外来人口迅速增加对城市房地产市场的影响--未来租赁管理的关键。

近年来，在日本的外国居民人数迅速增加，给房地产市场带来了重大变化，尤其是在住房租赁领域：截至 2023 年底，外国居民人数达到 3,410,992 人，创历史新高，比上一年大幅增加 10.9%。这一快速增长为城市租赁市场带来了新的需求层次，为业主带来了机遇和挑战。本文将解释外国居民的增加如何影响城市房地产市场，以及面对这一变化成功进行租赁管理的关键。在日益国际化的日本社会，针对外国居民的租赁管理策略将成为未来房地产投资的重要选择。

外国居民的增加趋势及其对房地产市场的影响

外国居民人数的变化和现状

在日本的外国居民人数持续增加。根据法务省入国管理局的统计数据，截至 2023 年底，外国居民人数为 3,410,992 人，比上年底增加 335,779 人（10.9%），创历史新高。在过去十年中，外籍居民人数持续温和增长，预计还将继续增加。

从地区来看，外国居民的分布并不均衡。东京的外籍居民人数最多，为 663,362 人（占全国总数的 19.4%），其次是爱知县、大阪府、神奈川县和埼玉县。由此可见，外籍居民主要集中在这些大都市地区。

按在留资格划分，拥有高度专业或技术、人文科学或国际商务在留资格的外国人数量增长尤为显著。这些群体的收入相对稳定，并倾向于寻求优质住房。

对房地产市场的具体影响

外国居民人数的增加对房地产市场产生了多方面的影响。具体来说，可观察到以下变化

1. 租房需求增加：随着外国居民人数的增加，租房需求也在增加。具有高度专业性或技术性、人文科学或国际工作身份的外籍人士对租赁公寓的需求正在增加，尤其是在市中心。

2. 服务业和商业部门的销售额增加：访日外国游客人数的增加导致服务业（住宿、娱乐、交通等）和百货商店的销售额增加。

3. 酒店建设的振兴：入境需求的增长导致在主要城市和旅游目的地兴建酒店的热潮。

4. 地价上涨：由于外国游客和居民的需求增加，主要旅游目的地和市中心的地价也在上涨。

5. 公寓价格上涨：特别是在东京 23 区，由于外国投资者购买房产的数量增加以及外国居民需求的增加，公寓价格持续上涨。

外国投资者对房地产市场的影响

在外国居民人数增加的同时，外国投资者对日本房地产市场的投资也日益增多。根据全球综合房地产服务公司 JLL 的调查，2023 年前三季度日本房地产投资额达 27,483 亿日元，同比增长 40%。在全球房地产投资同比下降 50%的情况下，日本房地产投资仍有如此强劲的表现，这表明日本市场具有独特的优势。

外国投资者购买日本房地产有六大原因

1. 外国所有权限制少
2. 日本房地产价格相对较低
3. 收益率高（3%-10）
4. 地缘政治风险低（政治稳定）
5. 日元近期贬值导致价值被低估
6. 与亚洲其他国家的交通便利

外国投资者的增加支撑了房地产需求，尤其是东京市中心的需求，同时也促进了房地产流动性的改善。预计未来外国人在日本的房地产投资将继续增加。

接纳外国租户的挑战和风险

外国租户的常见问题

在接纳外国租户时，由于文化和生活方式的差异，可能会出现各种问题。主要问题包括

1. 噪音问题：由于文化背景的不同，人们认为住宅是一个社交空间，因此在邀请朋友来访时，会出现说话声和脚步声很大的情况。尤其是木制公寓的隔音措施往往不足，很容易引发邻里问题。

2. 垃圾分类问题：日本特有的详细垃圾分类规则以及指定日和指定袋的使用方法不为人所理解，因此很容易出现违规行为。

3. 大量人口居住在一起：在某些情况下，可能会有比签约时预期更多的人居住在一起。这不仅增加了楼房的负担，造成邻里问题，还可能加速楼房的老化。

4. 擅自解约和退还：租户有可能在未发出腾房通知的情况下离开，无法收回租金或 修复费用。

5. 确认租金支付的困难：在某些情况下，入境不到六个月就无法开设银行账户，因此 必须通过银行转账支付。在许多情况下，转账银行账户持有人的姓名与租户的姓名不一致，使管理变得更加复杂。

语言和文化障碍导致的沟通问题

与外国租户之间的许多问题都是由于语言和文化差异导致的沟通不畅造成的。日本租房合同中对重要事项和合同的解释充满专业术语，即使是日本人也很难理解。对于外国人来说，障碍就更大了，对合同的不理解会导致问题的产生。

有时，由于文化差异，外国人也很难理解日本特有的住房设施（如空调和热水器的使用方法）和生活规则（如噪音、垃圾处理、邻里关系）。在解释这些问题时，语言障碍会妨碍充分沟通，从而导致问题。

