什么是房产购买转售？从与中介公司的区别到优缺点，专家为您详尽解读。

近年来，"购买和转售 "的商业模式在房地产行业引起了广泛关注，您对这种模式了解多少？在空置房数量增加和二手房市场复苏的背景下，这种方式正成为考虑出售或购买房地产的人的一种新的有影响力的选择。然而，人们对这种机制及其优缺点可能还不完全了解。

本文将对房地产买卖和转售业务进行全面介绍。我们将分别从卖方和买方的角度，解读与传统中介的区别、具体优缺点，甚至经营者的商业模式。希望这篇文章能帮助您以更好的条件、更安心地处理房地产这一最重要的资产。

房地产买卖和转售业务如何运作

房地产购买和转售业务是一种在二手房市场上创造新价值的商业模式。其核心是，房地产公司直接从卖方手中购买房产，通过翻新和改造提升房产价值，然后将其出售给新的买方（转售）。了解这一系列事件是正确利用这个项目的第一步。

什么是购买和转售？

简单地说，购买和转售就是由一家房地产公司负责 "购买"、"处理 "和 "出售 "二手房的整个过程。房地产公司作为买方直接购买个人卖家拥有的公寓和房屋。然后，房地产公司进行增值工程，如更新过时的设施，改变布局以适应现代生活方式。然后，将经过美化和功能改造的房产出售给寻找新房的买家。这一过程创造了新的住房价值，而不仅仅是二手房的销售。

与传统 "中介 "的决定性区别。

许多人一听到房地产销售，想到的就是 "代理"，即由房地产公司在卖方和买方之间进行斡旋。转售和代理看似相似，但两者的性质却大相径庭。它们之间最具决定性的区别在于参与交易的各方以及完成交易的速度。让我们在下表中清楚地比较两者的区别。

在代理情况下，房地产公司作为卖方代理寻找买方。因此，何时以及在何种情况下可以出售，在很大程度上受市场趋势和买方意向的影响。另一方面，由于房地产公司本身就是购买和转售的买方，因此，只要价格能够达成一致，就可以迅速而稳妥地进行销售。这种速度是购房转售的最大特点。

收购和转售运营商的商业模式

购买和转售经营者的收入由房产 "转售价格 "减去 "购买价格 "和 "装修成本及其他费用 "的差额构成，即房产销售利润。这种商业模式基于 "低价购入、增值和高价出售 "的商业原则。根据多年的经验和数据，经营者会准确评估房产的潜在价值，并精确计算出以何种价格转售所需的成本。以合适的价格购买、高效率和高效益的翻新以及精确的销售策略是确保利润的关键。像我们这样的专业代理公司旨在通过准确识别市场需求并最大限度地提高房产价值，建立对卖方、买方和企业本身三方都有利的关系。

卖方的优势和劣势

在出售房产时，选择购买和转售会给卖方带来很多优势，但也有一些需要考虑的问题。重要的是要根据自身情况和优先事项来判断最合适的出售方式。

优势：为什么选择回购和转售

许多卖家选择回购和转售的原因在于其便利性和确定性。尤其是在时间紧迫或想避免复杂程序的情况下，它更能体现其真正价值。

1. 快速变现

最大的优点是销售活动所需的时间极短。在代理过程中，需要几个月的时间才能找到买主的情况并不罕见，但在购买和转售过程中，如果与房地产公司达成协议，结算和转换为现金的时间可以在短短几天到几周内完成。当因突然过户、安置、继承等原因而在早期需要资金时，这是一种非常有效的手段。

2.无需中介费

利用中介公司出售不动产时，一般需要支付 "成交价的 3%+6 万日元+消费税 "的中介费。但是，由于房地产公司在购买和转售时直接成为买方，因此完全不需要收取中介费。在这一点上，可以说是大大降低了各种费用，具有很大的经济效益。

3.免除合同违约责任

在个人之间进行房地产买卖时，卖方在交房后的一定期限内仍需对房产的隐患（如漏雨、白蚁危害等）承担修复责任。但是，在买方是建筑承包商的购买和转售情况下，通常会制定一个特别条款，免除买方的责任。买方摆脱了未来的风险和不确定性，大大减轻了心理负担。

