 亿日元（同比增长 1%）的高水平。包括大阪市中心大型办公楼和郊区物流设施在内的几项收购已得到确认，这表明机构投资者正在积极行动。在神奈川县（主要在横滨地区），收购金额达 968 亿日元，其中还包括大型楼宇和物流设施的交易。因此，来自企业部门的需求十分强劲，您在出售自己的楼宇或公寓时应牢记这一点。具体策略包括请可靠的大型中介公司搜索国内外机构投资者名单，或与房地产投资信托基金经理签订保密协议。在许多情况下，企业买家最终能提供比普通个人更高的价格，尽管这可能与场外活动有关。特别是，最近外国资金也盯上了日本的房地产，因此可能有必要用英语准备文件并提交给外国资金。总之，接近有实力购买的一方，是成功、稳定地高价出售的捷径。
上述三点--利用场外交易、充分利用富裕的人际网络以及对企业买家采取战略方针--都有一个共同点，即 "在水下能确保多少优质的潜在买家 "**。在超高净值房产的销售中，不仅是一般的广告策略，这种封闭市场活动也会对您的利润产生重大影响。与值得信赖的房地产顾问合作，制定最佳销售方案。
最后，我们总结了现在出售与长期持有的利弊，以帮助您做出决定。对于超高净值房产所有者来说，决定出售还是持有单一收入房产不仅是一个收益计算问题，也是一个关系到继承和税收策略的重要决定。现对每种选择的要点进行比较。
利润创历史新高： 如上所述，由于收益率下降，目前市场处于高价区。在许多情况下，尤其是对于市中心的优质房产而言，迄今为止已经有足够的未实现收益。通过出售实现资本收益和固定利润的能力是最大的优势。与其冒着未来房价因利率上升或经济衰退而下跌的风险，不如现在就套现以规避风险。事实上，许多投资者在近期价格上涨时已经卖出，并获得了丰厚的利润。
资产流动性和再投资灵活性： 卖出套现可以迅速抓住其他投资机会。更多的超高净值人士需要避免错失良机，例如有前景的商业投资或国际多元化投资，因此释放被锁在房产中的资金具有增加投资组合整体流动性的优势。例如，如果近期股市或其他资产类别出现了诱人的调整，手头的现金可以让您大胆行动，在因意外情况而需要大量资金时迅速做出反应。
避免管理负担和额外的投资风险： 只要您继续拥有房产，您就会承担作为业主的管理责任和维护费用。这在物业尚年轻时还好，但最终您将不得不进行大规模维修、更换租户，并产生大量开支和麻烦。例如，据说 RC 公寓每 15 年就需要维修数千万日元。如果出售房产，买方可以承担这些未来的费用负担。此外，随着楼龄的增加，租金下降和空置的风险也会增加，金融机构的贷款评级也会下降（例如，如果楼龄超过 17 年，贷款期限就会缩短）。为了保持资产的高价值，在楼龄老化带来的风险完全显现之前出售是明智之举。在许多情况下，特别是对于年长的业主，将物业管理以现金或其他形式交给下一代而不是留给他们可能会更简单。从这个意义上说，出售房产可以消除未来的麻烦，让自己感觉轻松一些。
明确税务和继承规划： 通过将资产转化为现金，税务处理将一劳永逸地得到明确。如果对出售所得利润缴纳了转让税，那么财产税（如财产税、所得税等）就不再适用。这一点尤其重要，因为可以解决复杂的折旧计算和多处房产的损益分摊问题。此外，如果将房地产视为一种继承措施，其优点是在继承时有特殊的减免估价的例外情况（如对附带出租房产的土地减免估价），但缺点是难以分割房产和确保缴税资金。由于现金更容易分割和用于缴税，因此在遗产规划中，在去世前出售房产以保持资产的简单形式可能是有效的（*另请参阅下文有关遗产方面持有房产的优势）。因此，不容忽视的是，一旦出售，就有机会重新考虑税收和继承战略。
以上是出售房产的主要优势，当然也有劣势和损失。例如，如果出售，您将不再从房产中获得租金收入。您也放弃了未来进一步增值的可能性。您还必须为转让利润纳税，并承担出售成本（如中介费）。即便如此，考虑到当前的高房价环境，还是要决定所获得的收益是否显著。
保持稳定的收入收益： 继续持有单一收入房产可获得持续的租金收入（收入收益）。即使超高净值人士近期不需要每月的现金流，也能长期发挥稳定资产的作用。与股票分红不同，房产收入受经济波动的影响较小，是一种稳健的收入来源，尤其是位于黄金地段、空置风险低的优质房产。如果出售，就等于放弃了这种稳定的收入，因此，如果您认为持有房地产资产比持有现金更安全，那么继续持有房地产是有好处的。房地产作为一种实物资产，也是一种通货膨胀对冲工具，尤其是在通货膨胀时期。可以通过谈判使租金随着物价上涨而上涨，如果建筑物的重置成本也上涨，资产的价值就不太可能减少。长期持有房产的一个主要吸引力是可以保住房产的实际价值，而不是持有现金。