法律风险和合同注意事项

在与外国人签订租房合同时，有一些法律风险和合同注意事项：

1. 确认居留身份和居留期限：必须确认居住者的居留身份和居留期限，并在合同中明确规定居留期满后的情况。

2. 确保担保人：许多外国人认为在日本很难找到共同担保人，因此您应考虑使用专门为外国人服务的租金担保公司。

3. 未经授权转租的风险：转租或分租（转租给合同方以外的人）属于违约行为，应在合同中加入明确禁止的条款。

4. 履行解释义务：为了使重要事项的解释能够被理解，必须用母语或英语准备解释材料，并注意确保有翻译人员在场。

5. 修复协议：必须明确约定修复范围和费用负担，以避免腾空时出现问题。

成功管理外国人租房的要点

选择物业类型和设施

要成功管理外国人租赁物业，必须选择符合租户需求的物业类型和设施。在考虑不同国籍特点的同时，应重点关注以下几点

1. 满足共同需求：最根本的是要满足众多外国人的要求，无论其国籍如何。具体包括：降低初始成本、提供带家具的房产、提供带木地板和壁橱的西式房间、提供独立的浴室和卫生间等。

2. 注重地理位置：日语学校、大学和工作场所周边交通便利的房产预计会很抢手。外国人倾向于步行或骑自行车上班，而不是乘火车。

3. 考虑国籍特点：例如，东南亚人倾向于选择价格低廉的房产（3 万至 4 万日元），这是基于合租的假设；中国人和韩国人则偏好带有煤气灶的单人房；西方人则偏好面积较大的房产（30 平方米或以上）。

4. 良好的交流环境：免费 Wi-Fi 和高速上网是吸引重视与本国交流的外国人的主要因素。

租户筛选和签约要点

在筛选外国居民并与之签订合同时，应特别注意以下几点

1. 确认在留资格和在留期间：检查在留卡，确认在留资格和在留期间。尤其是 "高度专业 "或 "技术、人文或国际服务 "等在留资格稳定的租户，可望长期居留。

2. 核实收入和支付能力：检查工资单和银行存款证明，以确定支付房租的能力。一般来说，租金的最高限额是月收入的 30%。

3. 使用担保公司：使用专为外国人服务的担保公司可以降低拖欠房租和擅自驱逐的风险。可在国土交通省网站上查阅可接待外国人的租金担保公司名单。

4. 多语种合同和重要事项说明：为确保更好地理解合同，合同和重要事项说明有英语、其他语言和日语版本。国土交通省出版了多语种租赁合同模板。

5. 确保紧急联系人：确保您在日本有几个紧急联系人（如工作单位的上司、日语学校的老师等），这将使您更容易处理可能出现的任何问题。

选择管理公司的要点

选择合适的管理公司是成功管理外国人租房的关键：

1. 与外国人打交道的记录：选择一家在接待外国租户方面拥有丰富经验和处理问题诀窍的管理公司。

2. 配备多语种员工：配备会讲英语或租户母语的员工可确保沟通顺畅。

3. 24 小时支持系统：管理公司最好有一个能对外国租户的咨询和问题做出快速反应的系 统。

4. 支持编制多语种手册：如果管理公司能够支持编制多语种手册，说明生活规则和设施的使用方法，则会大有帮助。

5. 能提出预防和处理问题的措施：选择能提出预防外国人特有问题的方法和处理问题的措施的管理公司。

预防问题的具体措施

防止与外国租户发生问题的具体措施包括

1. 编写多语种生活手册：在多语种手册中用大量图片和图表说明倒垃圾的规则、噪音注意事项、设施的使用方法等。

2. 定期沟通：入住后定期检查和沟通可以及早发现问题，及早解决问题。尤其重要的是，在入住后的前三个月要经常进行跟进。。

3. 使用可视化张贴物：在公共区域张贴可以直观理解的张贴物，使用照片和图表说明垃圾分类规则等。

4. 设计房租支付方式：为外国人提供便捷的支付方式，如引入信用卡支付。

5. 加强续约时的检查：续约时要彻底检查入住情况和在留资格。

未来房地产市场及接纳外国人的准备工作

法律修订的趋势及其对租赁管理的影响

接收外国人的法律制度近年来一直在变化：2024 年 6 月，《出入境管理法》进行了修订，主要有以下两点变化

1. 整合我的号码卡和居留卡（2024 年第 59 号法律）：该修正案将加强外国居民身份识别与各种行政程序之间的联系。对于租房经营者来说，这可以简化身份检查和筛选租户时的各种程序。

2. 建立培训与就业制度（2024 年第 60 号法律）：建立培训与就业制度，作为接收外国公民的新制度，以取代现有的技术培训制度。在这一制度下，将有可能提供更长期的工作机会，同时提高外国公民的经验和技能。

预计这些法律变化将成为今后外籍居民人数增加的推动力，租赁住房的需求也将进一步扩大。特别是 "培训和就业制度 "带来的中长期居住者人数的增加，可能会带来稳定的租赁需求。