4.无需看房和谈判

在中介公司，有必要参加许多潜在买家的看房和价格谈判。而通过购买和转售，您可以免去周末预约和负责房间清洁的麻烦，因为这些工作只需在评估时由房地产公司的工作人员现场检查即可完成。

缺点：注意事项

购买和转售房产有很多优点，但也有缺点。最重要的一点与售价有关。

缺点是售价往往低于中介市场的市场价格。一般来说，市场价格的 70-80% 被视为指导价格。这是因为购房和转售中介需要确保装修费用、销售费用和自身利润。因此，如果把 "卖得越高越好 "的要求放在首位，可能更适合通过中介长期开展销售活动。但是，如果综合考虑调解费用、售房时间和合同违约责任风险等因素，购房转售的最终余额和总满意度较高的情况并不少见。必须在咨询专家后谨慎决定哪种方案最适合自己。

对买方的利弊

另一方面，对于正在考虑购房的买家来说，经过翻新后推向市场的购买和转售房产是一种极具吸引力的选择。了解这既非新建也非传统用途的第三种选择的价值，将有助于您选择理想的房屋。

好处：获得与新房一样好的房产，但更智能。

购买和转售房产的主要吸引力在于质量和价格之间的绝佳平衡。与新建房产相比，购房者可以以实惠的价格获得高品质的居住环境。

1.装修精美的房间

购买和转售房产在出售前都经过专业装修。很多情况下，墙纸和地板都已更换，厨房和浴室等用水设施也已更换为最新设备，房间美观程度不亚于新建房产。您可以立即开始舒适的生活，而不必在购买后再花钱或经历装修的麻烦。

2.价格低于新建房产

与地段和面积相近的新建房产相比，购买和转售房产的价格普遍较低。特别是近年来，由于建筑成本的上升，新建物业的价格也在不断上涨，但由于购买和转售物业是以二手市场为基础，因此您更有可能以更实际的预算找到理想的住所。

3. 放心了解房产状况

购买和转售机构在购买房产时会对建筑物的状况进行详细调查。此外，如果在装修过程中发现结构或其他问题，也会进行适当的维修。此外，许多房产都有自己的保修制度，并可享受 "现房缺陷保险"，这就消除了二手房通常存在的 "隐形焦虑"，这也是一大优势。

缺点：自由度和选择有限

虽然购买和转售房产有很多优点，但在考虑购买时也需要了解一些注意事项。

主要缺点是装修缺乏灵活性。由于装修已经完成，购房者无法根据自己的喜好自由选择平面布局、内部装修和设备。对于那些想创造一个独属于自己的空间的人来说，有可能会感到力不从心。另一个缺点是，与新建物业和一般二手物业相比，市场上的物业数量仍然有限，因此您不一定能在自己想要的区域找到合适的物业。不过，对于那些希望有效获得优质、专业设计空间的人来说，这些都不是大问题。

市场趋势和未来前景

房地产购买和转售业务并不是短暂的繁荣，而是一个与日本社会结构变化密切相关的、具有强劲发展前景的市场。本节将介绍其背景和未来前景。

不断扩大的回购和转售市场

近年来，回购和转售市场取得了显著增长。根据矢野研究所（Yano Research Institute Ltd）的研究，回购和转售市场的规模（签约台数）已从 2015 年的约 24,300 台大幅增长到 2022 年的 41,000 台；预计 2023 年将达到 42,000 台，2030 年将进一步达到 50,000 台。到 2030 年，这一数字预计将增长到 5 万辆。这些数据清楚地表明，回购和转售业务模式并非一时兴起，而是正在住房市场上站稳脚跟。

资料来源：矢野研究所有限公司，"二手房购买和转售市场研究（2023 年）"。

市场扩大的背后有几个复杂的因素。首先是与新房建筑成本上升相关的价格飙升。这导致潜在购房者将目光转向价格相对更实惠的二手房。其次，我国的住房存量，即现有住房的总量在继续增加，这就更加需要促进二手房的分配。国家也在鼓励这一趋势，并通过减免房地产购置税等特殊措施，支持二手房市场的健康发展。