对价格进一步上涨的预期： 房地产市场呈周期性上下波动。虽然现在房价很高，但不能保证将来会更高。例如，有人认为东京和大阪等地的价值在全球范围内被低估，而大规模重建和国际活动（如大阪世博会）可能会成为未来进一步提升估值的"尾风"。事实上，如前所述，一些商业地产和酒店的收益率持续下降，在某些情况下，估值已经超过了科罗纳事件之前的水平。此外，即使利率上升，优质物业的价值也不会下降。数据显示，如果房产的位置和档次较好，投资者总会有需求，即使收益率略有上升，价格的跌幅也有限。因此，如果你有理由相信房产在未来会有更大的升值空间，那么持有房产而不是现在强行出售是合理的。房地产也被称为长期投资。不受短期市场波动的影响，持有不动产直到下一个上升期，才有可能实现其真正价值。
折旧等税收优势： 持续拥有不动产的税收优势不容忽视。建筑物可以根据其法定年限每年折旧一次，但好处是，当建筑物还年轻时，包括设备在内的折旧额很大，即使不能产生现金，也可以支出（节税）。例如，曾有过这样的案例：在购买房产后的前 10 年，每年的折旧额为 700 万日元，但从第 11 年开始，折旧额降至 350 万日元。反过来说，在折旧期内持有房产的好处是可以减少每年的应纳税所得额。如果出售房产，就不能再享受折旧优惠，因此，如果没有其他明显的节税措施，继续持有房产可能会减轻总税负。对于高收入者来说，减少财产收入的效果尤其明显，因此，只要折旧优惠仍然有效，就值得继续持有房产。此外，如果继续持有房产而不出售，将来会作为遗产资产传给下一代，预计也会有一定的节税效果。在很多情况下，不动产的遗产税评估价值的计算要低于现金的评估价值（一般来说，由于路边地价或固定资产评估价值的原因，要低于市场价值的 70%-80%），如果房产是出租的，还要减免出租房产的评估价值。换句话说，如果您拥有不动产，就有可能降低遗产税的评估价值。对于超级富豪来说，遗产税是一项重税，最高可达 55%，但降低评估价值的节税效果不容忽视。因此，从 "将资产留给下一代，并将其减少到最低程度 "的角度来看，继续持有不动产，而不是不必要地将其转化为现金，不失为一种有效的策略。
这些都是长期持有的主要优势。不过，继续持有也存在风险和弊端。最大的风险是市场波动：如上所述，如果利率上升导致收益率上升，资产价值就会下降；如果租赁需求下降，收入就会因空置率上升而减少。此外，与房龄相关的维修费用以及折旧期满后的死循环现象（由于账面支出减少，利润增加，税负增加的一种状态）也是不可避免的。例如，设备折旧结束后，由于不再发生以前每年几百万日元的费用，利润也会增加同样的金额，而且折旧期过后，拥有财产的收益也会减少。在这种情况下，可以说应该考虑出售财产。此外，需要注意的是，从继承的角度来看，留下不动产会带来诸如财产分割困难和确保纳税资金困难等问题。通常情况下，由于资产的实际市场价值较高，即使评估价值降低，继承人最终也不得不匆忙出售房产，以缴纳大笔遗产税。如果出现这种情况，他们就有可能无法自由选择时机，可能被迫以不利条件出售。重要的是，要根据自己的资产战略做出综合决定，同时考虑到继续持有房产所涉及的成本和风险。
结论。
我们回顾了当前的市场趋势、具体策略以及与长期持有单户收入房产的出售时机的比较。总之，对于超高净值投资者来说，何时出售房产的问题千差万别，取决于市场周期和自身情况。不过，它们都有一个共同点，那就是最佳出售时机不会永远持续下去。房地产市场是一个有生命的东西，每时每刻都在变化，取决于利率、政策和经济环境。因此，在制定计划时，牢记本文中提到的要点并时刻关注市场是至关重要的。对于超高净值人士来说，出售单套房产不仅仅是一笔交易，而是其整体资产战略的一部分。为了确保这一战略的成功，我希望您能在值得信赖的专家的建议下，做出合理而冷静的决定。作为您的合作伙伴，我致力于帮助您在最佳时机以最佳方式实现房产价值最大化。请以此次讨论为起点，根据您的情况考虑最佳方案。