在当今瞬息万变的全球形势和不确定的经济前景下，如何保护和增加自己的资产是一个极其重要的问题。特别是乌克兰和中东冲突的长期化、中美冲突升级等地缘政治风险的升级动摇了资产管理的传统智慧，迫使许多投资者重新评估自己的资产组合。在这种情况下，通胀导致的资产价值缩水也成为一个严重的问题，我们已经进入了一个仅靠现金和储蓄难以维持资产的时代。
在这种背景下，房地产的价值正在被重新评估。房地产曾被视为风险资产，但由于其作为实物资产的稳定性和抵御通胀的能力，如今已被公认为地缘政治风险下的 "安全资产"。然而，要想在房地产投资中取得成功，就必须准确把握市场趋势并制定适当的策略。
在本文中，INA & Associates 有限公司作为房地产专家，将以普通消费者易于理解的方式，通过数据和市场趋势为基础，解释房地产作为 "安全资产 "如今备受关注的原因。研讨会将以专家知识为基础，深入探讨在地缘政治风险时代成功将房地产投资作为资产防御手段的具体策略和实用要点。
让我们首先回顾一下 "地缘政治风险 "的定义。地缘政治风险是指某一特定地区的政治和军事紧张局势加剧，从而对全球经济和金融市场产生负面影响的可能性。具体来说，这适用于战争、冲突、恐怖主义和国家之间的对抗。这些事件可能导致供应链中断、资源价格波动和贸易停滞，从而直接导致企业利润恶化和个人资产价值下降。
截至 2025 年，世界面临着多种严重的地缘政治风险。这些风险相互关联，性质复杂。应特别注意以下几点
| 主要地缘政治风险。 | 影响范围和当前形势 |
|---|---|
| 乌克兰局势。 | 2022 年 2 月开始的俄罗斯入侵旷日持久，导致能源价格飙升和粮食危机。西方国家对俄罗斯的制裁正在加速全球经济的分化。 |
| 中东局势 | 以色列-巴勒斯坦问题等冲突破坏了石油价格的稳定，并引发了对海上运输线安全的担忧。 |
| 中台突发事件风险 | 美国和中国在台湾问题上的紧张关系可能会对全球半导体供应链造成严重影响。万一发生军事冲突，经济影响将无法估量。 |
| 中美冲突 | 中美两国在贸易、技术和安全等所有领域的冲突都在加剧。两国脱钩可能从根本上改变全球经济结构。 |
根据国际货币基金组织（IMF）的一份报告，随着地缘政治风险的增加，投资者情绪恶化，资金从风险资产转向安全资产。报告特别指出，新兴市场国家的股票价格往往会大幅下跌，主权风险（国家信用风险）也会上升。在这种环境下，必须重新审视传统上侧重于股票和债券的资产管理策略。
随着地缘政治风险的上升，为什么房地产会被重新评估为 "安全资产"？要了解原因，首先要考虑评估资产性质的三个标准：安全性、流动性和盈利性。
一般来说，"安全资产 "是指本金损失风险极低、价值稳定的资产。典型的例子是现金和政府债券，但这些资产的盈利能力也很低。另一方面，股票等风险资产可以获得高收益，但价格波动大，易受外部环境变化（如地缘政治风险）的影响。
| 资产类型 | 安全性 | 流动性 | 盈利能力 | 特点 |
|---|---|---|---|---|
| 现金和储蓄 | ◎ | ◎ | △ | 本金有保证，但通货膨胀会降低实际价值。 |
| 政府债券（日本国债） | ◎ | ○ | △ | 由国家发行，信用度高，但利率极低。 |
| 黄金（黄金） | ○ ○ | ○ ○ | 黄金（黄金） ○ ○ ○ | 被称为 "应急黄金 "的实物资产，可抵御通货膨胀，但不产生利息或红利。 |
| 股票 | △ | ○ ○ | ◎ | 可望获得高回报，但价格波动风险大，而且容易受到地缘政治风险的影响。 |
| 房地产 | ○ | ○ | ○ ○ | 具有中等风险/中等收益的特点，可望带来通胀对冲效应和稳定的收入收益。 |
从表中可以看出，与其他资产类别相比，房地产具有"中等风险、中等收益"的特点，在安全性和收益性之间取得了良好的平衡。虽然在流动性（赎回的便利性）方面不如其他金融资产，但其优势足以弥补这一点，在当前不确定的经济环境下，这一点正引起人们的关注。
尤其重要的是，房地产是一种实物资产。即使通货膨胀降低了纸币的价值，土地和建筑物等实物资产的价值也不太可能减少；事实上，资产价值和租金往往会随着物价上涨而增加。这就是为什么房地产可以作为强大的通胀对冲工具。
此外，即使在地缘政治风险显现、金融市场动荡不安的情况下，房产价值也会保持相对稳定。与股票一样，价格暴跌的风险很低，而且只要有租户，房地产就能提供稳定的租金收入（现金流），因此可以成为长期资产保护和建设的基础。
随着地缘政治风险的上升，世界各地的投资者正在将资金转移到更安全的投资目的地。日本房地产市场是最受关注的市场之一。政治稳定、法律体系可靠、日元疲软导致价格被低估，这些都是吸引富有的外国投资者和机构投资者的主要因素。
世邦魏理仕的研究表明，2025 年第二季度，海外投资者的投资比例显著上升，这证明日本房地产作为 "避风港 "的地位已得到国际认可。
