横滨站地区正在实施一项大型再开发项目 "Excite Yokohama 22"，该项目于 2009 年启动，正在将该地区日渐改造成一个与国际城市门户相匹配的城市。该项目包括建造高层建筑、改善基础设施、采取环境和防灾措施等，对横滨站地区的房地产价值产生了重大影响，其效果已从数据中清晰可见，2025 年的官方地价比上一年上涨了 9.84%。本文总结了 Excite Yokohama 22 的进展情况，并根据最新数据详细分析了对周边地区房地产价值的影响和未来前景。这些信息将为考虑购买房产投资或住宅的人士提供宝贵的决策资料。
Excite Yokohama 22 是横滨市于 2009 年 12 月制定的横滨站地区大型城市发展规划。数字 "22 "源于该项目将于 2010 年启动，旨在打造一个面向 22 世纪的城市。该项目被定位为促进 "适合作为国际城市门户的城市发展 "的指导方针。
该项目的目标区域包括七个主要区域。
| 分类 | 大致位置 | 未来愿景（规划中规定的主要作用） |
|---|---|---|
| 中心区 | 横滨站东西出口附近 | 连接横滨与世界的门户 --强化候机楼功能和接待功能 |
| 南西外地区 | 西出口 "所铁出口 "地区 | 繁华的商业、文化和娱乐中心 |
| 北西外地区 | 西出口 "北西口"--大町 | 企业不断发展的商业区 |
| 鹤屋町地区 | 北西口高架北侧 | 集交流、住宿和居住为一体的枢纽（再开发中） |
| 横滨港湾区 | 近江町-荣町运河区 | 以艺术和设计为主题的城市住宅区 |
| 高岛地区 | 高岛 - 港未来 21 中心 | 集商务、会展、酒店等多功能于一体的城市综合体 |
| 平沼地区 | 平沼桥和户部地区 | 居住和商业中心，方便前往车站和 MM21 |
根据 Excite Yokohama 22，目前正在进行的主要项目如下
| 地区 | 主要项目/设施 | 用途/规模 | 进度/时间表 |
|---|---|---|---|
| 中心区 | 横滨站南东出口区域 1 类城市再开发项目 | 高层综合体（高度：约 231 米，总建筑面积：约 215,000 平方米） | 环境评估阶段，2028 年度开工（横滨市官方网站） |
| 横滨万石口开放公园 | 将站前广场改造成公园的社会实验。 | 2025 年 5 月 23-24 日（Sotetsu 集团） | |
| 南西外地区 | 横滨南西外地区联合改造项目（横滨 CeeU / 横滨西口 AEON MALL） | 商业和住宅综合体（总建筑面积约 56,000 平方米） | 商业楼将于 2023 年 12 月开业，住宅楼将于 2025 年春季竣工（首都圈建设观察站） |
| 横滨站西口大型改造构想（Sotetsu Mu 大厦重建等） | 分阶段重建整个西口地区 | 2027 年度开始拆除所铁武馆，预计 2040 年代完工（摩天大楼与城市开发研究所） | |
| 北西外地区 | 站前绿洲（横滨中央邮局地区）重建项目 | 高度约为 231 米的摩天大楼综合体 | 已成立筹备协会（2024 年），计划正在审查中（PC 建筑） |
| 鹤屋町地区 | 横滨前线 | 住宅、酒店和商业综合体（地上 43 层，178 米） | 2024 年 4 月开始入住，2024 年 6 月酒店开业（横滨前线， Sotetsu Group， Sky Sky Sky） |
| 北西口交通广场，与步行平台直接相连 | 车站交通广场和步行平台 | 已竣工，将于 2025 年 3 月 3 日开放使用（横滨市官方网站） | |
| 横滨港湾区 | 横滨港湾区社区发展信托基金 | 地区补助金计划 | 公开征集 2025 年补助金项目（SMTB） |
| A-3 地区开发计划 | 商业、商务和住宅区（规划草案） | 场地调整和环境评估阶段（横滨市官方网站） | |
| 高岛（MM21 中心）地区 | 第 62 座（HARBOR EDGE 项目） | 豪华酒店 + 数字水族馆（总建筑面积约 89,000 平方米） | 2025 年 7 月开工，2028 年 9 月竣工(Sky Sky Sky) |
| 60 号地块和 61 号地块 <联景台项目>（总建筑面积约 89,000 平方米） | 办公楼、酒店、职业学校等（总建筑面积：约 131,000 平方米 / 25,000 平方米） | 2026 年 3 月开工，2028-29 年竣工（SKY 天空） | |
