买房是人生中最重要的决定之一。对许多人来说，选择何种按揭贷款是一个重要因素，将对他们未来的生活安排产生重大影响。
选择房贷不应只看利率高低。您需要综合考虑多种因素，包括您的人生规划、收入稳定性以及您对未来利率趋势的看法。我们希望本文能帮助您在选择房贷时做出重要决定。
Flat 35 是由日本住房金融厅与全国 300 多家民间金融机构合作提供的一种固定利率抵押贷款，整个期限最长可达 35 年。这种产品的主要特点是，在借款时利率和到还款期结束时的每月还款额都是固定的。
Flat 35 "名称中的 "35 "指的是最长借款期限为 35 年。不过，实际贷款期限可在 15 年至 35 年之间设定，并可根据申请人的年龄和意愿进行调整。
了解 Flat 35 的一个重要因素是日本住房金融厅（JHF） 的存在。日本住房金融厅 (JHF) 是隶属于国土交通省和大藏省的独立行政法人，成立的目的是帮助人们获得住房。
JHF 通过购买由私人金融机构提供资金的 35 平按揭贷款，并以这些贷款为抵押发行债券（JHF RMBS）来筹集长期资金。这一机制使私人金融机构能够提供稳定的长期固定利率抵押贷款。
固定利率 是一种在借款期间利率不会波动的利率类型。在 Flat 35 的情况下，借款时设定的利率一直持续到贷款全部还清，从而避免了未来利率上升的风险。
这是与浮动利率抵押贷款明显不同的一个特点。浮动利率抵押贷款的适用利率会根据市场利率的变化进行调整，因此存在利率上升时还款负担加重的风险。而 Flat 35 的优势在于，还款计划在借款时就已确定，因此更易于长期管理家庭财务。
截至 2025 年 6 月，Flat 35 的利率 如下在考虑抵押贷款时，准确了解最新利率趋势是一个重要因素。
| 借款期限 | 利率范围 | 利率模式 | 月同比 |
| 15-20 年 | 年利率 1.500%至 3.620 | 年利率 1.500 | -年利率 3.620 |
| 21-35 年 | 每年 1.890% - 每年 4.010 | 每年 1.890 | +0.07% - 0.07 |
与上月相比，2025 年 6 月的 35 平利率呈上升趋势。特别是在 21-35 年贷款期限中，最常见的利率比上月增加了 0.07%，达到年利率 1.890%。这一增长反映了长期利率的趋势和市场条件的变化。
在 Flat 35 中，适用利率因贷款价值比（借款金额与房价的比率）而异。如果贷款价值比超过 90%，利率就会提高。
| 贷款利率 | 贷款期限为 21-35 年的利率范围 | 利率模式 |
| 90% 或以下 | 年利率 1.890% 至 4.010 | 年利率 1.890 |
| 90% 以上 | 年利率 2.000% 至 4.120 | 每年 2.000 |
这种利率差异对还款负担有很大影响，具体取决于准备的首付款水平。在可能的情况下，准备至少房价 10%的存款将使您能够以更优惠的利率贷款。
为了正确评估 Flat 35 的利率水平，必须将其与其他抵押贷款产品进行比较：截至 2025 年 6 月，主要抵押贷款产品的利率水平如下
| 贷款类型 | 利率类型 | 典型利率水平 | 特点 |
| 35 平 | 全期固定利率 | 年利率 1.890 | 无利率波动风险 |
| 巨额银行浮动利率 | 浮动 | 年利率 0.345%-0.475 | 有利率上升风险 |
| 净银行浮动利率 | 浮动 | 0.298%-0.380% 年利率 | 有利率上升风险 |
| 10 年期固定利率 | 初始固定 | 每年 1.200% 至 1.500 | 固定期后浮动 |
从比较图中可以看出，固定利率高于浮动利率。然而，整个期限内固定利率的安全性是浮动利率所不具备的主要优势。
平 35 利率是根据 10 年期政府债券的收益率确定的，自 2025 年初以来，利率的上升受到了日本央行货币政策正常化预期和全球通胀压力的影响。
对于购房者来说，不仅要考虑当前的利率水平，还要考虑如何应对未来利率波动的风险。如果想规避利率上升的风险，适合采用整个期限的固定利率，如 Flat 35；如果想减轻眼前的还款负担，也可以选择浮动利率。
| 年收入 | 最高还款负担率 |
| 低于 400 万日元 | 30% 或以下 |
| 400 万日元以上 | 35% 或以下 |
贷款期限可设定为 15 至 35 年。但是，如果申请人或共同借款人的年龄在 60 岁或以上，贷款期限可定为 10 年或更长。
住房技术标准
1.住宅面积
-关于防止老化措施的标准。
第 35 号公寓的审查程序如下。
审查时间因金融机构和申请时间而异，但从预先批准到贷款执行预计需要一到一个半月。
Flat 35的最大优点 是，在借款时，利率和直至全额还款的还款额都是固定的。这就完全避免了未来利率上升的风险。
例如，如果您在 35 年内贷款 3,000 万日元，利率上升 1%，您的每月还款额将增加约 20,000 日元，总还款额将增加约 7,000,000 日元。使用 Flat 35 可以在借款时避免这种风险。
每月固定的还款额便于长期管理家庭财务。这样做的好处是更容易与其他生活计划（如教育和退休计划）相协调，并对未来的收入和支出进行预测。