为什么现在需要购买和转售？

现代日本社会面临的结构性挑战增加了对购买和转售业务的需求。众所周知，由于出生率下降、人口老龄化和人口萎缩，全国空置房数量不断增加。如果这些空置房屋无人问津，将导致当地景观和公共安全恶化。购买和转售业务是解决这些社会问题的有效方法之一。通过购买空置房屋并对其进行翻新和活化，企业可以将其作为新住宅重新推向市场，为当地社区的振兴做出贡献。

人们价值观的多样化也为回购和转售市场带来了顺风。越来越多的人喜欢经过翻新的二手房，以创造独特的高品质空间，而不是标准化的新房。回购和转售房产正日益成为满足现代人对 "个性化生活方式 "需求的一种选择。作为 "人力资本投资 "的一部分，INA&Associates 有限公司也在认真开展这项业务，我们不仅要改造房产，还要根据土地的特点和时代的需求创造新的价值。

结束语

本文从结构、优缺点和未来市场潜力等多个角度阐述了房地产购买和转售业务。最后，重申了本文的主要观点。

房地产购买转售是一种商业模式，即房地产公司直接购买二手房，通过翻新提高其价值，然后再转售出去。

对卖方而言，其优势在于可以大大减轻时间、经济和精神负担，如 "快速现金转换"、"无需中介费 "和 "免于承担与合同不符的责任"。另一方面，出售价格往往低于市场价格。

对买方来说，这样做的好处是可以用较低的价格买到崭新如初的漂亮房产。这是一种明智的购房选择，在质量和价格之间取得了很好的平衡。不过，设计自由度有限。

该市场正在不断扩大，预计其重要性将继续增加，成为一项具有重大社会意义的业务，为解决空置房问题和刺激二手房分配做出贡献。

对许多人来说，出售或购买房地产是一生中仅有一次的重要决定。除了传统的 "代理 "方式外，还有 "购买和转售 "方式，这将丰富您的选择。明确自己的情况、价值观和优先事项，正确理解各种方式的优缺点，然后选择最合适的方式，是实现无悔房产交易的关键。

INA&Associates 有限公司真诚地对待每一位客户的情况，并作为房地产专业人士和为您的未来共同考虑的合作伙伴，为您提供最佳建议。如果您有任何有关房地产的问题或疑问，无论多么琐碎，请随时与我们联系。

常见问题 (Q&A)

Q1.如果我要求评估，是否必须出售房产？

答1：不，完全不是这样。评估的目的是让您掌握房产的价值，并以此为基础决定是否考虑出售房产。如果您对评估价格不满意，当然可以拒绝出售。我们不会强迫您出售房产，请您放心咨询。

问 2：你们可以购买任何房产吗？

答 2：基本上，各种类型的房产都可以购买，包括公寓、住宅和土地。但是，在某些情况下，如果建筑物的状况极差、有严格的法律限制，或者由于与我们的业务区域或改造计划相结合，房产位于农村地区的一部分，则很难购买。我们将首先查看房产信息，然后决定是否可以购买，请随时与我们联系。

Q3.购买价格如何确定？

A3.购买价格是通过综合评估几个因素计算出来的。首先，根据附近类似房产的交易实例和市场趋势，确定 "转售时的估计价格"。在此基础上，我们会扣除修复房产所需的 "装修费用"、销售活动的 "广告费用和管理费用 "以及我们作为企业的 "利润"，这就是给客户的购买报价。我们始终致力于实现高度透明的评估。

Q4.我不知道该选择哪种方式，中介还是购买后转售？

A4.哪种方式最适合您，取决于您的首要任务是什么。如果您最希望"抓紧时间，尽可能高价出售"，那么 "代理 "最合适。另一方面，如果您想"快速、可靠、轻松地赚取现金 "或 "避免未来风险"，"购买和转售 "则是一个非常有效的选择。重要的是，您要了解每种方法的优缺点，并选择最适合自己人生规划的方法。