| 平沼地区 | 目前没有处于商业化阶段的大规模再开发项目（参考：2007 年竣工的高岛 2 丁目再开发项目 [First Place Yokohama]) | 维护阶段（日铁兴和房地产公司网站） |
通过同时实施这多个再开发项目，有望提高整个横滨站地区的吸引力和价值。
许多案例证实，大规模再开发对目标区域的房地产价值有重大影响。让我们来看看能够提高房产价值的一些具体因素。
如果重建能改善交通、公共设施和道路等基础设施，就能提高该地区的便利性。特别是站前重建，可以改善从车站到各种设施的交通，从而提高周边房地产的价值。
例如，在 Excite Yokohama 22 站，修建了南甲板和其他跨越铁路线的通道，方便了东西向的通行，改善了车站的整体交通。这种步行环境的改善也是提高房地产价值的一个因素。
当重建项目增加了居民和用户的数量，并提高了该地区作为舒适宜居之地的声誉时，整个地区的品牌价值也随之提高。这种效应在提高国际知名度的大型项目中尤为明显。
Excite Yokohama22 的目标是打造 "通往国际城市门户 "的品牌，预计横滨站周边房地产的价值也会相应提高。
在重建地区，建筑物和基础设施将采用最新的防灾标准和技术，从而提高抗震性和防灾基础设施。安全性的提高尤其是支持住宅物业价值的一个重要因素。
防灾也是 Excite Yokohama22 的一个重要主题，由此带来的安全改善是资产价值的基础。
投资者对与重建相关的未来潜力的兴趣增加是推动价格上涨的另一个因素。尤其是国内外房地产投资公司和其他公司的开发项目对地价和房地产价值产生了直接影响。
在横滨站西口地区，国内外投资需求旺盛和正在进行的再开发相结合，导致交易价格上涨和收益率下降（投资者的看涨态度）。
随着 Excite Yokohama 22 项目的进展，横滨站周边的土地价格和房产价值发生了哪些变化？本分析基于最新数据。
截至 2025 年 1 月 1 日，横滨站周边的平均官方地价为 2,794,875 日元/平方米（9,239,256 日元/坪），同比增长 9.84%。同样，平均标准地价为每平方米 5,236,111 日元（每坪 1,730,458 日元），同比增长 8.64%。
横滨站西口地区的地价上涨尤为明显，商业设施横滨摩尔斯（Yokohama Moors）所在的西区南西外 1-3-1 号的地价高达每平方米 1300 万日元，比排名第二的地价高出 550 多万日元。
从 2025 年神奈川县官方地价的整体变化率来看，住宅地价上涨了 3.4%（前一年为 2.8%），商业地价上涨了 6.6%（前一年为 5.4%），工业地价上涨了 6.2%（前一年为 5.9%），其中商业地价的涨幅尤其大。
下表概括了横滨站地区的地价走势。
| 年份 | 平均官方地价（10,000 日元/平方米） | 同比变化率 | 平均标准地价（10,000 日元/平方米） | 同比变化率 |
|---|---|---|---|---|
| 2025 年 | 279.4875 | +9.84% (%) | 未公布 | -同比变化率 |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
从这一数据可以看出，自 2023 年以来，地价上涨速度加快。
根据横滨市编制的截至 2024 年 4 月 1 日的 "地价水平、租金和收益率趋势报告"，横滨站西口和北西口地区的交易价格一直呈上升趋势，原因是国内外投资需求旺盛，而且随着多个再开发项目的进展，市场竞争力有望提高。
此外，根据对已公布的 J-REIT 房地产收益率和其他信息以及交易情况的分析结果，交易收益率（净收入除以交易价格）保持持平或下降（投资者看涨）。这表明投资者对未来的盈利能力抱有强烈的预期。
在横滨站西口和北西口地区的写字楼市场，空置率呈下降趋势，降至 3.63%（上次调查为 3.75%），正在恢复到科罗娜灾难前的水平（约 2.0%）。租金呈持平或缓慢上升趋势。
在零售市场上，业主们又重新开始看好零售市场，尤其是餐饮店，而且空置房源很少。尤其是横滨站西口地区的租金保持在较高水平，新开店铺的需求也很旺盛。
Excite Yokohama 22 对横滨站地区的资产价值有哪些具体影响？本节将对收集到的数据进行分析。