Flat 35 不需要担保人或担保费。许多私营部门的抵押贷款需要向担保公司支付几十万日元的担保费，但 Flat 35 不需要这笔费用。
但是，如果您加入了团体信用人寿保险（丹信），相当于保险费的金额将计入利率。如果不参加团体信用人寿保险，利率将降低约 0.2%。
在大多数金融机构，Flat 35 的融资费用约为贷款额（含税）的 2.2%。有些金融机构采用统一费率的收费结构，即无论借款金额多少，收费都是固定的。
类似的费用结构在浮动利率抵押贷款中也很常见，但 Flat 35 的特点是整个期限内利率固定，而费用负担并不过高。
Flat 35 没有最低年收入或服务年限限制。此外，自营职业者、合同工和临时工也可申请。这反映了 JHF 提供多种购房机会的政策。
不过，由于严格执行还款负担率标准，因此有必要申请与自己收入相称的贷款额度。
与浮动利率相比，Flat 35 的最大缺点 是利率水平较高：截至 2025 年 6 月，Flat 35 的年利率约为 1.890%，而浮动利率的年利率约为 0.3%至 0.5%。
由于利率不同，Flat 35 的初期还款负担较重：如果在 35 年内借款 3000 万日元，每月还款额的差额约为 3 万至 4 万日元。
在利率上升时，全期固定利率是优势，但在利率下降时则是劣势。即使市场利率大幅下降，Flat 35 的利率也保持不变。
如果贷款成数超过 90%，利率会增加约 0.11%。需要注意的是，如果首付款不足，还款负担会更重。
在可能的情况下，应准备至少房价 10%的定金，以确保贷款条件优惠。
要使用 Flat 35，房屋必须符合日本住房金融厅（JHF）的技术标准。特别是二手房，根据房龄和房屋结构，可能达不到标准。
另一个缺点是，您需要支付数万日元的房屋检查费。
1.希望规避利率上升风险的人。
1.希望减轻初期还款负担的人
选择抵押贷款的最佳方案取决于个人情况和价值观。在做出综合决定时，不仅要考虑利率水平，还要考虑您的未来生活计划、利率前景和风险承受能力。
Flat 35S 是一种制度，根据该制度，在购买节能和抗震性能优异的优质住宅时，可在一定时期内降低 Flat 35 借款利率。该制度旨在促进优质住房的形成。
与普通的第 35 层相比，使用第 35S 层可以以更优惠的条件获得抵押贷款，并有望减轻长期还款负担。
| 总分 | 利率下调幅度 | 减息期限 |
| 1 分 | 每年 0.25 | 最初 5 年 |
| 2 分 | 每年 0.25 | 初始 10 年 |
| 3 分 | 每年 0.50 | 最初 5 年 |
| 4 分 | 每年 0.50 | 初始 10 年 |
| 5 分 | 每年 1.00 | 初始 5 年 |
| 项目 | 条件 | 得分 |
| ZEH | ZEH、接近ZEH、ZEH就绪、ZEH导向 | 1 分 |
| 长期优良住房 | 认证为优秀长期住房 | 1 分 |
| 抗震等级 | 获得抗震等级 3 | 1 分 |
| 节能等级 | 保温性能 5 级或以上，一次能耗 6 级 | 1 分 |
| 项目 | 条件 | 点数 |
| 儿童保育支助 | 有 18 岁以下子女的家庭或年龄总和低于 80 岁的夫妇 | 1 分 |
| 地区合作 | 地方政府与 JHF 之间的合作努力 | 0.25 分 |
| 子女人数 | 利率减免范围 | 利率减免期 |
| 1 个子女 | 每年 0.25 | 最初 5 年 |
| 2 人 | 每年 0.50 | 最初 5 年 |
| 3 人或以上 | 每年 1.00 | 最初 5 年 |
| 利率下调详情 | 正常利率 | 减息后的利率 | 每月减息效果 | 总减息效果 |
| 0.25% （5 年 | 1.89% (5年) | 1.64% （5 年 | 约 4,000 日元 | 约 240,000 日元 |
| 5 年 0.50 | 1.89% 1.39 | 1.39%（5 年） | 约 8,000 日元 | 约 480,000 日元 |
| 5 年 1.00 | 1.89% 1.89 | 0.89%（5 年） | 约 16,000 日元 | 约 960,000 日元 |
1.全期固定利率，安心无忧。
选择抵押贷款不应只考虑利率的高低。必须综合考虑以下因素
-生活规划：您计划如何准备教育和退休费用。
如果您正在考虑使用 Flat 35，我们建议您按以下步骤进行： 1.
在 INA & Associates，我们为您的购房提供全面支持。凭借我们的专业知识和丰富经验，我们可以为您提供从Flat 35和其他抵押贷款到房产选择等方面的建议。请随时联系我们。
答 1 ：选择取决于您对利率的看法和风险承受能力。
关键是要做出适合自己人生规划和价值观的选择。我们建议您咨询专家，并对多种情况进行模拟。
答 2： 与其他抵押贷款相比，Flat 35 的筛选过程有一些独特之处。
总之，筛选的重点是还款能力，而不是收入稳定性。
答 3 ： 根据 2025 年 4 月起实施的计分制度，将在以下条件下给予计分
根据总积分确定利率减免。详情请查看日本住房金融厅（JHF）官方网站。
答 4 ：可以，Flat 35 适用于现有住房。
对于二手房，必须事先检查是否符合技术标准。
答 5： 可通过以下方式提前偿还第 35 个单位的贷款
提前还款时，必须考虑现金储备的余额，并制定相应的计划。