要想在这种环境下成功地进行房地产投资，必须采取包含地缘政治视角的战略方法。重要的第一步是选择投资区域。在日本，需要考虑人口结构、产业结构和再开发计划，以确定哪些地区具有长期保值或增值的巨大潜力。尤其是东京、大阪和福冈等具有国际竞争力的大都市地区，预计未来将保持稳定的租金需求和资产价值。
投资组合多样化也是一项重要战略。与其将投资集中在一处房产或一个区域，不如将投资分散到具有不同特点的多处房产中，从而降低风险，实现稳定收益的目标。例如，如果您追求稳定，您可以投资市中心的住宅；如果您追求更高的回报，您可以考虑经济活跃地区的办公楼或预期入境需求复苏的酒店。
在地缘政治风险频发的时代，我们认为，从长远角度考虑确保稳定的租金收入（收入收益），稳步保存和发展资产，而不是追逐短期价格收益（资本收益），比以往任何时候都更为重要。
为了最大限度地发挥日本房地产的潜力，使其成为真正的 "安全资产"，基于专业知识的战略方法至关重要。在此，我们将介绍成功进行房地产投资的五个要点。
| 房地产投资的主要风险 | 具体措施 |
|---|---|
| 空置风险 | 选择租金需求高的地区/物业，并请可靠的物业管理公司提供客户服务。 |
| 租金下跌风险 | 从长远角度评估该地区的潜力，并通过定期维护保持物业的吸引力。 |
| 利率上升的风险 | 尽可能选择固定利率贷款，或做好预期利率上升的财务规划。 |
| 灾害风险 | 购买火灾和地震保险，并在选择房产前查看灾害地图。 |
| 流动性风险 | 考虑出售的难易程度，选择需求量大的地区或热门房产类型。 |
只要确保以上几点，房地产就能成为抵御地缘政治风险惊涛骇浪的强大 "安全资产"。
在本文中，我们从专家的角度解释了为什么在地缘政治风险加剧的时代，房地产是一种有效的 "安全资产"，以及最大限度地发挥其潜力的策略。
随着全球局势的不确定性不断增加，仅靠传统的金融资产来保护有价值的资产变得越来越困难。正是在这种情况下，作为资产组合核心的房地产，这种能抵御通胀、产生稳定现金流的实物资产才是极具吸引力的选择。特别是日本的房地产市场，政治和社会稳定，外国投资活跃，从全球角度来看是一个非常有利的投资目的地。
但同样，没有正确的战略和风险管理，就无法实现成功的房地产投资。从物业选择到财务规划、管理和行政以及退出战略，整个过程都离不开专业知识和经验。为了将风险降到最低，将收益最大化，一个可靠的合作伙伴至关重要。
我们 INA & Associates 有限公司不仅仅是一家房地产中介公司。我们提供 "全面资产咨询"，通过与每位客户的目标和未来紧密合作，并利用我们的法律、税务和财务专家专业网络，优化整个资产组合。在瞬息万变的经济环境中，我们保护、培育客户的宝贵资产，并将其传承给下一代。我们有责任为您提供实现这一目标的最佳路线图。
地缘政治风险未知领域中的房地产指南针。如果您对自己的资产保护战略感兴趣，请随时联系 INA & Associates 有限公司。
Q1.当地缘政治风险增加时，房地产价格究竟会发生什么变化？
答1：当地缘政治风险增加时，由于金融市场的不确定性，股票等风险资产被抛售，资金倾向于转向安全资产。在国内房地产市场，由于国内外投资资金为避免海外不稳定局势而流入，需求增加，资产价值可能会上升，特别是在东京等大都市地区。但是，如果风险变成了日本国内的风险，其影响就无法避免。关键是要准确评估风险类型和影响程度。
问 2：开始投资房地产需要多少个人资金？
答 2：这很难说，但一般来说，如果个人资金达到房产价格的 10%-20%左右，就比较容易从金融机构获得条件优惠的贷款。不过，近年来出现了房地产众筹等投资方式，只需 10 000 日元就可以开始投资。可以根据自己的资产状况和投资目标考虑各种方案，因此请先咨询专家。
问题 3：海外房产和国内房产哪个更安全？
答 3：两者各有利弊，但就地缘政治风险而言，政治和社会局势稳定、法律制度完善的日本房地产比许多海外房地产更安全。海外房地产可能会提供诱人的高收益，但需要充分了解国家风险、汇率波动风险以及法律和税收制度的差异。
Q4.您能重申一下为什么房地产投资在通胀时期是有利的吗？
A4.房地产抗通胀的原因主要有三个。首先，房地产本身的资产价值往往会随着价格上涨而增加。其次，租金也会随物价上涨而上涨，因此即使在通货膨胀的情况下，也更容易获得稳定的收入。第三，当货币价值随通胀下降时，其效果是大大减轻了偿还贷款的负担。基于上述原因，房地产被认为是一种极好的通货膨胀对冲资产。
问题 5.房地产有哪些特点使其特别能抵御地缘政治风险？
答5.对地缘政治风险具有高度抵御能力的房地产有几个共同点。首先，它们位于经济基础雄厚、人口高度集中的大都市地区。其次，它们是不易受经济波动影响的住宅。其次，它们所处的地区无论在国内还是国际上，随时都会有一定的租赁需求。具有这些特点的物业，即使在不可预见的情况下，资产价值下降的可能性也较小，并可望提供稳定的管理。