未来市场前景和管理策略

预计外国居民增加的趋势将持续下去，因此，特别注意以下几点的管理策略将取得成效

1. 需求的地区性扩大：预计以前集中在东京等大都市的外国居民今后将向地区城市扩散。各地也需要做好准备，满足外国居民的租房需求。

2. 高级人才对高质量房产的需求增加：随着拥有高级专业或技术、人文科学或国际工作居留资格的外国人数量的增加，预计对高质量租赁住房的需求也将增加。

3. 加强与企业的合作：接受外籍员工的企业越来越多地协助他们获得住房，与企业直接签约和合作是一种有效的策略。

4. 利用数字技术：提供利用数字技术的服务，如在线预览、VR 房源介绍和多语言人工智能聊天支持，将带来差异化。

未来的租赁管理将需要一个既能灵活满足不同外国居民需求，又能防止出现问题的管理系统。

结束语

本文阐述了外国居民迅速增加对城市房地产市场的影响以及未来租赁管理的要点。要点归纳如下

1. 外国居民增加的现状：日本的外国居民人数激增至 341 万多人，比上一年增加了 10.9%。他们主要集中在东京和其他大都市地区，高度专业化和技术人员的比例也在增加。

2. 对房地产市场的影响：影响是多方面的，包括租赁需求增加、服务业销售额上升、酒店抢建、土地和公寓价格上涨。外国投资者的房地产投资也在增加，2023 年将同比增长 40%。

3. 挑战与风险：由于文化和习俗的差异，存在出现问题的风险，如噪音、垃圾分类、多人入住、擅自终止租约、租金管制等。语言障碍导致的沟通不畅以及法律和合同问题也需要关注。

4. 成功要点

   • 选择符合外国人需求的物业类型和设施。
   • 适当的租户筛选和多语言合同程序。
   • 选择有与外国人打交道经验的管理公司
   • 通过编写多语种手册和定期沟通来预防问题。

5. 未来展望：目前正在进行制度改革，以促进接纳外国人，例如通过修订《移民管理法》建立 "促进就业制度"，以及整合居留卡和我的号码卡。预计需求将从大都市地区向农村地区转移，高技能人才对高质量房产的需求也将增加。

如果采取适当的准备和措施，面向外国居民的租赁管理是一个前景广阔的市场，有可能获得稳定的收入。了解文化差异并做好沟通准备，就能克服许多挑战。在未来的房地产投资中，结合外国居民这一新需求群体的战略将是成功的重要因素。

常见问题

问 1：接纳外国居民最重要的方面是什么？

答 1： 最 重要的是沟通。为了克服语言和文化差异，必须准备多种语言的说明材料和手册，并通过定期接触建立信任关系。同样重要的是，要选择有与外国人打交道经验的管理公司和担保公司。

问 2：外国人租房需要哪些设施？

答 2： 基本上 ，"独立浴室和卫生间"、"木地板"、"壁橱 "和 "网络连接 "都很重要。许多外国租户还喜欢 "带家具 "的房产，尤其对冰箱、洗衣机、空调、床、桌子和椅子等基本家具感到满意。由于不同国籍的人有不同的偏好，因此应考虑选择适合目标客户的设备。

问题 3：如何防止与外国租户发生租金问题？

答 3：以下措施可有效预防 租金 问题

1. 使用与外国人打交道的担保公司
2. 使用信用卡付款
3. 入住时检查银行账户余额证明
4. 与雇主和教育机构合作
5. 签订合同时明确说明付款条件（多语种）

问题 4：越来越多的外国人主要有哪些居留身份？

答 4： 近年来 ，"高度专业化 "和 "技术/人文/国际服务 "这两种身份的人数尤其多。拥有这些身份的外国人往往收入相对较高，工作稳定，并追求高质量的住房。此外，根据 2024 年修订的《出入境管理法》新设立的 "研修就业 "身份的外国人数量预计今后也会增加。

问题 5：外国投资者为何购买日本房地产？

答 5： 外国 投资者购买日本房地产的主要原因是：（1）几乎没有外资所有权限制；（2）与其他国家相比，房地产价格相对较低；（3）收益率稳定在 3-10%；（4）政治稳定，国家风险低；（5）日元趋于疲软；（6）地理位置靠近母国（尤其是亚洲国家）。(特别是亚洲国家）。

参考信息

• 法务省出入境及居留管理厅《外国居民统计》。
• 国土交通省：《为外国居民入住私人出租房提供便利的指导方针》。
• 厚生劳动省：《外国人就业申报情况》。
• JLL：《日本房地产投资市场趋势》。
• 法务省：《2024 年出入境管理和难民认定法》。

在日益国际化的日本社会，外国居民的租赁管理将变得越来越重要。只要准备充分，措施得当，就能抓住新的市场机遇。作为防止空房的第一步，您可以开始在您的部分房产中接纳外国居民，从而积累经验和诀窍。为什么不把越来越多的外国居民这一社会变化作为租赁管理的一种新的可能性，并积极主动地开展工作呢？