横滨站周边地区，尤其是西口地区的地价涨幅明显高于神奈川县平均水平，其主要原因是以 Excite Yokohama 22 为基础的再开发取得了进展：2025 年官方地价的涨幅高达 9.84%，这就是再开发效应的体现。
特别值得注意的是，神奈川县排名前五的商业区中有四个位于横滨站西口周围。这表明，与横滨站西口直接相连的建筑群的开发以及周边基础设施的改善极大地提升了房地产价值。
Excite Yokohama 22 的进展提高了横滨站周边地区的投资吸引力。从房地产投资的角度来看，可以发现以下因素
这些因素导致了国内外投资资金的流入，表现为交易价格的上涨和收益率的降低。
Excite Yokohama 22 的影响不仅体现在横滨站附近，还体现在周边地区。加上港未来区和关内区的再开发，整个横滨中心区的房地产价值都得到了提升。
特别是港未来 21 区的开发进度已达到 96%，从横滨站地区到港未来和关内的综合开发正在进行。
Excite Yokohama 22 是一项长期计划，将持续到 2030 年左右，因此也必须从长远角度考虑其对房地产价值的影响。
横滨站地区资产价值的长期前景主要有以下几点
从其他重建地区的例子来看，例如在港区高轮地区，64 栋相关建筑中有 55 栋的平均 价格上涨了 10%。预计横滨站地区也会出现类似的涨幅。
不过，也必须考虑到宏观经济环境和利率趋势的变化所带来的价格上涨放缓的风险。
Excite Yokohama 22 对横滨站地区的房地产价值产生了多方面的重大影响。本文指出的要点如下
地价加速增长 - 2025 年，横滨站周边的地价将同比增长 9.84%，其中西出口区域的增幅尤为明显。这一涨幅明显高于神奈川县的平均水平，从数据中可以看出 Excite Yokohama 22 的效果。
有利的投资环境 -- 国内外投资者的兴趣增加，导致交易价格上升，交易收益率下降（投资者的看涨态度）。写字楼和商铺的空置率也在下降，租金持平或缓慢上涨。
公寓市场活跃 -- 新建公寓的平均价格约为 70 平方米 8,560 万日元，高价值房产的交易也很活跃。然而，未来的资产价值存在多种情况，需要谨慎判断。
长期价值增长潜力 -- 鉴于 Excite Yokohama 22 是一项长期计划，将持续到 2030 年左右，因此可以预期未来价值将持续增长。特别是，作为通往国际城市门户的品牌的建立，以及在环境和防灾措施方面取得的进展，都将支持资产的长期价值。
因此，"Excite Yokohama 22 "对横滨站周边的房地产市场产生了明显的积极影响，但在进行投资决策和选择居住地时，必须考虑到个别房地产的特点和宏观经济环境，做出综合决定。
答： Excite Yokohama 22 是 2009 年制定的一项为期约 20 年的长期计划，目标是在 2030 年左右完工。不过，竣工日期因各个项目而异，例如，神奈站前的港町地区再开发项目计划于 2029 年竣工投入使用。
答：虽然地价上涨和其他因素的影响 已经 显现，但 Excite Yokohama 22 是一项长期计划，未来将有多个项目。与东京市中心相比，这里的房价相对较低，而且未来发展潜力巨大，因此投资机会依然存在。不过，需要对各个物业的盈利能力和位置特点进行详细研究。
答： 目前， 西口地区的重建工作正在进行，地价上涨更为明显。不过，随着 2024 年 6 月横滨站南东口地区再开发筹备联盟的成立，预计未来东口地区的开发将取得进展。从长远来看，预计东口地区会产生连锁反应，但目前西口地区的房地产价值上升记录较好。
答：自 2014 年以来， 横滨 站地区的地价一直在持续上涨，随着重建工作的推进，预计未来一段时间内地价还会继续上涨。不过，涨幅可能会因宏观经济环境和利率走势而有所不同。其他重建区的案例显示，房价涨幅约为 10%，类似的趋势可能会持续下去。
答：与 横滨 站的距离、楼龄、单元总数（面积越大，资产价值越高）、重建带来的直接收益（如便利性的提高）以及管理状况都很重要。特别是，最好考虑该物业与各个 "Excite Yokohama 22 "项目的位置关系及其与改善交通的相关性。
横滨站周边的再开发预计将继续进行，其连锁反应将进一步扩大。在投资房地产或选择住宅时，我们建议您根据自己的需求和长期目标，结合本文介绍的趋势做出决定。在 INA & Associates，我们在横滨地区房地产市场的专家可以帮助您分析资产价值并做出投资决策，请随时与我们联系。